【正文】 2020 年盤(pán)山縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力跨入全省中上游行列。遼河流域治理成效顯著，城市垃圾填埋場(chǎng)、螃蟹溝綜合整治等工程投入使用，遼河流域盤(pán)錦段連續(xù)八年保持出境水質(zhì)優(yōu)于入境水質(zhì)，濕地生態(tài)環(huán)境得到有效保護(hù)。加大規(guī)劃執(zhí)行力度，持續(xù)推進(jìn)亮化綠化、市容整治和違建拆除，土地征拆工作逐步走向法制化 、規(guī)范化。疏港鐵路、盤(pán)營(yíng)客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)和阜盤(pán)高速公路破土動(dòng)工，濱海大道、盤(pán)營(yíng)線(xiàn)拓寬改造等主體工程完工，百平方公里公路密度由 公盤(pán)山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４ 里 提高到 公里，盤(pán)錦正加快向交通樞紐城市邁進(jìn)。田家、高升等中心鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快。一個(gè)充滿(mǎn)生機(jī)與 活力的濱海生態(tài)新城開(kāi)始形成。 遼濱新區(qū)建設(shè)如火如荼。 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化步伐加快。大商城市廣場(chǎng)、鵬欣水游城等大項(xiàng)目加快建設(shè)，香港恒大、東方銀座、廣東美的等知名企 投資 回收期 年 含建設(shè)期 內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 i=13%； 萬(wàn)元 1771 盈虧平衡點(diǎn) % 73 735/1285－ 222－ 64 盤(pán)山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３ 業(yè)云集盤(pán)錦。石油鉆采設(shè)備、海工裝備等大項(xiàng)目加快建設(shè)，裝備制造即將成為新的支柱產(chǎn)業(yè)。盤(pán)錦是一座以石油化工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的新興沿海開(kāi)放城市，資源優(yōu)勢(shì)明顯、發(fā)展?jié)摿薮蟆? 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 64 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 957 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 264 所得稅 萬(wàn)元 66 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 198 盤(pán)山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２ 項(xiàng)目實(shí)施背景與依據(jù) 區(qū)位環(huán)境 盤(pán)錦市地處遼寧省西南部，渤海之濱、遼河三角洲中心地帶。西北鄰錦州，東界鞍山，南臨遼東灣，市中心距沈陽(yáng) 150公里。 2020 年，完成地區(qū)生產(chǎn)總值 950 億元，同比增長(zhǎng) 18%；財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %；固定資產(chǎn)投資 900 億元，增長(zhǎng) 65%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 185 億元，增長(zhǎng) %；實(shí)際利用外資 ，增長(zhǎng) 202%；外貿(mào)出口 億美元，增長(zhǎng) %?！拔宕螽a(chǎn)業(yè)集群”拉動(dòng)工業(yè)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。濕地旅游樹(shù)起嶄新形象，珠海天沐溫泉城等大項(xiàng)目簽約落地，旅游總收入增長(zhǎng) %。開(kāi)工新建六和肉鴨加工等大項(xiàng)目 23個(gè)，建成設(shè)施農(nóng)業(yè) 5 萬(wàn)畝，新改建畜牧小區(qū) 500 個(gè)，新增水產(chǎn)小區(qū) 30個(gè)，養(yǎng)殖大蟹 15萬(wàn)畝。全市上下同心協(xié)力發(fā)展遼濱，建設(shè)遼濱。 城市化進(jìn)程加快。城市化率達(dá)到 65%。大伙房水庫(kù)輸水一期工程完工，病險(xiǎn)水庫(kù)除險(xiǎn)加固取得階段性成果，華潤(rùn)城市熱電、華能風(fēng)電等項(xiàng)目進(jìn)展順利，基礎(chǔ)設(shè)施支撐發(fā)展的作用進(jìn)一步增強(qiáng)。我市躋身全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)市和省級(jí)園林城市行列。城市空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良率達(dá)到 %。全縣地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 180 億元，比上年增長(zhǎng) %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 180 億元，比上年增長(zhǎng) 100%；地方財(cái)政一般預(yù)算 收入完成 ，比上年增長(zhǎng) 64%；全口徑稅收完成 億元，比上年增長(zhǎng) %；實(shí)際利用外資完成 億美元，是去年的 7 倍；農(nóng)民人均純收入實(shí)現(xiàn) ，比上年增長(zhǎng) %。繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，改善結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，第三產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重逐年提高。遼河油田恒泰利、大連銀龍、大連鼎隆等一批知名企業(yè)投資新縣城，麗景灣、水岸藍(lán)橋、學(xué)府名城、龍祥商務(wù)會(huì)館等商住地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。承接了盤(pán)錦“第三屆國(guó)際濕地旅游周”主要旅游項(xiàng)目，成功承辦了“觀 鳥(niǎo)節(jié)”和“荷花節(jié)”。 盤(pán)山縣 以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，將構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求貫穿始終，圍繞“農(nóng)業(yè)富民、工業(yè)強(qiáng)縣、生態(tài)立縣”發(fā)展目標(biāo)，實(shí)施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化四大戰(zhàn)略。 項(xiàng)目建設(shè)背景 城市老齡化是目前世界各國(guó)政府面臨的主要問(wèn)題之一 ,中國(guó) 的 城市老齡化是目前世界各國(guó)政府面臨的主要問(wèn)題之一 ,中國(guó)的大城市早在 20 世紀(jì) 90 年代陸續(xù)走進(jìn)老齡社會(huì) ,因此如何改善老年人的生活狀況 ,使老有所養(yǎng)、老有所用 ,已成為國(guó)家和地方政府的當(dāng)務(wù)之急。大型開(kāi)發(fā)商前瞻性的舉措給中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)帶來(lái)了發(fā)展的信號(hào)，加之老齡人口增多現(xiàn)狀，“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目已經(jīng)吸引了眾多企業(yè)的目光。業(yè)內(nèi)人士分析，從供需方面來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)的空間很大： 2020年至 2050年，中國(guó) 60歲以上的人口將由現(xiàn)在的 %上升到%，到 2020年的未來(lái) 5 年，中國(guó)老年人口將達(dá) 2 億，占總?cè)丝诘?15%。有需求就有商機(jī)，此種 家庭狀況將成為養(yǎng)老地產(chǎn)的寵大需求，蘊(yùn)含無(wú)限商機(jī)。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商關(guān)注，這正成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為誘人的概念，這讓市場(chǎng)資本、地方政府 ，乃至慈善公益基金都為之興奮。 建設(shè)一個(gè)入住開(kāi)心、頤養(yǎng)舒 心、侍奉盡心、子女放 心的老有所養(yǎng)、 老有所醫(yī)、 老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè) 的現(xiàn)代 會(huì)所。本著 開(kāi)拓進(jìn)取、創(chuàng)新超越 的經(jīng)營(yíng) 理念；在經(jīng)過(guò)對(duì)地理位置、周邊環(huán)境、居民總體收入水平、人均消費(fèi)水平、 老年人群體養(yǎng)老現(xiàn)狀、 市場(chǎng)潛力等幾個(gè)方面進(jìn)行 了詳實(shí)細(xì)致的調(diào)查與實(shí)地考證之后，擬在盤(pán)山縣開(kāi)發(fā)建設(shè)頤康園老年會(huì)所 。 公司將秉承以往的優(yōu)良作風(fēng)，堅(jiān)持以人為本、創(chuàng)造精品、追盤(pán)山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ９ 求卓越、奉獻(xiàn)社會(huì)的經(jīng)營(yíng)理念，繼續(xù)為盤(pán)錦市的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性的綜合評(píng)價(jià)，為政府有關(guān)部門(mén)審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款決策提供比較可靠的依據(jù)。從 2020 年到 2020 年這一時(shí)期，平均每年將有 596 萬(wàn)人進(jìn)入老齡，到 2020 年老年人口將達(dá) 億?，F(xiàn)在中國(guó)人口的平均期望壽命男 74歲，女 76歲，已達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的 水平（ 75歲）?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長(zhǎng)到 40%50%，有的甚至達(dá) 70%80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難； （ 4）現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動(dòng)強(qiáng)度增加。 國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施滿(mǎn)足不了需求 中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為“三無(wú)”老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來(lái)逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營(yíng)利社會(huì)福利為主體。 近年來(lái)，老年人口數(shù)量增長(zhǎng)加速，生活品質(zhì)要求日益提高，這與國(guó)內(nèi)養(yǎng)老資源緊缺、環(huán)境設(shè)施落后、服務(wù)水平低下的矛盾更加突出。 政府出臺(tái)的養(yǎng)老方面的政 策為社會(huì)力量進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了政策支持，但因政策涉及部門(mén)較多，存在政策協(xié)調(diào)難、落實(shí)難的問(wèn)題，很多土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策成為一紙空文。由于區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡，既存在“一床難求”，也存在“床位閑置”現(xiàn)象。期望對(duì)養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究上水平，改變養(yǎng)老地產(chǎn)投資人與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很脫節(jié)的現(xiàn)狀。對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。房地產(chǎn) 企業(yè) 在國(guó)內(nèi)的發(fā)展高峰期僅僅不足五 年，實(shí)力房企本身還是鳳毛麟角。原因當(dāng)然是只有養(yǎng)老公寓，對(duì)于投資的收回目前來(lái)說(shuō)還沒(méi)有很好的模式。” 現(xiàn)代社會(huì)變遷快速，生活節(jié)奏加快，生產(chǎn)社會(huì)化程度的提高，家庭養(yǎng)老已不適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，時(shí)代呼喚養(yǎng)老社會(huì)化。在新的投資環(huán)境下，不失時(shí)機(jī)地引入民間投資和外商投資，創(chuàng)建并形成一定規(guī)?！白鹄橡B(yǎng)生、用心呵護(hù)”的老年養(yǎng)生會(huì)所，不光是新形勢(shì)下投資房地產(chǎn)、“休閑”行業(yè)的新熱點(diǎn)，也是完善養(yǎng)老保障體系的新思路，具有非?，F(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的社會(huì)意義。 辦好老齡化公益性福利事業(yè)，既體現(xiàn)了政府對(duì)老人的關(guān)懷，又體現(xiàn)了文明社會(huì)的養(yǎng)老 環(huán)境，吸納了就業(yè)人員。 “到 2020年，中國(guó)老齡人口會(huì)達(dá)到 13%；到 2020 年，中國(guó)的老齡人口將接近 30%，來(lái)勢(shì)迅猛。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中注意到了中國(guó)人口的老齡化趨勢(shì)，將老年人作為目標(biāo)客戶(hù)，主動(dòng)將市場(chǎng)細(xì)分，針對(duì)老年人的特殊需求，開(kāi)發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。 盤(pán)山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １７ 老年人口比例的逐漸上升和社會(huì)人口流動(dòng)性的加強(qiáng)，使得三 代人共同生活的家庭漸漸成為過(guò)去。而面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)這么個(gè)巨大的市場(chǎng)，很多地產(chǎn)商以及想進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的資本卻視而不見(jiàn)。 開(kāi)發(fā)之惑 什么是養(yǎng) 老地產(chǎn)？目前市場(chǎng)上定位養(yǎng)老型的樓盤(pán)，主打的依然是產(chǎn)品，僅是在產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分上傾向于老年人居住。 而早在六年前，某開(kāi)發(fā)商在浦東康橋打造了“親和源 [最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng) ]老年公寓”社區(qū)，親和源是中國(guó)首家老年社區(qū)，一期工程占地 公頃， 10萬(wàn)平方米建筑 ,老年公寓設(shè) 838套居室，可供 1600位左右的老人入住，采用無(wú)障礙化設(shè)計(jì)，以老年公寓、健康會(huì)所、老年護(hù)理院為老人提供 “管家式”的服務(wù)。 模式破冰 2020 年 12 月 27 日，萬(wàn)科正式宣布進(jìn)入老齡化住宅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略， 2020 年保利年報(bào)以及 2020 年中報(bào)中，都有所提及。有可能會(huì)在一些住宅項(xiàng)目中，專(zhuān)門(mén)打造一定比例的老年住宅；亦有可能單獨(dú)建造，或租或售。 專(zhuān)業(yè)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于其他居住產(chǎn)業(yè)的顯著特點(diǎn)是機(jī)構(gòu)要提供各種滿(mǎn)足老人需求的服務(wù)。同時(shí)，即使有限的服務(wù)，也普遍存在低質(zhì)量、相對(duì)費(fèi)用高的情況。按照聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的老年人為人口總數(shù)的十分之一時(shí)正式步入 了老齡化社會(huì)。目前國(guó)內(nèi)的環(huán)境還未達(dá)到支持養(yǎng)老地產(chǎn)全速發(fā)展的程度，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā) 展尚存以下困境： 政策優(yōu)惠無(wú)保障 盤(pán)山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２１ 由于養(yǎng)老地產(chǎn)的帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，所以政府的政策扶持對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，也是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者首要考慮的問(wèn)題之一。 投資額高 養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)群體的特殊性要求投資者在建造老 年社區(qū)時(shí)，要投入比普通住宅項(xiàng)目更多的資金。目前國(guó)內(nèi)有幾個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將開(kāi)發(fā)的住宅向老年人出售使用權(quán)，老年人去世后，房屋使用權(quán)可轉(zhuǎn)給親友，但使用期限到期后開(kāi)發(fā)商會(huì)收回，實(shí)踐證明這種出售使用權(quán)的方式并不成功。 蘊(yùn)藏 市場(chǎng) 巨大 ，前景廣闊 目前，全世界 60 歲以上老年人口總數(shù)已達(dá) 6 億，有 60 多個(gè)國(guó)家的老年人口達(dá)到或超過(guò)人口總數(shù)的 10%，進(jìn)入了人口老齡化社會(huì)行列。根據(jù)有關(guān)資料顯示從老齡化社會(huì)進(jìn)入老齡社會(huì)，法國(guó)用了 115 年，英國(guó)用了 47 年，德國(guó)用了 40 年，而日本只用了 24 年。 根據(jù)相關(guān)研究資料顯示發(fā)達(dá)國(guó)家一般約 6%的老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，我國(guó)養(yǎng)老設(shè)施嚴(yán)重滯后，只有 %的老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，前 景堪憂(yōu)，但也帶來(lái)巨大商機(jī)，發(fā)展前景被廣泛看好。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) —— 新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。尤其在盤(pán)山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２４ 養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國(guó)才剛剛起步，其長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益不容忽視。這些都說(shuō)明：老齡化社會(huì)已是 21世紀(jì)最現(xiàn)實(shí)的趨勢(shì)問(wèn)題。 黨的 十七大《報(bào)告》在“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)”中強(qiáng)調(diào)要“加強(qiáng)老齡工作”。全年城市居民 人均可支配收入 18563 元，比上年增長(zhǎng) %；城市居民家庭人均 消費(fèi)支出 13486 元，比上年增長(zhǎng) %，恩格爾系數(shù)為 %。 2020 年末全市城鎮(zhèn)福利院 5 個(gè)，擁有床位 654 張，收養(yǎng) 408人；全市農(nóng)村集體 敬老院 27個(gè)，擁有床位 2386 張，收養(yǎng) 1661 人。 盤(pán)山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２６ 2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。 盤(pán)錦市目 前尚無(wú)規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行。 2020年平均價(jià)格 2800元 / m2，較上年度漲幅 %。 2020年平均價(jià)格 2800元 / m2，較上年度漲幅 %。 市場(chǎng)定位 以盤(pán)錦市的三口家庭、中青年白領(lǐng)階層、現(xiàn)金儲(chǔ)蓄在 50 萬(wàn)元以上的家庭、商業(yè)投資 者和 “ 421”家庭的老年人為 銷(xiāo)售對(duì)象，將該會(huì)所打造成為引領(lǐng)健康、時(shí)尚、自由、現(xiàn)代生活的健康形象。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、網(wǎng)上銀行、證券、購(gòu)物， e 時(shí)代時(shí)尚生活方式，都可以在會(huì)所內(nèi)輕松實(shí)現(xiàn)，真正做到 SOHO 式家庭辦公； 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 (1)項(xiàng)目的銷(xiāo)售渠道為自主銷(xiāo)售，通過(guò)企業(yè)內(nèi)、外部培訓(xùn)，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷(xiāo)售人員的潛力，提高銷(xiāo)售人員的能力和水平，使項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)工作有杰出表現(xiàn)。 (4)各類(lèi)別墅的營(yíng)銷(xiāo)推廣應(yīng)采取有針對(duì)性的促銷(xiāo)宣傳手段，選擇針對(duì)各階層不同偏好的媒體，并針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)展 開(kāi)勸說(shuō)投資的宣傳，避免大規(guī)模無(wú)效的促銷(xiāo)。 27′ ～ 22176。中 、 南部較 低 ，呈槽狀地 形 ， 境 內(nèi) 低洼平坦，多水無(wú) 山 ，屬 下 遼河沖積平原 ，平原地貌是河 流長(zhǎng)期沉積的結(jié)果。