【正文】 房企的最大訴求。 盤山縣“頤康園老年會所”建設(shè)項目， 起 點高，社會效益好，風險系數(shù)低，只要政府給予政策性支持，創(chuàng)辦公益性福利性老年養(yǎng)生會所既解決了未來老齡化社會養(yǎng)老問題，又符合尊老、敬老、養(yǎng)老的社會發(fā)展規(guī)律，是可行且有效的。 6 月 17 日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會 20xx 年會發(fā)布了中國綠色養(yǎng)老住區(qū)聯(lián)合評估認定體系。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運營等等低風險業(yè)態(tài)，也在其中被定義為保利未來“新的盈利增長點”。近年來我國也有一批地產(chǎn)精英陸續(xù)加入到養(yǎng)老地產(chǎn)方向上來，無疑給我國的養(yǎng)老行業(yè)帶了一個好頭，但是，作為一個地產(chǎn)項目 營銷 方案應(yīng)該注意以下幾個要點以確保項目銷售暢快。人口老齡化的迅速發(fā)展，引起了聯(lián)合國及世界各國政府的重視和關(guān)注。 有關(guān)專家預(yù)測，到 2025 年，中國老齡人口將增加到 億，占全國總?cè)丝诘?%。 房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。 20xx 年平均價格 3200 元 / m2，較上年度漲幅 %。 29′。平均風速 / s， 四月份風速 最 大，可達 / S。 獨棟別墅： 30 棟 /2 層、 420 m2/棟 、 建筑面積 10500m2； 雙拼別墅 ： 20 棟 /2 層、 720 m2/棟 、 建筑面積 11200m2； 合院別墅： 4棟 /2 套 /2 層、 每 棟 900m 3600m2/2套； 康體中心： 4500m2/1 棟 /2 層 ； 球館 、 游泳 館 ： 3000 m2/1 棟 。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ３６ 對外交通 會所 主要依靠府前大道 和東側(cè)路 作為對外交通聯(lián)系道路。 （ 4）綠地率 綠地率 ： 55%； ＞ 30%，符合相關(guān)強度控制標準。 滿足 會所 道路運輸和人流疏散的要求。 （ 2）商網(wǎng) ：在商住樓兩側(cè)布置商網(wǎng)， 6 棟 /2 層； 1050m2/棟；建筑面 積 6300m2。設(shè)計地震分組為第二組，設(shè)計基本地震加速度為 。 q 物業(yè)樓 42 15m、 3層、 主體采用框架結(jié)構(gòu)、建筑面積 1890 ㎡。 樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GB50011－ 20xx； 《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》 ； 《建筑與建筑群體綜合布線系統(tǒng)工程施工及驗收規(guī)范》 ； 《送變電工程質(zhì)量驗收評定標準及強制性條文實用手冊》 ； 《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》 GB50300— 20xx； 《建筑電器工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》 GB50303— 20xx； 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ４１ 《公路地面工程工質(zhì)量驗收標準及國家強制性條文》 ； 《城市園林綠化工程施工及驗收規(guī)范》 CJJ/T82— 99 《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范》 GB50204— 20xx。 土地使用強度得控制主要包括用地面積、容積率、建筑密度和綠地率等。 規(guī)劃范圍內(nèi)的住宅 景點綠化用地 ： 以住宅樓的間距綠化景點為主，以路邊綠化隔離帶為附， 綠地 面積為 49887m2，占住宅用地規(guī)劃面積和 60%。 （ 4） 會所 以人為本，強化生態(tài)意識，美化 會所 景觀，創(chuàng)建人性化、生態(tài)型的居住環(huán)境。年平均降水量 600700mm，主要集中在 58月份。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ３０ 第四章 項目 規(guī)劃 自然概 況 【地理區(qū)位】盤山縣 隸屬于 遼 寧 省盤錦市，位于盤錦市的北部，遼河下游，渤海之 濱。 20xx～ 20xx 年平均價格 3500 元 / m2。全年農(nóng)村居民人均純收入 8479元，比上年增長 %；農(nóng)村居民家庭人均消費支出 元，比上年增長 %，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為 %。有專家說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可使國民經(jīng)濟總值至少增量 10%，我國 現(xiàn)在國內(nèi)生產(chǎn)總值大約是 20 萬億到 22 萬億之間，那就是增加 2 萬億 GDP。 目前我國老年人更青睞于租賃或購買（所有權(quán)）的方式入住養(yǎng)老地產(chǎn)，因養(yǎng)老地產(chǎn)配套設(shè)施較多，養(yǎng)老地產(chǎn)項目需要投資者進行一定時期的經(jīng)營才可以收回投資，這種長時間的占用資金一方面增加了機會成本，另一方面也在無形中擴大了投資者的風險。目前明確屬性的養(yǎng)老地產(chǎn)，開發(fā)模式與普通商品房不同，其建設(shè)用地屬性為公共設(shè)施建設(shè)用地，使用年限 50 年，項目只有大產(chǎn)權(quán)證，每套房源并無小 產(chǎn)權(quán) 。日前，萬科“活躍長者之家”合作發(fā)展聯(lián)盟啟動儀式正式舉辦，萬科集團副總裁兼北京萬科 總經(jīng)理毛大慶對外表示，“房地產(chǎn)在‘十二五’還有很大發(fā)展，但到了‘十四五’時期，人口拐點到來的時候，住宅運營模式將發(fā)生重大變化。同時隨著社會安全福利和個人養(yǎng)老金的增多，更多的老年人要獨自生活，因此要求有獨立的盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １８ 住房設(shè)施。 國家于 1996 年頒布了《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》，提出了“五個老有”， 即老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學、老有所樂。這對于急速發(fā)展的行業(yè)來說，政策支持的缺乏從拿地、建設(shè)與經(jīng)營階段開發(fā)建設(shè)企業(yè)都是一頭霧水。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養(yǎng)老項目迫在眉睫！ 人口老齡化給中國的經(jīng)濟、社會、政治、 文化 等方面的發(fā)展帶來了深刻影響，養(yǎng)老問題成為擺在各級政府面前的突出問題。到 2040 年，我國 60 歲以上的老齡人口總數(shù)達到 4 億，這意味著每 4個人中就有 1 個老人。 項目預(yù)計于 20xx 年 3月開工，于 20xx 年 9月竣工 。只是，剛剛起步的中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”面臨著許多問題，拿地開發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營方式的探索、政策的支持力度等問題都是“養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展道路上的絆腳石。鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)也令人欣喜地開始起步，趨熱之勢明顯。 生態(tài)盤錦建設(shè)扎實推進。如今，遼濱新區(qū)總體規(guī)劃面積由 110 平方公里擴大到 545平方公里，成為遼寧綜合改革試驗區(qū)，石油化工、石油裝備和海洋工程三大園區(qū)躋身省級產(chǎn)業(yè)基地。主要經(jīng)濟指標增速走在了全省前列！ 工業(yè)集群快速成長。千萬噸煉油、百萬噸烯烴等重大項目開始啟動，世界行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)臺灣長春集團加盟盤錦，華錦擴 建工程達產(chǎn)達標，盤錦正加速向全國石化基地邁進。新區(qū)產(chǎn)業(yè)迅速壯大，知名度、影響力不斷提升，寶來石化、振奧橡膠等重大產(chǎn)業(yè)項目發(fā)揮了巨大的集聚效應(yīng)，港口、鐵路、公路、大學、醫(yī)院等重大基礎(chǔ)工程全面建設(shè)。建成污水處理廠 5 座，日處理能力達到 32 萬噸。高升、吳家、壩墻子、胡家、甜水等鄉(xiāng)鎮(zhèn)都啟動了住宅小區(qū)開發(fā)項目。誰來填補中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”的蒼白，又如何跨過這些阻 礙，一切還需 要時間來慢慢探索。 單位概況 深圳市商晟投資管理有限公司 成立于 20xx 年 ， 從事 投資 管理、咨詢 業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍遍布國內(nèi)各大中城市。 傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn) 與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難： （ 1）生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負擔幾倍增長。 國家民政部提出養(yǎng)老機構(gòu)要由單純供養(yǎng)型向收養(yǎng)、治療、康復(fù)、教育、娛樂相結(jié)合方向發(fā)展的功能定位。但是，最艱難的還是在經(jīng)營階段。 20xx 年，國家再次發(fā)布了《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強老齡工作的決定》。 據(jù) 20xx 年底 的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國養(yǎng)老服務(wù)的需求是 5000萬億，現(xiàn)在提供的不到 1000 萬億，市場空間顯然非常大。 ” 與此同時，不少開發(fā)商正躍躍欲試，首創(chuàng)、 保利 、 華潤 等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團隊。在此情形下，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要很長時間，一般的 年投資回報不過 10%，但目前因為市場廣闊，前景巨大，所以才有很多資本愿意進入。 后期物業(yè)管理要求高 養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更 加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括為老年人提供管家式服務(wù)、醫(yī)護服務(wù)、保健服務(wù)、活動組織、日常課程、特殊飲食護理服務(wù)等，這些服務(wù)對房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以說是有心無力。養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中很重要的一環(huán)，為養(yǎng)老提供最基本的空間。 20xx 年年末全市參加 基本養(yǎng)老保險 人數(shù) 萬人，其中，職工 萬人，離退休人員 萬人。 （ 2）興隆臺區(qū)： 20xx 年平均價格 2051 元 / m2，較上年度漲幅 %。 東與臺安縣、海城市隔河相望 ， 南與盤錦市區(qū)、大洼縣毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤 。暴雨多發(fā)時段為 7月中旬至 8月上旬，高峰值為 7月 下旬 。 建設(shè)規(guī)模 該 項目 占地面積 114667 m2，總建筑面積 97290m2，其中 ,道路面積 17200m2；景點綠化面積 63537m2。 規(guī)劃范圍內(nèi)的物業(yè)景點綠化用地：以物業(yè) 樓的周邊 綠化景點為主，以路邊綠化隔離帶為附，綠地面積為 900m2，占物業(yè) 用地規(guī)劃面積和 50%。 （ 1）用地面積 本項目規(guī)劃占地 114667m2， 總 建筑面積 94290m2，綠地面積63537m2； 道路面積 17200 m2。 根據(jù)該項目的建設(shè)條件，結(jié)合環(huán)保、衛(wèi)生、安全、消防運輸及施工安裝等要求，進行合理的總平面布置，并使其符合總體規(guī)劃的要求，總平面在保證安全距離的同時，力求緊湊，以節(jié)省用地和投資。墻體采用空心磚砌筑。 1層層高 、 2～ 3 層層高 ，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土，屋頂采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，墻體采用空心磚砌筑。 F 式中：重現(xiàn)期 (年 ) P＝ 1， 集水時間 (分鐘 ) t 徑流系數(shù) φ＝ ， 匯水面積 (公頃 ) F 2．系統(tǒng)布置 雨水管道沿道路布置坡度≥ 1‰，由各主干路布置雨水干管匯盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ４６ 集各匯水面積的雨水，根據(jù)該區(qū)地形高差，設(shè)置雨水排放口，最終排入就近水體，管材采用鋼筋混凝土管。 結(jié)構(gòu)設(shè)計基本參數(shù)： 使用年限：本工程在正常維護情況下的設(shè)計使用年限為50年； 安全等級：本工程結(jié)構(gòu)安全等級為二級，結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)r＝ ； 設(shè)防類別：本工程的抗震設(shè)防類別為乙類； 建筑場地：建筑場地類別為Ⅱ類，場地特征周期為 ； 抗震設(shè)防：本工程的抗震設(shè)防烈度為 6 度。其余為用戶自行裝飾。 豎向布 置與總平面布置結(jié)合考慮，場地標高符合建設(shè)的要求，為老年人 住宿、休閑、娛樂、康體 和會所 管理創(chuàng)造良好的條件。 （ 3）建筑密度 建筑密度 ；商業(yè)開發(fā)： %；老年會所： 25%；物業(yè)： 35%； 建筑密度綜合指標： 30%， 符合相關(guān)強度控制標準。 道路用地 規(guī)劃范圍內(nèi)的道路用地為 17200 m2，占規(guī)劃總用地的 15%。項目占地 82867 ㎡，總建筑面積 38100 ㎡。春 夏 季多南風 和盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ３１ 西南風。 27′ ～ 22176。 20xx 年平均價格 2800 元 / m2，較上年度漲幅 %。 20xx 年末全市城鎮(zhèn)福利院 5 個，擁有床位 654 張，收養(yǎng) 408人；全市農(nóng)村集體 敬老院 27 個，擁有床位 2386 張，收養(yǎng) 1661 人。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國才剛剛起步，其長遠的經(jīng)濟和社會效益不容忽視。 蘊藏 市場 巨大 ，前景廣闊 目前，全世界 60 歲以上老年人口總數(shù)已達 6 億，有 60 多個國家的老年人口達到或超過人口總數(shù)的 10%，進入了人口老齡化社會行列。按照聯(lián)合國標準，一個國家的老年盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ２１ 人為人口總數(shù)的十分 之一時正式步入了老齡化社會。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略， 20xx 年保利年報以及 20xx 年中報中，都有所提及。而面對養(yǎng)老地產(chǎn)這么個巨大的市場，很多地產(chǎn)商以及想進入地產(chǎn)行業(yè)的資本卻視而不見。 辦好老齡化公益性福利事業(yè)，既體現(xiàn)了政府對老人的關(guān)懷，又體現(xiàn)了文明社會的養(yǎng)老 環(huán)境，吸納了就業(yè)人員。房地產(chǎn) 企業(yè) 在國內(nèi)的發(fā)展高 峰期僅僅不足五年，實力房企本身還是鳳毛麟角。 政府出臺 的養(yǎng)老方面的政策為社會力量進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了政策支持，但因政策涉及部門較多，存在政策協(xié)調(diào)難、落實難的問題，很多土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策成為一紙空文?，F(xiàn)在中國人口的平均期望壽命男 74 歲，女 76 歲，已 達到發(fā)達國家的水平（ 75 歲）。本著 開拓進取、創(chuàng)新超越 的經(jīng)營 理念；在經(jīng)過對地理位置、周邊環(huán)境、居民總體收入水平、人均消費水平、 老年人群體養(yǎng)老現(xiàn)狀、 市場潛力 等幾個方面進行了詳實細致的調(diào)查與實地考證之后，擬在盤山縣開發(fā)建設(shè)頤康園老年會所 。業(yè)內(nèi)人士分析，從供需方面來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的