【正文】 個獨立的出入口。世紀大廈的公寓和寫字樓部分均為出售后由業(yè)主委托物業(yè)管理公司另行出租。寫字樓公共部分裝修一般，各種配套設(shè)備也很平常，室內(nèi)無裝修，此大廈與高檔甲級寫字樓有很大的差距。寫字樓面積大都在56－180平方米之間，現(xiàn)租金為$19 /平方米＊月（含物業(yè)管理費），出租率為90%。王府世紀：王府世紀是集商業(yè)和商務(wù)辦公于一體的大型綜合物業(yè)，位于北京東城區(qū)東安門大街，與中國規(guī)模最大、配套設(shè)施最齊全、客流量最大的王府井中央商業(yè)區(qū)為鄰，周邊星級酒店、大型購物中心林立。王府世紀總建筑面積為53,188平方米，分為地下5層，地上9層。地上9層為商務(wù)公寓、會所、錯落式空中花園；地上4－7層為甲級寫字樓；地上2－3層為商業(yè)、大型餐飲；地上一層為大堂、銀行、證券大廳；地下一層為員工餐廳、健身、娛樂、商務(wù)中心等；地下5－2層為停車場，一共配有500個車位，采用中央管理系統(tǒng)的JSCC－II型感應(yīng)式智能IC卡收費管理系統(tǒng)。大廈擁有先進的科技平臺，真正締造5A智能型物業(yè)。包括采用先進的綜合布線系統(tǒng)，IDD、DDN、ISDN綜合業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)網(wǎng)，衛(wèi)星接收，有線電視，每層設(shè)有視頻電纜輸出端口。電梯傳送系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電力系統(tǒng)及樓宇自控系統(tǒng)等，處處體現(xiàn)科技帶來的方便與快捷。王府世紀的商場和寫字樓內(nèi)部裝修為純毛坯，目前寫字樓售價最低為2,000美元/平方米，租金為$23 /平方米＊月（含物業(yè)管理費），車位租金為￥600元/平方米＊月，寫字樓的使用率為70%。商場一層的租金為￥15元/平方米＊日，二層的租金為￥12元/平方米＊日，地下一層的租金為￥10元/平方米＊日，商場的使用率為65%。王府世紀的裝修及設(shè)備情況外裝修德國產(chǎn)鋁合金板配飾以比利時產(chǎn)現(xiàn)代藍玻璃幕墻電梯系統(tǒng)商業(yè)6部扶梯；寫字樓4部客梯，2部貨梯，均采用日本原裝三菱電梯電氣設(shè)備雙路供電2000KVA＊2，并具備應(yīng)急照明系統(tǒng)，主要采用ABB及美國AD產(chǎn)品空調(diào)采暖兩管制中央空調(diào)，配以新風系統(tǒng)。冷水機組為美國開利，風機盤管采用松下精工長城產(chǎn)品消防系統(tǒng)美國SENTROL－8000智能消防自動報警系統(tǒng)電信系統(tǒng)備有充足的直線電話，客戶可自行申請ISDN、DDN綜合分析，王府井片區(qū)的寫字樓供應(yīng)量稀少，不是寫字樓比較集中的區(qū)域，相對整個北京市寫字樓市場的供應(yīng)量來說，此地的供應(yīng)量極少，且寫字樓的水平參差不齊，從而導(dǎo)致租金的差別也較大。但從出租情況來看，此區(qū)域的寫字樓出租情況良好，出租率基本在85%以上，說明這里的寫字樓還是有一定的市場需求?，F(xiàn)將王府井片區(qū)寫字樓租金及出租狀況分列如下（見下表）：王府井片區(qū)寫字樓租金及出租率情況物業(yè)名稱租金（$/平方米＊月）出租率（%）東方廣場3085新東安市場2595世紀大廈1990王府世紀2385四、 G3號地塊的價格定位由于本項目周邊現(xiàn)售的寫字樓相當缺乏，所以我們以本項目周邊寫字樓的現(xiàn)行租金狀況為參考對象，用租金收益的還原法來折算出本項目的現(xiàn)時售價和租金。在折算售價時，依據(jù)市場通行的做法，租金回報率以10年作為本項目的回報周期。（一）寫字樓售價選取可類比性樓盤由于世紀大廈是先出售后出租項目，每個業(yè)主回報的期望值有很大的差別，因而總體的租金水平偏低，而且此項目的硬件設(shè)備和軟件環(huán)境都與北京市甲級寫字樓有較大的差距，因而與本項目沒有太多的可比性，所以我們不取它作為本項目的可比案例?，F(xiàn)取A：東方廣場、B：新東安市場和C：王府世紀作為本項目的可比個案來確定本項目的租金及售價。進行案例比較　　　　案例比較類別標準案例本項目東方廣場新東安市場王府世紀大樓設(shè)計88887外立面88887寫字樓規(guī)模86867大堂98988電梯88888位置87877交通86767物業(yè)管理99988停車場86787硬件配置99987層高99888使用率88777得分10092969088進行權(quán)重比較由于王府世紀項目為新近開發(fā)的集公寓、寫字樓和商場于一體的綜合性大廈，現(xiàn)沒有入伙，預(yù)計到2002年5月分全面入住。發(fā)展商為了吸引客戶入住本大廈，提高大廈的出租率和使用率，因而在寫字樓的租金水平方面短期內(nèi)期望值不高，其市場租金明顯低于市場同類甲級寫字樓的租金水平。本項目預(yù)測租金為正常市場條件下較長時間內(nèi)的租金水平，因而王府世紀的現(xiàn)行租金水平與本項目的可比性不大，故取權(quán)重較小，為10%。新東安市場和東方廣場是已建幾年的項目，寫字樓租賃市場已經(jīng)相對很成熟，而且其租金和自身的軟硬件狀況已經(jīng)被市場所認知，能夠比較客觀的反映王府井片區(qū)寫字樓的正常水平，因而對于本項目的可比性較大，所取權(quán)重分別為50%和40%。考慮到本項目的軟硬件可能與新東安市場有很大的相似性，因而取其權(quán)重為最大。案例a=權(quán)重b=租金c=得分d=a*be=a*cA40%309612B50%259045C10%2388合計100%――――求取比準租金G3地塊寫字樓的比準租金＝(92)247。 　　　≈27（美元/平方米/月）由于各比較個案的租金收益中都含有物業(yè)管理費，因而我們測算出來的比準租金里也含有物業(yè)管理費。則G3地塊寫字樓的實際銷售均價為：1210＝2820美元/平方米　　　　　　　　　　　　　?。?2560元/平方米（二）商場租金我們結(jié)合王府世紀商場的租金情況并結(jié)合東方廣場商場部分的租金情況來確定G3地塊商場部分的租金。由于王府世紀不在王府井大街上，與其有一定的距離，而在王府井大街上購物已經(jīng)成為人們的一種時尚，相對來說，王府世紀的購物人流就會少很多。而一個商業(yè)地段是否興旺是與其人流密切相關(guān)的，人流少，消費少，從而此地的租金水平就會少。王府世紀現(xiàn)在商場的租金情況是地下一層為￥10元/平方米*日，地下一層為￥15元/平方米*日，地上二層￥12元/平方米*日，三者均不包含物業(yè)管理費；我們再結(jié)合東方廣場的租金，東方廣場現(xiàn)行的租金為￥28元/平方米*日，其地段比本項目和王府世紀都要優(yōu)越，因而租金也應(yīng)該最貴。本項目位于王府井大街，且對面為東教堂的休閑廣場，地理位置相比王府世紀要好得多，因此我們折中，?。?0元/平方米*日作為本項目商場一層的租價，￥18元/平方米*日作為二層的租價，￥15元/平方米*日作為地下一層的租價。（三）車位租金王府井片區(qū)現(xiàn)在的車位非常緊張，在此購物車輛需要停在很遠的地方，雖然現(xiàn)在王府井停車大樓正在建設(shè)中，但即使將來投入使用，也遠遠不能滿足停車的需要，可以預(yù)見這里車位的租金將會不斷上漲。通過我們市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)丹耀公寓的車位租金為￥800元/月/位，其他物業(yè)的車位租金狀況與其相差不大，因而我們?nèi)。?00元/月/位作為本項目目前的車位租價。五、項目投資成本預(yù)算　?。ㄒ唬╉椖堪l(fā)展基本數(shù)據(jù)按照規(guī)劃，G3號地塊地上建筑面積26,000平方米，地下四層10,700平方米，地下停車位110個。根據(jù)初步設(shè)想，地下二層作車庫，地下三層作為設(shè)備用房，地下一層及地上一、二層為商場，地上三至九層為寫字樓。寫字樓面積20,222平方米，商場面積共計8,453平方米。項目建設(shè)期為二年。　?。ǘ╉椖砍杀绢A(yù)算依據(jù) 土地轉(zhuǎn)讓費部分按照開發(fā)商提供的地塊資料進行計算； 建安費用參照北京市同類項目預(yù)算價格； 其他費用以北京市有關(guān)部門規(guī)定的計費標準或參考市場平均計費標準計算。（三） 項目投資成本預(yù)算 土地費用土地費用包括土地轉(zhuǎn)讓費、土地出讓金、市政配套費、電貼費四項，共計20,920萬元，樓面地價8,046元/㎡。1）土地轉(zhuǎn)讓費：根據(jù)雙方協(xié)議，G3地塊土地轉(zhuǎn)讓費為10,000萬元。2）土地出讓金：根據(jù)政府制定的區(qū)域出讓價范圍，暫時按地上建筑面積 3,500元/㎡計算（含四源費），共計9,100萬元；3）市政配套費：按地上建筑面積550元/㎡計算,共計1,430萬元；4）電貼費：按地上建筑面積150元/㎡計算,共計390萬元。 建筑安裝工程費建安費用參考市場同類項目預(yù)算價格，地上、地下綜合考慮，以總建筑面積3,000元/平方米（含電氣、給排水、采暖、消防、公共部分裝修）計算，總計11,010萬元。 前期費用前期費用包括工程報建、勘探設(shè)計費等，%計算，共計385萬元。 基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費包括室外道路及綠化工程等費用，以建安費的1%計算，共計110萬元。 不可預(yù)見費不可預(yù)見費以上述1—4項費用之和的3%計算，共計973萬元。 管理費用管理費用包括工程管理費及公司管理費，%計算,共計275萬元。 財務(wù)費用財務(wù)費用以15,000萬元計算，建設(shè)期內(nèi)計息，貸款利率按6%計算，共計利息1,854萬元。上述7項費用構(gòu)成G3地塊項目的開發(fā)成本，總額為35,527萬元（詳見附表1）。六、租賃方案財務(wù)分析　　（一）租賃方案初步設(shè)想項目建成后，不對外銷售，采取租賃方式經(jīng)營，以每年的租金收益作為公司的長期經(jīng)營收入來源。商場部分對外整體出租，寫字樓部分整體出租或散戶出租，由于車位較少，因此車位主要滿足于寫字樓租戶租用。（二） 營業(yè)收入估算營業(yè)收入主要指商場部分及地下停車位的出租收入。財務(wù)預(yù)算期從項目建成投入使用開始，按15年計算。 商場部分出租收入根據(jù)前期市場調(diào)查，確定本項目商場出租價格。地下一層2,675平方米，以15元/㎡.天計算；地上一層2,889平方米，以20元/㎡.天計算；地上二層2,889平方米，以18元/㎡.天計算。考慮王府井商業(yè)街獨特的商業(yè)地位，租金每三年上漲10%，出租率按100%計算。 寫字樓部分出租收入根據(jù)王府井片區(qū)寫字樓出租價格情況，㎡.月，折合人民幣188元/㎡.月，可出租面積為20,222平方米?？紤]寫字樓市場價格有漲有跌，因此在計算期內(nèi)寫字樓價格不變。出租率在租賃經(jīng)營期內(nèi)第一年為70%，第二年為80%，從第三年起每年出租率為85%。 停車位出租收入根據(jù)規(guī)劃指標，地下共有停車位110個，相對較少。因此出租壓力不大，主要為寫字樓租戶提供。按現(xiàn)在市場價格在租賃經(jīng)營期內(nèi)第一年以800元/，從第二年起每年上漲5%，出租率為100%。營業(yè)稅及其附加根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，所有營業(yè)收入均需繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅及教育附加稅，結(jié)合北京市規(guī)定，%。在財務(wù)預(yù)算期內(nèi)，項目每年有超過8,000萬元的租金收入，十五年內(nèi)共計租金收入153,，項目收益較為可觀（詳見附表2）。（三） 營業(yè)成本估算營業(yè)成本主要包括經(jīng)營費用、房產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)折舊。 經(jīng)營費用經(jīng)營費用主要指物業(yè)租賃經(jīng)營期內(nèi)發(fā)生的各項費用，主要有人員工資、維護修理費、辦公費、營銷推廣費等，按租金收入的5%計算。 房產(chǎn)稅按國家規(guī)定，出租房屋須以房租收入的12%繳納房產(chǎn)稅。 固定資產(chǎn)折舊本測算采用直線折舊法，參數(shù)的選取參照有關(guān)規(guī)定，建筑物折舊年限為30年，殘值率為4%，%。在財務(wù)預(yù)算期內(nèi)，營業(yè)成本共計43,(詳見附表3)?！　。ㄋ模╊A(yù)算期內(nèi)損益狀況 本項目擬定于第三年開始經(jīng)營，財務(wù)預(yù)算期累計15年。整個 預(yù)算期內(nèi)企業(yè)無虧損，累計稅前利潤達110,。自盈利年度起繳納所得稅，稅率為33%，預(yù)算期內(nèi)累計上繳所得稅36,?？鄢枚惣礊槎惡罄麧?，預(yù)算期內(nèi)累計稅后利潤達73,。稅后利潤扣除開發(fā)成本，財務(wù)預(yù)算期內(nèi)項目可分配利潤為38,（詳見附表4）?！　。ㄎ澹┈F(xiàn)金流量及動態(tài)指標分析 從現(xiàn)金流量表來看（詳見附表5），在計算期內(nèi)，項目累計現(xiàn)金流量為38,，項目累計凈現(xiàn)值為8,，%。（詳見附表6）?！　。┯澠胶恻c分析 樓面出租價盈虧平衡點=年經(jīng)營成本/出租面積*（1營業(yè)稅率） =43,**(%) =1,㎡.年 =㎡.日以目前市場價格分析,不可能出現(xiàn)此盈虧平衡點出租價格,說明該項目風險低，盈利能力強。　?。ㄆ撸┴攧?wù)評價基本結(jié)論通過上述財務(wù)分析可以看出，在計算期內(nèi)，在正常市場情況下，項目以出租形式經(jīng)營，每年稅后利潤在4,000萬元以上，企業(yè)可實現(xiàn)利潤38,，盈利情況良好。，資金回收能力較強。此種開發(fā)方案能為公司提供長期穩(wěn)定的經(jīng)營收入，并且能在較短時期內(nèi)收回投資，從公司長遠利益來看，該項目具有很好的投資價值。此外，從商場和寫字樓租金對比情況來看，㎡.月，商場地上第三層租金水平參考王府世紀定價，第三層租金和地下一層租金相同，則如果地上第三層也作商場，㎡.月?？梢?，如果地上第三層也作商場，項目每年將增加近910萬元的租金收入。因此，在規(guī)劃條件許可情況下，建議將商場面積擴大，地上三層、地下一層全部作商場。七、租售方案財務(wù)分析　?。ㄒ唬┳馐鄯桨赋醪皆O(shè)想寫字樓對外銷售，商場及地下停車位不對外發(fā)售，采取租賃方式經(jīng)營，以每年的租金收益作為公司的長期經(jīng)營收入來源。　?。ǘ╀N售收入估算銷售收入來源于寫字樓部分，根據(jù)前期市場調(diào)研及定位，本項目寫字樓部分平均售價定為22,560元/㎡，共計45,。%計算，計1,，%計算，計2,。銷售凈收入為41,?！　。ㄈI業(yè)收入估算營業(yè)收入主要指商場部分及地下停車位的出租收入。財務(wù)預(yù)算期從項目建成投入使用開始，按15年計算。商場部分出租收入根據(jù)前期市場調(diào)查，確定本項目商場出租價格。地下一層2,675平方米，以15元/㎡.天計算；地上一層2,889平方米，以20元/㎡.天計算；地上二層2,889平方米，以18元/㎡.天計算?？紤]