【正文】 所有制形式的社會福利機構(gòu)為骨干，社區(qū)福利服務為依托的社會福利服務網(wǎng)絡，社會福利事業(yè)的投資主體將實現(xiàn)多元化，未來的社會福利事業(yè)、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等國家政策都需要有一個配套的服務管理機構(gòu)來完善政策的延續(xù)性和落實性，老年會所就是根據(jù)此背景建設的私營管理新模式。政府、社會都在積極支持探索、創(chuàng)新多元化的城市養(yǎng)老模式，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實可行的行動。 盤錦市總體環(huán)境分析 人口及養(yǎng)老環(huán)境分析 2020 年末全市總戶數(shù) 萬戶，戶籍總?cè)丝? 萬人，比上年末增加 萬人。全年農(nóng)村居民人均純收入 8479元，比上年增長 %；農(nóng)村居民家庭人均消費支出 元，比上年增長 %，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為 %。全市參加 基本醫(yī)療保險 人數(shù) 。 房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。全市具 有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)完成 建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，竣工產(chǎn)值 億元， 房屋施工面積 萬平方米， 全員勞動生產(chǎn)率 萬元 /人，增長 %。其中，商品住宅 投資 億元，增長 %； 商業(yè)營業(yè)用房 投資 億元，增長 %。年末商品房空置面積 萬平方米，比上年末下降 %。 盤錦市房地產(chǎn)價格走勢 （ 1）雙臺子區(qū)： 2020年平均價格 1467元 / m2，較上年度漲幅 %。 2020年平均價格 2200元 / m2，較上年度漲幅 %。 2020～ 2020 年平均價格 3500 元 / m2。 2020年平均價格 2285元 / m2，較上年度漲幅 %。 2020年平均價格 3200元 / m2，較上年度漲幅 %。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ２７ 目標市場選擇 (1) “ 421”家庭（四個老人，兩個年輕人，一個小孩）的老年人； (2)現(xiàn)金儲蓄在 50萬元以上的家庭； (3)3口家庭、 中青年白領(lǐng)階層； (4)房地產(chǎn)、商業(yè)投資者。同時以優(yōu)良的配套設施，絕佳的地理位置，使該會所成為 養(yǎng)老社會化事業(yè) 的經(jīng)典，吸引盤錦市有一定經(jīng)濟條件的老年人、三口家庭、中青年白領(lǐng)階層及房地產(chǎn)、商業(yè)投資者的目光。 (2)時尚。依據(jù)項目進度和銷售費用計劃，不同時期選擇不同媒體組合運用。 (3)由于該項目地處辦公、生活區(qū)，且周邊自然環(huán)境好，租商業(yè)網(wǎng)點的需求量大，因而建議在項目推廣初期將商業(yè)、房地產(chǎn)投資者作為首攻的目標市場。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ２９ 第四章 項目 規(guī)劃 項目選址分析 自然概 況 【地理區(qū)位】盤山縣 隸屬于 遼 寧 省盤錦市，位于盤錦市的北部，遼河下游，渤海之 濱。 位于東經(jīng) 121176。 29′。平均海拔 25米，最高 ，最 低 。境內(nèi)除平原外，還有少量的沙包、泡子 、 崗子等。從大 地 構(gòu)造來看 ，則 是 中 朝地臺上 的 二級構(gòu)造單元 下 遼河凹陷。 【 氣候特點 】 盤 山 縣地 處北溫 帶，屬大陸性半濕潤季風氣候。光照充足，無霜期為 172天。年平均降水量 600700mm，主要集中在 58月份。冬季多西北 風， 平 均 風速 / S。平均風速 / s， 四月份風速 最 大，可達 / S。 東邊是盤山縣 政府所在地，是盤山縣政治、經(jīng)濟活動的中心。 基礎(chǔ)設施優(yōu)勢 縣城基礎(chǔ)設施投資全面鋪開，投資 8200萬元主要用于曙光路、府東北路北段、跨溝盤運河橋、溝盤運河景觀帶等建設；投資 億元用于污水處理廠及供電、供暖、供氣等基礎(chǔ)設施建設；詳見下圖 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ３１ 土 地利用現(xiàn)狀 會所 規(guī)劃用地面積 172 畝（ 114667m2）， 地勢平坦，用地類別主要為現(xiàn)狀為商住用地，使用年限為 50～ 70年。 現(xiàn)狀綜合評價 會所 地處盤山縣政治、經(jīng)濟和文化活動的中心，周邊商業(yè)氛圍濃郁、 交通條件便利，有著明顯的位優(yōu)勢，是建設民生安居工程 、老年會所 的宜居首選。 優(yōu)勢分析： （ 1）良好的政策與機遇 ； （ 2）便利的對外交通條件 ； （ 3）商業(yè)氛圍濃郁 ； （ 3）地勢平坦，易于開發(fā)建設 。 （ 2）會所 的規(guī)劃結(jié)合城市社會經(jīng)濟發(fā)展，做到經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益結(jié)合統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展原則。 （ 4） 會所 以人為本，強化生態(tài)意識，美化 會所 景觀，創(chuàng)建人性化、生態(tài)型的居住環(huán)境。 該項目分為 老年會所居住區(qū)和商品住宅區(qū) 一、老年會 所 該 會所 是各類別墅 交錯 ，老年人 會所內(nèi)住宿、 休閑、 娛樂 康體中心 配套工程 、 公用設施、 綠化 景觀、道路 配套的現(xiàn)代化 會所 。 獨棟別墅： 30棟 /2層、 420 m2/棟 、 建筑面積 10500m2； 雙拼別墅 ： 20棟 /2層、 720 m2/棟 、 建筑面積 11200m2； 合院別墅： 4 棟 /2 套 /2層、 每 棟 900m 3600m2/2 套； 康體中心： 4500m2/1棟 /2層 ； 球館 、 游泳 館 ： 3000 m2/1棟 。 商住 開發(fā)： 8 棟 /5 層 （地下一層） 、 6000m2/棟、 建筑面積48000m2； 地下層為車庫和倉庫為 9600 m2，其余 38400 m2為住宅。 三、物業(yè)工程 園區(qū)形成“供水、供電、供熱、供氣”一體化，形成公用工程“島”。 本項目規(guī)劃物業(yè)的服務系統(tǒng)，其中包括： 熱力站、污水泵房、變配電間、 供水泵房、物業(yè)管理及維修。 規(guī)劃用地 （ 各項指標見下表 ） 表 41 規(guī)劃用地及各項指標匯總表 指標 用地性質(zhì) 使用年限 （年） 占地面積 （ ㎡） 建筑面積 （ ㎡） 容積 率 構(gòu)物占地 面積 /㎡ 建 筑 密度 % 綠化景點 道路 ㎡ % ㎡ % 商業(yè)用地 50 30000 54300 12750 42.5 12750 4500 15 會所 用 地 70 82867 38100 20550 25 49887 60 12430 15 物業(yè)用 地 50 1800 1890 630 35 900 50 270 15 合 計 114667 94290 33930 30 63537 55 17200 15 商業(yè)用地 規(guī)劃范圍內(nèi)的 商業(yè) 用地總面積為 30000m2，占規(guī)劃總用地的%， 商業(yè)用地的規(guī)劃集中體現(xiàn)“集中性” 和“關(guān)聯(lián)性”的原則， 根據(jù)整個 園區(qū) 的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，每個地塊都保持了比較均等的區(qū)位優(yōu)勢。 物業(yè)用地 規(guī)劃用地面積為 1800 m2，占規(guī)劃總用地的 ％，靠近府前大道和西側(cè)路。 規(guī)劃范圍內(nèi)的住宅 景點綠化用地 ： 以住宅樓的間距綠化景點為主，以路邊綠化隔離帶為附， 綠地 面積為 49887m2，占住宅用地規(guī)劃面積和 60%。 景點綠化總面積 63537㎡，占總占地面積的 55%。 道路交通規(guī)劃 對外交通 會所 主要依靠府前大道 和東側(cè)路 作為對外交通聯(lián)系道路。規(guī)劃道路用地占地 17200 m2，占規(guī)劃總用地的 15％。 Ａ．進會所主干路：會所 環(huán)路道路紅線寬為 12 m； 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ３６ Ｂ．支路：為了實現(xiàn)住宅道路網(wǎng)具備應有的可達性，樓間縱橫均設有支路，規(guī)劃道路紅線寬度為 9 m。 會所 的綠 化系統(tǒng)主要由路邊綠地和綠化景點 構(gòu)成，注重 會所 的生態(tài)環(huán)境建設。 （ 1）景觀軸線：結(jié)合 會所 的道路規(guī)劃網(wǎng)，以及 會所 的樓群結(jié)構(gòu)，將結(jié)構(gòu)體系的“主軸線”構(gòu)筑成整個 會所 的景觀主軸線，創(chuàng)造連續(xù)不斷的景觀效應。 （ 3）開放空間：依據(jù)服務范圍、服務對 象，采取不同尺度的開敞空間。 土地使用強度控制 土地使用強度得控制主要包括用地面積、容積率、建筑密度和綠地率等。 （ 2）容積率 容積率 ；商業(yè)開發(fā)： ； 老年會所： ；物業(yè)： ； 容積率綜合指標： ， 符合相關(guān)強度控制標準。 （ 4）綠地率 綠地率 ： 55%； ＞ 30%，符合相關(guān)強度控制標準。 （二）醫(yī)療服務：由會所康復醫(yī)療專家定期為老人進行健康查體、咨詢，根據(jù)自身健康狀況制定康復保健計劃，建立健康檔案，由保健醫(yī)生及護理員具體實施。 （四 ）文化健身服務：會所具有功能齊全 的老年康體中心，設有健身房、門球場、臺球房、圖書室、棋牌室、多媒體室、戲劇苑等，免費提供拳術(shù)、劍術(shù)、門球、微機等學習。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ３８ （五 ）生活服務：由專職護理人員為老人打水、分餐，整理床上用品，對活動困難和生活不能自理的老人根據(jù)實際情況進行特殊護理。每個房間設有緊急呼叫系統(tǒng)，養(yǎng)老護理員可隨時到房間為老人服務。 現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)內(nèi)地勢平坦，用地類別為現(xiàn)狀 商住開發(fā) 用地。 標準和依據(jù) 《建筑抗震設計規(guī)范》 GB50011－ 2020； 《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》 ； 《建筑與建筑群體綜合布線系統(tǒng)工程施工及驗收規(guī)范》 ； 《送變電工程質(zhì)量驗收評定標準及強制性條文實用手冊》 ； 《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》 GB50300— 2020； 《建筑電器工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》 GB50303— 2020； 《公路地面工程工質(zhì)量驗收標準及國家強制性條文》 ； 《城市園林綠化工程施工及驗收規(guī)范》 CJJ/T82— 99 《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范》 GB50204— 2020。重視經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ４１ 滿足 會所 道路運輸和人流疏散的要求。 建筑設計 符合時代建筑風格、具有鮮明的的品牌象征力和內(nèi)涵潛力。 工程設計 建筑內(nèi)容 見 。 考慮城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風格，發(fā)揮項目優(yōu)勢，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個造型大方得體、簡潔具有時代氣息的現(xiàn)代建筑新形象。 結(jié)構(gòu)設計 商住宅及 商業(yè)網(wǎng)點 （ 1）商住宅： 8 棟 /5 層 （地下 1 層） ；每棟 6000m2；建筑面積48000m2。 歐式建筑、框架結(jié)構(gòu) 。 樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。 內(nèi)墻仿瓷、外墻瓷磚掛面 、水泥麻灰地面，進戶門為防盜門、內(nèi)門為裝飾木門，塑鋼窗。 （ 2）商網(wǎng) ：在商住樓兩側(cè)布置商網(wǎng)， 6 棟 /2 層； 1050m2/棟；建筑面 積 6300m2。墻體采用空心磚砌筑。選用節(jié)能燈具和潔具。 （ 2） 雙拼別墅： 20棟 /2層；每棟 720 m2；建筑面積 14400m2。 （ 4） 康體中心： 2 層 /1 棟；建筑面積 4500m2。 以上均為 歐式建筑、 層高 ,框架結(jié)構(gòu)，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土，屋頂采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，墻體采用空心磚砌筑。 物業(yè)樓 42 15m、 3 層、 主體采用框架結(jié)構(gòu)、建筑面積 1890 ㎡。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ４３ 內(nèi)墻面為乳膠漆、前墻面為陶瓷面磚、其余三面為彩涂料，塑鋼窗、歐式裝飾門，不銹鋼樓梯扶手 ，理石地面。設計地震分組為第二組，設計基本地震加速度為 。據(jù)建筑抗震設防類別調(diào)整后用于結(jié)構(gòu)抗震驗算的烈度為 6 度；按建筑抗震設防類別及場地類別調(diào)整后 確定抗震等級的烈度 7 度 。 公用工程 給水系統(tǒng) 供水現(xiàn)狀： 盤山縣“頤康園老年會所”給水系統(tǒng)來自新縣城供水管網(wǎng)，給水經(jīng) DNl50 管道接入會所給水管網(wǎng)，要求供水壓力 ，保證不間斷用水。 由新縣城供水管網(wǎng)接兩條 DN100 管線供水，當其中一路管線發(fā)生事故時，另路管線仍能供給會所 的用水。 排水工程規(guī)劃 規(guī)劃依據(jù)與排水體制 規(guī)劃依據(jù) 《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范（ GB50318— 2020）》 ； 規(guī)劃區(qū)規(guī)劃標高及用地布局要求 ； 《盤山新縣城總體規(guī)劃 》 ； 排水體制 由于新縣城對污水和雨水排放實行分流制，因此，該會所 亦采取雨水、污水分流排放體制。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ４５ 生活污水經(jīng)市政污水管網(wǎng)排入污水處理廠。 q 電力工程 設計依據(jù) 《城市電力規(guī)劃規(guī)范（ GB/50293— 1999）》 ； 《城市道路照明設計標準》 ； 《新縣城總體規(guī)