【正文】 ，民政部部長(zhǎng)李立國(guó)說，目前，城鄉(xiāng)空巢 家庭超過老人家庭的 50%，部分大中城市達(dá)到 70%；農(nóng)村留守老人約 4000 萬(wàn)，占農(nóng)村老年人口的 37%，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養(yǎng)老項(xiàng)目迫在眉睫！ 人口老齡化給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、 文化 等方面的發(fā)展帶來了深刻影響，養(yǎng)老問題成為擺在各級(jí)政府面前的突出問題。 目前社會(huì)福利社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。忠孝兩難全，由于時(shí)間、精力所 限，成年子女越來越感到照料老人的擔(dān)子沉重。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時(shí)間逐步延長(zhǎng)；同時(shí)，高齡老人不斷增多，家庭里會(huì)出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。到 2040 年，我國(guó) 60 歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到 4 億，這意味著每 4個(gè)人中就有 1 個(gè)老人。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １１ 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 中國(guó)已進(jìn)人老齡化社會(huì) 根據(jù)聯(lián)合國(guó)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的老年人口比例 達(dá)到 10%以上（ 60 歲以上人口）或 7%（ 65 歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè) 國(guó)家 或地區(qū)進(jìn)入老齡社會(huì)。 公司竭誠(chéng)與社會(huì)各界攜 手并進(jìn)、共謀發(fā)展，同創(chuàng)美好未來。 該公司 以盤錦 市經(jīng)濟(jì)背景、 生態(tài)水城濕地為底蘊(yùn)、以盤錦 未來 市場(chǎng) 需求 為導(dǎo)向、 以 品牌開發(fā)建設(shè)為 龍頭， 棲身于盤錦房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 20xx 年 3月開工，于 20xx 年 9月竣工 。在住宅和商業(yè)地產(chǎn)都遭到政策的攻 擊的，養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⒊煞科笥略鲩L(zhǎng)點(diǎn)。 另外，在剛結(jié)束的“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之惑：求解有效性”的博鰲在廣州， 60歲以上老人在 20xx年突破了 100萬(wàn)大關(guān)。只是，剛剛起步的中國(guó)“養(yǎng)老地產(chǎn)”面臨著許多問題，拿地開發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)方式的探索、政策的支持力度等問題都是“養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展道路上的絆腳石。 其實(shí)，“養(yǎng)老地產(chǎn)”并不是一個(gè)新生事物，但在中 國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還處于很初級(jí)的階段。按照一個(gè)加快，兩個(gè)提高，三個(gè)開發(fā)，六個(gè)突破的要求，完善一城、五區(qū)、一帶三個(gè)布局，突出經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、生態(tài)縣建設(shè)，社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展及人民生活水平 全面提高五個(gè)重點(diǎn)，將盤山推上了一個(gè)新的起點(diǎn)。鑫安源、東晟園等老景區(qū)加速升級(jí)改造。鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)也令人欣喜地開始起步，趨熱之勢(shì)明顯。全年預(yù)計(jì)第三產(chǎn)業(yè)增加值實(shí)現(xiàn) ，增長(zhǎng) %，服務(wù)業(yè)增加值實(shí)現(xiàn) 億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 億元。多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅位居全省前列，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行速度、質(zhì)量、效益都有所改善和提高。有林面積增加到 26 萬(wàn)畝。 生態(tài)盤錦建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)。 城市建設(shè)和管理水平顯著提高。 盤錦市城鄉(xiāng)面貌明顯變化、基礎(chǔ)設(shè)施向現(xiàn)代化快速提升。大力推進(jìn)鐵東老區(qū)、中央商務(wù)區(qū)等區(qū)塊改造，新的城市空間正在形成。如今，遼濱新區(qū)總體規(guī)劃面積由 110 平方公里擴(kuò)大到 545平方公里，成為遼寧綜合改革試驗(yàn)區(qū)，石油化工、石油裝備和海洋工程三大園區(qū)躋身省級(jí)產(chǎn)業(yè)基地。農(nóng)機(jī)裝備水平顯著提高。新開工房地產(chǎn) 560 萬(wàn)平方米。高新技術(shù)產(chǎn)品增加值增長(zhǎng) 30%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速走在了全省前列！ 工業(yè)集群快速成長(zhǎng)。全市轄雙臺(tái)子、興隆臺(tái)兩區(qū)和盤山、大洼兩縣。盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １ 頤康園老年會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２ 第一章 總論 項(xiàng)目名稱： 盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目 ； 建設(shè)單位： 深圳市商晟投資管理有限公司 ； 建設(shè)地址： 盤山 新縣城 府前大道與外環(huán)路 交匯處 西北角 ； 建設(shè)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指 標(biāo) 單位 規(guī)模 說 明 1 建設(shè)規(guī)模 總占 地 面積 ㎡ 114667 建筑構(gòu)物占地面積 ㎡ 33930 建筑密度： 30% 總建筑面積 ㎡ 94290 容 積 率： 道路面積 ㎡ 17200 15% 綠地面積 ㎡ 63537 55% 2 項(xiàng)目總投 資 萬(wàn)元 18000 土地出讓金 萬(wàn)元 1421 無形資產(chǎn) 其他投資 萬(wàn)元 2253 遞延資產(chǎn) 固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元 14326 固定資產(chǎn) 3 資金籌措 萬(wàn)元 18000 企業(yè)自籌 萬(wàn)元 18000 4 項(xiàng)目 定員 人 157 管理人員 人 5 員工 人 152 含后勤 1 人 5 燃料、動(dòng)力 年消耗 暖 MW 水 t 20xx0 電 萬(wàn) Kw 70 6 項(xiàng)目收益 商品房 ㎡ 54300 銷售收入 17853 銷售稅金 及附加 萬(wàn)元 893 總成本費(fèi) 用 萬(wàn)元 9101 利潤(rùn) 總額 萬(wàn)元 7859 老年會(huì)所及物業(yè) ㎡ 39990 經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元 1285 以下按達(dá)標(biāo)年估算。區(qū)域面積 4071 平方公里， 總?cè)丝跒?124. 3 萬(wàn)。千萬(wàn)噸煉油、百萬(wàn)噸烯烴等重大項(xiàng)目開始啟動(dòng)，世界行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)臺(tái)灣長(zhǎng)春集團(tuán)加盟盤錦，華錦擴(kuò) 建工程達(dá)產(chǎn)達(dá)標(biāo)，盤錦正加速向全國(guó)石化基地邁進(jìn)。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)成效顯著。盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４ 物流、會(huì)展、文化等產(chǎn)業(yè)蓬勃興起。戰(zhàn)勝低溫寡照、嚴(yán)重洪澇等自然災(zāi)害，糧食生產(chǎn)達(dá)到 105 萬(wàn)噸。新區(qū)產(chǎn)業(yè)迅速壯大，知名度、影響力不斷提升，寶來石化、振奧橡膠等重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)揮了巨大的集聚效應(yīng)，港口、鐵路、公路、大學(xué)、醫(yī)院等重大基礎(chǔ)工程全面建設(shè)?？⒐ぶ腥A路、泰山路等 12 條道路，加快中心醫(yī)院、數(shù)字化城管、污水垃圾處理等項(xiàng)目建設(shè)，推進(jìn)綠化美化亮化，市容市貌煥然一新。從戰(zhàn)略高度謀劃和推進(jìn)基礎(chǔ)建設(shè)， 5 年來累計(jì)完成投資 億元。建設(shè)改造中華路、雙興路、公園大街等城市道路 45 條，遼河城市段形成景觀，遼河美術(shù)館、湖濱公園等區(qū)塊展現(xiàn)了發(fā)展新形象，城市環(huán)境質(zhì)量和宜居水平明顯提升。建成污水處理廠 5 座，日處理能力達(dá)到 32 萬(wàn)噸。集約節(jié)約利用土地取得積極成效，耕地連續(xù)十年占補(bǔ)平衡。 第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。高升、吳家、壩墻子、胡家、甜水等鄉(xiāng)鎮(zhèn)都啟動(dòng)了住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。鴛鴦溝游船碼頭和兩岸景觀工程基本完成，紅海灘棧橋、汽車宿營(yíng)地和觀景臺(tái)正抓緊施工。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ７ 推進(jìn)新縣城建設(shè)。近兩年，大型開發(fā)商如萬(wàn)科 (論壇 )、保利 (論壇 )等開始對(duì)老年住宅感興趣，扛起投石問路的“大旗”，全國(guó)布局，在上海、廣州等地試點(diǎn)。誰(shuí)來填補(bǔ)中國(guó)“養(yǎng)老地產(chǎn)”的蒼白，又如何跨過這些阻 礙，一切還需 要時(shí)間來慢慢探索。 面對(duì)住宅市場(chǎng)現(xiàn)“量?jī)r(jià)危機(jī)”、商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈、旅游地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)過高的現(xiàn)狀下，“養(yǎng)老地產(chǎn)”成為了開發(fā)商即將開墾的一片新價(jià) 值洼地。 21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第 11 屆年會(huì)上，有專家表示，養(yǎng)老地產(chǎn)至關(guān)重要。 為了大幅度提升盤山第三產(chǎn)業(yè)比重，綜合盤山縣的區(qū)位環(huán)境、 結(jié)合我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)趨勢(shì)；為充分提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平， 塑造環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū) 新亮點(diǎn)，促進(jìn) 地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)盤山服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老福利 業(yè)的現(xiàn)代化； 盤山縣人民政府與深圳市商晟投資管理有限公司共謀盤錦養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方略，雙方經(jīng)過友好協(xié)商， 已基本確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、土地價(jià)格和相關(guān)優(yōu)惠政策。 單位概況 深圳市商晟投資管理有限公司 成立于 20xx 年 ， 從事 投資 管理、咨詢 業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍遍布國(guó)內(nèi)各大中城市。該公司是一個(gè)實(shí)力雄厚、誠(chéng)實(shí)守信、 積極上進(jìn)、勇于開拓的知識(shí)化 團(tuán)隊(duì)。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １０ 編制依據(jù) 《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》； 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 ； 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》 ； 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50220 95)； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50180 93)； 【房產(chǎn)】《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（ 20xx） ； 《盤錦市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二 五”規(guī)劃》 ； 《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》 GB50500— 20xx； 《遼寧省建筑工程計(jì)價(jià)定額》（ 20xx） ； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)》 方法與參數(shù)（第三版） ； 盤山縣“頤康園老年會(huì)所”項(xiàng)目合作協(xié)議書。我國(guó)在 1999 年就進(jìn)入老齡社會(huì)，當(dāng)前我國(guó)人口老齡化態(tài)勢(shì)已非常嚴(yán)峻， 20xx 年我國(guó) 60 歲以上的人口達(dá)到 億，約占總?cè)丝诘?12%。 傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn) 與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國(guó)傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難： （ 1）生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長(zhǎng)。另一方面，子女的年齡也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １２ 養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生； （ 3） 21 世紀(jì)將是老年人獨(dú)居的時(shí)代。尤其是對(duì)于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔(dān)長(zhǎng)期照料老人的責(zé)任。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制，加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā) 展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的，目前國(guó)內(nèi)常見的養(yǎng)老設(shè)施是一些規(guī)模較小的養(yǎng)老院、 敬老院 、護(hù)理院、 老年公寓 等。 國(guó)家民政部提出養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要由單純供養(yǎng)型向收養(yǎng)、治療、康復(fù)、教育、娛樂相結(jié)合方向發(fā)展的功能定位。根據(jù)民政部副部長(zhǎng) 竇玉沛 提供的數(shù)字，目前，中國(guó)共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 38060 個(gè)，床位 萬(wàn)張，收養(yǎng)各類人員 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １４ 萬(wàn)人。這從房企以及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。高端 養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛，培養(yǎng)起來尚需要時(shí)日，畢竟高端人群還習(xí)慣于居家養(yǎng)老。但是，最艱難的還是在經(jīng)營(yíng)階段。這就影響了房企對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)選擇撒手為主，而很難考慮長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)。 適應(yīng)現(xiàn)代 養(yǎng)老社會(huì)化的需要 我國(guó)的老齡化問題 越來越嚴(yán)重，特別是實(shí)施“ 421”（四個(gè)老人，兩個(gè)年輕人，一個(gè)小孩）政策以來，這樣的體制目前來看，導(dǎo)致的社會(huì)問題 正在 逐步嚴(yán)重，常常會(huì)有老年人沒人管，或者受到關(guān)照的程度越來越不夠，老年問題日益突出，“長(zhǎng)此以往的后果將會(huì)直接影響整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，拖社會(huì)發(fā)展的后腿。大家庭小環(huán)境也是未來“ 421”家庭子女“?；丶铱纯础钡穆淠_點(diǎn)。 20xx 年，國(guó)家再次發(fā)布了《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目，符合盤錦市政府關(guān)于“著力解決改善民生的舉措，因此，該項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。此刻，與“住”緊密相關(guān)的老年地產(chǎn)作為“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”中最誘人的一塊“大蛋糕”，正吸引著越來越多的資本覬覦爭(zhēng)食。 從國(guó)外的情況分析，老年人住宅可以看作是一些社會(huì)老齡化的先進(jìn)的國(guó)家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。 據(jù) 20xx 年底 的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)的需求是 5000萬(wàn)億，現(xiàn)在提供的不到 1000 萬(wàn)億，市場(chǎng)空間顯然非常大。來自國(guó)家老齡委的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)老年人的消費(fèi)需求已超過 1萬(wàn)億元， 2050 年左右將達(dá)到 5萬(wàn)億元。但事實(shí)上，此類產(chǎn)品往往遠(yuǎn)離購(gòu)物、醫(yī)療、大眾娛樂等基本配套，對(duì)于年老的購(gòu)房者來說，根本無法實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標(biāo)。 ”親和源老年公寓的出現(xiàn)只是一個(gè)縮影。 ” 與此同時(shí)，不少開發(fā)商正躍躍欲試，首創(chuàng)、 保利 、 華潤(rùn) 等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)。但正如業(yè)內(nèi)人士所說，現(xiàn)在社會(huì)上的許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都是“拼富”的地方，并不是真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。 ”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的專家、中國(guó)老齡科學(xué)研究中心的陶立群曾表示說。二是運(yùn) 營(yíng)和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民服務(wù)。在此情形下，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要很長(zhǎng)時(shí)間，一般的 年投資回報(bào)不過 10%，但目前因?yàn)槭袌?chǎng)廣闊，前景巨大，所以才有很多資本愿意進(jìn)入。 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目地點(diǎn)風(fēng)景要選好； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目交通路線要暢快、離城距離要適當(dāng)； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模要適當(dāng)； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目外