【正文】 土地增值額 30%（三）成本根據(jù)前文投資估算，項目的投資成本為 萬元。（四）利潤及凈利潤測算計算關(guān)系期間費用=管理費用+銷售費用+財務(wù)費用利潤總額=銷售收入開發(fā)成本期間費用稅金及附加所得稅=利潤總額25%；凈利潤=利潤總額所得稅計算結(jié)果經(jīng)計算，項目利潤總額為 萬元，所得稅為 萬元，稅后凈利潤為 萬元。評價指標(biāo)項目總投資利潤率=利潤總額/項目總投資=%項目總投資凈利潤率=凈利潤/項目總投資=% 項目財務(wù)效益表表 461 單位：萬元2022 年 2022 年序號 項 目 合計第 1 季度 第 2 季度 第 3 季度 第 4 季度 第 1 季度 第 2 季度 第 3 季度 第 4 季度1 銷售收入 3按銷售收入(含預(yù)收款)配比結(jié)轉(zhuǎn)的投資成本 開發(fā)成本 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 5銷售經(jīng)營稅金及附加 6 土地增值稅 13 營業(yè)利潤 14 補前期虧損 15 利潤總額 16 所得稅 17 凈利潤 項目財務(wù)效益表表 462（接上表） 單位：萬元2022 年 2022 年 2022 年序號 項 目第 1 季度 第 2 季度 第 3 季度 第 4 季度 第 1 季度 第 2 季度 第 3 季度 第 4 季度 第 1 季度1 銷售收入 3按銷售收入(含預(yù)收款)配比結(jié)轉(zhuǎn)的投資成本 開發(fā)成本 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 5銷售經(jīng)營稅金及附加 6 土地增值稅 13 營業(yè)利潤 14 補前期虧損 15 利潤總額 16 所得稅 17 凈利潤 三、財務(wù)現(xiàn)金流量和財務(wù)指標(biāo)分析基準(zhǔn)內(nèi)部收益率我們確定本項目基準(zhǔn)內(nèi)部收益率為 8%。項目全投資財務(wù)現(xiàn)金流量表報告以全部投資為計算基礎(chǔ)，從現(xiàn)金流量角度進行財務(wù)指標(biāo)分析測算，計算結(jié)果如下所示：項目財務(wù)內(nèi)部收益率為 %錯誤！鏈接無效。，大于基準(zhǔn)收益 IC =8%；項目財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元；投資回收期（動態(tài)）為 錯誤！鏈接無效。年； 項目財務(wù)指標(biāo)測算表表 471 單位：萬元2022 年 2022 年序號 項 目 合計第 1 季度 第 2 季度 第 3 季度 第 4 季度 第 1 季度 第 2 季度 第 3 季度 第 4 季度一 現(xiàn)金流入 二 現(xiàn)金流出 1 總投資成本 開發(fā)成本 管理費用 銷售費用 2 經(jīng)營稅金及附加 3 土地增值稅 10 所得稅 三 凈現(xiàn)金流量 四 累計凈現(xiàn)金流量 　 　 折現(xiàn)系數(shù) % 五 財務(wù)凈現(xiàn)值 　 六 累計財務(wù)凈現(xiàn)值 項目財務(wù)指標(biāo)測算表表 472（接上表） 單位：萬元2022 年 2022 年 2022 年序號 項 目第 1 季度 第 2 季度 第 3 季度 第 4 季度 第 1 季度 第 2 季度 第 3 季度 第 4 季度 第 1 季度一 現(xiàn)金流入 二 現(xiàn)金流出 1 總投資成本 開發(fā)成本 管理費用 銷售費用 2 經(jīng)營稅金及附加 3 土地增值稅 10 所得稅 三 凈現(xiàn)金流量 四 累計凈現(xiàn)金流 量 　 折現(xiàn)系數(shù) 五 財務(wù)凈現(xiàn)值 六 累計財務(wù)凈現(xiàn) 值 四、資金來源與運用和借款清償能力分析資金來源與運用分析根據(jù)項目資金運用計劃，項目公司股東融資為 165500 萬元，本次計劃融資60000 萬元以滿足項目開發(fā)投資的正常資金需要，項目公司后繼擬向銀行貸款140000 萬元。經(jīng)計算，在資金到位以后，在分析確定的開發(fā)銷售計劃的條件下，資金能夠滿足項目建設(shè)的需要。關(guān)于資金的來源與運用情況詳見表 48。 資金來源與運用表表 481 單位：萬元2022 年 2022 年序號 項 目 合計第 1 季度前 第 2 季度 第 3 季度 第 4 季度 第 1 季度 第 2 季度 第 3 季度 第 4 季度一 資金來源 1 股東資金 2 信托資金 3 借貸資金 4 銷售收入 二 資金運用 1 開發(fā)成本 2 管理費用 3 財務(wù)費用 4 銷售費用 5銷售營業(yè)稅金及附加 6 土地增值稅 7 所得稅 8 借款本金償還 三 盈余資金 四 累計盈余資金 —— 資金來源與運用表表 482（接上表） 單位：萬元2022 年 2022 年 2022 年序號 項 目第 1 季度 第 2 季度 第 3 季度 第 4 季度 第 1 季度 第 2 季度 第 3 季度 第 4 季度 第 1 季度一 資金來源 1 股東資金 2 信托資金 3 借貸資金 4 銷售收入 二 資金運用 1 開發(fā)成本 2 管理費用 3 財務(wù)費用 4 銷售費用 5銷售營業(yè)稅金及附加 6 土地增值稅 7 所得稅 8 借款本金償還 三 盈余資金 四 累計盈余資金 借款償還能力分析根據(jù)項目銷售計劃情況及項目公司自身情況，預(yù)測信托資金還款計劃，于2022 年第 2 季度還款 60000 萬元。信托資金成本 %/年。根據(jù)融資償還期預(yù)測表，融資的還本付息有保障。借款期內(nèi)償債能力指標(biāo)計算如下：利息備付率：項目利息備付率=（利潤總額+應(yīng)付利息）/應(yīng)付利息=利息備付率大于 2，說明付息保障程度充分。 貸款償還期預(yù)測表表 491 單位：萬元2022 年 2022 年序號 項 目 合計第 1 季度 第 2 季度 第 3 季度 第 4 季度 第 1 季度 第 2 季度 第 3 季度 第 4 季度1 期初貸款本金累計 —— 2 本期貸款 融資 　 　 　 　 　 　 股東借款 　 　 　 　 　 　 　 銀行貸款 　 　 　 　3 本期應(yīng)計利息 　 融資 60000 　 股東借款 銀行貸款 　 　 　 4 本期還本付息 本期償還本金 融資本金 　 　 　 　 　 　 　 　 　 股東借款本金 　 　 　 　 　 　 　 　 　 銀行貸款本金 　 　 　 　 　 　 　 　 　 本期償還利息 融資利息 　 　 　 　 　 　 　 　 股東借款利息 　 　 　 　 　 　 　 　 銀行貸款利息 5 期末貸款本金累計 6 還款資金來源 期初資金節(jié)余 　 　 　 　 　 　 　 　 　 本期自有資金 　 　 　 　 　 　 　 　 　 本期銀行貸款 　 　 　 　 　 　 　 　 　 本期銷售收入 其它還款資金 　 　 　 　 　 　 　 　 　7 期末資金結(jié)余 　 貸款償還期預(yù)測表表 492（接上表） 單位：萬元2022 年 2022 年 2022 年序號 項 目第 1 季度 第 2 季度 第 3 季度 第 4 季度 第 1 季度 第 2 季度 第 3 季度 第 4 季度 第 1 季度1 期初貸款本金累計 2 本期貸款 融資 　 　 　 　 　 　 　 　 　 股東借款 　 　 　 　 　 　 　 　 　 銀行貸款 　 　 　 　 　 　 　 　3 本期應(yīng)計利息 融資 60000 　 　 　 　 　 　 　 　 股東借款 　 　 　 　 　 　 　 　 　 銀行貸款 　4 本期還本付息 本期償還本金 融資本金 　 　 　 　 　 　 　 股東借款本金 　 　 　 　 　 　 　 　 銀行貸款本金 　 　 　 　 　 　 　 本期償還利息 融資利息 股東借款利息 銀行貸款利息 5 期末貸款本金累計 6 還款資金來源 期初資金節(jié)余 　 　 　 　 　 　 　 　 　 本期自有資金 　 　 　 　 　 　 　 　 　 本期銀行貸款 　 　 　 　 　 　 　 　 　 本期銷售收入 其它還款資金 　 　 　 　 　 　 　 　 　7 期末資金結(jié)余 五、不確定性分析（一）盈虧平衡分析盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（BEP）來分析成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。最低銷售收入分析銷售收入=（開發(fā)成本+管理費用+財務(wù)費用+土地增值稅）/（1銷售費用及稅金比例） = 萬元車位為 20 萬元/個，公寓最低售價為 37479 元/平方米。最低銷售數(shù)量分析銷售數(shù)量=（ 開發(fā)成本 + 管理費用 + 財務(wù)費用+土地增值稅）/[（售價單套面積+2車庫售價）（1銷售費用及稅金比例）]=247 套最高土地取得價格分析土地取得費=銷售收入（1銷售費用及稅金比例）土地增值稅其它費用管理費財務(wù)費用 = 萬元 盈虧平衡點分析用經(jīng)營能力利用率表示盈虧平衡點（BEP）計算公式為： 開發(fā)成本 + 管理費用 + 財務(wù)費用盈虧平衡點（BEP） = 銷售收入 銷售費用 兩稅一費土地增值稅=%盈虧平衡分析結(jié)果表明項目有較好的抗風(fēng)險能力。（二）敏感性分析敏感性分析是通過分析影響項目現(xiàn)金流量的主要因素發(fā)生變化時對項目評價指標(biāo)的影響。通過分析從中找出敏感因素，并確定其影響程度。本報告以項目的銷售收入、建安費用為變量，對投資凈利潤率、財務(wù)