【正文】 可行性研究報告 ２６ 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %。全年全社會 建筑業(yè)增加值 ，按可比價格計算，比上年增長 %。 2020 年末全市城鎮(zhèn)福利院 5 個，擁有床位 654 張，收養(yǎng) 408人；全市農(nóng)村集體 敬老院 27個，擁有床位 2386 張，收養(yǎng) 1661 人。 2020 年年末全市參加 基本養(yǎng)老保險 人數(shù) 萬人，其中，職工 萬人，離退休人員 萬人。全年城市居民 人均可支配收入 18563 元，比上年增長 %；城市居民家庭人均 消費(fèi)支出 13486 元，比上年增長 %，恩格爾系數(shù)為 %。 盤山縣“頤康園老年會所”建設(shè)項(xiàng)目， 以其獨(dú)特新穎的大家庭托管模式，使老一輩創(chuàng)業(yè)者、建設(shè)者不因子女無法顧及和照顧、盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報告 ２５ 不因生活協(xié)調(diào)不好而煩惱；不因喪偶失伴而傷感，不因孤 寂無助而困惑；為子女們投身事業(yè)解除了牽掛負(fù)累，而且解決了政府無法解決的高齡之困；還可以活躍和豐富老年人的生活，使其老有所學(xué)、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂。 黨的 十七大《報告》在“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會建設(shè)”中強(qiáng)調(diào)要“加強(qiáng)老齡工作”。社會迫切需要為老年人營造一個休閑養(yǎng)生、修身養(yǎng)性的舒適環(huán)境和凈心場所。這些都說明：老齡化社會已是 21世紀(jì)最現(xiàn)實(shí)的趨勢問題。 2050 年，將增加到 4 億老人， 60 歲以上的老人占人口 27%的比例。尤其在盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報告 ２４ 養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國才剛剛起步，其長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會效益不容忽視。養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中很重要的一環(huán)，為養(yǎng)老提供最基本的空間。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) —— 新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。如果這些人不能在醫(yī)療、生活、服務(wù)各方面得到妥善的安置，那么這將是社會的一大不幸。 根據(jù)相關(guān)研究資料顯示發(fā)達(dá)國家一般約 6%的老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，我國養(yǎng)老設(shè)施嚴(yán)重滯后，只有 %的老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，前 景堪憂，但也帶來巨大商機(jī)，發(fā)展前景被廣泛看好。目前，我國 60歲及以上老年人口已經(jīng)達(dá)到 億，占全國總?cè)丝诘?11%。根據(jù)有關(guān)資料顯示從老齡化社會進(jìn)入老齡社會，法國用了 115 年，英國用了 47 年，德國用了 40 年，而日本只用了 24 年。世界性的人口老齡化是“歷史上未曾出現(xiàn)的社會現(xiàn)象”。 蘊(yùn)藏 市場 巨大 ，前景廣闊 目前，全世界 60 歲以上老年人口總數(shù)已達(dá) 6 億，有 60 多個國家的老年人口達(dá)到或超過人口總數(shù)的 10%，進(jìn)入了人口老齡化社會行列。 后期物業(yè)管理要求高 養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括為老年人提供管家式服務(wù)、醫(yī)護(hù)服務(wù)、保健服務(wù)、活動組織、日常課程、特殊飲食護(hù)理服務(wù)等，這些服務(wù)對房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以說是有心無力。目前國內(nèi)有幾個養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將開發(fā)的住宅向老年人出售使用權(quán)，老年人去世后，房屋使用權(quán)可轉(zhuǎn)給親友，但使用期限到期后開發(fā)商會收回，實(shí)踐證明這種出售使用權(quán)的方式并不成功。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動中心、商業(yè) 購物 中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備，對企業(yè)來說是很重的負(fù)擔(dān)。 投資額高 養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)群體的特殊性要求投資者在建造老 年社區(qū)時，要投入比普通住宅項(xiàng)目更多的資金。 新興市場不穩(wěn)定 養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個新興的市場自然要面對新興市場所要面對的風(fēng)險。目前國內(nèi)的環(huán)境還未達(dá)到支持養(yǎng)老地產(chǎn)全速發(fā)展的程度，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā) 展尚存以下困境： 政策優(yōu)惠無保障 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報告 ２１ 由于養(yǎng)老地產(chǎn)的帶有一定的社會福利性質(zhì)，所以政府的政策扶持對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，也是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者首要考慮的問題之一。 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目地點(diǎn)風(fēng)景要選好； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目交通路線要暢快、離城距離要適當(dāng)； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模要適當(dāng)； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目外觀形象要注意； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)的要索定； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目模式要選定； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目管理方式要體現(xiàn)特點(diǎn)； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要有前瞻性； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要主動尋找目標(biāo) 客戶 ； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目更要注重售后服務(wù)。按照聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)，一個國家的老年人為人口總數(shù)的十分之一時正式步入 了老齡化社會。在此情形下，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要很長時間，一般的年投資回報不過 10%，但目前因?yàn)槭袌鰪V闊，前景巨大，所以才有很多資本愿意進(jìn)入。同時，即使有限的服務(wù)，也普遍存在低質(zhì)量、相對費(fèi)用高的情況。二是運(yùn)營和管理養(yǎng)老設(shè) 施，直接為老年居民服務(wù)。 專業(yè)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于其他居住產(chǎn)業(yè)的顯著特點(diǎn)是機(jī)構(gòu)要提供各種滿足老人需求的服務(wù)。 ”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的專家、中國老齡科學(xué)研究中心的陶立群曾表示說。有可能會在一些住宅項(xiàng)目中，專門打造一定比例的老年住宅；亦有可能單獨(dú)建造，或租或售。但正如業(yè)內(nèi)人士所說，現(xiàn)在社會上的許多養(yǎng)盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報告 １９ 老機(jī)構(gòu)都是“拼富”的地方，并不是真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略， 2020 年保利年報以及 2020 年中報中，都有所提及。 ” 與此同時，不少開發(fā)商正躍躍欲試，首創(chuàng)、 保利 、 華潤 等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)。 模式破冰 2020 年 12 月 27 日，萬科正式宣布進(jìn)入老齡化住宅開發(fā)運(yùn)營領(lǐng)域。 ”親和源老年公寓的出現(xiàn)只是一個縮影。 而早在六年前，某開發(fā)商在浦東康橋打造了“親和源 [最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評 ]老年公寓”社區(qū)，親和源是中國首家老年社區(qū)，一期工程占地 公頃， 10萬平方米建筑 ,老年公寓設(shè) 838套居室，可供 1600位左右的老人入住，采用無障礙化設(shè)計，以老年公寓、健康會所、老年護(hù)理院為老人提供 “管家式”的服務(wù)。但事實(shí)上，此類產(chǎn)品往往遠(yuǎn)離購物、醫(yī)療、大眾娛樂等基本配套，對于年老的購房者來說，根本無法實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標(biāo)。 開發(fā)之惑 什么是養(yǎng) 老地產(chǎn)？目前市場上定位養(yǎng)老型的樓盤，主打的依然是產(chǎn)品，僅是在產(chǎn)品的市場細(xì)分上傾向于老年人居住。來自國家老齡委的數(shù)據(jù)顯示，中國老年人的消費(fèi)需求已超過 1 萬億元， 2050 年左右將達(dá)到 5 萬億元。而面對養(yǎng)老地產(chǎn)這么個巨大的市場，很多地產(chǎn)商以及想進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的資本卻視而不見。 據(jù) 2020年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示 ，全國養(yǎng)老服務(wù)的需求是 5000萬億，現(xiàn)在提供的不到 1000萬億，市場空間顯然非常大。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報告 １７ 老年人口比例的逐漸上升和社會人口流動性的加強(qiáng)，使得三 代人共同生活的家庭漸漸成為過去。 從國外的情況分析，老年人住宅可以看作是一些社會老齡化的先進(jìn)的國家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，將老年人作為目標(biāo)客戶，主動將市場細(xì)分，針對老年人的特殊需求，開發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。此刻，與“住”緊密相關(guān)的老年地產(chǎn)作為“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”中最誘人的一塊“大蛋糕”，正吸引著越來越多的資本覬覦爭食。 “到 2020年，中國老齡人口會達(dá)到 13%；到 2020 年，中國的老齡人口將接近 30%，來勢迅猛。 盤山縣“頤康園老年會所”建設(shè)項(xiàng)目，符合盤錦市政府關(guān)于“著力解決改善民生的舉措，因此，該項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。 辦好老齡化公益性福利事業(yè)，既體現(xiàn)了政府對老人的關(guān)懷，又體現(xiàn)了文明社會的養(yǎng)老 環(huán)境，吸納了就業(yè)人員。 2020年，國家再次發(fā)布了《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》。在新的投資環(huán)境下，不失時機(jī)地引入民間投資和外商投資，創(chuàng)建并形成一定規(guī)?！白鹄橡B(yǎng)生、用心呵護(hù)”的老年養(yǎng)生會所，不光是新形勢下投資房地產(chǎn)、“休閑”行業(yè)的新熱點(diǎn)，也是完善養(yǎng)老保障體系的新思路，具有非?，F(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的社會意義。大家庭小環(huán)境也是未來“ 421”家庭子女“?；丶铱纯础钡穆淠_點(diǎn)?！? 現(xiàn)代社會變遷快速，生活節(jié)奏加快，生產(chǎn)社會化程度的提高，家庭養(yǎng)老已不適應(yīng)社會的發(fā)展，時代呼喚養(yǎng)老社會化。 適應(yīng)現(xiàn)代 養(yǎng)老社會化的需要 我國的老齡化問題 越來越嚴(yán)重，特別是實(shí)施“ 421”（四個老人，兩個年輕 人，一個小孩）政策以來，這樣的體制目前來看，導(dǎo)致的社會問題 正在 逐步嚴(yán)重，常常會有老年人沒人管，或者受到關(guān)照的程度越來越不夠，老年問題日益突出，“長此以往的后果將會直接影響整個國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，拖社會發(fā)展的后腿。原因當(dāng)然是只有養(yǎng)老公寓，對于投資的收回目前來說還沒有很好的模式。這就影響了房企對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)選擇撒手為主，而很難考慮長期持有經(jīng)營。房地產(chǎn) 企業(yè) 在國內(nèi)的發(fā)展高峰期僅僅不足五 年，實(shí)力房企本身還是鳳毛麟角。但是，最艱難的還是在經(jīng)營階段。對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。高端養(yǎng)老的產(chǎn)生受到 養(yǎng)老觀念的束縛，培養(yǎng)起來尚需要時日，畢竟高端人群還習(xí)慣于居家養(yǎng)老。期望對養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究上水平，改變養(yǎng)老地產(chǎn)投資人與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很脫節(jié)的現(xiàn)狀。這從房企以及保險機(jī)構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。由于區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡，既存在“一床難求”，也存在“床位閑置”現(xiàn)象。根據(jù)民政部副部長 竇玉沛 提供的數(shù)字，目前，中國共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 38060 個，床位 ，收養(yǎng)各類人員 萬人。 政府出臺的養(yǎng)老方面的政 策為社會力量進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了政策支持，但因政策涉及部門較多，存在政策協(xié)調(diào)難、落實(shí)難的問題，很多土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策成為一紙空文。 國家民政部提出養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要由單純供養(yǎng)型向收養(yǎng)、治療、康復(fù)、教育、娛樂相結(jié)合方向發(fā)展的功能定位。 近年來，老年人口數(shù)量增長加速，生活品質(zhì)要求日益提高，這與國內(nèi)養(yǎng)老資源緊缺、環(huán)境設(shè)施落后、服務(wù)水平低下的矛盾更加突出。由于民政系統(tǒng)財力的限制，加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然 是有限的和緩慢的，目前國內(nèi)常見的養(yǎng)老設(shè)施是一些規(guī)模較小的養(yǎng)老院、 敬老院 、護(hù)理院、 老年公寓 等。 國內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施滿足不了需求 中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會福利的一部分，最初以為“三無”老人服務(wù)的社會救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。尤其是對于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔(dān)長期照料老人的責(zé)任?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到 40%50%，有的甚至達(dá) 70%80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難； （ 4）現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動強(qiáng)度增加。另一方面，子女的年齡也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生； （ 3） 21 世紀(jì)將是老年人獨(dú)居的時代?，F(xiàn)在中國人口的平均期望壽命男 74歲，女 76歲，已達(dá)到發(fā)達(dá)國家的 水平（ 75歲）。 傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn) 與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難： （ 1）生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長。從 2020 年到 2020 年這一時期，平均每年將有 596 萬人進(jìn)入老齡，到 2020 年老年人口將達(dá) 億。我國在 1999 年就進(jìn)入老齡社會，當(dāng)前我國人口老齡化態(tài)勢已非常嚴(yán)峻， 2020 年我國 60歲以上的人口達(dá)到 億，約占總?cè)丝诘?12%。 通過對項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性的綜合評價，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款決策提供比較可靠的依據(jù)。 編制依據(jù)與研究范圍 編制依據(jù) 《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》； 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 ； 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》 ； 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 (GB50220 95)； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 (GB50180 93)； 【房產(chǎn)】《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（ 2020） ； 《盤錦市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二 五”規(guī)劃》 ； 《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》 GB50500— 2020； 《遼寧省建筑工程計價定額》（ 2020） ； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價》方法與參數(shù)（第 三版） ； 盤山縣“頤康園老年會所”項(xiàng)目合作協(xié)議書。 公司將秉承以往的優(yōu)良作風(fēng)，堅持以人為本、創(chuàng)造精品、追盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報告 ９ 求卓越、奉獻(xiàn)社會的經(jīng)營理念，繼續(xù)為盤錦市的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。該公司是一個實(shí)力雄厚、誠實(shí)守信、 積極上進(jìn)、勇于開拓的知識化 團(tuán)隊(duì)。本著 開拓進(jìn)取、創(chuàng)新超越 的經(jīng)營 理念