【正文】 2020 年盤山縣國民經濟繼續(xù)保持高速增長，綜合經濟實力跨入全省中上游行列。遼河流域治理成效顯著，城市垃圾填埋場、螃蟹溝綜合整治等工程投入使用，遼河流域盤錦段連續(xù)八年保持出境水質優(yōu)于入境水質，濕地生態(tài)環(huán)境得到有效保護。加大規(guī)劃執(zhí)行力度，持續(xù)推進亮化綠化、市容整治和違建拆除，土地征拆工作逐步走向法制化 、規(guī)范化。疏港鐵路、盤營客運專線和阜盤高速公路破土動工，濱海大道、盤營線拓寬改造等主體工程完工，百平方公里公路密度由 公盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ４ 里 提高到 公里，盤錦正加快向交通樞紐城市邁進。田家、高升等中心鎮(zhèn)建設步伐加快。一個充滿生機與 活力的濱海生態(tài)新城開始形成。 遼濱新區(qū)建設如火如荼。 農業(yè)現(xiàn)代化步伐加快。大商城市廣場、鵬欣水游城等大項目加快建設，香港恒大、東方銀座、廣東美的等知名企 投資 回收期 年 含建設期 內部收益率 % 財務凈現(xiàn)值 i=13%； 萬元 1771 盈虧平衡點 % 73 735/1285－ 222－ 64 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ３ 業(yè)云集盤錦。石油鉆采設備、海工裝備等大項目加快建設，裝備制造即將成為新的支柱產業(yè)。盤錦是一座以石油化工為主導產業(yè)的新興沿海開放城市，資源優(yōu)勢明顯、發(fā)展?jié)摿薮蟆? 營業(yè)稅金及附加 萬元 64 總成本費用 萬元 957 利潤總額 萬元 264 所得稅 萬元 66 稅后利潤 萬元 198 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ２ 項目實施背景與依據(jù) 區(qū)位環(huán)境 盤錦市地處遼寧省西南部，渤海之濱、遼河三角洲中心地帶。西北鄰錦州，東界鞍山，南臨遼東灣，市中心距沈陽 150公里。 2020 年，完成地區(qū)生產總值 950 億元，同比增長 18%；財政一般預算收入 億元，增長 %；固定資產投資 900 億元，增長 65%；社會消費品零售總額 185 億元，增長 %；實際利用外資 ，增長 202%；外貿出口 億美元，增長 %?！拔宕螽a業(yè)集群”拉動工業(yè)增長 個百分點。濕地旅游樹起嶄新形象，珠海天沐溫泉城等大項目簽約落地，旅游總收入增長 %。開工新建六和肉鴨加工等大項目 23個，建成設施農業(yè) 5 萬畝，新改建畜牧小區(qū) 500 個，新增水產小區(qū) 30個，養(yǎng)殖大蟹 15萬畝。全市上下同心協(xié)力發(fā)展遼濱，建設遼濱。 城市化進程加快。城市化率達到 65%。大伙房水庫輸水一期工程完工，病險水庫除險加固取得階段性成果，華潤城市熱電、華能風電等項目進展順利，基礎設施支撐發(fā)展的作用進一步增強。我市躋身全國創(chuàng)建文明城市工作先進市和省級園林城市行列。城市空氣質量優(yōu)良率達到 %。全縣地區(qū)生產總值實現(xiàn) 180 億元，比上年增長 %；全社會固定資產投資完成 180 億元，比上年增長 100%；地方財政一般預算 收入完成 ，比上年增長 64%；全口徑稅收完成 億元，比上年增長 %；實際利用外資完成 億美元，是去年的 7 倍；農民人均純收入實現(xiàn) ，比上年增長 %。繼續(xù)擴大規(guī)模，改善結構和質量，第三產業(yè)在三次產業(yè)結構中的比重逐年提高。遼河油田恒泰利、大連銀龍、大連鼎隆等一批知名企業(yè)投資新縣城，麗景灣、水岸藍橋、學府名城、龍祥商務會館等商住地產項目開工建設。承接了盤錦“第三屆國際濕地旅游周”主要旅游項目，成功承辦了“觀 鳥節(jié)”和“荷花節(jié)”。 盤山縣 以科學發(fā)展觀統(tǒng)領全局，將構建社會主義和諧社會的要求貫穿始終，圍繞“農業(yè)富民、工業(yè)強縣、生態(tài)立縣”發(fā)展目標，實施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、產業(yè)化、生態(tài)化四大戰(zhàn)略。 項目建設背景 城市老齡化是目前世界各國政府面臨的主要問題之一 ,中國 的 城市老齡化是目前世界各國政府面臨的主要問題之一 ,中國的大城市早在 20 世紀 90 年代陸續(xù)走進老齡社會 ,因此如何改善老年人的生活狀況 ,使老有所養(yǎng)、老有所用 ,已成為國家和地方政府的當務之急。大型開發(fā)商前瞻性的舉措給中國的養(yǎng)老地產帶來了發(fā)展的信號，加之老齡人口增多現(xiàn)狀，“養(yǎng)老地產”項目已經吸引了眾多企業(yè)的目光。業(yè)內人士分析，從供需方面來看，養(yǎng)老地產的空間很大： 2020年至 2050年，中國 60歲以上的人口將由現(xiàn)在的 %上升到%，到 2020年的未來 5 年，中國老年人口將達 2 億，占總人口的 15%。有需求就有商機，此種 家庭狀況將成為養(yǎng)老地產的寵大需求，蘊含無限商機。因此，養(yǎng)老地產被越來越多的開發(fā)商關注，這正成為中國房地產市場上最為誘人的概念，這讓市場資本、地方政府 ，乃至慈善公益基金都為之興奮。 建設一個入住開心、頤養(yǎng)舒 心、侍奉盡心、子女放 心的老有所養(yǎng)、 老有所醫(yī)、 老有所為、老有所學、老有所樂 的現(xiàn)代 會所。本著 開拓進取、創(chuàng)新超越 的經營 理念；在經過對地理位置、周邊環(huán)境、居民總體收入水平、人均消費水平、 老年人群體養(yǎng)老現(xiàn)狀、 市場潛力等幾個方面進行 了詳實細致的調查與實地考證之后，擬在盤山縣開發(fā)建設頤康園老年會所 。 公司將秉承以往的優(yōu)良作風，堅持以人為本、創(chuàng)造精品、追盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ９ 求卓越、奉獻社會的經營理念，繼續(xù)為盤錦市的發(fā)展做出貢獻。 通過對項目建設的必要性、技術的可行性和經濟的合理性的綜合評價，為政府有關部門審批項目、建設單位進行投資決策和金融機構貸款決策提供比較可靠的依據(jù)。從 2020 年到 2020 年這一時期，平均每年將有 596 萬人進入老齡，到 2020 年老年人口將達 億?，F(xiàn)在中國人口的平均期望壽命男 74歲，女 76歲，已達到發(fā)達國家的 水平（ 75歲）?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到 40%50%，有的甚至達 70%80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難； （ 4）現(xiàn)代化生產節(jié)奏不斷加快，勞動強度增加。 國內的養(yǎng)老設施滿足不了需求 中國的養(yǎng)老設施傳統(tǒng)上是民政機構社會福利的一部分，最初以為“三無”老人服務的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。 近年來，老年人口數(shù)量增長加速，生活品質要求日益提高，這與國內養(yǎng)老資源緊缺、環(huán)境設施落后、服務水平低下的矛盾更加突出。 政府出臺的養(yǎng)老方面的政 策為社會力量進軍養(yǎng)老產業(yè)提供了政策支持，但因政策涉及部門較多，存在政策協(xié)調難、落實難的問題，很多土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策成為一紙空文。由于區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡，既存在“一床難求”，也存在“床位閑置”現(xiàn)象。期望對養(yǎng)老養(yǎng)生產業(yè)地產的研究上水平，改變養(yǎng)老地產投資人與養(yǎng)老產業(yè)很脫節(jié)的現(xiàn)狀。對于養(yǎng)老產業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。房地產 企業(yè) 在國內的發(fā)展高峰期僅僅不足五 年，實力房企本身還是鳳毛麟角。原因當然是只有養(yǎng)老公寓，對于投資的收回目前來說還沒有很好的模式?！? 現(xiàn)代社會變遷快速，生活節(jié)奏加快，生產社會化程度的提高，家庭養(yǎng)老已不適應社會的發(fā)展，時代呼喚養(yǎng)老社會化。在新的投資環(huán)境下，不失時機地引入民間投資和外商投資，創(chuàng)建并形成一定規(guī)?！白鹄橡B(yǎng)生、用心呵護”的老年養(yǎng)生會所，不光是新形勢下投資房地產、“休閑”行業(yè)的新熱點，也是完善養(yǎng)老保障體系的新思路，具有非?，F(xiàn)實和深遠的社會意義。 辦好老齡化公益性福利事業(yè)，既體現(xiàn)了政府對老人的關懷，又體現(xiàn)了文明社會的養(yǎng)老 環(huán)境，吸納了就業(yè)人員。 “到 2020年，中國老齡人口會達到 13%；到 2020 年，中國的老齡人口將接近 30%，來勢迅猛。部分房地產開發(fā)商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，將老年人作為目標客戶，主動將市場細分，針對老年人的特殊需求，開發(fā)建設了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 １７ 老年人口比例的逐漸上升和社會人口流動性的加強，使得三 代人共同生活的家庭漸漸成為過去。而面對養(yǎng)老地產這么個巨大的市場，很多地產商以及想進入地產行業(yè)的資本卻視而不見。 開發(fā)之惑 什么是養(yǎng) 老地產？目前市場上定位養(yǎng)老型的樓盤，主打的依然是產品，僅是在產品的市場細分上傾向于老年人居住。 而早在六年前，某開發(fā)商在浦東康橋打造了“親和源 [最新消息 價格 戶型 點評 ]老年公寓”社區(qū)，親和源是中國首家老年社區(qū)，一期工程占地 公頃， 10萬平方米建筑 ,老年公寓設 838套居室，可供 1600位左右的老人入住，采用無障礙化設計，以老年公寓、健康會所、老年護理院為老人提供 “管家式”的服務。 模式破冰 2020 年 12 月 27 日，萬科正式宣布進入老齡化住宅開發(fā)運營領域。關于養(yǎng)老地產的發(fā)展戰(zhàn)略， 2020 年保利年報以及 2020 年中報中，都有所提及。有可能會在一些住宅項目中，專門打造一定比例的老年住宅；亦有可能單獨建造，或租或售。 專業(yè)人士指出，養(yǎng)老地產區(qū)別于其他居住產業(yè)的顯著特點是機構要提供各種滿足老人需求的服務。同時，即使有限的服務，也普遍存在低質量、相對費用高的情況。按照聯(lián)合國標準，一個國家的老年人為人口總數(shù)的十分之一時正式步入 了老齡化社會。目前國內的環(huán)境還未達到支持養(yǎng)老地產全速發(fā)展的程度，養(yǎng)老地產的發(fā) 展尚存以下困境： 政策優(yōu)惠無保障 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ２１ 由于養(yǎng)老地產的帶有一定的社會福利性質，所以政府的政策扶持對養(yǎng)老地產的發(fā)展至關重要，也是養(yǎng)老地產的投資者首要考慮的問題之一。 投資額高 養(yǎng)老地產消費群體的特殊性要求投資者在建造老 年社區(qū)時，要投入比普通住宅項目更多的資金。目前國內有幾個養(yǎng)老地產項目將開發(fā)的住宅向老年人出售使用權，老年人去世后，房屋使用權可轉給親友，但使用期限到期后開發(fā)商會收回，實踐證明這種出售使用權的方式并不成功。 蘊藏 市場 巨大 ，前景廣闊 目前，全世界 60 歲以上老年人口總數(shù)已達 6 億，有 60 多個國家的老年人口達到或超過人口總數(shù)的 10%，進入了人口老齡化社會行列。根據(jù)有關資料顯示從老齡化社會進入老齡社會，法國用了 115 年，英國用了 47 年，德國用了 40 年，而日本只用了 24 年。 根據(jù)相關研究資料顯示發(fā)達國家一般約 6%的老人在養(yǎng)老機構養(yǎng)老，我國養(yǎng)老設施嚴重滯后，只有 %的老人在養(yǎng)老機構，前 景堪憂，但也帶來巨大商機，發(fā)展前景被廣泛看好。 養(yǎng)老產業(yè) —— 新的經濟增長點。尤其在盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ２４ 養(yǎng)老住宅的供應方面，全國才剛剛起步，其長遠的經濟和社會效益不容忽視。這些都說明：老齡化社會已是 21世紀最現(xiàn)實的趨勢問題。 黨的 十七大《報告》在“加快推進以改善民生為重點的社會建設”中強調要“加強老齡工作”。全年城市居民 人均可支配收入 18563 元，比上年增長 %；城市居民家庭人均 消費支出 13486 元，比上年增長 %，恩格爾系數(shù)為 %。 2020 年末全市城鎮(zhèn)福利院 5 個，擁有床位 654 張，收養(yǎng) 408人；全市農村集體 敬老院 27個，擁有床位 2386 張，收養(yǎng) 1661 人。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ２６ 2020 年房地產開發(fā)投資 億元，比上年增長 %。 盤錦市目 前尚無規(guī)模的養(yǎng)老地產開發(fā)項目運行。 2020年平均價格 2800元 / m2，較上年度漲幅 %。 2020年平均價格 2800元 / m2，較上年度漲幅 %。 市場定位 以盤錦市的三口家庭、中青年白領階層、現(xiàn)金儲蓄在 50 萬元以上的家庭、商業(yè)投資 者和 “ 421”家庭的老年人為 銷售對象，將該會所打造成為引領健康、時尚、自由、現(xiàn)代生活的健康形象。商業(yè)網(wǎng)點、網(wǎng)上銀行、證券、購物， e 時代時尚生活方式，都可以在會所內輕松實現(xiàn)，真正做到 SOHO 式家庭辦公； 營銷推廣策略 (1)項目的銷售渠道為自主銷售，通過企業(yè)內、外部培訓，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，使項目的營銷工作有杰出表現(xiàn)。 (4)各類別墅的營銷推廣應采取有針對性的促銷宣傳手段，選擇針對各階層不同偏好的媒體，并針對目標市場展 開勸說投資的宣傳，避免大規(guī)模無效的促銷。 27′ ～ 22176。中 、 南部較 低 ，呈槽狀地 形 ， 境 內 低洼平坦，多水無 山 ，屬 下 遼河沖積平原 ，平原地貌是河 流長期沉積的結果。