【正文】 觀形象要注意 ； 養(yǎng)老地產(chǎn)項目的標的要索定； 養(yǎng)老地產(chǎn)項目模式要選定； 養(yǎng)老地產(chǎn)項目管理方式要體現(xiàn)特點； 養(yǎng)老地產(chǎn)項目要有前瞻性； 養(yǎng)老地產(chǎn)項目要主動尋找目標 客戶 ； 養(yǎng)老地產(chǎn)項目更要注重售后服務(wù)。 新興市場不穩(wěn)定 養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個新興的市場自然要面對新興市場所要面對的風險。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)項目在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動中心、商業(yè) 購物 中心等大量的醫(yī)護及配套設(shè)施設(shè)備，對企業(yè)來說是很重的負擔。 后期物業(yè)管理要求高 養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更 加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括為老年人提供管家式服務(wù)、醫(yī)護服務(wù)、保健服務(wù)、活動組織、日常課程、特殊飲食護理服務(wù)等，這些服務(wù)對房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以說是有心無力。世界性的人口老齡化是“歷史上未曾出現(xiàn)的社會現(xiàn) 象”。目前，我國 60 歲及以上老年人口已經(jīng)達到 億，占全國總?cè)丝诘?11%。如果這些人不能在醫(yī)療、生活、服務(wù)各方面得到妥善的安置，那么這將是社會的一大不幸。養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中很重要的一環(huán)，為養(yǎng)老提供最基本的空間。 2050 年，將增加到 4 億老人， 60 歲以上盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ２５ 的老人占人口 27%的比例。社會迫切需要為老年人營造一個休閑養(yǎng)生、修身養(yǎng)性的舒適環(huán)境和凈心場所。 盤山縣“頤康園老年會所”建設(shè)項目， 以其獨特新穎的大家庭托管模式，使老一輩創(chuàng)業(yè)者、建設(shè)者不因子女無法顧及和照顧、不因生活協(xié)調(diào)不好而煩惱；不因喪偶失伴 而傷感，不因孤寂無助而困惑；為子女們投身事業(yè)解除了牽掛負累，而且解決了政府無法解決的高齡之困；還可以活躍和豐富老年人的生活，使其老有所學、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂。 20xx 年年末全市參加 基本養(yǎng)老保險 人數(shù) 萬人，其中，職工 萬人，離退休人員 萬人。全年全社會 建筑業(yè)增加值 ，按可比價格計算，比上年增長 %。全年商品房施工 面積 萬平方米，比上年增長 %； 竣工面積 萬平方米，增長 %；銷售面積 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ２７ 萬平方米，增長 %，其中，現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，增長 %；商品房銷售額 億元，比上年增長 70%，其中，住宅銷售額 47 億元，所占比重為 %，其中，現(xiàn)房銷售額 億元，增長 %。 20xx 年平均價格 1725 元 / m2，較上年度漲幅 %。 （ 2）興隆臺區(qū)： 20xx 年平均價格 2051 元 / m2，較上年度漲幅 %。 20xx～ 20xx 年平均價格為 3500 元 / m2。 具體講有以下價值點： (1)老年會所成為 活躍和豐富老年人的晚年生活，使其老有所學、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂的幸福樂園。 (2)實施概念營銷，營銷各類別墅概念和該項目的品牌形象。 東與臺安縣、海城市隔河相望 ， 南與盤錦市區(qū)、大洼縣毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤 。 【地貌地質(zhì)】盤山縣地勢，西北和東北高，逐漸向西南傾斜。 盤山縣地質(zhì)構(gòu)造位于新華夏系第二區(qū)型沉降帶內(nèi)，從地殼結(jié)構(gòu)來看，是 遼 東臺 背 斜 的 次 一 級 構(gòu) 造單元遼 河 臺 凹 。雨熱同季， 干 冷同期。暴雨多發(fā)時段為 7月中旬至 8月上旬，高峰值為 7月 下旬 。 項目選址 本項目選址在盤山 新縣城府前大道與外環(huán)路處交匯處西北角。 道 路交通現(xiàn)狀 國道 305 是盤山新縣城對外交通聯(lián)系的主要道路，用地范圍內(nèi)的現(xiàn)狀道路為新縣城府前大道 與外環(huán)路交匯處 。 規(guī)劃依據(jù)、原則與建設(shè)規(guī)模 規(guī)劃依據(jù) 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 ； 《城市規(guī)劃編制辦法》建設(shè)部（ 20xx 年 4 月 1 日） ； 城市規(guī)劃技術(shù)標準、規(guī)范 ； 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ３３ 《盤山縣總體規(guī)劃》（ 20xx－ 2020） ； 規(guī)劃原則 （ 1）會所 空間規(guī)劃布局堅持科學定位，合理布局，功能完善，宜居頤養(yǎng)的原則。 建設(shè)規(guī)模 該 項目 占地面積 114667 m2，總建筑面積 97290m2，其中 ,道路面積 17200m2；景點綠化面積 63537m2。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ３４ 二、 商業(yè)區(qū) 為方便老年會所起居生活，規(guī)劃商業(yè)區(qū)占地面 積 45 畝 /30000㎡，建筑面積 54300 ㎡。以高效率、低成本向用戶提供可靠的電力通訊、生活用水、污水集約排放、轉(zhuǎn)供送熱、等服務(wù)項日，實現(xiàn)集約化管理。 住宅 用地 規(guī)劃范圍內(nèi)的 住宅用 地面積為 82867 m2，占規(guī)劃總用地的％， 靠近府前大道 和西側(cè)路 。 規(guī)劃范圍內(nèi)的物業(yè)景點綠化用地：以物業(yè) 樓的周邊 綠化景點為主，以路邊綠化隔離帶為附，綠地面積為 900m2，占物業(yè) 用地規(guī)劃面積和 50%。 道路網(wǎng)規(guī)劃 道路交通是建設(shè)現(xiàn)代 會所 的主要基礎(chǔ)設(shè)施， 以現(xiàn)狀道路為基礎(chǔ)、以會所規(guī)劃中確定的 主干路為網(wǎng)絡(luò)，建立棟與棟之間以方格網(wǎng)為主要特征的網(wǎng)絡(luò)骨架，形成有效、便捷、明確的交通系統(tǒng)。 盤山縣“頤康園老年會所” 系統(tǒng)規(guī)劃體現(xiàn)“點、線、面”三個層次相結(jié)合的概念，注重路邊綠化與樓距空間相銜接，形成以“綠、路”為一體的綠化網(wǎng)絡(luò)。 （ 2）景觀節(jié)點： 會所 的景觀軸線上結(jié)合道路交叉口的設(shè)計 布置多個景觀節(jié)點，同時 成為每一種樓群的形象代表。 （ 1）用地面積 本項目規(guī)劃占地 114667m2， 總 建筑面積 94290m2，綠地面積63537m2； 道路面積 17200 m2。 （一）養(yǎng)生保健服務(wù)：由會所高級養(yǎng)生專家為老年人制定一套符合本人的營養(yǎng)、養(yǎng)生實施計劃，并有保健醫(yī)生全程呵護實施。根據(jù)中醫(yī)學的“四時養(yǎng)生論”定期組織老人外出游覽。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ３９ 第五章 項目實施方案 地址及 建設(shè)條件 地 址自然地理概況 盤山縣“頤康園老年會所”建設(shè)項目 選址在 盤山新縣城府前大道與外環(huán)路交匯處西北角。 根據(jù)該項目的建設(shè)條件，結(jié)合環(huán)保、衛(wèi)生、安全、消防運輸及施工安裝等要求，進行合理的總平面布置，并使其符合總體規(guī)劃的要求，總平面在保證安全距離的同時，力求緊湊，以節(jié)省用地和投資。 建筑構(gòu)物及場地標高和坡度要求既要有利于排水，又不受雨水沖刷，對自然地形加以充分利用和合理改造，以減少土石方量。 建筑設(shè)計 該項目嚴格遵照國家頒布的現(xiàn)行相關(guān) 設(shè)計規(guī)范及盤錦市有關(guān)城市規(guī)劃，消防、交通要求，并按照設(shè)計任務(wù)書所確定的條件進行設(shè)計。 地下 層 為車庫和倉庫約 9600 m2，其余 38400 m2為住宅。墻體采用空心磚砌筑。 歐式建筑、框架結(jié)構(gòu)、 層高均為 ， 樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。 老年人康體中心 （ 1） 獨棟別墅： 30 棟 /2 層；每棟 420 m2；建筑面積 12600m2。 （ 5） 球館、游泳 館：單層、 3000 m2/1 棟。 1層層高 、 2～ 3 層層高 ，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土，屋頂采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，墻體采用空心磚砌筑。結(jié)構(gòu)的阻尼比取 。 建設(shè)方案： 本項目用水消耗指標執(zhí)行《城市居民生活用水量標準》GB/T5033120xx 本項目用水標準采用一區(qū) B 類標準 104L/； 393L/； 公用設(shè)施用地用水指標： ／ m2/ d 道路廣場用水刷地指標： ／ m2/ d 綠地用水指標： 2L／ m2/ d 時變化系數(shù) ： 根據(jù)上述參數(shù)資料， “頤康園老年會所” 最高日用水量為 240m3／ d；小時最高用水量為 30m3／ h。 污水工程 會所 內(nèi)生活污水的排放率不超過用水量的 80%，污水最大排放量為 192m3/d。 F 式中：重現(xiàn)期 (年 ) P＝ 1， 集水時間 (分鐘 ) t 徑流系數(shù) φ＝ ， 匯水面積 (公頃 ) F 2．系統(tǒng)布置 雨水管道沿道路布置坡度≥ 1‰，由各主干路布置雨水干管匯盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ４６ 集各匯水面積的雨水，根據(jù)該區(qū)地形高差，設(shè)置雨水排放口，最終排入就近水體，管材采用鋼筋混凝土管。 雨水工程 1．雨水量計算采用盤錦市暴雨強度公式： （ 1＋ ） q= ——————————— (t+) 雨水管渠設(shè)計流量公式 : Q=φ管網(wǎng)采用環(huán)狀和枝狀相結(jié)合的方式布置。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ４４ 抗震等級：本工程框架 — 剪力墻結(jié)構(gòu)抗震等級二級； 本工程框架采用平法配筋方式 。 結(jié)構(gòu)設(shè)計基本參數(shù)： 使用年限：本工程在正常維護情況下的設(shè)計使用年限為50年； 安全等級：本工程結(jié)構(gòu)安全等級為二級，結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)r＝ ； 設(shè)防類別：本工程的抗震設(shè)防類別為乙類； 建筑場地：建筑場地類別為Ⅱ類，場地特征周期為 ； 抗震設(shè)防：本工程的抗震設(shè)防烈度為 6 度。 內(nèi)墻面為乳膠漆、前墻面為陶瓷面磚、其余三面為彩涂料，塑鋼窗、歐式裝飾門，不銹鋼樓梯扶手，理石地面。 （ 3） 合院別墅： 4 棟 /2 套 /2 層；每棟 900m2； 3600m2/2 套。 內(nèi)墻仿瓷、外墻瓷磚掛面、瓷磚地面，進戶門為卷簾門、內(nèi)門為裝飾木門，塑鋼窗。其余為用戶自行裝飾。 1 層層高 ，地下層、 2～ 4 層 層高 。 本工程為一類建筑，耐火等級為二 級，采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，局部屋面采 用鋼結(jié)構(gòu)屋架，抗震設(shè)計烈度為七度。從建筑形態(tài)、外部形象、建筑材料的選用和顏色的搭配體現(xiàn)品牌特點。 豎向布 置與總平面布置結(jié)合考慮，場地標高符合建設(shè)的要求，為老年人 住宿、休閑、娛樂、康體 和會所 管理創(chuàng)造良好的條件。 氣象資料 （ 1）氣溫： 平均氣溫 ℃ 夏季最高平均氣溫 ℃ 冬季最低平均氣溫－ ℃ 極端最高所溫 ℃ （ 2）風向、主導風向： 冬季東北北（ NNE） 夏季西南南（ SSW） 風速：最大（地面上 10m 處 10min 統(tǒng)計數(shù)字） 平均風速： 標準風載： 70kg/m2 （ 3）降雨量： 年平均降雨量 日最大降雨量 一次暴雨持續(xù)降雨量 3天 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ４０ 5 分鐘最大降雨量 13mm 10 分鐘最大降雨量 （ 4）降雪量： 最大降雪厚度 150mm 雪荷載： 35 kg/m2 （ 5）濕度： 年最熱月份平均相對濕度 82% 年最冷月份平均相對濕度 54% 年平均相對濕度 % （ 6）氣壓： 年平均大氣壓 毫巴 最大氣壓 毫巴 最低氣壓 毫巴 工程水文地質(zhì)資料 根據(jù)當?shù)厮牡刭|(zhì)資料記載，土壤結(jié)構(gòu)為亞粘土、黃土和粉砂層，地耐力為 110～ 130Mpa，海拔 標高為 ～ 。 （六 ）專業(yè)護理服務(wù)：會所配備大批的專業(yè)養(yǎng)老護理員為老人實行 24 小時專業(yè)護理服務(wù)。 （三）體育健身服務(wù)：設(shè)置游泳館；乒乓球、羽羽毛球館，供域內(nèi)愛好者、親友、游客提供健身活動。 （ 3）建筑密度 建筑密度 ；商業(yè)開發(fā)： %；老年會所： 25%；物業(yè)： 35%； 建筑密度綜合指標： 30%， 符合相關(guān)強度控制標準。營造人性化的游憩休閑環(huán)境。 按照創(chuàng)造格局清晰會所 景觀秩序與視覺聯(lián)系，保證空間界面的連續(xù)變化，注意內(nèi)外空間的交融和滲透等景觀設(shè)計原則，由標志、節(jié)點、界面、區(qū)域、視線廊道等構(gòu)成的景觀體系。 會所 道路均為瀝青砼路面。 道路用地 規(guī)劃范圍內(nèi)的道路用地為 17200 m2，占規(guī)劃總用地的 15%。 景點 綠化用地 規(guī)劃范圍內(nèi) 的 商業(yè) 景點 綠化 用地 ： 以住宅樓的間距綠化景點為主，以路邊綠化隔離帶為附， 綠化綠化景點 面積為 12750 m2，占 商業(yè)用地 規(guī)劃 面積的 %。 規(guī)劃占地 1800 ㎡ / 畝，物業(yè)用房： 1棟 /3 層；建筑面積 1890㎡。 商網(wǎng)開發(fā)： 6棟 2 層、 1050 m2/棟、建筑面積 6300 m2。項目占地 82867 ㎡，總建筑面積 38100 ㎡。 （ 3） 會所 按照社會化服務(wù)、市場化經(jīng)營、合理布局的原則完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 外部配套條件 該項目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達到七通，即通道路、上水、下水、電、煤氣、暖氣和通訊設(shè)施，所以，項目所需的外部配套條件已具備。項目建成后該會所將成為盤錦市城鄉(xiāng)老年人安度晚年的