【正文】 ，民政部部長李立國說，目前，城鄉(xiāng)空巢 家庭超過老人家庭的 50%，部分大中城市達到 70%；農(nóng)村留守老人約 4000 萬，占農(nóng)村老年人口的 37%，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養(yǎng)老項目迫在眉睫！ 人口老齡化給中國的經(jīng)濟、社會、政治、 文化 等方面的發(fā)展帶來了深刻影響，養(yǎng)老問題成為擺在各級政府面前的突出問題。 目前社會福利社會化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c放在原有社會福利機構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。忠孝兩難全，由于時間、精力所 限，成年子女越來越感到照料老人的擔(dān)子沉重。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時間逐步延長；同時，高齡老人不斷增多，家庭里會出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。到 2040 年，我國 60 歲以上的老齡人口總數(shù)達到 4 億，這意味著每 4個人中就有 1 個老人。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １１ 第二章 項目建設(shè)的必要性 中國已進人老齡化社會 根據(jù)聯(lián)合國規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一個國家的老年人口比例 達到 10%以上（ 60 歲以上人口）或 7%（ 65 歲以上人口）時，標(biāo)志著這個 國家 或地區(qū)進入老齡社會。 公司竭誠與社會各界攜 手并進、共謀發(fā)展，同創(chuàng)美好未來。 該公司 以盤錦 市經(jīng)濟背景、 生態(tài)水城濕地為底蘊、以盤錦 未來 市場 需求 為導(dǎo)向、 以 品牌開發(fā)建設(shè)為 龍頭， 棲身于盤錦房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目。 項目預(yù)計于 20xx 年 3月開工，于 20xx 年 9月竣工 。在住宅和商業(yè)地產(chǎn)都遭到政策的攻 擊的，養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⒊煞科笥略鲩L點。 另外，在剛結(jié)束的“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之惑：求解有效性”的博鰲在廣州， 60歲以上老人在 20xx年突破了 100萬大關(guān)。只是，剛剛起步的中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”面臨著許多問題，拿地開發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營方式的探索、政策的支持力度等問題都是“養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展道路上的絆腳石。 其實，“養(yǎng)老地產(chǎn)”并不是一個新生事物，但在中 國，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還處于很初級的階段。按照一個加快，兩個提高，三個開發(fā)，六個突破的要求，完善一城、五區(qū)、一帶三個布局，突出經(jīng)濟強縣、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、生態(tài)縣建設(shè)，社會事業(yè)全面發(fā)展及人民生活水平 全面提高五個重點，將盤山推上了一個新的起點。鑫安源、東晟園等老景區(qū)加速升級改造。鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)也令人欣喜地開始起步，趨熱之勢明顯。全年預(yù)計第三產(chǎn)業(yè)增加值實現(xiàn) ，增長 %，服務(wù)業(yè)增加值實現(xiàn) 億元，社會消費品零售總額實現(xiàn) 億元。多項經(jīng)濟指標(biāo)增幅位居全省前列，經(jīng)濟運行速度、質(zhì)量、效益都有所改善和提高。有林面積增加到 26 萬畝。 生態(tài)盤錦建設(shè)扎實推進。 城市建設(shè)和管理水平顯著提高。 盤錦市城鄉(xiāng)面貌明顯變化、基礎(chǔ)設(shè)施向現(xiàn)代化快速提升。大力推進鐵東老區(qū)、中央商務(wù)區(qū)等區(qū)塊改造，新的城市空間正在形成。如今，遼濱新區(qū)總體規(guī)劃面積由 110 平方公里擴大到 545平方公里，成為遼寧綜合改革試驗區(qū)，石油化工、石油裝備和海洋工程三大園區(qū)躋身省級產(chǎn)業(yè)基地。農(nóng)機裝備水平顯著提高。新開工房地產(chǎn) 560 萬平方米。高新技術(shù)產(chǎn)品增加值增長 30%。主要經(jīng)濟指標(biāo)增速走在了全省前列！ 工業(yè)集群快速成長。全市轄雙臺子、興隆臺兩區(qū)和盤山、大洼兩縣。盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １ 頤康園老年會所建設(shè)項目 可行性研究報告 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ２ 第一章 總論 項目名稱： 盤山縣“頤康園老年會所”建設(shè)項目 ； 建設(shè)單位： 深圳市商晟投資管理有限公司 ； 建設(shè)地址： 盤山 新縣城 府前大道與外環(huán)路 交匯處 西北角 ； 建設(shè)項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見下表 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 序號 指 標(biāo) 單位 規(guī)模 說 明 1 建設(shè)規(guī)模 總占 地 面積 ㎡ 114667 建筑構(gòu)物占地面積 ㎡ 33930 建筑密度： 30% 總建筑面積 ㎡ 94290 容 積 率： 道路面積 ㎡ 17200 15% 綠地面積 ㎡ 63537 55% 2 項目總投 資 萬元 18000 土地出讓金 萬元 1421 無形資產(chǎn) 其他投資 萬元 2253 遞延資產(chǎn) 固定資產(chǎn)投資 萬元 14326 固定資產(chǎn) 3 資金籌措 萬元 18000 企業(yè)自籌 萬元 18000 4 項目 定員 人 157 管理人員 人 5 員工 人 152 含后勤 1 人 5 燃料、動力 年消耗 暖 MW 水 t 20xx0 電 萬 Kw 70 6 項目收益 商品房 ㎡ 54300 銷售收入 17853 銷售稅金 及附加 萬元 893 總成本費 用 萬元 9101 利潤 總額 萬元 7859 老年會所及物業(yè) ㎡ 39990 經(jīng)營收入 萬元 1285 以下按達標(biāo)年估算。區(qū)域面積 4071 平方公里， 總?cè)丝跒?124. 3 萬。千萬噸煉油、百萬噸烯烴等重大項目開始啟動，世界行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)臺灣長春集團加盟盤錦，華錦擴 建工程達產(chǎn)達標(biāo)，盤錦正加速向全國石化基地邁進。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)成效顯著。盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ４ 物流、會展、文化等產(chǎn)業(yè)蓬勃興起。戰(zhàn)勝低溫寡照、嚴(yán)重洪澇等自然災(zāi)害，糧食生產(chǎn)達到 105 萬噸。新區(qū)產(chǎn)業(yè)迅速壯大，知名度、影響力不斷提升，寶來石化、振奧橡膠等重大產(chǎn)業(yè)項目發(fā)揮了巨大的集聚效應(yīng)，港口、鐵路、公路、大學(xué)、醫(yī)院等重大基礎(chǔ)工程全面建設(shè)?？⒐ぶ腥A路、泰山路等 12 條道路，加快中心醫(yī)院、數(shù)字化城管、污水垃圾處理等項目建設(shè)，推進綠化美化亮化，市容市貌煥然一新。從戰(zhàn)略高度謀劃和推進基礎(chǔ)建設(shè)， 5 年來累計完成投資 億元。建設(shè)改造中華路、雙興路、公園大街等城市道路 45 條，遼河城市段形成景觀，遼河美術(shù)館、湖濱公園等區(qū)塊展現(xiàn)了發(fā)展新形象，城市環(huán)境質(zhì)量和宜居水平明顯提升。建成污水處理廠 5 座，日處理能力達到 32 萬噸。集約節(jié)約利用土地取得積極成效，耕地連續(xù)十年占補平衡。 第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。高升、吳家、壩墻子、胡家、甜水等鄉(xiāng)鎮(zhèn)都啟動了住宅小區(qū)開發(fā)項目。鴛鴦溝游船碼頭和兩岸景觀工程基本完成，紅海灘棧橋、汽車宿營地和觀景臺正抓緊施工。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ７ 推進新縣城建設(shè)。近兩年，大型開發(fā)商如萬科 (論壇 )、保利 (論壇 )等開始對老年住宅感興趣，扛起投石問路的“大旗”，全國布局，在上海、廣州等地試點。誰來填補中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”的蒼白，又如何跨過這些阻 礙，一切還需 要時間來慢慢探索。 面對住宅市場現(xiàn)“量價危機”、商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈、旅游地產(chǎn)風(fēng)險過高的現(xiàn)狀下，“養(yǎng)老地產(chǎn)”成為了開發(fā)商即將開墾的一片新價 值洼地。 21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第 11 屆年會上，有專家表示，養(yǎng)老地產(chǎn)至關(guān)重要。 為了大幅度提升盤山第三產(chǎn)業(yè)比重，綜合盤山縣的區(qū)位環(huán)境、 結(jié)合我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)趨勢；為充分提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平， 塑造環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū) 新亮點，促進 地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級，實現(xiàn)盤山服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老福利 業(yè)的現(xiàn)代化； 盤山縣人民政府與深圳市商晟投資管理有限公司共謀盤錦養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方略，雙方經(jīng)過友好協(xié)商， 已基本確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計方案、土地價格和相關(guān)優(yōu)惠政策。 單位概況 深圳市商晟投資管理有限公司 成立于 20xx 年 ， 從事 投資 管理、咨詢 業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍遍布國內(nèi)各大中城市。該公司是一個實力雄厚、誠實守信、 積極上進、勇于開拓的知識化 團隊。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １０ 編制依據(jù) 《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》； 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 ； 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 ； 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 (GB50220 95)； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 (GB50180 93)； 【房產(chǎn)】《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（ 20xx） ； 《盤錦市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二 五”規(guī)劃》 ； 《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》 GB50500— 20xx； 《遼寧省建筑工程計價定額》（ 20xx） ； 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價》 方法與參數(shù)（第三版） ； 盤山縣“頤康園老年會所”項目合作協(xié)議書。我國在 1999 年就進入老齡社會，當(dāng)前我國人口老齡化態(tài)勢已非常嚴(yán)峻， 20xx 年我國 60 歲以上的人口達到 億，約占總?cè)丝诘?12%。 傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn) 與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難： （ 1）生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長。另一方面，子女的年齡也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １２ 養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生； （ 3） 21 世紀(jì)將是老年人獨居的時代。尤其是對于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔(dān)長期照料老人的責(zé)任。由于民政系統(tǒng)財力的限制，加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā) 展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的，目前國內(nèi)常見的養(yǎng)老設(shè)施是一些規(guī)模較小的養(yǎng)老院、 敬老院 、護理院、 老年公寓 等。 國家民政部提出養(yǎng)老機構(gòu)要由單純供養(yǎng)型向收養(yǎng)、治療、康復(fù)、教育、娛樂相結(jié)合方向發(fā)展的功能定位。根據(jù)民政部副部長 竇玉沛 提供的數(shù)字，目前，中國共有各類養(yǎng)老機構(gòu) 38060 個，床位 萬張，收養(yǎng)各類人員 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １４ 萬人。這從房企以及保險機構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。高端 養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛，培養(yǎng)起來尚需要時日，畢竟高端人群還習(xí)慣于居家養(yǎng)老。但是，最艱難的還是在經(jīng)營階段。這就影響了房企對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)選擇撒手為主，而很難考慮長期持有經(jīng)營。 適應(yīng)現(xiàn)代 養(yǎng)老社會化的需要 我國的老齡化問題 越來越嚴(yán)重，特別是實施“ 421”（四個老人，兩個年輕人，一個小孩）政策以來，這樣的體制目前來看，導(dǎo)致的社會問題 正在 逐步嚴(yán)重，常常會有老年人沒人管，或者受到關(guān)照的程度越來越不夠，老年問題日益突出，“長此以往的后果將會直接影響整個國家經(jīng)濟的發(fā)展，拖社會發(fā)展的后腿。大家庭小環(huán)境也是未來“ 421”家庭子女“?；丶铱纯础钡穆淠_點。 20xx 年，國家再次發(fā)布了《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強老齡工作的決定》。 盤山縣“頤康園老年會所”建設(shè)項目，符合盤錦市政府關(guān)于“著力解決改善民生的舉措，因此，該項目建設(shè)是十分必要的。此刻，與“住”緊密相關(guān)的老年地產(chǎn)作為“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”中最誘人的一塊“大蛋糕”，正吸引著越來越多的資本覬覦爭食。 從國外的情況分析，老年人住宅可以看作是一些社會老齡化的先進的國家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。 據(jù) 20xx 年底 的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國養(yǎng)老服務(wù)的需求是 5000萬億，現(xiàn)在提供的不到 1000 萬億，市場空間顯然非常大。來自國家老齡委的數(shù)據(jù)顯示，中國老年人的消費需求已超過 1萬億元， 2050 年左右將達到 5萬億元。但事實上，此類產(chǎn)品往往遠離購物、醫(yī)療、大眾娛樂等基本配套，對于年老的購房者來說，根本無法實現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標(biāo)。 ”親和源老年公寓的出現(xiàn)只是一個縮影。 ” 與此同時，不少開發(fā)商正躍躍欲試，首創(chuàng)、 保利 、 華潤 等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團隊。但正如業(yè)內(nèi)人士所說，現(xiàn)在社會上的許多養(yǎng)老機構(gòu)都是“拼富”的地方，并不是真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。 ”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的專家、中國老齡科學(xué)研究中心的陶立群曾表示說。二是運 營和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民服務(wù)。在此情形下，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要很長時間，一般的 年投資回報不過 10%，但目前因為市場廣闊，前景巨大，所以才有很多資本愿意進入。 養(yǎng)老地產(chǎn)項目地點風(fēng)景要選好； 養(yǎng)老地產(chǎn)項目交通路線要暢快、離城距離要適當(dāng)； 養(yǎng)老地產(chǎn)項目規(guī)模要適當(dāng)； 養(yǎng)老地產(chǎn)項目外