【正文】 比上年增長(zhǎng) %；城 市居民家庭人均消費(fèi)支出 13486 元，比上年增長(zhǎng) %，恩格爾系數(shù)為 %。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目， 以其獨(dú)特新穎的大家庭托管模式，使老一輩創(chuàng)業(yè)者、建設(shè)者不因子女無(wú)法顧及和照顧、不因生活協(xié)調(diào)不好而煩惱；不因喪偶失伴 而傷感，不因孤寂無(wú)助而困惑；為子女們投身事業(yè)解除了牽掛負(fù)累，而且解決了政府無(wú)法解決的高齡之困；還可以活躍和豐富老年人的生活，使其老有所學(xué)、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)。 黨的 十七大《報(bào)告》在“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)”中強(qiáng)調(diào)要“加強(qiáng)老齡工作”。社會(huì)迫切需要為老年人營(yíng)造一個(gè)休閑養(yǎng)生、修身養(yǎng)性的舒適環(huán)境和凈心場(chǎng)所。這些都說(shuō)明：老齡化社會(huì)已是 21 世紀(jì)最現(xiàn)實(shí)的趨勢(shì)問(wèn)題。 2050 年，將增加到 4 億老人， 60 歲以上盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２５ 的老人占人口 27%的比例。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國(guó)才剛剛起步，其長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益不容忽視。養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中很重要的一環(huán)，為養(yǎng)老提供最基本的空間。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) —— 新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。如果這些人不能在醫(yī)療、生活、服務(wù)各方面得到妥善的安置，那么這將是社會(huì)的一大不幸。 根據(jù)相關(guān)研究資料顯示發(fā)達(dá)國(guó)家一般約 6%的老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，我國(guó)養(yǎng)老設(shè)施嚴(yán)重滯后，只有 %的老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，前 景堪憂，但也帶來(lái)巨大商機(jī)，發(fā)展前景被廣泛看好。目前，我國(guó) 60 歲及以上老年人口已經(jīng)達(dá)到 億，占全國(guó)總?cè)丝诘?11%。根據(jù)有關(guān)資料顯示從老齡化社會(huì)進(jìn)入老齡社會(huì)，法國(guó)用了 115 年，英國(guó)用了 47 年，德國(guó)用了 40 年，而日本只用了 24 年。世界性的人口老齡化是“歷史上未曾出現(xiàn)的社會(huì)現(xiàn) 象”。 蘊(yùn)藏 市場(chǎng) 巨大 ，前景廣闊 目前，全世界 60 歲以上老年人口總數(shù)已達(dá) 6 億，有 60 多個(gè)國(guó)家的老年人口達(dá)到或超過(guò)人口總數(shù)的 10%，進(jìn)入了人口老齡化社會(huì)行列。 后期物業(yè)管理要求高 養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更 加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括為老年人提供管家式服務(wù)、醫(yī)護(hù)服務(wù)、保健服務(wù)、活動(dòng)組織、日常課程、特殊飲食護(hù)理服務(wù)等，這些服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以說(shuō)是有心無(wú)力。目前國(guó)內(nèi)有幾個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將開(kāi)發(fā)的住宅向老年人出售使用權(quán)，老年人去世后，房屋盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２３ 使用權(quán)可轉(zhuǎn)給親友，但使用期限到期后開(kāi)發(fā)商會(huì)收回，實(shí)踐證明這種出售使用權(quán)的方式并不成功。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動(dòng)中心、商業(yè) 購(gòu)物 中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是很重的負(fù)擔(dān)。 投資額高 養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)群體的特殊性要求 投資者在建造老年社區(qū)時(shí)，要投入比普通住宅項(xiàng)目更多的資金。 新興市場(chǎng)不穩(wěn)定 養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個(gè)新興的市場(chǎng)自然要面對(duì)新興市場(chǎng)所要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。目前國(guó)內(nèi)的環(huán)境還未達(dá)到支持養(yǎng)老地產(chǎn)全速發(fā)展的程度 ，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展尚存以下困境： 政策優(yōu)惠無(wú)保障 由于養(yǎng)老地產(chǎn)的帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，所以政府的政策扶持對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，也是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者首要考慮的問(wèn)題之一。 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目地點(diǎn)風(fēng)景要選好； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目交通路線要暢快、離城距離要適當(dāng)； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模要適當(dāng)； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目外觀形象要注意 ； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)的要索定； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目模式要選定； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目管理方式要體現(xiàn)特點(diǎn)； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要有前瞻性； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要主動(dòng)尋找目標(biāo) 客戶 ； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目更要注重售后服務(wù)。按照聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的老年盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２１ 人為人口總數(shù)的十分 之一時(shí)正式步入了老齡化社會(huì)。在此情形下，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要很長(zhǎng)時(shí)間，一般的 年投資回報(bào)不過(guò) 10%，但目前因?yàn)槭袌?chǎng)廣闊，前景巨大，所以才有很多資本愿意進(jìn)入。同時(shí)，即使有限的服務(wù)，也普遍存在低質(zhì)量、相對(duì)費(fèi)用高的情況。二是運(yùn) 營(yíng)和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民服務(wù)。 專業(yè)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于其他居住產(chǎn)業(yè)的顯著特點(diǎn)是機(jī)構(gòu)要提供各種滿足老人需求的服務(wù)。 ”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的專家、中國(guó)老齡科學(xué)研究中心的陶立群曾表示說(shuō)。有可能會(huì)在一些盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２０ 住宅項(xiàng)目中，專門打造一定比例的老年住宅；亦有可能單獨(dú)建造，或租或售。但正如業(yè)內(nèi)人士所說(shuō)，現(xiàn)在社會(huì)上的許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都是“拼富”的地方，并不是真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略， 20xx 年保利年報(bào)以及 20xx 年中報(bào)中，都有所提及。 ” 與此同時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商正躍躍欲試，首創(chuàng)、 保利 、 華潤(rùn) 等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)。 模式破冰 20xx 年 12 月 27 日，萬(wàn)科正式宣布進(jìn)入老齡化住宅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。 ”親和源老年公寓的出現(xiàn)只是一個(gè)縮影。 而早在六年前，某開(kāi)發(fā)商在浦東康橋打造了“親和源 [最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng) ]老年公寓”社區(qū)，親和源是中國(guó)首家老年盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １９ 社區(qū)，一期工程占地 公頃， 10 萬(wàn)平方米建筑 ,老年公寓設(shè) 838套居室，可供 1600 位左右的老人入住，采用無(wú)障礙化設(shè)計(jì)，以老年公寓、健康會(huì)所、老年護(hù)理院為老人提供 “管家式”的服務(wù)。但事實(shí)上，此類產(chǎn)品往往遠(yuǎn)離購(gòu)物、醫(yī)療、大眾娛樂(lè)等基本配套，對(duì)于年老的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標(biāo)。 開(kāi)發(fā)之惑 什么是養(yǎng)老地產(chǎn)？目前市場(chǎng)上定位養(yǎng)老型的樓盤，主打的依然是產(chǎn)品，僅是在產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分上傾向于老年人居住。來(lái)自國(guó)家老齡委的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)老年人的消費(fèi)需求已超過(guò) 1萬(wàn)億元， 2050 年左右將達(dá)到 5萬(wàn)億元。而面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)這么個(gè)巨大的市場(chǎng)，很多地產(chǎn)商以及想進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的資本卻視而不見(jiàn)。 據(jù) 20xx 年底 的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)的需求是 5000萬(wàn)億，現(xiàn)在提供的不到 1000 萬(wàn)億，市場(chǎng)空間顯然非常大。 老年人口比例的逐漸上升和社會(huì)人口流動(dòng)性的加強(qiáng)，使得三 代人共同生活的家庭漸漸成為過(guò)去。 從國(guó)外的情況分析，老年人住宅可以看作是一些社會(huì)老齡化的先進(jìn)的國(guó)家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中注意到了中國(guó)人口的老齡化趨勢(shì)，將老年人作為目標(biāo)客戶，主動(dòng)將市場(chǎng)細(xì)分，針對(duì)老年人的特殊需求，開(kāi)發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。此刻，與“住”緊密相關(guān)的老年地產(chǎn)作為“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”中最誘人的一塊“大蛋糕”，正吸引著越來(lái)越多的資本覬覦爭(zhēng)食。 “到 20xx 年，中國(guó)老齡人口會(huì)達(dá)到 13%；到 2020 年，中國(guó)的老齡人口將接近 30%，來(lái)勢(shì)迅猛。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目，符合盤錦市政府關(guān)于“著力解決改善民生的舉措，因此，該項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。 辦好老齡化公益性福利事業(yè)，既體現(xiàn)了政府對(duì)老人的關(guān)懷，又體現(xiàn)了文明社會(huì)的養(yǎng)老 環(huán)境，吸納了就業(yè)人員。 20xx 年，國(guó)家再次發(fā)布了《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》。在新的投資環(huán)境下，不失時(shí)機(jī)地引入民間投資和外商投資，創(chuàng)建并形成一定規(guī)模“尊老養(yǎng)生、用心呵護(hù)”的老年養(yǎng)生會(huì)所，不光是新形勢(shì)下投資房地產(chǎn)、“休閑”盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １６ 行業(yè)的新熱點(diǎn)，也是完善養(yǎng)老保障體系的新思路，具有非?，F(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的社會(huì)意義。大家庭小環(huán)境也是未來(lái)“ 421”家庭子女“?；丶铱纯础钡穆淠_點(diǎn)?！? 現(xiàn)代社會(huì)變遷快速，生活節(jié)奏加快，生產(chǎn)社會(huì)化程度的提高，家庭養(yǎng)老已不適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，時(shí)代呼喚養(yǎng)老社會(huì)化。 適應(yīng)現(xiàn)代 養(yǎng)老社會(huì)化的需要 我國(guó)的老齡化問(wèn)題 越來(lái)越嚴(yán)重，特別是實(shí)施“ 421”（四個(gè)老人，兩個(gè)年輕人，一個(gè)小孩）政策以來(lái)，這樣的體制目前來(lái)看，導(dǎo)致的社會(huì)問(wèn)題 正在 逐步嚴(yán)重，常常會(huì)有老年人沒(méi)人管，或者受到關(guān)照的程度越來(lái)越不夠，老年問(wèn)題日益突出，“長(zhǎng)此以往的后果將會(huì)直接影響整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，拖社會(huì)發(fā)展的后腿。原因當(dāng)然是只有養(yǎng)老公寓，對(duì)于投資的收回目前來(lái)說(shuō)還沒(méi)有很好的模式。這就影響了房企對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)選擇撒手為主，而很難考慮長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn) 企業(yè) 在國(guó)內(nèi)的發(fā)展高 峰期僅僅不足五年，實(shí)力房企本身還是鳳毛麟角。但是，最艱難的還是在經(jīng)營(yíng)階段。對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。高端 養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛，培養(yǎng)起來(lái)尚需要時(shí)日，畢竟高端人群還習(xí)慣于居家養(yǎng)老。期望對(duì)養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究上水平，改變養(yǎng)老地產(chǎn)投資人與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很脫節(jié)的現(xiàn)狀。這從房企以及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。由于區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡，既存在“一床難求”，也存在“床位閑置”現(xiàn)象。根據(jù)民政部副部長(zhǎng) 竇玉沛 提供的數(shù)字，目前，中國(guó)共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 38060 個(gè)，床位 萬(wàn)張，收養(yǎng)各類人員 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １４ 萬(wàn)人。 政府出臺(tái) 的養(yǎng)老方面的政策為社會(huì)力量進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了政策支持，但因政策涉及部門較多，存在政策協(xié)調(diào)難、落實(shí)難的問(wèn)題，很多土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策成為一紙空文。 國(guó)家民政部提出養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要由單純供養(yǎng)型向收養(yǎng)、治療、康復(fù)、教育、娛樂(lè)相結(jié)合方向發(fā)展的功能定位。 近年來(lái)，老年人口數(shù)量增長(zhǎng)加速，生活品質(zhì)要求日益提高，盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １３ 這與國(guó)內(nèi)養(yǎng)老資源緊缺、環(huán)境設(shè)施落后、服務(wù)水平低下的矛盾更加突出。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制，加之沒(méi)有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā) 展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的，目前國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的養(yǎng)老設(shè)施是一些規(guī)模較小的養(yǎng)老院、 敬老院 、護(hù)理院、 老年公寓 等。 中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為“三無(wú)”老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來(lái)逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營(yíng)利社會(huì)福利為主體。尤其是對(duì)于臥床不起老人來(lái)說(shuō)，他們的子女更難以承擔(dān)長(zhǎng)期照料老人的責(zé)任?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長(zhǎng)到 40%50%，有的甚至達(dá) 70%80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難； （ 4）現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動(dòng)強(qiáng)度增加。另一方面，子女的年齡也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １２ 養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生； （ 3） 21 世紀(jì)將是老年人獨(dú)居的時(shí)代?，F(xiàn)在中國(guó)人口的平均期望壽命男 74 歲，女 76 歲，已 達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平（ 75 歲）。 傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn) 與老齡化相伴而生的一系列問(wèn)題，使得我國(guó)傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難： （ 1）生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長(zhǎng)。從 20xx 年到 2020 年這一時(shí)期，平均每年將有 596 萬(wàn)人進(jìn) 入老齡，到 2020 年老年人口將達(dá) 億。我國(guó)在 1999 年就進(jìn)入老齡社會(huì)，當(dāng)前我國(guó)人口老齡化態(tài)勢(shì)已非常嚴(yán)峻， 20xx 年我國(guó) 60 歲以上的人口達(dá)到 億，約占總?cè)丝诘?12%。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性的綜合評(píng)價(jià)，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款決策提供比較可靠的依據(jù)。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １０ 編制依據(jù) 《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》； 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 ； 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》 ； 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50220 95)； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50180 93)； 【房產(chǎn)】《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（ 20xx） ； 《盤錦市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二 五”規(guī)劃》 ； 《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》 GB50500— 20xx； 《遼寧省建筑工程計(jì)價(jià)定額》（ 20xx） ； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)》 方法與參數(shù)（第三版） ； 盤山縣“頤康園老年會(huì)所”項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)。 公司將秉承以往的優(yōu)良作風(fēng)，堅(jiān)持以人為本、創(chuàng)造精品、追求卓越、奉獻(xiàn)社會(huì)的經(jīng)營(yíng)理念，繼續(xù)為盤錦市的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。該公司是一個(gè)實(shí)力雄厚、誠(chéng)實(shí)守信、 積極上進(jìn)、勇于開(kāi)拓的知識(shí)化