【正文】 支出 13486 元，比上年增長 %，恩格爾系數(shù)為 %。全年農(nóng)村居民人均純收入 8479元，比上年增長 %；農(nóng)村居民家庭人均消費(fèi)支出 元，比上年增長 %，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為 %。 2020 年年末全市參加 基本養(yǎng)老保險(xiǎn) 人數(shù) 萬人，其中，職工 萬人，離退休人員 萬人。全市參加 基本醫(yī)療保險(xiǎn) 人數(shù) 。 2020 年末全市城鎮(zhèn)福利院 5 個(gè)，擁有床位 654 張，收養(yǎng) 408人；全市農(nóng)村集體 敬老院 27個(gè)，擁有床位 2386 張，收養(yǎng) 1661 人。 房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。全年全社會(huì) 建筑業(yè)增加值 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %。全市具 有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)完成 建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，竣工產(chǎn)值 億元， 房屋施工面積 萬平方米， 全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 萬元 /人，增長 %。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２６ 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %。其中，商品住宅 投資 億元，增長 %； 商業(yè)營業(yè)用房 投資 億元，增長 %。全年商品房施工面積 萬平方米，比上年增長 %； 竣工面積 萬平方米，增長 %；銷售面積 萬平方米，增長 %，其中，現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，增長 %；商品房銷售額 億元，比上年增長 70%，其中，住宅銷售額 47億元，所占比重為 %，其中，現(xiàn)房銷售額 億元，增長 %。年末商品房空置面積 萬平方米，比上年末下降 %。 盤錦市目 前尚無規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行。 盤錦市房地產(chǎn)價(jià)格走勢 （ 1）雙臺(tái)子區(qū)： 2020年平均價(jià)格 1467元 / m2，較上年度漲幅 %。 2020年平均價(jià)格 1725元 / m2，較上年度漲幅 %。 2020年平均價(jià)格 2200元 / m2，較上年度漲幅 %。 2020年平均價(jià)格 2800元 / m2，較上年度漲幅 %。 2020～ 2020 年平均價(jià)格 3500 元 / m2。 （ 2）興隆臺(tái)區(qū)： 2020年平均價(jià)格 2051元 / m2，較上年度漲幅 %。 2020年平均價(jià)格 2285元 / m2，較上年度漲幅 %。 2020年平均價(jià)格 2800元 / m2，較上年度漲幅 %。 2020年平均價(jià)格 3200元 / m2，較上年度漲幅 %。 2020～ 2020 年平均價(jià)格為 3500 元 / m2。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２７ 目標(biāo)市場選擇 (1) “ 421”家庭（四個(gè)老人，兩個(gè)年輕人，一個(gè)小孩）的老年人； (2)現(xiàn)金儲(chǔ)蓄在 50萬元以上的家庭； (3)3口家庭、 中青年白領(lǐng)階層； (4)房地產(chǎn)、商業(yè)投資者。 市場定位 以盤錦市的三口家庭、中青年白領(lǐng)階層、現(xiàn)金儲(chǔ)蓄在 50 萬元以上的家庭、商業(yè)投資 者和 “ 421”家庭的老年人為 銷售對(duì)象，將該會(huì)所打造成為引領(lǐng)健康、時(shí)尚、自由、現(xiàn)代生活的健康形象。同時(shí)以優(yōu)良的配套設(shè)施，絕佳的地理位置，使該會(huì)所成為 養(yǎng)老社會(huì)化事業(yè) 的經(jīng)典，吸引盤錦市有一定經(jīng)濟(jì)條件的老年人、三口家庭、中青年白領(lǐng)階層及房地產(chǎn)、商業(yè)投資者的目光。 具體講有以下價(jià)值點(diǎn)： (1)老年會(huì)所成為 活躍和豐富老年人的晚年生活，使其老有所學(xué)、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂的幸福樂園。 (2)時(shí)尚。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、網(wǎng)上銀行、證券、購物， e 時(shí)代時(shí)尚生活方式，都可以在會(huì)所內(nèi)輕松實(shí)現(xiàn)，真正做到 SOHO 式家庭辦公； 營銷推廣策略 (1)項(xiàng)目的銷售渠道為自主銷售，通過企業(yè)內(nèi)、外部培訓(xùn)，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，使項(xiàng)目的營銷工作有杰出表現(xiàn)。依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和銷售費(fèi)用計(jì)劃，不同時(shí)期選擇不同媒體組合運(yùn)用。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２８ (2)實(shí)施概念營銷，營銷各類別墅概念和該項(xiàng)目的品牌形象。 (3)由于該項(xiàng)目地處辦公、生活區(qū)，且周邊自然環(huán)境好，租商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的需求量大，因而建議在項(xiàng)目推廣初期將商業(yè)、房地產(chǎn)投資者作為首攻的目標(biāo)市場。 (4)各類別墅的營銷推廣應(yīng)采取有針對(duì)性的促銷宣傳手段，選擇針對(duì)各階層不同偏好的媒體，并針對(duì)目標(biāo)市場展 開勸說投資的宣傳，避免大規(guī)模無效的促銷。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２９ 第四章 項(xiàng)目 規(guī)劃 項(xiàng)目選址分析 自然概 況 【地理區(qū)位】盤山縣 隸屬于 遼 寧 省盤錦市，位于盤錦市的北部，遼河下游，渤海之 濱。 東與臺(tái)安縣、海城市隔河相望 ， 南與盤錦市區(qū)、大洼縣毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤 。 位于東經(jīng) 121176。 27′ ～ 22176。 29′。 【地貌地質(zhì)】盤山縣地勢，西北和東北高，逐漸向西南傾斜。平均海拔 25米，最高 ，最 低 。中 、 南部較 低 ，呈槽狀地 形 ， 境 內(nèi) 低洼平坦，多水無 山 ，屬 下 遼河沖積平原 ，平原地貌是河 流長期沉積的結(jié)果。境內(nèi)除平原外，還有少量的沙包、泡子 、 崗子等。 盤山縣地質(zhì)構(gòu)造位于新華夏系第二區(qū)型沉降帶內(nèi)，從地殼結(jié)構(gòu)來看，是 遼 東臺(tái) 背 斜 的 次 一 級(jí) 構(gòu) 造單元遼 河 臺(tái) 凹 。從大 地 構(gòu)造來看 ，則 是 中 朝地臺(tái)上 的 二級(jí)構(gòu)造單元 下 遼河凹陷。 該區(qū)在全國地震區(qū)劃帶上屬華北地震區(qū)都城一廬江深斷裂地震帶，其地震設(shè)防基本裂度為 7度。 【 氣候特點(diǎn) 】 盤 山 縣地 處北溫 帶，屬大陸性半濕潤季風(fēng)氣候。盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３０ 雨熱同季， 干 冷同期。光照充足，無霜期為 172天。年平均氣溫 度，最高溫度 ，最低溫度 。年平均降水量 600700mm，主要集中在 58月份。暴雨多發(fā)時(shí)段為 7月中旬至 8月上旬，高峰值為 7月 下旬 。冬季多西北 風(fēng)， 平 均 風(fēng)速 / S。春 夏 季多南風(fēng) 和西南風(fēng)。平均風(fēng)速 / s， 四月份風(fēng)速 最 大，可達(dá) / S。 項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目選址在盤山 新縣城府前大道與外環(huán)路處交匯處西北角。 東邊是盤山縣 政府所在地，是盤山縣政治、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心。項(xiàng)目建成后該會(huì)所將成為盤錦市城鄉(xiāng)老年人安度晚年的樂園。 基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢 縣城基礎(chǔ)設(shè)施投資全面鋪開，投資 8200萬元主要用于曙光路、府東北路北段、跨溝盤運(yùn)河橋、溝盤運(yùn)河景觀帶等建設(shè)；投資 億元用于污水處理廠及供電、供暖、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；詳見下圖 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３１ 土 地利用現(xiàn)狀 會(huì)所 規(guī)劃用地面積 172 畝（ 114667m2）， 地勢平坦，用地類別主要為現(xiàn)狀為商住用地，使用年限為 50～ 70年。 道 路交通現(xiàn)狀 國道 305 是盤山新縣城對(duì)外交通聯(lián)系的主要道路，用地范圍內(nèi)的現(xiàn)狀道路為新縣城府前大道 與外環(huán)路交匯處 。 現(xiàn)狀綜合評(píng)價(jià) 會(huì)所 地處盤山縣政治、經(jīng)濟(jì)和文化活動(dòng)的中心，周邊商業(yè)氛圍濃郁、 交通條件便利，有著明顯的位優(yōu)勢，是建設(shè)民生安居工程 、老年會(huì)所 的宜居首選。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３２ 外部 配套條件 該項(xiàng)目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通，即通道路、上水、下水、電、煤氣、暖氣和通訊設(shè)施，所以，項(xiàng)目所需的外部配套條件已具備。 優(yōu)勢分析： （ 1）良好的政策與機(jī)遇 ； （ 2）便利的對(duì)外交通條件 ； （ 3）商業(yè)氛圍濃郁 ； （ 3）地勢平坦，易于開發(fā)建設(shè) 。 規(guī)劃依據(jù)、原則與建設(shè)規(guī)模 規(guī)劃依據(jù) 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 ； 《城市規(guī)劃編制辦法》建設(shè)部（ 2020年 4 月 1 日） ； 城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 ； 《盤山縣總體規(guī)劃》（ 2020－ 2020） ； 規(guī)劃原則 （ 1）會(huì)所 空間規(guī)劃布局堅(jiān)持科學(xué)定位，合理布局，功能完善，宜居頤養(yǎng)的原則。 （ 2）會(huì)所 的規(guī)劃結(jié)合城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益結(jié)合統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展原則。 （ 3） 會(huì)所 按照社會(huì)化服務(wù)、市場化經(jīng)營、合理布局的原則完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 （ 4） 會(huì)所 以人為本，強(qiáng)化生態(tài)意識(shí)，美化 會(huì)所 景觀，創(chuàng)建人性化、生態(tài)型的居住環(huán)境。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３３ 建設(shè)規(guī)模 該 項(xiàng)目 占地面積 114667 m2，總建筑面積 97290m2，其中 ,道路面積 17200m2；景點(diǎn)綠化面積 63537m2。 該項(xiàng)目分為 老年會(huì)所居住區(qū)和商品住宅區(qū) 一、老年會(huì) 所 該 會(huì)所 是各類別墅 交錯(cuò) ，老年人 會(huì)所內(nèi)住宿、 休閑、 娛樂 康體中心 配套工程 、 公用設(shè)施、 綠化 景觀、道路 配套的現(xiàn)代化 會(huì)所 。項(xiàng)目占地 82867㎡，總建筑面積 38100 ㎡。 獨(dú)棟別墅： 30棟 /2層、 420 m2/棟 、 建筑面積 10500m2； 雙拼別墅 ： 20棟 /2層、 720 m2/棟 、 建筑面積 11200m2； 合院別墅： 4 棟 /2 套 /2層、 每 棟 900m 3600m2/2 套； 康體中心： 4500m2/1棟 /2層 ； 球館 、 游泳 館 ： 3000 m2/1棟 。 二、 商業(yè)區(qū) 為方便老年會(huì)所起居生活，規(guī)劃商業(yè)區(qū)占地面 積 45 畝 /30000㎡，建筑面積 54300㎡。 商住 開發(fā)： 8 棟 /5 層 （地下一層） 、 6000m2/棟、 建筑面積48000m2； 地下層為車庫和倉庫為 9600 m2，其余 38400 m2為住宅。 商網(wǎng)開發(fā)： 6 棟 2 層、 1050 m2/棟、建筑面積 6300 m2。 三、物業(yè)工程 園區(qū)形成“供水、供電、供熱、供氣”一體化，形成公用工程“島”。以高效率、低成本向用戶提供可靠的電力通訊、生活用水、盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３４ 污水集約排放、轉(zhuǎn)供送熱、等服務(wù)項(xiàng)日，實(shí)現(xiàn)集約化管理。 本項(xiàng)目規(guī)劃物業(yè)的服務(wù)系統(tǒng)，其中包括： 熱力站、污水泵房、變配電間、 供水泵房、物業(yè)管理及維修。 規(guī)劃占地 1800 ㎡ / 畝，物業(yè)用房： 1 棟 /3層；建筑面積 1890㎡。 規(guī)劃用地 （ 各項(xiàng)指標(biāo)見下表 ） 表 41 規(guī)劃用地及各項(xiàng)指標(biāo)匯總表 指標(biāo) 用地性質(zhì) 使用年限 （年） 占地面積 （ ㎡） 建筑面積 （ ㎡） 容積 率 構(gòu)物占地 面積 /㎡ 建 筑 密度 % 綠化景點(diǎn) 道路 ㎡ % ㎡ % 商業(yè)用地 50 30000 54300 12750 42.5 12750 4500 15 會(huì)所 用 地 70 82867 38100 20550 25 49887 60 12430 15 物業(yè)用 地 50 1800 1890 630 35 900 50 270 15 合 計(jì) 114667 94290 33930 30 63537 55 17200 15 商業(yè)用地 規(guī)劃范圍內(nèi)的 商業(yè) 用地總面積為 30000m2，占規(guī)劃總用地的%， 商業(yè)用地的規(guī)劃集中體現(xiàn)“集中性” 和“關(guān)聯(lián)性”的原則， 根據(jù)整個(gè) 園區(qū) 的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，每個(gè)地塊都保持了比較均等的區(qū)位優(yōu)勢。 住宅 用地 規(guī)劃范圍內(nèi)的 住宅用 地面積為 82867 m2，占規(guī)劃總用地的％， 靠近府前大道 和西側(cè)路 。 物業(yè)用地 規(guī)劃用地面積為 1800 m2，占規(guī)劃總用地的 ％，靠近府前大道和西側(cè)路。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３５ 景點(diǎn) 綠化用地 規(guī)劃范圍內(nèi) 的 商業(yè) 景點(diǎn) 綠化 用地 ： 以住宅樓的間距綠化景點(diǎn)為主，以路邊綠化隔離帶為附， 綠化綠化景點(diǎn) 面積為 12750 m2，占 商業(yè)用地 規(guī)劃 面積的 %。 規(guī)劃范圍內(nèi)的住宅 景點(diǎn)綠化用地 ： 以住宅樓的間距綠化景點(diǎn)為主，以路邊綠化隔離帶為附， 綠地 面積為 49887m2，占住宅用地規(guī)劃面積和 60%。 規(guī)劃范圍內(nèi)的物業(yè)景點(diǎn)綠化用地：以物業(yè) 樓的周邊 綠化景點(diǎn)為主，以路邊綠化隔離帶為附，綠地面積為 900m2，占物業(yè) 用地規(guī)劃面積和 50%。 景點(diǎn)綠化總面積 63537㎡，占總占地面積的 55%。