【正文】 對于囤地的看法我一直持異議也是因為國內(nèi)房企的資金實力還不足以選擇主動囤地，開發(fā)過程的現(xiàn)金流增速才是國內(nèi)房企的最大訴求。 目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，無疑是水平很低的產(chǎn)業(yè)，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。 — 產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵 媒體報道， 20xx 年 11 月 7 日，民政部部長李立國說，目前，城鄉(xiāng)空巢 家庭超過老人家庭的 50%，部分大中城市達(dá)到 70%；農(nóng)村留守老人約 4000 萬，占農(nóng)村老年人口的 37%，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。 目前社會福利社會化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c放在原有社會福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時間逐步延長；同時，高齡老人不斷增多，家庭里會出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １１ 第二章 項目建設(shè)的必要性 中國已進(jìn)人老齡化社會 根據(jù)聯(lián)合國規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一個國家的老年人口比例 達(dá)到 10%以上（ 60 歲以上人口）或 7%（ 65 歲以上人口）時，標(biāo)志著這個 國家 或地區(qū)進(jìn)入老齡社會。 該公司 以盤錦 市經(jīng)濟(jì)背景、 生態(tài)水城濕地為底蘊、以盤錦 未來 市場 需求 為導(dǎo)向、 以 品牌開發(fā)建設(shè)為 龍頭， 棲身于盤錦房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目。在住宅和商業(yè)地產(chǎn)都遭到政策的攻 擊的，養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⒊煞科笥略鲩L點。在廣州， 60歲以上老人在 20xx年突破了 100萬大關(guān)。 其實，“養(yǎng)老地產(chǎn)”并不是一個新生事物，但在中 國，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還處于很初級的階段。鑫安源、東晟園等老景區(qū)加速升級改造。全年預(yù)計第三產(chǎn)業(yè)增加值實現(xiàn) ，增長 %，服務(wù)業(yè)增加值實現(xiàn) 億元，社會消費品零售總額實現(xiàn) 億元。有林面積增加到 26 萬畝。 城市建設(shè)和管理水平顯著提高。大力推進(jìn)鐵東老區(qū)、中央商務(wù)區(qū)等區(qū)塊改造，新的城市空間正在形成。農(nóng)機(jī)裝備水平顯著提高。高新技術(shù)產(chǎn)品增加值增長 30%。全市轄雙臺子、興隆臺兩區(qū)和盤山、大洼兩縣。區(qū)域面積 4071 平方公里， 總?cè)丝跒?124. 3 萬。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)成效顯著。戰(zhàn)勝低溫寡照、嚴(yán)重洪澇等自然災(zāi)害，糧食生產(chǎn)達(dá)到 105 萬噸?？⒐ぶ腥A路、泰山路等 12 條道路，加快中心醫(yī)院、數(shù)字化城管、污水垃圾處理等項目建設(shè)，推進(jìn)綠化美化亮化，市容市貌煥然一新。建設(shè)改造中華路、雙興路、公園大街等城市道路 45 條，遼河城市段形成景觀，遼河美術(shù)館、湖濱公園等區(qū)塊展現(xiàn)了發(fā)展新形象，城市環(huán)境質(zhì)量和宜居水平明顯提升。集約節(jié)約利用土地取得積極成效，耕地連續(xù)十年占補平衡。 房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。鴛鴦溝游船碼頭和兩岸景觀工程基本完成，紅海灘棧橋、汽車宿營地和觀景臺正抓緊施工。近兩年，大型開發(fā)商如萬科 (論壇 )、保利 (論壇 )等開始對老年住宅感興趣，扛起投石問路的“大旗”，全國布局，在上海、廣州等地試點。 面對住宅市場現(xiàn)“量價危機(jī)”、商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈、旅游地產(chǎn)風(fēng)險過高的現(xiàn)狀下，“養(yǎng)老地產(chǎn)”成為了開發(fā)商即將開墾的一片新價 值洼地。 為了大幅度提升盤山第三產(chǎn)業(yè)比重，綜合盤山縣的區(qū)位環(huán)境、 結(jié)合我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)趨勢；為充分提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平， 塑造環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū) 新亮點，促進(jìn) 地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級，實現(xiàn)盤山服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老福利 業(yè)的現(xiàn)代化； 盤山縣人民政府與深圳市商晟投資管理有限公司共謀盤錦養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方略，雙方經(jīng)過友好協(xié)商， 已基本確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計方案、土地價格和相關(guān)優(yōu)惠政策。該公司是一個實力雄厚、誠實守信、 積極上進(jìn)、勇于開拓的知識化 團(tuán)隊。我國在 1999 年就進(jìn)入老齡社會，當(dāng)前我國人口老齡化態(tài)勢已非常嚴(yán)峻， 20xx 年我國 60 歲以上的人口達(dá)到 億，約占總?cè)丝诘?12%。另一方面，子女的年齡也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １２ 養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生； （ 3） 21 世紀(jì)將是老年人獨居的時代。由于民政系統(tǒng)財力的限制，加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā) 展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的，目前國內(nèi)常見的養(yǎng)老設(shè)施是一些規(guī)模較小的養(yǎng)老院、 敬老院 、護(hù)理院、 老年公寓 等。根據(jù)民政部副部長 竇玉沛 提供的數(shù)字，目前，中國共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 38060 個，床位 萬張，收養(yǎng)各類人員 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １４ 萬人。高端 養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛，培養(yǎng)起來尚需要時日，畢竟高端人群還習(xí)慣于居家養(yǎng)老。這就影響了房企對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)選擇撒手為主，而很難考慮長期持有經(jīng)營。大家庭小環(huán)境也是未來“ 421”家庭子女“?；丶铱纯础钡穆淠_點。 盤山縣“頤康園老年會所”建設(shè)項目，符合盤錦市政府關(guān)于“著力解決改善民生的舉措，因此，該項目建設(shè)是十分必要的。 從國外的情況分析，老年人住宅可以看作是一些社會老齡化的先進(jìn)的國家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。來自國家老齡委的數(shù)據(jù)顯示，中國老年人的消費需求已超過 1萬億元， 2050 年左右將達(dá)到 5萬億元。 ”親和源老年公寓的出現(xiàn)只是一個縮影。但正如業(yè)內(nèi)人士所說，現(xiàn)在社會上的許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都是“拼富”的地方，并不是真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。二是運 營和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民服務(wù)。 養(yǎng)老地產(chǎn)項目地點風(fēng)景要選好； 養(yǎng)老地產(chǎn)項目交通路線要暢快、離城距離要適當(dāng)； 養(yǎng)老地產(chǎn)項目規(guī)模要適當(dāng)； 養(yǎng)老地產(chǎn)項目外觀形象要注意 ； 養(yǎng)老地產(chǎn)項目的標(biāo)的要索定； 養(yǎng)老地產(chǎn)項目模式要選定； 養(yǎng)老地產(chǎn)項目管理方式要體現(xiàn)特點； 養(yǎng)老地產(chǎn)項目要有前瞻性； 養(yǎng)老地產(chǎn)項目要主動尋找目標(biāo) 客戶 ； 養(yǎng)老地產(chǎn)項目更要注重售后服務(wù)。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)項目在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動中心、商業(yè) 購物 中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備，對企業(yè)來說是很重的負(fù)擔(dān)。世界性的人口老齡化是“歷史上未曾出現(xiàn)的社會現(xiàn) 象”。如果這些人不能在醫(yī)療、生活、服務(wù)各方面得到妥善的安置，那么這將是社會的一大不幸。 2050 年，將增加到 4 億老人， 60 歲以上盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ２５ 的老人占人口 27%的比例。 盤山縣“頤康園老年會所”建設(shè)項目， 以其獨特新穎的大家庭托管模式，使老一輩創(chuàng)業(yè)者、建設(shè)者不因子女無法顧及和照顧、不因生活協(xié)調(diào)不好而煩惱；不因喪偶失伴 而傷感，不因孤寂無助而困惑；為子女們投身事業(yè)解除了牽掛負(fù)累，而且解決了政府無法解決的高齡之困；還可以活躍和豐富老年人的生活，使其老有所學(xué)、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂。全年全社會 建筑業(yè)增加值 ，按可比價格計算，比上年增長 %。 20xx 年平均價格 1725 元 / m2，較上年度漲幅 %。 20xx～ 20xx 年平均價格為 3500 元 / m2。 (2)實施概念營銷，營銷各類別墅概念和該項目的品牌形象。 【地貌地質(zhì)】盤山縣地勢，西北和東北高，逐漸向西南傾斜。雨熱同季， 干 冷同期。 項目選址 本項目選址在盤山 新縣城府前大道與外環(huán)路處交匯處西北角。 規(guī)劃依據(jù)、原則與建設(shè)規(guī)模 規(guī)劃依據(jù) 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 ； 《城市規(guī)劃編制辦法》建設(shè)部（ 20xx 年 4 月 1 日） ； 城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 ； 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ３３ 《盤山縣總體規(guī)劃》（ 20xx－ 2020） ； 規(guī)劃原則 （ 1）會所 空間規(guī)劃布局堅持科學(xué)定位，合理布局，功能完善，宜居頤養(yǎng)的原則。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ３４ 二、 商業(yè)區(qū) 為方便老年會所起居生活，規(guī)劃商業(yè)區(qū)占地面 積 45 畝 /30000㎡，建筑面積 54300 ㎡。 住宅 用地 規(guī)劃范圍內(nèi)的 住宅用 地面積為 82867 m2，占規(guī)劃總用地的％， 靠近府前大道 和西側(cè)路 。 道路網(wǎng)規(guī)劃 道路交通是建設(shè)現(xiàn)代 會所 的主要基礎(chǔ)設(shè)施， 以現(xiàn)狀道路為基礎(chǔ)、以會所規(guī)劃中確定的 主干路為網(wǎng)絡(luò)，建立棟與棟之間以方格網(wǎng)為主要特征的網(wǎng)絡(luò)骨架，形成有效、便捷、明確的交通系統(tǒng)。 （ 2）景觀節(jié)點： 會所 的景觀軸線上結(jié)合道路交叉口的設(shè)計 布置多個景觀節(jié)點，同時 成為每一種樓群的形象代表。 （一）養(yǎng)生保健服務(wù)：由會所高級養(yǎng)生專家為老年人制定一套符合本人的營養(yǎng)、養(yǎng)生實施計劃，并有保健醫(yī)生全程呵護(hù)實施。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ３９ 第五章 項目實施方案 地址及 建設(shè)條件 地 址自然地理概況 盤山縣“頤康園老年會所”建設(shè)項目 選址在 盤山新縣城府前大道與外環(huán)路交匯處西北角。 建筑構(gòu)物及場地標(biāo)高和坡度要求既要有利于排水，又不受雨水沖刷，對自然地形加以充分利用和合理改造，以減少土石方量。 地下 層 為車庫和倉庫約 9600 m2，其余 38400 m2為住宅。 歐式建筑、框架結(jié)構(gòu)、 層高均為 ， 樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。 （ 5） 球館、游泳 館：單層、 3000 m2/1 棟。結(jié)構(gòu)的阻尼比取 。 污水工程 會所 內(nèi)生活污水的排放率不超過用水量的 80%，污水最大排放量為 192m3/d。 雨水工程 1．雨水量計算采用盤錦市暴雨強(qiáng)度公式： （ 1＋ ） q= ——————————— (t+) 雨水管渠設(shè)計流量公式 : Q=φ 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ４４ 抗震等級：本工程框架 — 剪力墻結(jié)構(gòu)抗震等級二級； 本工程框架采用平法配筋方式 。 內(nèi)墻面為乳膠漆、前墻面為陶瓷面磚、其余三面為彩涂料，塑鋼窗、歐式裝飾門，不銹鋼樓梯扶手，理石地面。 內(nèi)墻仿瓷、外墻瓷磚掛面、瓷磚地面，進(jìn)戶門為卷簾門、內(nèi)門為裝飾木門，塑鋼窗。 1 層層高 ，地下層、 2～ 4 層 層高 。從建筑形態(tài)、外部形象、建筑材料的選用和顏色的搭配體現(xiàn)品牌特點。 氣象資料 （ 1）氣溫： 平均氣溫 ℃ 夏季最高平均氣溫 ℃ 冬季最低平均氣溫－ ℃ 極端最高所溫 ℃ （ 2）風(fēng)向、主導(dǎo)風(fēng)向： 冬季東北北（ NNE） 夏季西南南（ SSW） 風(fēng)速：最大（地面上 10m 處 10min 統(tǒng)計數(shù)字） 平均風(fēng)速： 標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)載： 70kg/m2 （ 3）降雨量： 年平均降雨量 日最大降雨量 一次暴雨持續(xù)降雨量 3天 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ４０ 5 分鐘最大降雨量 13mm 10 分鐘最大降雨量 （ 4）降雪量： 最大降雪厚度 150mm 雪荷載： 35 kg/m2 （ 5）濕度： 年最熱月份平均相對濕度 82% 年最冷月份平均相對濕度 54% 年平均相對濕度 % （ 6）氣壓： 年平均大氣壓 毫巴 最大氣壓 毫巴 最低氣壓 毫巴 工程水文地質(zhì)資料 根據(jù)當(dāng)?shù)厮牡刭|(zhì)資料記載，土壤結(jié)構(gòu)為亞粘土、黃土和粉砂層，地耐力為 110～ 130Mpa，海拔 標(biāo)高為 ～ 。 （三）體育健身服務(wù)：設(shè)置游泳館；乒乓球、羽羽毛球館，供域內(nèi)愛好者、親友、游客提供健身活動。營造人性化的游憩休閑環(huán)境。 會所 道路均為瀝青砼路面。 景點 綠化用地 規(guī)劃范圍內(nèi) 的 商業(yè) 景點 綠化 用地 ： 以住宅樓的間距綠化景點為主，以路邊綠化隔離帶為附， 綠化綠化景點 面積為 12750 m2，占 商業(yè)用地 規(guī)劃 面積的 %。 商網(wǎng)開發(fā)： 6棟 2 層、 1050 m2/棟、建筑面積 6300 m2。 （ 3） 會所 按照社會化服務(wù)、市場化經(jīng)營、合理布局的原則完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。項目建成后該會所將成為盤錦市城鄉(xiāng)老年人安度晚年的樂園。年平均氣溫 度，最高溫度 ，最低溫度 。中 、 南部較 低 ，呈槽狀地 形 ， 境 內(nèi) 低洼平坦，多水無 山 ，屬 下 遼河沖積平原 ，平原地貌是河流長期沉積的結(jié)果。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ２９ (4)各類別墅的營銷推廣應(yīng)采取有針對性的促銷宣傳手段，選擇針對各階層不同偏好的媒體，并 針對目標(biāo)市場展開勸說投資的宣傳，避免大規(guī)模無效的促銷。 市場定位 以盤錦市的三口家庭、中青年白領(lǐng)階層、現(xiàn)金儲蓄在 50