【正文】 。本項目實施將為承辦單位帶來可觀的經(jīng)濟效益，為當?shù)匦蓍e娛樂業(yè)增添新的亮點。 （ 3）黔東南州銳紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司法人代表吳經(jīng)銳是成功的企業(yè)家，對本項目有較強的駕馭能力，這是本項目成功實施的保證。 高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 35 九 .可行性研究結(jié)論 （一）結(jié)論 （ 1）銳鑫國際會所建設(shè)，按四星級標準和現(xiàn)代時尚風格建設(shè)和裝修，貫徹科 學發(fā)展觀和可持續(xù)發(fā)展的理念，注重人與環(huán)境和諧，營造綠色環(huán)保生態(tài)會所。 綜合技術(shù)經(jīng)濟指標及財務評價結(jié)論 各項技術(shù)經(jīng)濟指標詳列于附表 1《綜合指標匯總表》。從表中可看到 ,變化 比較平穩(wěn) ,在177。 (5) 盈虧平衡分析 根據(jù)正常年營業(yè)收入、固定成本、可變成本、營業(yè)稅金及附加 ,求得用生產(chǎn)能力表示的盈虧平衡點為 %。 (4) 現(xiàn)金流量表計算 根據(jù)逐年現(xiàn)金流入量和流出量編制了《現(xiàn)金流量表》 (全部投資 )。 (2) 資金來源與運用平衡 根據(jù)計算期每年收支情況編制的《資金來源與運用表》顯示 ,累計盈余資金為 2500 萬元 ,盈余足以抵償投入。 財務分析 (1) 損益表 以計算期第五年計算 ,年營業(yè)收入 3868 萬元 ,營業(yè)稅金及附加 萬元 ,總成本費用 1353 萬元 ,利潤總額 2515 萬元。 按稅后利潤的 10%計提盈余公積金，按 5%計算公益金。 詳見附表 3《營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表》。 (2)教育費附加 :以營業(yè)稅額為基數(shù) ,取 4%。 營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅 : 營業(yè)稅稅率按 5%。 按以上方法估算，達綱年營業(yè)收入合計為 3868 萬元。 營業(yè) 分析 客房營業(yè)收入 考慮到市場競爭因素和市場價格的波動因素，客房的入住率按 70%計算。 (9) 財務費用：借款利息支出計入成本。土地使用權(quán)費用按 年攤銷。設(shè)備投資及其它投資綜合折舊年限按 16 年，直線法折舊，殘值率 5%。按工資總額的 %計算社保﹑醫(yī)保﹑失保和福利費用。 此外，土地使用費包括 在“其他費用”中。 (4) 燃料動力購買費用估算詳見附表 23。 (2) 賓館客房直接成本按該類營業(yè)收入的 10%估算。 成本估算 水療會所日常支出按該項營業(yè)收入的 10%估算。 以上詳見附表 9《流動資金估算表》和附表 10《投資計劃與資高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 32 金籌措表》。 用款計劃 (1) 建設(shè)期為 年 ,按建設(shè)工程的進度要求 ,固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %。 資金籌措 建設(shè)單位自籌建設(shè)投資 萬元（包括融資）和鋪底流動資金 萬元，共計 萬元； 申請銀行長期借款 萬元， %。 （三） 項目總投資及資金籌措 項目總投資（取整萬元計算） 本項目總投資 萬元 ,其中 : 建設(shè)投資 萬元 。 參加本項目研究的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)和資料。 《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》 (1993 年 )。 國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（試用版， 2020年）。詳見《投資計劃及資金籌措表》。 （四）資金使用計劃 本項目建設(shè)期二年，固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %。 （二） 項目建設(shè)投資估算 土建投資及構(gòu)成 ,設(shè)備投資及構(gòu)成 ,其他投資及構(gòu)成：詳見下面的《投資估算表》。鋪底流動資金按全額流動資金的 30%計算。 其他費用：按有關(guān)計費標準估算。 高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 27 （一） 項目建設(shè)期 本項目建設(shè)期 24 個月 （二）項目實施計劃 表 101 項目實施進度表 時間（月） 項目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 可行性研究報告編制及審批 初步設(shè)計及審批 施工圖設(shè)計 土建施工及裝修 設(shè)備考察訂貨 人員招聘 人員培訓 設(shè)備安裝調(diào)試 竣工營運 高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 29 七 . 投資估算及資金籌措 （一） 投資估算依據(jù) 建筑工程費用：參考類似工程的造價。 學會使用消防設(shè)施。 實行領(lǐng)導檢查，保安部督查，兩級崗位檢查制度。要求服務人員要保守客人隱私，保護好客人財產(chǎn)和生命安全，是贏得賓客的保障。 溝通，人是情感動物，需要別人的理解和幫助，作為服務人員，更應該掌握與顧客溝通的技巧，時刻關(guān)注賓客，提高快速服務，令客人滿意。 禮貌，顧客到店消費有求尊重感，服務人員良好的禮貌行為和禮節(jié)，會讓賓客感到特別的禮遇而對酒店留下美好印象。 D、對員工的服務要求 高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 26 舒適，賓客來消費首先是要求有一個舒適的環(huán)境，所以服務人員一定要創(chuàng)造一個溫馨、潔凈的待客環(huán)境，達到顧客滿意。這是因為，世界上最親切悅耳的聲音就是聽到自己的名字，我們以顧客的姓，再加上尊稱問候客人，就會給客 人一種賓至如歸的感覺。這樣，就要求每一位員工都要注意清潔衛(wèi)生，制服必須平整干凈。 要有和其他人相互工作的團隊精神。當客人向你走來時，你要說我能幫你嗎？當客人向你道謝時，你要說不用謝！ 佩戴好你的工牌。服務員 要根據(jù)顧客的服務要求和投訴的問題，及時采取服務行動，以表示你在時刻關(guān)心客人。這要求服務員一定盡力為顧客服務，一定要用友好積極的態(tài)度和語言與客人溝通。微笑是一種各國賓客都理解和喜歡的世界性歡迎語言。這樣，把顧客看作能為我們不斷帶來更多利潤和工資的就十分重要了。 （ 6）、服務戰(zhàn)略 A、酒店實行定制化服務 :定制化是個性化、靈活化、極致化的表現(xiàn) 。 【 3】管理人員自身素質(zhì)培訓 :借助以往經(jīng)驗揣摩工作方法 ,改正工作缺點 ,上級教授管理藝術(shù)提高管理水平 . E、衛(wèi)生系統(tǒng) 【 1】落實崗位衛(wèi)生劃分、衛(wèi)生嚴格按照酒店標準進行打掃。 【 6】建立員工日 ,酒店領(lǐng)導和員工舉辦茶話會 ,傾聽最真實的聲音 ,展望企業(yè)前景 ,增加員工和企業(yè)的凝聚力 . 高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 24 D、培訓系統(tǒng) 【 1】日培訓 :每天進行服務技術(shù)訓練 。 【 4】建立員工圖書室運動館 ,用來陶冶員工情操提高員工身體文化素質(zhì) 。 【 2】流動紅旗班組 ,實行月評定凡是服務、衛(wèi)生、顧客表揚綜合方面特別突出者 ,該班組被授予流動紅旗并每人獎勵 50 元 。 【 3】設(shè)立員工意見箱 ,解決工作中隱藏的問題 。 （ 4）、日常管理 A、工作系統(tǒng) : 【 1】確立每日工作目標并向下傳達量化 ,確定個人責任制 . 【 2】按任務抓好工作的組織、安排、落實完成各環(huán)節(jié) . 【 3】確保每日工作任務按時按量按質(zhì)完成 . 【 4】對當日工作進行記錄并自我評定，作為以后工作參考 . B、監(jiān)督系統(tǒng) 【 1】實行現(xiàn)場管理工作制度 ,管理人員隨時改進、提高工作質(zhì)量并接受顧客投訴 。 C、信息： 【 1】掌握顧客反映的情況，并記錄； 【 2】了解企業(yè)內(nèi)部信息，并向上反饋； 【 3】了解同行業(yè)的情況后及時匯報； 【 4】熟知酒店下達的指 令、銷售計劃。 B、堅持原則，照章辦事，徇私情， 加強問題處理的透明度。 （ 2） 人性化的管理方法。 、權(quán)、利一致的原則：各區(qū)域的責任與完成責任所需的權(quán)利一致。 （ 2）、管理人員工作原則 （ 1） 我們將在與所有人相處時要表現(xiàn)出真誠、關(guān)懷備 至； （ 2） 我們將在每次與顧客接觸中盡可能的為其服務； （ 3） 我們將保持服務的一致性； （ 4） 我們要確保我們服務過程方便于客人及員工； （ 5） 要求每一位管理人員盡可能與顧客接觸； （ 6） 我們要在現(xiàn)場管理當中及時作出果斷決定； （ 7） 我們將為我們的員工創(chuàng)造一個能使他們個人事業(yè)目標達到的環(huán)境； （ 8） 客人滿意是我們工作的動力。從不對顧客說“不”；（不得不說時，提供其他選擇）使客人放松；使客人喜出望外。〈 2〉預知賓客需求，在顧客開口前就提供其需要的服務：把自己放在顧客的位置；細心觀察；記錄顧客檔案。我們將著力于認知賓客的重要性、預知賓客的需求、靈活處理賓客問題、及時補救出現(xiàn)的問題來取得賓客的滿意。 內(nèi)部管理 （ 1）、顧客忠實體系 高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 21 顧客忠實目標 A、顧客回頭率保持在 60%； B、為客人服務滿意率保持在 95%； C、對競爭對手進行服務質(zhì)量檢測 D、減少顧客的投訴率 E、提高項目開發(fā)創(chuàng)新效率 F、努力擴大市場份額，客流量力求達到 10001500 人 /天，在同行業(yè)占據(jù)領(lǐng)先地位。品牌的附加價值由增值服務、獨特體驗、精神享受等方面構(gòu)成，這為品牌戰(zhàn)指明了方向。在服務品牌的塑造過程中，需要持續(xù)的資金投入和持久的品牌營造的耐力，事實在在地“做”出服務品牌，通過服務設(shè)施的完善、服務