【正文】 輻射，通過嚴(yán)格的質(zhì)量認(rèn)證，優(yōu)選確定食品區(qū)原料生產(chǎn)基地，滿足食品區(qū)的原料供應(yīng)。 控制區(qū)：規(guī)劃面積1450平方公里，東至張花嶺，南至馬鞍山、架筆山，西至飲馬河，北至太平濕地，以區(qū)域內(nèi)河流、山川、濕地為自然隔離屏障，形成封閉體系，按照國際動物衛(wèi)生組織（OIE）的標(biāo)準(zhǔn)，通過嚴(yán)格控制和管理，重點建設(shè)無疫病種、養(yǎng)殖園區(qū)，開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的試驗示范工作。 核心區(qū)：位于永吉縣岔路河鎮(zhèn)，規(guī)劃面積57平方公里，共規(guī)劃食品加工、倉儲物流、現(xiàn)代商住、行政辦公、休閑度假和景觀綠地六大功能區(qū)，推進(jìn)生態(tài)城市建設(shè)。 項目區(qū)總體規(guī)劃為核心區(qū)和控制區(qū)，向外形成輻射區(qū)。為中國安全健康食品生產(chǎn)和加工、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展及國際間農(nóng)業(yè)和食品業(yè)的園區(qū)合作提供一個能實行、可復(fù)制、宜推廣的示范樣板。X省與新加坡淡馬錫控股公司簽署了《多領(lǐng)域合作框架協(xié)議》，X市與新加坡星橋控股（私人）有限公司簽訂了《中新X食品區(qū)項目投資合作協(xié)議》，標(biāo)志著中新X食品區(qū)已經(jīng)成為中新合作項目之一，開始快速建設(shè)發(fā)展。 按照兩國政府總理達(dá)成的共識，在新加坡國家發(fā)展部、貿(mào)工部等政府部門，以及中國國家發(fā)改委、商務(wù)部、農(nóng)業(yè)部、外交部等部委和X省委、省政府，X市委、市政府的強(qiáng)力推動下，中新雙方于2009年3月在香港簽訂了共建食品區(qū)的框架性協(xié)議，并共同委托國際農(nóng)業(yè)、食品業(yè)方面的權(quán)威評估機(jī)構(gòu)—荷蘭合作銀行對食品區(qū)進(jìn)行可行性評估。屆時，中新（中國—新加坡）X食品區(qū)將融入長春市一小時經(jīng)濟(jì)圈，大大提升食品區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢。中新X食品區(qū)核心區(qū)距吉長高速公路車程僅為30分鐘。交通運輸及通訊條件食品區(qū)公路路網(wǎng)交錯，交通便利。C,日照時間2,688小時。過渡性氣候使長春市的光照充足，熱量條件優(yōu)于東部，而雨水條件又好于西部，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供了良好的氣候條件。氣候的大陸性強(qiáng)，氣溫的年差較大。春季較短，干燥多風(fēng)；夏季溫?zé)岫嘤辏谉崽鞖獠欢?；秋季氣爽，日夜溫差大；冬季漫長較寒冷。屬大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，在全國干濕氣候分區(qū)中，地處濕潤區(qū)向亞干旱區(qū)的過渡地帶。四通八達(dá)的自然區(qū)位，對發(fā)展食品區(qū)經(jīng)濟(jì)十分有利。地表相對高差不超過40米至50米，地面坡度不超過4度至5度，有利于發(fā)展城市交通運輸。平原面積較大，臺地略有起伏，地勢平坦，便利交通。3建設(shè)項目選址3．1場址位置 本項目位于X市岔路河鎮(zhèn)王家村，距長春、X分別50km。同時還可以建設(shè)一個會員服務(wù)體系，把那些有傾向回歸農(nóng)田、體驗農(nóng)耕的顧客發(fā)展成生態(tài)農(nóng)場運營單元的會員。而所需生態(tài)農(nóng)家菜是由生態(tài)農(nóng)場運營單元提供。三個單元相輔相成、相互依托。 (3)注重“養(yǎng)“護(hù)”并重，注重科學(xué)養(yǎng)老。本項目從服務(wù)對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式、設(shè)施建設(shè)等方而提高質(zhì)量。解決那些因孤獨和缺乏交流的老年人心理上突出的問題，對于到養(yǎng)老院養(yǎng)老的老人而言，能交朋友、上網(wǎng)、健身、打門球、垂釣、書法、文藝活動等，年齡低的實現(xiàn)創(chuàng)意、創(chuàng)業(yè)讓其充分享受晚年生活的自在。養(yǎng)老城最根本宗旨雖然仍是對不能自理的老人提供日常料理，但已經(jīng)從溫飽型轉(zhuǎn)向了享受型。為此我們有必要建設(shè)中、高檔養(yǎng)老設(shè)施。規(guī)劃中，將兼顧養(yǎng)老城區(qū)當(dāng)成景區(qū)建設(shè)，將功能區(qū)當(dāng)景點建設(shè)，將建筑物當(dāng)景觀建設(shè)，同時規(guī)劃的景點、設(shè)施具有很多唯一性和排它性，特別是根據(jù)項目地理環(huán)境所設(shè)置的景點，因巧妙的與周邊的山、水、林自然景觀相融合，形成了獨特的水域景觀群。所以，有人說：社區(qū)居家養(yǎng)老是一個無圍墻的養(yǎng)老院。在這些機(jī)構(gòu)中，進(jìn)入公立養(yǎng)老院的難度也是人所共知，北京市第一、第四、第五養(yǎng)老院的入住率常年為100％，目前有1600多人在排隊等候入住，城八區(qū)的公立養(yǎng)老院入住率也都在98％左右。正規(guī)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其日常管理均要嚴(yán)格。 但家庭養(yǎng)老在新形勢下的脆弱性顯示出其歷史的局限性。 我國現(xiàn)有養(yǎng)老模式 家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)居家養(yǎng)老是我國目前三種基本的養(yǎng)老模式。而隨著社會的發(fā)展，養(yǎng)老方式也逐漸由家庭走向社會，其中，把居家養(yǎng)老與社會養(yǎng)老結(jié)合起來，是目前日本流行的養(yǎng)老方式。 除此之外，美國政府和一些金融機(jī)構(gòu)向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，至今已有20多年的經(jīng)驗。很多美國老人都有拿著退休金到風(fēng)景優(yōu)美、適宜養(yǎng)老的國度、地區(qū)養(yǎng)老的人群，如美國的退休老人到佛羅里達(dá)、夏威夷、墨西哥海濱購房長住，安度晚年。在英國，居家養(yǎng)老服務(wù)是老齡產(chǎn)業(yè)最活躍的一個因素，價值1 10億英鎊的居家養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，多數(shù)被大公司控制。全美最大的老年人生活服務(wù)提供商加國安老院，已在德國開辦9家聯(lián)合企業(yè)，在英國開辦了15家，正在開發(fā)西歐市場。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經(jīng)先后在西班牙南部開設(shè)了大型養(yǎng)老公寓，那里低廉的地產(chǎn)價格，充足的陽光，吸引著越來越多的企業(yè)和老年人。 舊的養(yǎng)老方式的打破，意味著為企業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展機(jī)遇。 從國外的以上產(chǎn)品來看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關(guān)懷的表現(xiàn)都值得我們借鑒。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計在一個生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。行動不便的老年人則由中心定期派專車接送。如，保健醫(yī)生上門為老年人看病，免處方費；保健訪問者上門為老年人傳授養(yǎng)生之道，如保暖、防止癱瘓、營養(yǎng)及幫助老年人預(yù)防疾病等。生活照料又分為：居家服務(wù)、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形式。英國人的平均壽命，男性已增至7l歲，女性更是增至77歲。方面汲取了西方社會福利養(yǎng)老的特點，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”(例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”等)。 由于有經(jīng)濟(jì)實力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國家養(yǎng)老對策的共同之處是依賴“社會養(yǎng)老”功能：在社會保障體制中，老年人被賦予了獨立生活的經(jīng)濟(jì)能力；在福利設(shè)旌、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設(shè)計。在規(guī)劃上，設(shè)計者把社會體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設(shè)，以便在設(shè)置服務(wù)網(wǎng)點和急救站時，兩者能共用。 社會住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無障礙設(shè)計，政府對老人住房采取補(bǔ)貼措施。 英國的老年社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上。生育率下降、人均壽命延長贏接導(dǎo)致家庭供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)成倍增長。在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，社會沒有完成養(yǎng)老積累，這個包袱留到了現(xiàn)在。 隨著我國老齡化人口規(guī)模的快速膨脹，養(yǎng)老問題是事關(guān)公平與穩(wěn)定的重大社會問題。 (2)老年人口增長速度快 到2045年左右，中國60歲以上人口將占到總?cè)丝诘?0％。據(jù)預(yù)測，2030年我國的老年人口將達(dá)2．48億，2050年將達(dá)4．37億，屆時老年人口的比重將達(dá)到總?cè)丝诘?1．2％，也就是說每3到4個人當(dāng)中，就會有一個是老年人。鄉(xiāng)村旅游田園生活因為具有良好的經(jīng)濟(jì)帶動作用和社會效益，成為了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重要途徑和必要手段。二是重點發(fā)展休閑度假、名勝觀光、生態(tài)康體、會議服務(wù)旅游產(chǎn)品，完善旅游休閑的綜合配套服務(wù)體系，強(qiáng)化生態(tài)型項目的建設(shè)。該項目以保護(hù)性開發(fā)為基本原則，大力提倡生態(tài)旅游模式。 (4)項目建設(shè)是適應(yīng)加快服務(wù)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要 長吉作為東北亞地區(qū)的中心城區(qū)和振興老東北工業(yè)基地的重要城市，由于歷史原因和地域關(guān)系，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，第三產(chǎn)業(yè)比重僅占34．5％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于周邊地區(qū)，以旅游養(yǎng)老接待總量偏低，以2008年為例，旅游人次僅為500萬人次。 (3)推進(jìn)城——郊休閑旅游市場互動，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展 結(jié)合長吉一體化總體規(guī)劃和依據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃，引導(dǎo)各類服務(wù)業(yè)要素集聚，開發(fā)差異化、特色化的旅游服務(wù)產(chǎn)品。 生態(tài)養(yǎng)老休閑健康城建設(shè)的重要性和必要性 (1)是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的需要。這將極大緩解獨身子女工作、生活壓力。新建該項目，也是解決老齡化社會問題的需要。到2l世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個人中就有一位老年人：又預(yù)測我國65歲以上老年人數(shù)將從2000年的0．94億(占總?cè)丝诘?．3％)增加到2050年的3．34億(占總?cè)丝诘?2．6％)，我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。 旅游產(chǎn)業(yè)是國家“十一五”、“十二五”和振興東北老工業(yè)基地支持的六大特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一，也是我省實現(xiàn)“四個跨越”的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)。2005年6月，國家旅游局、國家環(huán)?？偩致?lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)旅游生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作的通知》(旅計財發(fā)[2005)5號)，提出要在切實保護(hù)生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上積極發(fā)展生態(tài)旅游，并強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步加快生態(tài)旅游標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的制定工作。1998年，聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)及社會委員會第46次大會將2002年確定為“國際生態(tài)旅游年”，世界旅游組織及聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署進(jìn)一步推動了生態(tài)旅游的發(fā)展，生態(tài)旅游成為全球旅游發(fā)展的一種新模式。居家養(yǎng)老是一項涉及全社會的工作，政府、社會、家庭都要參與，必須采取多種形式，努力調(diào)動各方面積極因素，共同做好這項工作。二、突出工作重點，明確政策措施?！崩^而強(qiáng)調(diào)要 以“基本養(yǎng)老”為重點，“促進(jìn)企業(yè)、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位養(yǎng)老保險制度改革，探索建立農(nóng)村養(yǎng)老保險制度”，特別強(qiáng)調(diào)要“加強(qiáng)老齡工作”。 隨著老齡化問題的逼近，國家和地方有關(guān)部門高度重視老齡化問題，并針對養(yǎng)老工作陸續(xù)出臺相關(guān)優(yōu)惠及扶持政策，特別是近期國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》極大鼓舞了發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的積極性。 建議項目盡早立項，并盡快籌措資金，抓緊實施。 項目對解決老齡化問題、改變傳統(tǒng)養(yǎng)老模式、加速傳統(tǒng)養(yǎng)老向現(xiàn)代新型養(yǎng)老模式的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)現(xiàn)有農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，振興農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、加快長吉圖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革步伐、推進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展等具有重要意義。根據(jù)該項目投資成本所需要的時間及預(yù)計凈利率水平進(jìn)行分析，該項目靜態(tài)投資回收期為7年，投資回收率在20％以上，從靜態(tài)投資回收期和投資回收率的數(shù)據(jù)表明，該項投資回報能力強(qiáng)。二期工程占地1000畝，投資19億，建設(shè)周期兩年，主要用于項目擴(kuò)建，主要內(nèi)容包括一期配套工程擴(kuò)建、醫(yī)療服務(wù)及有機(jī)農(nóng)場建設(shè)。充分利用星星湖水資源景觀，形成“可覽、可游、可居”的環(huán)境景觀和集“養(yǎng)身一娛樂一餐飲一住宿一觀光旅游一生產(chǎn)(有機(jī)產(chǎn)品)于一體的景觀綜合體。該企業(yè)有完善的現(xiàn)代企業(yè)制度，決策層科學(xué)有效，管理層務(wù)實高效，并引進(jìn)多名人才，拓展企業(yè)發(fā)展思路，擬建的X省星星湖養(yǎng)老休閑健康城項目，將是該企業(yè)近期的力作，并為該項目實施做出了大量前期工作。l項目招標(biāo)范圍…………………………………………………89 9．2招標(biāo)單位資質(zhì)要求……………………………………………89 9．3發(fā)包方式………………………………………………………89 9．4項目招標(biāo)的組織形式…………………………………………89 9．5項目招標(biāo)方式…………………………………………………90 9．6評標(biāo)組織、原則及評標(biāo)………………………………………90lO項目經(jīng)濟(jì)評價………………………………………………………9l10．1財務(wù)評價依據(jù)……………………………………………………．9l10．2財務(wù)計算…………………………………………………………．9210．2．1銷售(營業(yè))收入…………………………………………．9210．2．2銷售(營業(yè))稅金及附加…………………………………．9310．2．3成本概算……………………………………………………9310．2．4利潤及分配…………………………………………………9410．3盈利能力分析……………………………………………………．9510．4盈虧平衡分析……………………………………………………．96l O．5敏感性分析……………………………………………………9710．6財務(wù)評價結(jié)淪……………………………………………………．98ll項目社會效益和生態(tài)效益………………………………………．105l 1．1社會效益………………………………………………………105l 1．2生態(tài)效益………………………………………………………10712項目主要風(fēng)險分析………………………………………………．10812．1政策風(fēng)險…………………………………………………………108l 2．2市場風(fēng)險………………………………………………………108l 2．3財務(wù)風(fēng)險………………………………………………………1091．2．4社會風(fēng)險………………………………………………………11012．5經(jīng)營風(fēng)險…………………………………………………………11013結(jié)論和建議………………………………………………………．．11213．1結(jié)論………………………………………………………………11213．2建議………………………………………………………………11314附錄………………………………………………………………．．11414．1附件………………………………………………………………11414．1．1企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼…………………………………………11414．1．2企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照…………………………………………11414．1．3建設(shè)單位關(guān)于編制刖‘行性研究報告的委托書……………．11414．1．4項目土地租賃合同…………………………………………11414．1．5項目用地、用水、用電、用氣等的批復(fù)、協(xié)議和證明…．11414．1．6項目主辦啦位提供的其他相關(guān)資料………………………11414．2附圖……………………………………………………………………．11514．2．1項目地理位置圖……………………………………………11514．2．2項目總體規(guī)劃平面布置圖…………………………………11614．2．3項目建設(shè)部分效果圖………………………………………11 71總論X省星星湖生態(tài)養(yǎng)老休閑健康城建設(shè)項目X文化傳媒有限公司X文化傳媒有限公司是長春市文化骨干企業(yè)，該企業(yè)自成立以來，與時俱進(jìn)廣開思路，已成功組織策劃了長春國際電影節(jié)，并取得良好效果；成功組織大學(xué)生文化藝術(shù)節(jié)，受到各界好評，參與組織了汽車文化節(jié)、美食吉