【正文】 7282930可行性研究報告編制及審批初步設計及審批施工圖設計土建施工及裝修設備考察訂貨人員招聘人員培訓設備安裝調(diào)試竣工營運七. 投資估算及資金籌措（一） 投資估算依據(jù) 建筑工程費用：參考類似工程的造價。 工藝設備費用：定型設備價格根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設備出廠價及市場詢價。 其他費用：按有關(guān)計費標準估算。 流動資金：按分項詳細估算法估算。鋪底流動資金按全額流動資金的30%計算。詳見《流動資金估算表》。（二） 項目建設投資估算土建投資及構(gòu)成,設備投資及構(gòu)成,其他投資及構(gòu)成：詳見下面的《投資估算表》。總投資估算表序號名 稱金額（萬元）一建筑工程1負一層30002負二層31003負三層23004裙樓2500小計10900二室外工程1給、排水管網(wǎng)2502供電線網(wǎng)及照明5003消防系統(tǒng)2504綠化1005道路50小計1150三其它1勘察設計費2002工程監(jiān)理費803建設單位管理費1004員工培訓費505基本預備費300小計730（三） 資金來源與籌措本項目總投資15000 萬元,按如下方法籌集：建設單位自籌資金 萬元,其中：自有資金 萬元，融資 萬元申請銀行中長期借款 萬元。（四）資金使用計劃 本項目建設期二年，固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %。流動資金按生產(chǎn)負荷逐年追加投入。詳見《投資計劃及資金籌措表》。八. 財務評價（一） 財務評價依據(jù) 國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第二版,1993年)。 國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（試用版，2002年）。 《中華人民共和國增值稅暫行條例》(1993年)。 《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》(1993年)。 建設單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料。 參加本項目研究的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)和資料。（二）項目建設期、經(jīng)營期、計算期 項目擬 年建成, 經(jīng)營期 年,計算期 年。（三）項目總投資及資金籌措 項目總投資（取整萬元計算） 本項目總投資 萬元,其中:建設投資 萬元。建設期貸款利息 萬元；鋪底流動資金 萬元。 資金籌措建設單位自籌建設投資 萬元（包括融資）和鋪底流動資金 萬元，共計 萬元；申請銀行長期借款 萬元， %。自籌資金占總投資的 。 用款計劃 (1) 建設期為 年,按建設工程的進度要求,固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %。 (2)流動資金按經(jīng)營所需分三年逐年追加投入，直至計算期滿。 以上詳見附表9《流動資金估算表》和附表10《投資計劃與資金籌措表》。（四） 財務效益分析 財務評價基準對照指標為：基準收益率18%、基準投資回收期 年、投資利潤率12%、投資利稅率18%。 成本估算水療會所日常支出按該項營業(yè)收入的10%估算。(1) 餐飲服務的直接成本按該項營業(yè)收入的40%估算。 (2) 賓館客房直接成本按該類營業(yè)收入的10%估算。(3) 廣告推銷費用以及差旅交際等費用按總營業(yè)收入的3%估算。(4) 燃料動力購買費用估算詳見附表23。(5) 其他費用估算按營業(yè)總收入的1%估算“其他費用”，包括辦公費、職工制裝費、管理費用和不可預見費用等。此外，土地使用費包括在“其他費用”中。(6)人員工資及附加定員198人,其中中高層管理人員平均年工資40000元/人,一般職工203人平均年工資12000元/人。%計算社保﹑醫(yī)保﹑失保和福利費用。（7）折舊費和攤銷費建筑物投資綜合折舊年限按30年，直線法折舊，殘值率5%。設備投資及其它投資綜合折舊年限按16年，直線法折舊，殘值率5%。無形資產(chǎn)及開辦費攤銷年限取5年或7年。土地使用權(quán)費用按 年攤銷。（8）修理費按固定資產(chǎn)折舊費的30%計算修理費。(9) 財務費用：借款利息支出計入成本。詳見附表2《總成本費用估算表》及附表2附表22和附表23。 營業(yè)分析客房營業(yè)收入考慮到市場競爭因素和市場價格的波動因素，客房的入住率按70%計算。200間*70%入住率*150元/間*360天/年餐飲服務營業(yè)收入① 中餐營業(yè)收入：中晚餐：600位/天*就餐率20%*30元/位*360天/年*2②水療會所營業(yè)收入：600位/天*120元/位*360天/年③KTV包房營業(yè)收入85間*使用率70%*200元/間*360天/年。按以上方法估算，達綱年營業(yè)收入合計為3868萬元。以上詳見附表3《營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表》及附表31。營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅: 營業(yè)稅稅率按5%。(1) 城鄉(xiāng)建設維護稅:以營業(yè)稅額為基數(shù),取5%。(2)教育費附加:以營業(yè)稅額為基數(shù),取4%。(3)利基金：以營業(yè)總收入為基數(shù),‰。 詳見附表3《營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表》。所得稅 所得稅稅率按33%。 按稅后利潤的10%計提盈余公積金，按5%計算公益金。 詳見附表8《損益表》。 財務分析(1) 損益表以計算期第五年計算,年營業(yè)收入3868萬元,營業(yè)稅金及附加 萬元,總成本費用1353萬元,利潤總額2515 萬元。% ,% ,% 。(2) 資金來源與運用平衡根據(jù)計算期每年收支情況編制的《資金來源與運用表》顯示,累計盈余資金為 2500萬元,盈余足以抵償投入。(3) 資產(chǎn)負債表該項目計算期各年資產(chǎn)負債率詳見附表7《資產(chǎn)負債表》。(4) 現(xiàn)金流量表計算根據(jù)逐年現(xiàn)金流入量和流出量編制了《現(xiàn)金流量表》(全部投資)。計算結(jié)果為:所得稅前，%,按折現(xiàn)率i=12%計算的財務凈現(xiàn)值為 1380 萬元,均好于基準對照指標。(5) 盈虧平衡分析根據(jù)正常年營業(yè)收入、固定成本、可變成本、營業(yè)稅金及附加,%。(6) 敏感性分析根據(jù)該項目的特點,選取營業(yè)收入、 經(jīng)營成本和固定資產(chǎn)投資三項為變動因素,進行敏感性分析,分別就全部投資的所得稅前的情況作出13種方案,詳見附表12《敏感性分析表》。從表中可看到,變化比較平穩(wěn),在177。10%增減幅度內(nèi), 其內(nèi)部收益率和投資回收期都是可以接受的, 說明該項目具有一定的抗風險能力。 綜合技術(shù)經(jīng)濟指標及財務評價結(jié)論各項技術(shù)經(jīng)濟指標詳列于附表1《綜合指標匯總表》。 從上述分析可以看出,該項目的內(nèi)部收益率高于基準收益率,投資回收期低于基準投資回收期,投資利潤率和投資利稅率均較高，并且,%即可保本,風險較小 ,因此,該項目在財務上是可行的。（一）結(jié)論（1）銳鑫國際會所建設，按四星級標準和現(xiàn)代時尚風格建設和裝修，貫徹科學發(fā)展觀和可持續(xù)發(fā)展的理念，注重人與環(huán)境和諧，營造綠色環(huán)保生態(tài)會所。（2）本項目建筑方案、工程方案、設備方案和環(huán)境保護方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。（3）黔東南州銳紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司法人代表吳經(jīng)銳是成功的企業(yè)家，對本項目有較強的駕馭能力，這是本項目成功實施的保證。（4）財務評價表明，本項目經(jīng)濟效益較好，財務風險較小。本項目實施將為承辦單位帶來可觀的經(jīng)濟效益，為當?shù)匦蓍e娛樂業(yè)增添新的亮點。綜上所述，本項目是可行的。