【正文】 將成房企盈利新增長點。共同達成 盤山縣“頤康園老年會所”項目合作協(xié)議書。 項目預計于 2020年 3 月開工，于 2020年 9 月竣工 。 該公司緊緊抓住 養(yǎng)老地產(chǎn) 這一發(fā)展的契機，不斷在 華北、東北、華北拓展投資范圍 ，為自己贏得了發(fā)展的有利地形和繼續(xù)發(fā)展的空間。 該公司 以盤錦 市經(jīng)濟背景、 生態(tài)水城濕地為底蘊、以盤錦 未來 市場 需求 為導向、 以 品牌開發(fā)建設(shè)為 龍頭， 棲身于盤錦房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目。 公司堅持“以人為本”的發(fā)展理念，力爭為老年群體 創(chuàng)造一個 優(yōu)美、安全、舒適、方便、文明和 有較高文化品位的生活環(huán)境。 公司竭誠與社會各界攜手并進、共謀發(fā) 展，同創(chuàng)美好未來。 研究范圍 項目建設(shè)的必要性分析、市場分析；建設(shè)條件分析、工程進度安排；確定建設(shè)規(guī)模和總體功能、設(shè)計施工方案；消防、環(huán)保和衛(wèi)生方案；投資估算與資金籌措；財務效益分析，結(jié)論與建議。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １０ 第二章 項目建設(shè)的必要性 中國已進人老齡化社會 根據(jù)聯(lián)合國規(guī)定的標準，一個國家的老年人口比例達到 10%以上 （ 60歲以上人口）或 7%（ 65 歲以上人口）時，標志著這個 國家 或地區(qū)進入老齡社會。在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均 %的速度增長。到 2040 年，我國 60 歲以上的老齡人口總數(shù)達到 4 億，這意味著每 4 個人中就有 1 個老人。夫妻兩人供養(yǎng)雙方 4 位老人，撫養(yǎng) 1 個后代的“ 421”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式； （ 2）死亡率的下降推動平均期望壽命延長。盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １１ 隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時間逐步延長；同時，高齡老人不斷增多，家庭里會出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。 1990 年，中國老年人口中，有 70%的人與子女同住。忠孝兩難全，由于時間、精力所限，成年子女越 來越感到照料老人的擔子沉重。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。 目前社會福利社會化的改革，相當?shù)闹攸c放在原有社會福利機構(gòu)走向自負盈虧方面。因在傳統(tǒng)意識里，只有“三無”老人才入住這些地方，再加上其服務單一、檔次較低，使很 多老年人盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １２ 不愿去，子女也不愿背不孝的罵名，由此造成各地普通養(yǎng)老機構(gòu)空床率較高，形成社會資源浪費。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養(yǎng)老項目迫在眉睫！ 政府鼓勵發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn) 人口老齡化給中國的經(jīng)濟、社會、政治、 文化 等方面的發(fā)展帶來了深刻影響，養(yǎng)老問題成為擺在各級政府面前的突出問題。 2020 年 6 月，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》，提出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務業(yè)準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)。 養(yǎng)老地產(chǎn) — 產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵 媒體報道， 2020 年 11月 7 日，民政部部長李立國說，目前，城鄉(xiāng)空巢家庭超過老人家 庭的 50%，部分大中城市達到 70%；農(nóng)村盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １３ 留守老人約 4000 萬，占農(nóng)村老年人口的 37%，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。但是竇玉沛分析說，養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的%，不僅低于發(fā)達國家 5%至 7%的比例，也低于一些發(fā)展中國家 2%至 3%的水平。 對于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，無疑是相當看好的。全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會成立以來，很多業(yè)內(nèi)人士對于委員會給予了很高的期望。 目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，無疑是水平很低的產(chǎn)業(yè)，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。 缺乏政策支持也是一方面。這對于急速發(fā)展的行業(yè)來說，政策支持的缺乏從拿地、建設(shè)與經(jīng)營階段開發(fā)建設(shè)企業(yè)都是一頭霧水。 養(yǎng)老地產(chǎn)的前景時， 分歧在于如何實現(xiàn)養(yǎng)老項目的盈利。對于囤地的看法我一直持異議也是因為國內(nèi)房企的資盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １４ 金實力還不足以選擇主動囤地，開發(fā)過程的現(xiàn)金流增速才是國內(nèi)房企的最大訴求。 很多著名的養(yǎng)老項目，養(yǎng)老公寓并不是項目的主體。而居家養(yǎng)老的概念目前還沒有根本改變，高端的機構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段。所以，研究老年人的住房和老年生活問題，讓老年人在后半生能夠生活的幸福美滿，從必要性來講，這是一個非常重要的課題。老年會所這一模式， 就為養(yǎng)老社會化事業(yè)提供了一個愛心的平臺，自然承擔起社會賦予的“托老養(yǎng) 護”責任，滿足老年朋友物質(zhì)和精神的雙重需要，提高生命質(zhì)量。 隨著改革開放的深入，各項改革已使政府無精力去承擔和管 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １５ 理這么多的社會具體性問題。 國家于 1996 年頒布了《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》，提出了“五個老有”，即老有所養(yǎng)、老 有所醫(yī)、老有所為、老有所學、老有所樂。確定了“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為補充”的養(yǎng)老居住政策，同時提出建立“ 9073”的養(yǎng)老居住分配格局：即 90％的老年人在社會化服務協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老； 7％的老年人通過購買社區(qū)照顧服務養(yǎng)老； 3％的老年人入住養(yǎng)老服務機構(gòu)集中養(yǎng)老。 盤山縣“頤康園老年會所”建設(shè)項目， 起點高，社會效益 好，風險系數(shù)低，只要政府給予政策性支持，創(chuàng)辦公益性福利性老年養(yǎng)生會所既解決了未來老齡化社會養(yǎng)老問題，又符合尊老、敬老、養(yǎng)老的社會發(fā)展規(guī)律，是可行且有效的。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １６ 第三章 市場分析 中國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀 中國正漸入老齡化社會，一個龐大的市場已經(jīng)悄然浮現(xiàn)。”中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長鄭衛(wèi)華 預計， 5～ 10年以后，中國會逐漸邁入老齡化社會。 隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓盤之間的競爭日益激烈，導致了房地產(chǎn)市場的進一步細分。 老年住宅 70年代 初創(chuàng)于北歐，目前在發(fā)達國家已盛行，如美國、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規(guī)模的老年住宅。 我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。同時隨著社會安全福利和個人養(yǎng)老金的增多，更多的老年人要獨自生活，因此要求有獨立的住房設(shè)施。 一方面是巨大的市場需求，另一方面卻是地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴重。 6 月 17日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會 2020 年會發(fā)布了中國綠色養(yǎng)老住區(qū)聯(lián)合評估認定體系。巨大的養(yǎng)老需求以及供給的巨大缺口，催生出規(guī)?？涨暗摹般y發(fā)產(chǎn)業(yè)”。在相當長的一段時間內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)對于大多數(shù)人來說，僅僅是簡單的“空氣清新、居住成本較低”的概念上，不少近郊產(chǎn)品或旅游度假產(chǎn)品成為此類概念的主力承載者。養(yǎng)老社區(qū)有很多種，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是國家投資，有的個盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １８ 人 投資 的，有的像共同基金或者養(yǎng)老基金來投資的。項目負責人介紹說，“養(yǎng)老地產(chǎn)的模式，并不屬于房地產(chǎn)，而是第三產(chǎn)業(yè)，主打的是服務， 房地產(chǎn) 開發(fā)僅是整個模式的基礎(chǔ)。面對龐大的市場需求，老年地產(chǎn)已經(jīng)開始擺脫前幾年的步履蹣跚，或?qū)⒁l(fā)新一輪開發(fā)熱潮，呈現(xiàn)出加速前進態(tài)勢。日前，萬科“活躍長者之家”合作發(fā)展聯(lián)盟啟動儀式正式舉辦，萬科集團副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶對 外表示，“房地產(chǎn)在‘十二五’還有很大發(fā)展，但到了‘十四五’時期，人口拐點到來的時候，住宅運營模式將發(fā)生重大變化。泰康人壽、中國人 壽等保險紛紛啟動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運營等等低風險業(yè)態(tài)，也在其中被定義為保利未來“新的盈利增長點”。萬科現(xiàn)在打造的“活躍長者之家”僅僅是養(yǎng)老地產(chǎn)中的一種形態(tài)，未來還有很多業(yè)態(tài)、很多種運營模式值得探索。 盈利困境 “ 老年公寓盈利模式是什么？歸根結(jié)底是給老年人提供一個健康生活環(huán)境提供一個生活狀態(tài)。就目前的養(yǎng)老市場而言，一般的養(yǎng)老院不能滿足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一個適老和宜老的社區(qū)，有園林，有活動場所，有朋友聚會這樣以優(yōu)化老年生活為前提的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老場所。因此養(yǎng)老地產(chǎn)的任務是兩大類，其一是根據(jù)老人的需求和特點設(shè)計居住環(huán)境并建設(shè)住宅。中國目前在新的養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)上，沿襲了其他產(chǎn)業(yè)注意硬件，不注意軟件的弊端，缺乏許多相應服務。目前明確屬性的養(yǎng)老地產(chǎn)，開發(fā)模式與普通商品房不同，其建設(shè)用地屬性為公共設(shè)施建設(shè)用地，使用年限 50年，項目只有大產(chǎn)權(quán)證，每套房源并無小 產(chǎn)權(quán) 。盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ２０ 養(yǎng)老地產(chǎn) — 營銷要點 進入 21世紀， 2020 年初，中國 60歲以上的老齡人口已達 億，到 2020 年已達 億。近年來我國也有一批地產(chǎn)精英陸續(xù)加入到養(yǎng)老地產(chǎn)方向上來，無疑給我國的養(yǎng)老行業(yè)帶了一個好頭，但是，作為一個地產(chǎn)項目 營銷 方案應該注意以下幾個要點以確保項目銷售暢快。 養(yǎng)老地產(chǎn) — 國內(nèi)發(fā)展的困境 在國內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)引起人們的注意，萬科對這類 物業(yè) 已經(jīng)研究了 3 至 5 年時間，可以預見的是，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展將是不可抗拒的必然趨勢。 一般來說，政府會在稅收減免、土地取得、貸款政策等方面給投資者提供 政策 上的優(yōu)惠，但在中國，各級政府出臺的優(yōu)惠政策都是針對非營利性養(yǎng)老機構(gòu)而言的，還沒有任何具體政策表示可以對養(yǎng)老地產(chǎn)的 開發(fā)過程提供優(yōu)惠，如在用地政策上，只有非營利性的養(yǎng)老機構(gòu)可采用劃拔或協(xié)議出讓的方式供地，這種無保障的政策是養(yǎng)老地產(chǎn)投資者首先要面臨的風險。由于人們多對這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個適應期，再加上老年人風險意識很強、行事謹慎等原因，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對著巨大的消費群體卻賣不出房子的風險，而且出售使用權(quán)的項目風險更高。如養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的無障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區(qū)要高 30%50%。 回收期長 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ２２ 在發(fā)達國家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租換租”的形式，但在中國目 前尚未有成功案例。 目前我國老年人更青睞于租賃或購買（所有權(quán)）的方式入住養(yǎng)老地產(chǎn)，因養(yǎng)老地產(chǎn)配套設(shè)施較多，養(yǎng)老地產(chǎn)項目需要投資者進行一定時期的經(jīng)營才可以收回投資，這種長時間的占用資金一方面增加了機會成本，另一方面也在無形中擴大了投資者的風險。 由于以上困難的存在，雖然目前很多房地產(chǎn)公司在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，但介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商很少。人口老齡化的迅速發(fā)展，引起了聯(lián)合國及世界各國政府的重視和關(guān)注。 按照聯(lián) 合國的標準， 65歲以上的人口比率超過總?cè)丝诘?7%， 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ２３ 就被稱為老齡化社會，而超過了 14%就被稱為老齡社會。我國的情況則與日本相似，當中國的第一代嬰兒潮在 2020年左右進入老年期時，中國將面臨嚴重的人口老齡化挑戰(zhàn)。預計到 2050 年，我國老年人口將達到 ，占總?cè)丝诮?25%，將是德國、法國、英國、意大利和日本 5 國人口的總和 。 如何切實解決好老齡人老有所養(yǎng)、確保他們的生活質(zhì)量，成了擺在政府面前的大問題。在一定意義上說，養(yǎng)老問題得不到妥善解決，和諧社會就不可能得以有效地構(gòu)建。有專家說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可使國民經(jīng)濟總值至少增量 10%，我國現(xiàn)在國內(nèi)生產(chǎn)總 值大約是 20 萬億到 22 萬億之間，那就是增加 2 萬億 GDP。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)蘊藏巨大市場商機，前景廣闊， 2020 年我國養(yǎng)老年市場需求將達到 1 萬億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足 500 億元。 有關(guān)專家預測，到 2025 年，中國老齡人口將增加到 億，占全國總?cè)丝诘?%。特別是 80 歲以上的高齡老人和失能 老人年均 100 萬的增長速度，每四個人中將有一個老人，并以每年3%左右的速度增長的趨向。對老年人的生活照料、康復護理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老需求日趨旺盛。 隨著改革開放的深入，未來的社會福利事業(yè)將會形成以國家興辦的社會福利機構(gòu)為示范，其他多種