【正文】 由新縣城供水管網(wǎng)接兩條 DN100 管線供水，當(dāng)其中一路管線發(fā)生事故時(shí)，另路管線仍能供給會(huì)所 的用水。 （ 2） 雙拼別墅： 20 棟 /2 層；每棟 720 m2；建筑面積 14400m2。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４２ 考慮城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風(fēng)格，發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個(gè)造型大方得體、簡(jiǎn)潔具有時(shí)代氣息的現(xiàn)代建筑新形象。 （五 ）生活服務(wù)：由專職護(hù)理人員為老人打水、分餐，整理床上用品，對(duì)活動(dòng)困難和生活不能自理的老人根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行特殊護(hù)理。 會(huì)所 的綠 化系統(tǒng)主要由路邊綠地和綠化景點(diǎn) 構(gòu)成，注重 會(huì)所 的生態(tài)環(huán)境建設(shè)。 本項(xiàng)目規(guī)劃物業(yè)的服務(wù)系統(tǒng)，其中包括： 熱力站、污水泵房、變配電間、 供水泵房、物業(yè)管理及維修。 現(xiàn)狀綜合評(píng)價(jià) 會(huì)所 地處盤山縣政治、經(jīng)濟(jì)和文化活動(dòng)的中心，周邊商業(yè)氛圍濃郁、 交通條件便利，有著明顯的位優(yōu)勢(shì)，是建設(shè)民生安居工程 、老年會(huì)所 的宜居首選。從大 地 構(gòu)造來(lái)看 ，則 是 中 朝地臺(tái)上 的 二級(jí)構(gòu)造單元 下 遼河凹陷。 (2)時(shí)尚。年末商品房空置面積 萬(wàn)平方米，比上年末下降 %。 隨著改革開(kāi)放的深入，未來(lái)的社會(huì)福利事業(yè)將會(huì)形成以國(guó)家興辦的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為示范，其他多種所有制形式的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為骨干，社區(qū)福利服務(wù)為依托的社會(huì)福利服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，社會(huì)福利事業(yè)的投資主體將實(shí)現(xiàn)多元化，未來(lái)的社會(huì)福利事 業(yè)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等國(guó)家政策都需要有一個(gè)配套的服務(wù)管理機(jī)構(gòu)來(lái)完善政策的延續(xù)性和落實(shí)性，老年會(huì)所就是根據(jù)此背景建設(shè)的私營(yíng)管理新模式。預(yù)計(jì)到 2050 年，我國(guó)老年人口將達(dá)到 億，占總?cè)丝诮?25%，將是德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)、意大利和日本 5 國(guó)人口的總和。由于人們多對(duì)這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個(gè)適應(yīng)期，再加上老年人風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)很強(qiáng)、行事謹(jǐn)慎等原因，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對(duì)著巨大的消費(fèi)群體卻賣不出房子的風(fēng)險(xiǎn)，而且出售使用權(quán)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)更高。就目前的養(yǎng)老市場(chǎng)而言，一般的養(yǎng)老院不能滿足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一個(gè)適老和宜老的社區(qū)，有園林，有活動(dòng)場(chǎng)所，有朋友聚會(huì)這樣以優(yōu)化老年生活為前提的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老場(chǎng)所。養(yǎng)老社區(qū)有很多種，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是國(guó)家投資，有的個(gè)人 投資 的，有的像共同基金或者養(yǎng)老基金來(lái)投資的。 隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分。所以，研究老年人的住房和老年生活問(wèn)題，讓老年人在后半生能夠生活的幸福美滿，從必要性來(lái)講，這是一個(gè)非常重要的課題。全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會(huì)成立以來(lái)，很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)于委員會(huì)給予了很高的期望。單獨(dú)依靠家庭來(lái)解決大面積、曠日持久的老人照料問(wèn)題是不可能的。 研究范圍 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析、市場(chǎng)分析；建設(shè)條件分析、工程進(jìn)度安排；確定建設(shè)規(guī)模和總體功能、設(shè)計(jì)施工方案；消防、環(huán)保和衛(wèi)生方案；投資估算與資金籌措；財(cái)務(wù)效益分析，結(jié)論與建議。在尋求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型道路上，關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)即是關(guān)注房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。拉開(kāi) “兩區(qū)一帶一湖一站”（太平主城區(qū)、 胡家新城區(qū)，繞陽(yáng)河景觀帶，甜水湖，盤錦北站）縣城框架，規(guī)劃建設(shè)具有北方水鄉(xiāng)特色的濕地水城。 盤山縣 致力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，破解服務(wù)業(yè)盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ６ 短板，大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)、休閑旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)活力，提高了人民生活質(zhì)量。疏港鐵路、盤營(yíng)客運(yùn)專線和阜盤高速公路破土動(dòng)工，濱海大道、盤營(yíng)線拓寬改造等主體工程完工，百平方公里公路密度 由 公里提高到 公里，盤錦正加快向交通樞紐城市邁進(jìn)。 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化步伐加快。 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 64 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 957 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 264 所得稅 萬(wàn)元 66 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 198 投資回收期 年 含建設(shè)期 內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 i=13%； 萬(wàn)元 1771 盈虧平衡點(diǎn) % 73 735/1285－ 222－ 64 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３ 項(xiàng)目實(shí)施背景與依據(jù) 區(qū)位環(huán)境 盤錦市地處遼寧省西南部，渤海之濱、遼河三角洲中心地帶。濕地旅游樹(shù)起嶄新形象，珠海天沐溫泉城等大項(xiàng)目簽約落地，旅游總收入增長(zhǎng) %。城市化率達(dá)到 65%。全縣地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 180 億元，比上年增長(zhǎng) %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 180 億元，比上年增長(zhǎng) 100%；地 方財(cái)政一般預(yù)算收入完成 億元，比上年增長(zhǎng) 64%；全口徑稅收完成 億元，比上年增長(zhǎng) %；實(shí)際利用外資完成 億美元，是去年的 7倍；農(nóng)民人均純收入實(shí)現(xiàn) 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %。 盤山縣 以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，將構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求貫穿始終，圍繞“農(nóng)業(yè)富民、工業(yè)強(qiáng)縣、生態(tài)立縣”發(fā)展目標(biāo)，實(shí)施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化四大戰(zhàn)略。有需求就有商機(jī)，此種 家庭狀況將成為養(yǎng)老地產(chǎn)的寵大需求，蘊(yùn)含無(wú)限商機(jī)。 公司將秉承以往的優(yōu)良作風(fēng)，堅(jiān)持以人為本、創(chuàng)造精品、追求卓越、奉獻(xiàn)社會(huì)的經(jīng)營(yíng)理念，繼續(xù)為盤錦市的發(fā)展做出貢獻(xiàn)?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長(zhǎng)到 40%50%，有的甚至達(dá) 70%80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難； （ 4）現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動(dòng)強(qiáng)度增加。由于區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡，既存在“一床難求”，也存在“床位閑置”現(xiàn)象。原因當(dāng)然是只有養(yǎng)老公寓，對(duì)于投資的收回目前來(lái)說(shuō)還沒(méi)有很好的模式。 “到 20xx 年，中國(guó)老齡人口會(huì)達(dá)到 13%；到 2020 年，中國(guó)的老齡人口將接近 30%，來(lái)勢(shì)迅猛。 開(kāi)發(fā)之惑 什么是養(yǎng)老地產(chǎn)？目前市場(chǎng)上定位養(yǎng)老型的樓盤，主打的依然是產(chǎn)品，僅是在產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分上傾向于老年人居住。有可能會(huì)在一些盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２０ 住宅項(xiàng)目中，專門打造一定比例的老年住宅；亦有可能單獨(dú)建造，或租或售。目前國(guó)內(nèi)的環(huán)境還未達(dá)到支持養(yǎng)老地產(chǎn)全速發(fā)展的程度 ，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展尚存以下困境： 政策優(yōu)惠無(wú)保障 由于養(yǎng)老地產(chǎn)的帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，所以政府的政策扶持對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，也是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者首要考慮的問(wèn)題之一。根據(jù)有關(guān)資料顯示從老齡化社會(huì)進(jìn)入老齡社會(huì)，法國(guó)用了 115 年，英國(guó)用了 47 年，德國(guó)用了 40 年，而日本只用了 24 年。這些都說(shuō)明：老齡化社會(huì)已是 21 世紀(jì)最現(xiàn)實(shí)的趨勢(shì)問(wèn)題。 20xx 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。 市場(chǎng)定位 以盤錦市的三口家庭、中青年白領(lǐng)階層、現(xiàn)金儲(chǔ)蓄在 50 萬(wàn)元以上的 家庭、商業(yè)投資者和 “ 421”家庭的老年人為 銷售對(duì)象，將該會(huì)所打造成為引領(lǐng)健康、時(shí)尚、自由、現(xiàn)代生活的健康形象。中 、 南部較 低 ，呈槽狀地 形 ， 境 內(nèi) 低洼平坦，多水無(wú) 山 ，屬 下 遼河沖積平原 ，平原地貌是河流長(zhǎng)期沉積的結(jié)果。項(xiàng)目建成后該會(huì)所將成為盤錦市城鄉(xiāng)老年人安度晚年的樂(lè)園。 商網(wǎng)開(kāi)發(fā)： 6棟 2 層、 1050 m2/棟、建筑面積 6300 m2。 會(huì)所 道路均為瀝青砼路面。 （三）體育健身服務(wù)：設(shè)置游泳館；乒乓球、羽羽毛球館，供域內(nèi)愛(ài)好者、親友、游客提供健身活動(dòng)。從建筑形態(tài)、外部形象、建筑材料的選用和顏色的搭配體現(xiàn)品牌特點(diǎn)。 內(nèi)墻仿瓷、外墻瓷磚掛面、瓷磚地面，進(jìn)戶門為卷簾門、內(nèi)門為裝飾木門，塑鋼窗。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４４ 抗震等級(jí)：本工程框架 — 剪力墻結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)二級(jí)； 本工程框架采用平法配筋方式 。 污水工程 會(huì)所 內(nèi)生活污水的排放率不超過(guò)用水量的 80%，污水最大排放量為 192m3/d。 （ 5） 球館、游泳 館：?jiǎn)螌印?3000 m2/1 棟。 地下 層 為車庫(kù)和倉(cāng)庫(kù)約 9600 m2，其余 38400 m2為住宅。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３９ 第五章 項(xiàng)目實(shí)施方案 地址及 建設(shè)條件 地 址自然地理概況 盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目 選址在 盤山新縣城府前大道與外環(huán)路交匯處西北角。 （ 2）景觀節(jié)點(diǎn)： 會(huì)所 的景觀軸線上結(jié)合道路交叉口的設(shè)計(jì) 布置多個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)，同時(shí) 成為每一種樓群的形象代表。 住宅 用地 規(guī)劃范圍內(nèi)的 住宅用 地面積為 82867 m2，占規(guī)劃總用地的％， 靠近府前大道 和西側(cè)路 。 規(guī)劃依據(jù)、原則與建設(shè)規(guī)模 規(guī)劃依據(jù) 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 ； 《城市規(guī)劃編制辦法》建設(shè)部（ 20xx 年 4 月 1 日） ； 城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 ； 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３３ 《盤山縣總體規(guī)劃》（ 20xx－ 2020） ； 規(guī)劃原則 （ 1）會(huì)所 空間規(guī)劃布局堅(jiān)持科學(xué)定位，合理布局，功能完善，宜居頤養(yǎng)的原則。雨熱同季， 干 冷同期。 (2)實(shí)施概念營(yíng)銷，營(yíng)銷各類別墅概念和該項(xiàng)目的品牌形象。 20xx 年平均價(jià)格 1725 元 / m2，較上年度漲幅 %。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目， 以其獨(dú)特新穎的大家庭托管模式，使老一輩創(chuàng)業(yè)者、建設(shè)者不因子女無(wú)法顧及和照顧、不因生活協(xié)調(diào)不好而煩惱；不因喪偶失伴 而傷感，不因孤寂無(wú)助而困惑；為子女們投身事業(yè)解除了牽掛負(fù)累，而且解決了政府無(wú)法解決的高齡之困；還可以活躍和豐富老年人的生活，使其老有所學(xué)、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)。如果這些人不能在醫(yī)療、生活、服務(wù)各方面得到妥善的安置，那么這將是社會(huì)的一大不幸。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動(dòng)中心、商業(yè) 購(gòu)物 中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是很重的負(fù)擔(dān)。二是運(yùn) 營(yíng)和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民服務(wù)。 ”親和源老年公寓的出現(xiàn)只是一個(gè)縮影。 從國(guó)外的情況分析，老年人住宅可以看作是一些社會(huì)老齡化的先進(jìn)的國(guó)家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。大家庭小環(huán)境也是未來(lái)“ 421”家庭子女“?；丶铱纯础钡穆淠_點(diǎn)。高端 養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛，培養(yǎng)起來(lái)尚需要時(shí)日，畢竟高端人群還習(xí)慣于居家養(yǎng)老。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制，加之沒(méi)有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā) 展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的，目前國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的養(yǎng)老設(shè)施是一些規(guī)模較小的養(yǎng)老院、 敬老院 、護(hù)理院、 老年公寓 等。我國(guó)在 1999 年就進(jìn)入老齡社會(huì)，當(dāng)前我國(guó)人口老齡化態(tài)勢(shì)已非常嚴(yán)峻， 20xx 年我國(guó) 60 歲以上的人口達(dá)到 億，約占總?cè)丝诘?12%。 為了大幅度提升盤山第三產(chǎn)業(yè)比重，綜合盤山縣的區(qū)位環(huán)境、 結(jié)合我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)趨勢(shì)；為充分提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平， 塑造環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū) 新亮點(diǎn)，促進(jìn) 地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)盤山服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老福利 業(yè)的現(xiàn)代化； 盤山縣人民政府與深圳市商晟投資管理有限公司共謀盤錦養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方略，雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商， 已基本確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、土地價(jià)格和相關(guān)優(yōu)惠政策。近兩年，大型開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科 (論壇 )、保利 (論壇 )等開(kāi)始對(duì)老年住宅感興趣，扛起投石問(wèn)路的“大旗”，全國(guó)布局，在上海、廣州等地試點(diǎn)。 房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。建設(shè)改造中華路、雙興路、公園大街等城市道路 45 條，遼河城市段形成景觀，遼河美術(shù)館、湖濱公園等區(qū)塊展現(xiàn)了發(fā)展新形象，城市環(huán)境質(zhì)量和宜居水平明顯提升。戰(zhàn)勝低溫寡照、嚴(yán)重洪澇等自然災(zāi)害，糧食生產(chǎn)達(dá)到 105 萬(wàn)噸。區(qū)域面積 4071 平方公里， 總?cè)丝跒?124. 3 萬(wàn)。高新技術(shù)產(chǎn)品增加值增長(zhǎng) 30%。大力推進(jìn)鐵東老區(qū)、中央商務(wù)區(qū)等區(qū)塊改造，新的城市空間正在形成。有林面積增加到 26 萬(wàn)畝。鑫安源、東晟園等老景區(qū)加速升級(jí)改造。在廣州， 60歲以上老人在 20xx年突破了 100萬(wàn)大關(guān)。 該公司 以盤錦 市經(jīng)濟(jì)背景、 生態(tài)水城濕地為底蘊(yùn)、以盤錦 未來(lái) 市場(chǎng) 需求 為導(dǎo)向、 以 品牌開(kāi)發(fā)建設(shè)為 龍頭， 棲身于盤錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時(shí)間逐步延長(zhǎng)；同時(shí)，高齡老人不斷增多，家庭里會(huì)出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開(kāi)始增多。 — 產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵 媒體報(bào)道， 20xx 年 11 月 7 日，民政部部長(zhǎng)李立國(guó)說(shuō)，目前，城鄉(xiāng)空巢 家庭超過(guò)老人家庭的 50%，部分大中城市達(dá)到 70%；農(nóng)村留守老人約 4000 萬(wàn)，占農(nóng)村老年人口的 37%，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。對(duì)于囤地的看法我一直持異議也是因?yàn)閲?guó)內(nèi)房企的資金實(shí)力還不足以選擇主動(dòng)囤地，開(kāi)發(fā)過(guò)程的現(xiàn)金流增速才是國(guó)內(nèi)