【正文】 萬元以上的 家庭、商業(yè)投資者和 “ 421”家庭的老年人為 銷售對象，將該會所打造成為引領健康、時尚、自由、現(xiàn)代生活的健康形象。 20xx 年平均價格 2800 元 / m2，較上年度漲幅 %。 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %。全年城市居民 人均可支配收入 18563 元，比上年增長 %；城 市居民家庭人均消費支出 13486 元，比上年增長 %，恩格爾系數(shù)為 %。這些都說明：老齡化社會已是 21 世紀最現(xiàn)實的趨勢問題。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) —— 新的經(jīng)濟增長點。根據(jù)有關資料顯示從老齡化社會進入老齡社會，法國用了 115 年，英國用了 47 年，德國用了 40 年，而日本只用了 24 年。目前國內有幾個養(yǎng)老地產(chǎn)項目將開發(fā)的住宅向老年人出售使用權，老年人去世后，房屋盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ２３ 使用權可轉給親友，但使用期限到期后開發(fā)商會收回，實踐證明這種出售使用權的方式并不成功。目前國內的環(huán)境還未達到支持養(yǎng)老地產(chǎn)全速發(fā)展的程度 ，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展尚存以下困境： 政策優(yōu)惠無保障 由于養(yǎng)老地產(chǎn)的帶有一定的社會福利性質，所以政府的政策扶持對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關重要，也是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者首要考慮的問題之一。同時，即使有限的服務，也普遍存在低質量、相對費用高的情況。有可能會在一些盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ２０ 住宅項目中，專門打造一定比例的老年住宅；亦有可能單獨建造，或租或售。 模式破冰 20xx 年 12 月 27 日，萬科正式宣布進入老齡化住宅開發(fā)運營領域。 開發(fā)之惑 什么是養(yǎng)老地產(chǎn)？目前市場上定位養(yǎng)老型的樓盤，主打的依然是產(chǎn)品，僅是在產(chǎn)品的市場細分上傾向于老年人居住。 老年人口比例的逐漸上升和社會人口流動性的加強，使得三 代人共同生活的家庭漸漸成為過去。 “到 20xx 年，中國老齡人口會達到 13%；到 2020 年，中國的老齡人口將接近 30%，來勢迅猛。在新的投資環(huán)境下，不失時機地引入民間投資和外商投資，創(chuàng)建并形成一定規(guī)模“尊老養(yǎng)生、用心呵護”的老年養(yǎng)生會所，不光是新形勢下投資房地產(chǎn)、“休閑”盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 １６ 行業(yè)的新熱點，也是完善養(yǎng)老保障體系的新思路，具有非?，F(xiàn)實和深遠的社會意義。原因當然是只有養(yǎng)老公寓，對于投資的收回目前來說還沒有很好的模式。對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。由于區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡，既存在“一床難求”，也存在“床位閑置”現(xiàn)象。 近年來，老年人口數(shù)量增長加速，生活品質要求日益提高，盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 １３ 這與國內養(yǎng)老資源緊缺、環(huán)境設施落后、服務水平低下的矛盾更加突出?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到 40%50%，有的甚至達 70%80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難； （ 4）現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動強度增加。從 20xx 年到 2020 年這一時期，平均每年將有 596 萬人進 入老齡，到 2020 年老年人口將達 億。 公司將秉承以往的優(yōu)良作風，堅持以人為本、創(chuàng)造精品、追求卓越、奉獻社會的經(jīng)營理念，繼續(xù)為盤錦市的發(fā)展做出貢獻。 建設一個入 住開心、頤養(yǎng)舒心、侍奉盡心、子女放 心的老有所養(yǎng)、 老有所醫(yī)、 老有所為、老有所學、老有所樂 的現(xiàn)代 會所。有需求就有商機，此種 家庭狀況將成為養(yǎng)老地產(chǎn)的寵大需求，蘊含無限商機。大型開發(fā)商前瞻性的舉措給中國的養(yǎng)老地產(chǎn)帶來了發(fā)展的信號，加之老齡人口增多現(xiàn)狀，“養(yǎng)老地產(chǎn)”項目已經(jīng)吸引了眾多企業(yè)的目光。 盤山縣 以科學發(fā)展觀統(tǒng)領全局，將構建社會主義和諧社會的要求貫穿始終，圍繞“農(nóng)業(yè)富民、工業(yè)強縣、生態(tài)立縣”發(fā)展目標，實施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化四大戰(zhàn)略。遼河油田恒泰利、大連銀龍、大連鼎隆等一批知名企業(yè)投資新縣城，麗景灣、水岸藍橋、學府名城、龍祥商務會館等商住地產(chǎn)項目開工建設。全縣地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn) 180 億元，比上年增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資完成 180 億元，比上年增長 100%；地 方財政一般預算收入完成 億元，比上年增長 64%；全口徑稅收完成 億元，比上年增長 %；實際利用外資完成 億美元，是去年的 7倍；農(nóng)民人均純收入實現(xiàn) 萬元，比上年增長 %。我市躋身全國創(chuàng)建文明城市工作先進市和省級園林城市 行列。城市化率達到 65%。全市上下同心協(xié)力發(fā)展遼濱，建設遼濱。濕地旅游樹起嶄新形象，珠海天沐溫泉城等大項目簽約落地，旅游總收入增長 %。 20xx 年，完成地區(qū)生產(chǎn)總值 950 億元，同比增長 18%；財政一般預算收入 億元，增長 %；固定資產(chǎn)投資 900 億元，增長 65%；社會消費品零售總額 185 億元，增長 %；實際利用外資 億美元，增長 202%；外貿出口 億美元，增長 %。 營業(yè)稅金及附加 萬元 64 總成本費用 萬元 957 利潤總額 萬元 264 所得稅 萬元 66 稅后利潤 萬元 198 投資回收期 年 含建設期 內部收益率 % 財務凈現(xiàn)值 i=13%； 萬元 1771 盈虧平衡點 % 73 735/1285－ 222－ 64 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ３ 項目實施背景與依據(jù) 區(qū)位環(huán)境 盤錦市地處遼寧省西南部，渤海之濱、遼河三角洲中心地帶。石油鉆采設備、海工裝備等大項目加快建設，裝備制造即將成為新的支柱產(chǎn)業(yè)。 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化步伐加快。 一個充滿生機與活力的濱海生態(tài)新城開始形成。疏港鐵路、盤營客運專線和阜盤高速公路破土動工，濱海大道、盤營線拓寬改造等主體工程完工，百平方公里公路密度 由 公里提高到 公里，盤錦正加快向交通樞紐城市邁進。遼河流域治理成效顯著，城市垃圾填埋場、螃蟹溝綜合整治等工程投入使用，遼河流域盤錦段連續(xù)八年保持出境水質優(yōu)于入境水質，濕地生態(tài)環(huán)境得到有效保護。 盤山縣 致力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，破解服務業(yè)盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ６ 短板，大力發(fā)展商貿物流業(yè)、休閑旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，增強了經(jīng)濟活力，提高了人民生活質量。 旅游業(yè)加快推進。拉開 “兩區(qū)一帶一湖一站”（太平主城區(qū)、 胡家新城區(qū)，繞陽河景觀帶，甜水湖，盤錦北站）縣城框架，規(guī)劃建設具有北方水鄉(xiāng)特色的濕地水城。 “銀發(fā)經(jīng)濟”蘊含商機； 養(yǎng)老地產(chǎn)盈利新增長點： 隨著中國逐步邁進老齡化社會，“銀發(fā)經(jīng)濟”讓人看到了商機。在尋求房地產(chǎn)轉型道路上，關注養(yǎng)老地產(chǎn)即是關注房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。 該公司緊緊抓住 養(yǎng)老地產(chǎn) 這一發(fā)展的契機，不斷在 華北、東北、華北拓展投資范圍 ，為自己贏得了發(fā)展的有利地形和繼續(xù)發(fā)展的空間。 研究范圍 項目建設的必要性分析、市場分析；建設條件分析、工程進度安排；確定建設規(guī)模和總體功能、設計施工方案；消防、環(huán)保和衛(wèi)生方案；投資估算與資金籌措；財務效益分析，結論與建議。夫妻兩人供養(yǎng)雙方 4 位老人，撫養(yǎng) 1 個后代的“ 421”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式； （ 2）死亡率的下降推動平均期望壽命延長。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。 20xx 年 6 月，國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》，提出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務業(yè)準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)。全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會成立以來，很多業(yè)內人士對于委員會給予了很高的期望。 養(yǎng)老地產(chǎn)的前景時， 分歧在于如何實現(xiàn)養(yǎng)老項目的盈利。所以，研究老年人的住房和老年生活問題，讓老年人在后半生能夠生活的幸福美滿，從必要性來講，這是一個非常重要的課題。確定了“以居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構養(yǎng)老為補充”的養(yǎng)老居住政策，同時提出建立“ 9073”的養(yǎng)老居住分配格局：即 90％的老年人在社會化服務協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老； 7％的老年人通過購買社區(qū)照顧服務養(yǎng)老； 3％的老年人入住養(yǎng)老服務機構集中養(yǎng)老。 隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓盤之間的競爭日益激烈，導致了房地產(chǎn)市場的進一步細分。 一方面是巨大的市場需求，另一方面卻是地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質化非常嚴重。養(yǎng)老社區(qū)有很多種，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是國家投資，有的個人 投資 的，有的像共同基金或者養(yǎng)老基金來投資的。泰 康人壽、中國人壽等保險紛紛啟動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目。就目前的養(yǎng)老市場而言，一般的養(yǎng)老院不能滿足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一個適老和宜老的社區(qū)，有園林，有活動場所，有朋友聚會這樣以優(yōu)化老年生活為前提的優(yōu)質養(yǎng)老場所。 — 營銷要點 進入 21 世紀， 20xx 年初，中國 60 歲以上的老齡人口已達 億，到 20xx 年已達 億。由于人們多對這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個適應期，再加上老年人風險意識很強、行事謹慎等原因，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對著巨大的消費群體卻賣不出房子的風險，而且出售使用權的項目風險更高。 由于以上困難的存在，雖然目前很多房地產(chǎn)公司在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，但介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商很少。預計到 2050 年，我國老年人口將達到 億，占總人口近 25%，將是德國、法國、英國、意大利和日本 5 國人口的總和。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)蘊藏巨大市場商機，前景廣闊， 20xx 年我國養(yǎng)老年市場需求將達到 1 萬億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足 500 億元。 隨著改革開放的深入，未來的社會福利事業(yè)將會形成以國家興辦的社會福利機構為示范，其他多種所有制形式的社會福利機構為骨干，社區(qū)福利服務為依托的社會福利服務網(wǎng)絡，社會福利事業(yè)的投資主體將實現(xiàn)多元化，未來的社會福利事 業(yè)、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等國家政策都需要有一個配套的服務管理機構來完善政策的延續(xù)性和落實性，老年會所就是根據(jù)此背景建設的私營管理新模式。全市參加 基本醫(yī)療保險 人數(shù) 萬人。年末商品房空置面積 萬平方米，比上年末下降 %。 20xx 年平均價 格 2285 元 / m2，較上年度漲幅 %。 (2)時尚。 位于東經(jīng) 121176。從大 地 構造來看 ，則 是 中 朝地臺上 的 二級構造單元 下 遼河凹陷。冬季多西北 風， 平 均 風速 / S。 現(xiàn)狀綜合評價 會所 地處盤山縣政治、經(jīng)濟和文化活動的中心，周邊商業(yè)氛圍濃郁、 交通條件便利，有著明顯的位優(yōu)勢，是建設民生安居工程 、老年會所 的宜居首選。 該項目分為 老年會所居住區(qū)和商品住宅區(qū) 一、老年會 所 該 會所 是各類別墅 交錯 ，老年人 會所內住宿、 休閑、 娛樂 康體中心 配套工程 、 公用設施、 綠化 景觀、道路 配套的現(xiàn)代化 會所 。 本項目規(guī)劃物業(yè)的服務系統(tǒng)，其中包括： 熱力站、污水泵房、變配電間、 供水泵房、物業(yè)管理及維修。 景點綠化總面積 63537 ㎡，占總占地面積的 55%。 會所 的綠 化系統(tǒng)主要由路邊綠地和綠化景點 構成，注重 會所 的生態(tài)環(huán)境建設。 （ 2）容積率 容積率 ；商業(yè)開發(fā)： ； 老年會所： ；物業(yè)： ； 容積率綜合指標： ， 符合相關強度控制標準。 （五 ）生活服務：由專職護理人員為老人打水、分餐，整理床上用品，對活動困難和生活不能自理的老人根據(jù)實際情況進行特殊護理。重視經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ４２ 考慮城市景觀及區(qū)域內已有的建筑風格，發(fā)揮項目優(yōu)勢，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個造型大方得體、簡潔具有時代氣息的現(xiàn)代建筑新形象。 內墻仿瓷、外墻瓷磚掛面 、水泥麻灰地面，進戶門為防盜門、內門為裝飾木門，塑鋼窗。 （ 2） 雙拼別墅： 20 棟 /2 層；每棟 720 m2；建筑面積 14400m2。 內墻面為乳膠漆、前墻面為陶瓷面磚、其余三面為彩涂料，塑鋼窗、歐式裝飾門，不銹鋼樓梯扶手 ，理石地面。 由新縣城供水管網(wǎng)接兩條 DN100 管線供水，當其中一路管線發(fā)生事故時，另路管線仍能供給會所 的用水。 電力工程 設計依據(jù) 《城市電力規(guī)劃規(guī)范（ GB/50293— 1999）》 ； 《城市道路照明設計標準》 ；