【正文】 億，這意味著每 4個(gè)人中就有 1 個(gè)老人。忠孝兩難全，由于時(shí)間、精力所 限，成年子女越來越感到照料老人的擔(dān)子沉重。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養(yǎng)老項(xiàng)目迫在眉睫！ 人口老齡化給中國的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、 文化 等方面的發(fā)展帶來了深刻影響，養(yǎng)老問題成為擺在各級(jí)政府面前的突出問題。 對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，無疑是相當(dāng)看好的。這對(duì)于急速發(fā)展的行業(yè)來說，政策支持的缺乏從拿地、建設(shè)與經(jīng)營階段開發(fā)建設(shè)企業(yè)都是一頭霧水。而居家養(yǎng)老的概念目前還沒有根本改變，高端的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段。 國家于 1996 年頒布了《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》，提出了“五個(gè)老有”， 即老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂?！敝袊淆g產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長鄭衛(wèi)華 預(yù)計(jì)， 5～ 10 年以后，中國會(huì)逐漸邁入老齡化社會(huì)。同時(shí)隨著社會(huì)安全福利和個(gè)人養(yǎng)老金的增多，更多的老年人要獨(dú)自生活，因此要求有獨(dú)立的盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １８ 住房設(shè)施。在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)于大多數(shù)人來說，僅僅是簡單的“空氣清新、居住成本較低”的概念上，不少近郊產(chǎn)品或旅游度假產(chǎn)品成為此類概念的主力承載者。日前，萬科“活躍長者之家”合作發(fā)展聯(lián)盟啟動(dòng)儀式正式舉辦，萬科集團(tuán)副總裁兼北京萬科 總經(jīng)理毛大慶對(duì)外表示，“房地產(chǎn)在‘十二五’還有很大發(fā)展，但到了‘十四五’時(shí)期，人口拐點(diǎn)到來的時(shí)候，住宅運(yùn)營模式將發(fā)生重大變化。 盈利困境 “老年公寓盈利模式是什么？歸根結(jié)底是給老年人提供一個(gè)健康生活環(huán)境提供一個(gè)生活狀態(tài)。目前明確屬性的養(yǎng)老地產(chǎn)，開發(fā)模式與普通商品房不同，其建設(shè)用地屬性為公共設(shè)施建設(shè)用地，使用年限 50 年，項(xiàng)目只有大產(chǎn)權(quán)證，每套房源并無小 產(chǎn)權(quán) 。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２２ 一般來說，政府會(huì)在稅收減免、土地取得、貸款政策等方面給投資者提供 政策 上的優(yōu)惠，但在中國，各級(jí)政府出臺(tái)的優(yōu)惠政策都是針對(duì)非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言的，還沒有任何具體政策表示可 以對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程提供優(yōu)惠，如在用地政策上，只有非營利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可采用劃拔或協(xié)議出讓的方式供地，這種無保障的政策是養(yǎng)老地產(chǎn)投資者首先要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。 目前我國老年人更青睞于租賃或購買（所有權(quán)）的方式入住養(yǎng)老地產(chǎn)，因養(yǎng)老地產(chǎn)配套設(shè)施較多，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需要投資者進(jìn)行一定時(shí)期的經(jīng)營才可以收回投資，這種長時(shí)間的占用資金一方面增加了機(jī)會(huì)成本，另一方面也在無形中擴(kuò)大了投資者的風(fēng)險(xiǎn)。我國的情況則盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２４ 與日本相似，當(dāng)中國的第一代嬰兒潮在 20xx年左右進(jìn)入老年期時(shí)，中國將面臨嚴(yán)重的人口老齡化挑戰(zhàn)。有專家說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可使國民經(jīng)濟(jì)總值至少增量 10%，我國 現(xiàn)在國內(nèi)生產(chǎn)總值大約是 20 萬億到 22 萬億之間，那就是增加 2 萬億 GDP。對(duì)老年人的生活照料、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老需求日趨旺盛。全年農(nóng)村居民人均純收入 8479元，比上年增長 %；農(nóng)村居民家庭人均消費(fèi)支出 元，比上年增長 %，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為 %。其中，商品住宅 投資 億元，增長 %； 商業(yè)營業(yè)用房 投資 億元，增長 %。 20xx～ 20xx 年平均價(jià)格 3500 元 / m2。同時(shí)以優(yōu)良的配套設(shè)施，絕佳的地理位置，使該會(huì)所成為 養(yǎng)老社會(huì)化事業(yè) 的經(jīng)典，吸引盤錦市有一定經(jīng)濟(jì)條件的老年人、三口家庭、中青年白領(lǐng)階層及房地產(chǎn)、商業(yè)投資者的目光。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３０ 第四章 項(xiàng)目 規(guī)劃 自然概 況 【地理區(qū)位】盤山縣 隸屬于 遼 寧 省盤錦市，位于盤錦市的北部，遼河下游，渤海之 濱。境內(nèi)除平原外，還有少量的沙包、泡子 、 崗子等。年平均降水量 600700mm，主要集中在 58月份。 基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì) 縣城基礎(chǔ)設(shè)施投資全面鋪開，投資 8200萬元主要用于曙光路、府東北路北段、跨溝盤運(yùn)河橋、溝盤運(yùn)河景觀 帶等建設(shè)；投資 億元用于污水處理廠及供電、供暖、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；詳見下圖 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３２ 土 地利用現(xiàn)狀 會(huì)所 規(guī)劃用地面積 172 畝（ 114667m2）， 地勢(shì)平坦，用地類別主要為現(xiàn)狀為商住用地，使用年限為 50～ 70 年。 （ 4） 會(huì)所 以人為本，強(qiáng)化生態(tài)意識(shí)，美化 會(huì)所 景觀，創(chuàng)建人性化、生態(tài)型的居住環(huán)境。 三、物業(yè)工程 園區(qū)形成“供水、供電、供熱、供氣”一體化，形成公用工程“島”。 規(guī)劃范圍內(nèi)的住宅 景點(diǎn)綠化用地 ： 以住宅樓的間距綠化景點(diǎn)為主，以路邊綠化隔離帶為附， 綠地 面積為 49887m2，占住宅用地規(guī)劃面積和 60%。 Ａ．進(jìn)會(huì)所主干路：會(huì)所 環(huán)路道路紅線寬為 12 m； Ｂ．支路：為了實(shí)現(xiàn)住宅道路網(wǎng)具備應(yīng)有的可達(dá)性，樓間縱橫均設(shè)有支路，規(guī)劃道路紅線寬度為 9 m。 土地使用強(qiáng)度得控制主要包括用地面積、容積率、建筑密度和綠地率等。 （四 ）文化健身服務(wù)：會(huì)所具有功能齊全 的老年康體中心，設(shè)有健身房、門球場(chǎng)、臺(tái)球房、圖書室、棋牌室、多媒體室、戲劇苑等，免費(fèi)提供拳術(shù)、劍術(shù)、門球、微機(jī)等學(xué)習(xí)。 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50011－ 20xx； 《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 ； 《建筑與建筑群體綜合布線系統(tǒng)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》 ； 《送變電工程質(zhì)量驗(yàn)收評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)及強(qiáng)制性條文實(shí)用手冊(cè)》 ； 《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB50300— 20xx； 《建筑電器工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB50303— 20xx； 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４１ 《公路地面工程工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及國家強(qiáng)制性條文》 ； 《城市園林綠化工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》 CJJ/T82— 99 《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》 GB50204— 20xx。 建筑內(nèi)容 見 。 樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。選用節(jié)能燈具和潔具。 物業(yè)樓 42 15m、 3層、 主體采用框架結(jié)構(gòu)、建筑面積 1890 ㎡。 公用工程 給水系統(tǒng) 供水現(xiàn)狀： 盤山縣“頤康園老年會(huì)所”給水系統(tǒng)來自新縣城供水管網(wǎng)，給水經(jīng) DNl50 管道接入會(huì)所給水管網(wǎng)，要求供水壓力 ，保證不間斷用水。 q 排水工程規(guī)劃 規(guī)劃依據(jù)與排水體制 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４５ 規(guī)劃依據(jù) 《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范（ GB50318— 20xx）》 ； 規(guī)劃區(qū)規(guī)劃標(biāo)高及用地布局要求 ； 《盤山新縣城總體規(guī)劃 》 ； 排水體制 由于新縣城對(duì)污水和雨水排放實(shí)行分流制，因此，該會(huì)所 亦采取雨水、污水分流排放體制。設(shè)計(jì)地震分組為第二組，設(shè)計(jì)基本地震加速度為 。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４３ （ 4） 康體中心： 2 層 /1 棟；建筑面積 4500m2。 （ 2）商網(wǎng) ：在商住樓兩側(cè)布置商網(wǎng)， 6 棟 /2 層； 1050m2/棟；建筑面 積 6300m2。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 商住宅及 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) （ 1）商住宅： 8棟 /5 層 （地下 1 層） ；每棟 6000m2；建筑面積48000m2。 滿足 會(huì)所 道路運(yùn)輸和人流疏散的要求。每個(gè)房間設(shè)有緊急呼叫系統(tǒng)，養(yǎng)老護(hù)理員可隨時(shí)到房間為老人服務(wù)。 （ 4）綠地率 綠地率 ： 55%； ＞ 30%，符合相關(guān)強(qiáng)度控制標(biāo)準(zhǔn)。 （ 1）景觀軸線：結(jié)合 會(huì)所 的道路規(guī)劃網(wǎng)，以及 會(huì)所 的樓群結(jié)構(gòu)，將結(jié)構(gòu)體系的“主軸線”構(gòu)筑成整個(gè) 會(huì)所 的景觀主軸線，創(chuàng)盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３７ 造連續(xù)不斷的景觀效應(yīng)。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３６ 對(duì)外交通 會(huì)所 主要依靠府前大道 和東側(cè)路 作為對(duì)外交通聯(lián)系道路。 規(guī)劃用地 （ 各項(xiàng)指標(biāo)見下表 ） 表 41 規(guī)劃用地及各項(xiàng)指標(biāo)匯總表 指標(biāo) 用地性質(zhì) 使用年限 （年） 占地面積 （ ㎡） 建筑面積 （ ㎡） 容積 率 構(gòu)物占地 面積 /㎡ 建 筑 密度 % 綠化景點(diǎn) 道路 ㎡ % ㎡ % 商業(yè)用地 50 30000 54300 12750 42.5 12750 4500 15 會(huì)所 用 地 70 82867 38100 20550 25 49887 60 12430 15 物業(yè)用 地 50 1800 1890 630 35 900 50 270 15 合 計(jì) 114667 94290 33930 30 63537 55 17200 15 商業(yè)用地 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３５ 規(guī)劃范圍內(nèi)的 商業(yè) 用地總面積為 30000m2，占規(guī)劃總用地的%， 商業(yè)用地的規(guī)劃集中體現(xiàn)“集中性” 和“關(guān)聯(lián)性”的原則， 根據(jù)整個(gè) 園區(qū) 的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，每個(gè)地塊都保持了比較均等的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 獨(dú)棟別墅： 30 棟 /2 層、 420 m2/棟 、 建筑面積 10500m2； 雙拼別墅 ： 20 棟 /2 層、 720 m2/棟 、 建筑面積 11200m2； 合院別墅： 4棟 /2 套 /2 層、 每 棟 900m 3600m2/2套； 康體中心： 4500m2/1 棟 /2 層 ； 球館 、 游泳 館 ： 3000 m2/1 棟 。 優(yōu)勢(shì)分析： （ 1）良好的政策與機(jī)遇 ； （ 2）便利的對(duì)外交通條件 ； （ 3）商業(yè)氛圍濃郁 ； （ 3）地勢(shì)平坦，易于開發(fā)建設(shè) 。平均風(fēng)速 / s， 四月份風(fēng)速 最 大，可達(dá) / S。 【 氣候特點(diǎn) 】 盤 山 縣地 處北溫 帶，屬大陸性半濕潤季風(fēng)氣候。 29′。依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和銷售費(fèi)用計(jì)劃，不同時(shí)期選擇不同媒體組合運(yùn)用。 20xx 年平均價(jià)格 3200 元 / m2，較上年度漲幅 %。 盤錦市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) （ 1）雙臺(tái)子區(qū)： 20xx 年平均價(jià)格 1467 元 / m2，較上年度漲幅 %。 房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。政府、社會(huì)都在積極支持探索、創(chuàng)新多元化的城市養(yǎng)老模式，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實(shí)可行的行動(dòng)。 有關(guān)專家預(yù)測(cè)，到 2025 年，中國老齡人口將增加到 億，占全國總?cè)丝诘?%。 如何切實(shí)解決好老齡人老有所養(yǎng)、確保他們的生活質(zhì)量，成了擺在政府面前的大問題。人口老齡化的迅速發(fā)展，引起了聯(lián)合國及世界各國政府的重視和關(guān)注。如養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的無障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區(qū)要高 30%50%。近年來我國也有一批地產(chǎn)精英陸續(xù)加入到養(yǎng)老地產(chǎn)方向上來，無疑給我國的養(yǎng)老行業(yè)帶了一個(gè)好頭，但是，作為一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目 營銷 方案應(yīng)該注意以下幾個(gè)要點(diǎn)以確保項(xiàng)目銷售暢快。因此養(yǎng)老地產(chǎn)的任務(wù)是兩大類，其一是根據(jù)老人的需求和特點(diǎn)設(shè)計(jì)居住環(huán)境并建設(shè)住宅。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運(yùn)營等等低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)，也在其中被定義為保利未來“新的盈利增長點(diǎn)”。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹說，“養(yǎng)老地產(chǎn)的模式，并不屬于房地產(chǎn)，而是第三產(chǎn)業(yè)，主打的是服務(wù) ， 房地產(chǎn) 開發(fā)僅是整個(gè)模式的基礎(chǔ)。 6 月 17 日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì) 20xx 年會(huì)發(fā)布了中國綠色養(yǎng)老住區(qū)聯(lián)合評(píng)估認(rèn)定體系。 老 年住宅 70 年代初創(chuàng)于北歐，目前在發(fā)達(dá)國家已盛行，如美國、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規(guī)模的老年住宅。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目， 起 點(diǎn)高，社會(huì)效益好，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低，只要政府給予政策性支持，創(chuàng)辦公益性福利性老年養(yǎng)生會(huì)所既解決了未來老齡化社會(huì)養(yǎng)老問題，又符合尊老、敬老、養(yǎng)老的社會(huì)發(fā)展規(guī)律，是可行且有效的。老年會(huì)所這一模式， 就為養(yǎng)老社會(huì)化事業(yè)提供了一個(gè)愛心的平臺(tái)，自然承擔(dān)起社會(huì) 賦予的“托老養(yǎng)護(hù)”責(zé)任，滿足老年朋友物質(zhì)和精神的雙重需要，提高生命質(zhì)量。