【正文】 工 。 單位概況 深圳市商晟投資管理有限公司 成立于 20xx 年 ， 從事 投資 管理、咨詢 業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍遍布國內(nèi)各大中城市。 該公司緊緊抓住 養(yǎng)老地產(chǎn) 這一發(fā)展的契機(jī)，不斷在 華北、東北、華北拓展投資范圍 ，為自己贏得了發(fā)展的有利地形和繼續(xù)發(fā)展的空間。本著 開拓進(jìn)取、創(chuàng)新超越 的經(jīng)營 理念；在經(jīng)過對(duì)地理位置、周邊環(huán)境、居民總體收入水平、人均消費(fèi)水平、 老年人群體養(yǎng)老現(xiàn)狀、 市場(chǎng)潛力 等幾個(gè)方面進(jìn)行了詳實(shí)細(xì)致的調(diào)查與實(shí)地考證之后，擬在盤山縣開發(fā)建設(shè)頤康園老年會(huì)所 。 該公司 以盤錦 市經(jīng)濟(jì)背景、 生態(tài)水城濕地為底蘊(yùn)、以盤錦 未來 市場(chǎng) 需求 為導(dǎo)向、 以 品牌開發(fā)建設(shè)為 龍頭， 棲身于盤錦房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。該公司是一個(gè)實(shí)力雄厚、誠實(shí)守信、 積極上進(jìn)、勇于開拓的知識(shí)化 團(tuán)隊(duì)。 公司堅(jiān)持“以人為本”的發(fā)展理念，力爭(zhēng)為老年群體 創(chuàng)造一個(gè) 優(yōu)美、安全、舒適、方便、文明和 有較高文化品位的生活環(huán)境。 公司將秉承以往的優(yōu)良作風(fēng)，堅(jiān)持以人為本、創(chuàng)造精品、追求卓越、奉獻(xiàn)社會(huì)的經(jīng)營理念，繼續(xù)為盤錦市的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 公司竭誠與社會(huì)各界攜 手并進(jìn)、共謀發(fā)展，同創(chuàng)美好未來。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １０ 編制依據(jù) 《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》； 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 ； 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》 ； 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50220 95)； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50180 93)； 【房產(chǎn)】《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（ 20xx） ； 《盤錦市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二 五”規(guī)劃》 ； 《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》 GB50500— 20xx； 《遼寧省建筑工程計(jì)價(jià)定額》（ 20xx） ； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)》 方法與參數(shù)（第三版） ； 盤山縣“頤康園老年會(huì)所”項(xiàng)目合作協(xié)議書。 研究范圍 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析、市場(chǎng)分析；建設(shè)條件分析、工程進(jìn)度安排；確定建設(shè)規(guī)模和總體功能、設(shè)計(jì)施工方案；消防、環(huán)保和衛(wèi)生方案；投資估算與資金籌措；財(cái)務(wù)效益分析，結(jié)論與建議。 通過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性的綜合評(píng)價(jià)，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款決策提供比較可靠的依據(jù)。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １１ 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 中國已進(jìn)人老齡化社會(huì) 根據(jù)聯(lián)合國規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國家的老年人口比例 達(dá)到 10%以上（ 60 歲以上人口）或 7%（ 65 歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè) 國家 或地區(qū)進(jìn)入老齡社會(huì)。我國在 1999 年就進(jìn)入老齡社會(huì)，當(dāng)前我國人口老齡化態(tài)勢(shì)已非常嚴(yán)峻， 20xx 年我國 60 歲以上的人口達(dá)到 億，約占總?cè)丝诘?12%。在今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均 %的速度增長(zhǎng)。從 20xx 年到 2020 年這一時(shí)期，平均每年將有 596 萬人進(jìn) 入老齡，到 2020 年老年人口將達(dá) 億。到 2040 年，我國 60 歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到 4 億，這意味著每 4個(gè)人中就有 1 個(gè)老人。 傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn) 與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難： （ 1）生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長(zhǎng)。夫妻兩人供養(yǎng)雙方 4 位老人，撫養(yǎng) 1 個(gè)后代的“ 421”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式； （ 2）死亡率的下降推動(dòng)平均期望壽命延長(zhǎng)?，F(xiàn)在中國人口的平均期望壽命男 74 歲，女 76 歲，已 達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平（ 75 歲）。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時(shí)間逐步延長(zhǎng)；同時(shí)，高齡老人不斷增多，家庭里會(huì)出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。另一方面，子女的年齡也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １２ 養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生； （ 3） 21 世紀(jì)將是老年人獨(dú)居的時(shí)代。 1990 年，中國老年人口中，有 70%的人與子女同住?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長(zhǎng)到 40%50%，有的甚至達(dá) 70%80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難； （ 4）現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動(dòng)強(qiáng)度增加。忠孝兩難全，由于時(shí)間、精力所 限，成年子女越來越感到照料老人的擔(dān)子沉重。尤其是對(duì)于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔(dān)長(zhǎng)期照料老人的責(zé)任。單獨(dú)依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。 中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為“三無”老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營利社會(huì)福利為主體。 目前社會(huì)福利社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制，加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā) 展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的，目前國內(nèi)常見的養(yǎng)老設(shè)施是一些規(guī)模較小的養(yǎng)老院、 敬老院 、護(hù)理院、 老年公寓 等。因在傳統(tǒng)意識(shí)里，只有“三無”老人才入住這些地方，再加上其服務(wù)單一、 檔次較低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的罵名，由此造成各地普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空床率較高，形成社會(huì)資源浪費(fèi)。 近年來，老年人口數(shù)量增長(zhǎng)加速，生活品質(zhì)要求日益提高，盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １３ 這與國內(nèi)養(yǎng)老資源緊缺、環(huán)境設(shè)施落后、服務(wù)水平低下的矛盾更加突出。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養(yǎng)老項(xiàng)目迫在眉睫！ 人口老齡化給中國的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、 文化 等方面的發(fā)展帶來了深刻影響，養(yǎng)老問題成為擺在各級(jí)政府面前的突出問題。 國家民政部提出養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要由單純供養(yǎng)型向收養(yǎng)、治療、康復(fù)、教育、娛樂相結(jié)合方向發(fā)展的功能定位。 20xx 年 6 月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》，提出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)社會(huì)資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。 政府出臺(tái) 的養(yǎng)老方面的政策為社會(huì)力量進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了政策支持，但因政策涉及部門較多，存在政策協(xié)調(diào)難、落實(shí)難的問題，很多土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策成為一紙空文。 — 產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵 媒體報(bào)道， 20xx 年 11 月 7 日，民政部部長(zhǎng)李立國說，目前，城鄉(xiāng)空巢 家庭超過老人家庭的 50%，部分大中城市達(dá)到 70%；農(nóng)村留守老人約 4000 萬，占農(nóng)村老年人口的 37%，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。根據(jù)民政部副部長(zhǎng) 竇玉沛 提供的數(shù)字，目前，中國共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 38060 個(gè)，床位 萬張，收養(yǎng)各類人員 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １４ 萬人。但是竇玉沛分析說，養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的%，不僅低于發(fā)達(dá)國家 5%至 7%的比例，也低于一些 發(fā)展中國家 2%至 3%的水平。由于區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡，既存在“一床難求”，也存在“床位閑置”現(xiàn)象。 對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，無疑是相當(dāng)看好的。這從房企以及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會(huì)成立以來，很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)于委員會(huì)給予了很高的期望。期望對(duì)養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究上水平，改變養(yǎng)老地產(chǎn)投資人與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很脫節(jié)的現(xiàn)狀。 目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，無疑是水平很低的產(chǎn)業(yè)，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項(xiàng)目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。高端 養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛，培養(yǎng)起來尚需要時(shí)日，畢竟高端人群還習(xí)慣于居家養(yǎng)老。 缺乏政策支持也是一方面。對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。這對(duì)于急速發(fā)展的行業(yè)來說，政策支持的缺乏從拿地、建設(shè)與經(jīng)營階段開發(fā)建設(shè)企業(yè)都是一頭霧水。但是，最艱難的還是在經(jīng)營階段。 養(yǎng)老地產(chǎn)的前景時(shí)， 分歧在于如何實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利。房地產(chǎn) 企業(yè) 在國內(nèi)的發(fā)展高 峰期僅僅不足五年，實(shí)力房企本身還是鳳毛麟角。對(duì)于囤地的看法我一直持異議也是因?yàn)閲鴥?nèi)房企的資金實(shí)力還不足以選擇主動(dòng)囤地，開發(fā)過程的現(xiàn)金流增速才是國內(nèi)房企的最大訴求。這就影響了房企對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)選擇撒手為主，而很難考慮長(zhǎng)期持有經(jīng)營。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １５ 很多著名的養(yǎng)老項(xiàng)目，養(yǎng)老公寓并不是項(xiàng)目的主體。原因當(dāng)然是只有養(yǎng)老公寓，對(duì)于投資的收回目前來說還沒有很好的模式。而居家養(yǎng)老的概念目前還沒有根本改變，高端的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段。 適應(yīng)現(xiàn)代 養(yǎng)老社會(huì)化的需要 我國的老齡化問題 越來越嚴(yán)重，特別是實(shí)施“ 421”（四個(gè)老人，兩個(gè)年輕人，一個(gè)小孩）政策以來，這樣的體制目前來看，導(dǎo)致的社會(huì)問題 正在 逐步嚴(yán)重，常常會(huì)有老年人沒人管，或者受到關(guān)照的程度越來越不夠，老年問題日益突出，“長(zhǎng)此以往的后果將會(huì)直接影響整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，拖社會(huì)發(fā)展的后腿。所以，研究老年人的住房和老年生活問題，讓老年人在后半生能夠生活的幸福美滿，從必要性來講，這是一個(gè)非常重要的課題?！? 現(xiàn)代社會(huì)變遷快速，生活節(jié)奏加快，生產(chǎn)社會(huì)化程度的提高，家庭養(yǎng)老已不適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，時(shí)代呼喚養(yǎng)老社會(huì)化。老年會(huì)所這一模式， 就為養(yǎng)老社會(huì)化事業(yè)提供了一個(gè)愛心的平臺(tái)，自然承擔(dān)起社會(huì) 賦予的“托老養(yǎng)護(hù)”責(zé)任，滿足老年朋友物質(zhì)和精神的雙重需要，提高生命質(zhì)量。大家庭小環(huán)境也是未來“ 421”家庭子女“?；丶铱纯础钡穆淠_點(diǎn)。 隨著改革開放的深入，各項(xiàng)改革已使政府無精力去承擔(dān)和管 理這么多的社會(huì)具體性問題。在新的投資環(huán)境下，不失時(shí)機(jī)地引入民間投資和外商投資，創(chuàng)建并形成一定規(guī)?！白鹄橡B(yǎng)生、用心呵護(hù)”的老年養(yǎng)生會(huì)所，不光是新形勢(shì)下投資房地產(chǎn)、“休閑”盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １６ 行業(yè)的新熱點(diǎn)，也是完善養(yǎng)老保障體系的新思路，具有非?，F(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的社會(huì)意義。 國家于 1996 年頒布了《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》，提出了“五個(gè)老有”， 即老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂。 20xx 年，國家再次發(fā)布了《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》。確定了“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充”的養(yǎng)老居住政策，同時(shí)提出建立“ 9073”的養(yǎng)老居住分配格局：即 90％的老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老； 7％的老年人通過購買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老； 3％的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。 辦好老齡化公益性福利事業(yè)，既體現(xiàn)了政府對(duì)老人的關(guān)懷，又體現(xiàn)了文明社會(huì)的養(yǎng)老 環(huán)境，吸納了就業(yè)人員。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目， 起 點(diǎn)高，社會(huì)效益好，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低，只要政府給予政策性支持，創(chuàng)辦公益性福利性老年養(yǎng)生會(huì)所既解決了未來老齡化社會(huì)養(yǎng)老問題，又符合尊老、敬老、養(yǎng)老的社會(huì)發(fā)展規(guī)律，是可行且有效的。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目，符合盤錦市政府關(guān)于“著力解決改善民生的舉措，因此，該項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １７ 第三章 市場(chǎng)分析 中國正漸入老齡化社會(huì)，一個(gè)龐大的市場(chǎng)已經(jīng)悄然浮現(xiàn)。 “到 20xx 年，中國老齡人口會(huì)達(dá)到 13%；到 2020 年，中國的老齡人口將接近 30%，來勢(shì)迅猛?！敝袊淆g產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)鄭衛(wèi)華 預(yù)計(jì)， 5～ 10 年以后，中國會(huì)逐漸邁入老齡化社會(huì)。此刻，與“住”緊密相關(guān)的老年地產(chǎn)作為“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”中最誘人的一塊“大蛋糕”，正吸引著越來越多的資本覬覦爭(zhēng)食。 隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中注意到了中國人口的老齡化趨勢(shì)，將老年人作為目標(biāo)客戶，主動(dòng)將市場(chǎng)細(xì)分，針對(duì)老年人的特殊需求，開發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。 老 年住宅 70 年代初創(chuàng)于北歐，目前在發(fā)達(dá)國家已盛行，如美國、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規(guī)模的老年住宅。 從國外的情況分析，老年人住宅可以看作是一些社會(huì)老齡化的先進(jìn)的國家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。 我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。 老年人口比例的逐漸上升和社會(huì)人口流動(dòng)性的加強(qiáng)，使得三 代人共同生活的家庭漸漸成為過去。同時(shí)隨著社會(huì)安全福利和個(gè)人養(yǎng)老金的增多，更多的老年人要獨(dú)自生活，因此要求有獨(dú)立的盤山