【正文】 個(gè)獨(dú)立的出入口。世紀(jì)大廈的公寓和寫字樓部分均為出售后由業(yè)主委托物業(yè)管理公司另行出租。寫字樓公共部分裝修一般，各種配套設(shè)備也很平常，室內(nèi)無裝修，此大廈與高檔甲級(jí)寫字樓有很大的差距。寫字樓面積大都在56－180平方米之間，現(xiàn)租金為$19 /平方米＊月（含物業(yè)管理費(fèi)），出租率為90%。王府世紀(jì)：王府世紀(jì)是集商業(yè)和商務(wù)辦公于一體的大型綜合物業(yè)，位于北京東城區(qū)東安門大街，與中國(guó)規(guī)模最大、配套設(shè)施最齊全、客流量最大的王府井中央商業(yè)區(qū)為鄰，周邊星級(jí)酒店、大型購(gòu)物中心林立。王府世紀(jì)總建筑面積為53,188平方米，分為地下5層，地上9層。地上9層為商務(wù)公寓、會(huì)所、錯(cuò)落式空中花園；地上4－7層為甲級(jí)寫字樓；地上2－3層為商業(yè)、大型餐飲；地上一層為大堂、銀行、證券大廳；地下一層為員工餐廳、健身、娛樂、商務(wù)中心等；地下5－2層為停車場(chǎng)，一共配有500個(gè)車位，采用中央管理系統(tǒng)的JSCC－II型感應(yīng)式智能IC卡收費(fèi)管理系統(tǒng)。大廈擁有先進(jìn)的科技平臺(tái)，真正締造5A智能型物業(yè)。包括采用先進(jìn)的綜合布線系統(tǒng)，IDD、DDN、ISDN綜合業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)網(wǎng)，衛(wèi)星接收，有線電視，每層設(shè)有視頻電纜輸出端口。電梯傳送系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電力系統(tǒng)及樓宇自控系統(tǒng)等，處處體現(xiàn)科技帶來的方便與快捷。王府世紀(jì)的商場(chǎng)和寫字樓內(nèi)部裝修為純毛坯，目前寫字樓售價(jià)最低為2,000美元/平方米，租金為$23 /平方米＊月（含物業(yè)管理費(fèi)），車位租金為￥600元/平方米＊月，寫字樓的使用率為70%。商場(chǎng)一層的租金為￥15元/平方米＊日，二層的租金為￥12元/平方米＊日，地下一層的租金為￥10元/平方米＊日，商場(chǎng)的使用率為65%。王府世紀(jì)的裝修及設(shè)備情況外裝修德國(guó)產(chǎn)鋁合金板配飾以比利時(shí)產(chǎn)現(xiàn)代藍(lán)玻璃幕墻電梯系統(tǒng)商業(yè)6部扶梯；寫字樓4部客梯，2部貨梯，均采用日本原裝三菱電梯電氣設(shè)備雙路供電2000KVA＊2，并具備應(yīng)急照明系統(tǒng)，主要采用ABB及美國(guó)AD產(chǎn)品空調(diào)采暖兩管制中央空調(diào)，配以新風(fēng)系統(tǒng)。冷水機(jī)組為美國(guó)開利，風(fēng)機(jī)盤管采用松下精工長(zhǎng)城產(chǎn)品消防系統(tǒng)美國(guó)SENTROL－8000智能消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)電信系統(tǒng)備有充足的直線電話，客戶可自行申請(qǐng)ISDN、DDN綜合分析，王府井片區(qū)的寫字樓供應(yīng)量稀少，不是寫字樓比較集中的區(qū)域，相對(duì)整個(gè)北京市寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量來說，此地的供應(yīng)量極少，且寫字樓的水平參差不齊，從而導(dǎo)致租金的差別也較大。但從出租情況來看，此區(qū)域的寫字樓出租情況良好，出租率基本在85%以上，說明這里的寫字樓還是有一定的市場(chǎng)需求。現(xiàn)將王府井片區(qū)寫字樓租金及出租狀況分列如下（見下表）：王府井片區(qū)寫字樓租金及出租率情況物業(yè)名稱租金（$/平方米＊月）出租率（%）東方廣場(chǎng)3085新東安市場(chǎng)2595世紀(jì)大廈1990王府世紀(jì)2385四、 G3號(hào)地塊的價(jià)格定位由于本項(xiàng)目周邊現(xiàn)售的寫字樓相當(dāng)缺乏，所以我們以本項(xiàng)目周邊寫字樓的現(xiàn)行租金狀況為參考對(duì)象，用租金收益的還原法來折算出本項(xiàng)目的現(xiàn)時(shí)售價(jià)和租金。在折算售價(jià)時(shí)，依據(jù)市場(chǎng)通行的做法，租金回報(bào)率以10年作為本項(xiàng)目的回報(bào)周期。（一）寫字樓售價(jià)選取可類比性樓盤由于世紀(jì)大廈是先出售后出租項(xiàng)目，每個(gè)業(yè)主回報(bào)的期望值有很大的差別，因而總體的租金水平偏低，而且此項(xiàng)目的硬件設(shè)備和軟件環(huán)境都與北京市甲級(jí)寫字樓有較大的差距，因而與本項(xiàng)目沒有太多的可比性，所以我們不取它作為本項(xiàng)目的可比案例?，F(xiàn)取A：東方廣場(chǎng)、B：新東安市場(chǎng)和C：王府世紀(jì)作為本項(xiàng)目的可比個(gè)案來確定本項(xiàng)目的租金及售價(jià)。進(jìn)行案例比較　　　　案例比較類別標(biāo)準(zhǔn)案例本項(xiàng)目東方廣場(chǎng)新東安市場(chǎng)王府世紀(jì)大樓設(shè)計(jì)88887外立面88887寫字樓規(guī)模86867大堂98988電梯88888位置87877交通86767物業(yè)管理99988停車場(chǎng)86787硬件配置99987層高99888使用率88777得分10092969088進(jìn)行權(quán)重比較由于王府世紀(jì)項(xiàng)目為新近開發(fā)的集公寓、寫字樓和商場(chǎng)于一體的綜合性大廈，現(xiàn)沒有入伙，預(yù)計(jì)到2002年5月分全面入住。發(fā)展商為了吸引客戶入住本大廈，提高大廈的出租率和使用率，因而在寫字樓的租金水平方面短期內(nèi)期望值不高，其市場(chǎng)租金明顯低于市場(chǎng)同類甲級(jí)寫字樓的租金水平。本項(xiàng)目預(yù)測(cè)租金為正常市場(chǎng)條件下較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的租金水平，因而王府世紀(jì)的現(xiàn)行租金水平與本項(xiàng)目的可比性不大，故取權(quán)重較小，為10%。新東安市場(chǎng)和東方廣場(chǎng)是已建幾年的項(xiàng)目，寫字樓租賃市場(chǎng)已經(jīng)相對(duì)很成熟，而且其租金和自身的軟硬件狀況已經(jīng)被市場(chǎng)所認(rèn)知，能夠比較客觀的反映王府井片區(qū)寫字樓的正常水平，因而對(duì)于本項(xiàng)目的可比性較大，所取權(quán)重分別為50%和40%?？紤]到本項(xiàng)目的軟硬件可能與新東安市場(chǎng)有很大的相似性，因而取其權(quán)重為最大。案例a=權(quán)重b=租金c=得分d=a*be=a*cA40%309612B50%259045C10%2388合計(jì)100%――――求取比準(zhǔn)租金G3地塊寫字樓的比準(zhǔn)租金＝(92)247。 　　　≈27（美元/平方米/月）由于各比較個(gè)案的租金收益中都含有物業(yè)管理費(fèi)，因而我們測(cè)算出來的比準(zhǔn)租金里也含有物業(yè)管理費(fèi)。則G3地塊寫字樓的實(shí)際銷售均價(jià)為：1210＝2820美元/平方米　　　　　　　　　　　　　　＝22560元/平方米（二）商場(chǎng)租金我們結(jié)合王府世紀(jì)商場(chǎng)的租金情況并結(jié)合東方廣場(chǎng)商場(chǎng)部分的租金情況來確定G3地塊商場(chǎng)部分的租金。由于王府世紀(jì)不在王府井大街上，與其有一定的距離，而在王府井大街上購(gòu)物已經(jīng)成為人們的一種時(shí)尚，相對(duì)來說，王府世紀(jì)的購(gòu)物人流就會(huì)少很多。而一個(gè)商業(yè)地段是否興旺是與其人流密切相關(guān)的，人流少，消費(fèi)少，從而此地的租金水平就會(huì)少。王府世紀(jì)現(xiàn)在商場(chǎng)的租金情況是地下一層為￥10元/平方米*日，地下一層為￥15元/平方米*日，地上二層￥12元/平方米*日，三者均不包含物業(yè)管理費(fèi)；我們?cè)俳Y(jié)合東方廣場(chǎng)的租金，東方廣場(chǎng)現(xiàn)行的租金為￥28元/平方米*日，其地段比本項(xiàng)目和王府世紀(jì)都要優(yōu)越，因而租金也應(yīng)該最貴。本項(xiàng)目位于王府井大街，且對(duì)面為東教堂的休閑廣場(chǎng)，地理位置相比王府世紀(jì)要好得多，因此我們折中，?。?0元/平方米*日作為本項(xiàng)目商場(chǎng)一層的租價(jià)，￥18元/平方米*日作為二層的租價(jià)，￥15元/平方米*日作為地下一層的租價(jià)。（三）車位租金王府井片區(qū)現(xiàn)在的車位非常緊張，在此購(gòu)物車輛需要停在很遠(yuǎn)的地方，雖然現(xiàn)在王府井停車大樓正在建設(shè)中，但即使將來投入使用，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足停車的需要，可以預(yù)見這里車位的租金將會(huì)不斷上漲。通過我們市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)丹耀公寓的車位租金為￥800元/月/位，其他物業(yè)的車位租金狀況與其相差不大，因而我們?nèi)。?00元/月/位作為本項(xiàng)目目前的車位租價(jià)。五、項(xiàng)目投資成本預(yù)算　?。ㄒ唬╉?xiàng)目發(fā)展基本數(shù)據(jù)按照規(guī)劃，G3號(hào)地塊地上建筑面積26,000平方米，地下四層10,700平方米，地下停車位110個(gè)。根據(jù)初步設(shè)想，地下二層作車庫(kù)，地下三層作為設(shè)備用房，地下一層及地上一、二層為商場(chǎng)，地上三至九層為寫字樓。寫字樓面積20,222平方米，商場(chǎng)面積共計(jì)8,453平方米。項(xiàng)目建設(shè)期為二年。　?。ǘ╉?xiàng)目成本預(yù)算依據(jù) 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)部分按照開發(fā)商提供的地塊資料進(jìn)行計(jì)算； 建安費(fèi)用參照北京市同類項(xiàng)目預(yù)算價(jià)格； 其他費(fèi)用以北京市有關(guān)部門規(guī)定的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或參考市場(chǎng)平均計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（三） 項(xiàng)目投資成本預(yù)算 土地費(fèi)用土地費(fèi)用包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地出讓金、市政配套費(fèi)、電貼費(fèi)四項(xiàng)，共計(jì)20,920萬元，樓面地價(jià)8,046元/㎡。1）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)：根據(jù)雙方協(xié)議，G3地塊土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)為10,000萬元。2）土地出讓金：根據(jù)政府制定的區(qū)域出讓價(jià)范圍，暫時(shí)按地上建筑面積 3,500元/㎡計(jì)算（含四源費(fèi)），共計(jì)9,100萬元；3）市政配套費(fèi)：按地上建筑面積550元/㎡計(jì)算,共計(jì)1,430萬元；4）電貼費(fèi)：按地上建筑面積150元/㎡計(jì)算,共計(jì)390萬元。 建筑安裝工程費(fèi)建安費(fèi)用參考市場(chǎng)同類項(xiàng)目預(yù)算價(jià)格，地上、地下綜合考慮，以總建筑面積3,000元/平方米（含電氣、給排水、采暖、消防、公共部分裝修）計(jì)算，總計(jì)11,010萬元。 前期費(fèi)用前期費(fèi)用包括工程報(bào)建、勘探設(shè)計(jì)費(fèi)等，%計(jì)算，共計(jì)385萬元。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括室外道路及綠化工程等費(fèi)用，以建安費(fèi)的1%計(jì)算，共計(jì)110萬元。 不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)以上述1—4項(xiàng)費(fèi)用之和的3%計(jì)算，共計(jì)973萬元。 管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括工程管理費(fèi)及公司管理費(fèi)，%計(jì)算,共計(jì)275萬元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用以15,000萬元計(jì)算，建設(shè)期內(nèi)計(jì)息，貸款利率按6%計(jì)算，共計(jì)利息1,854萬元。上述7項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成G3地塊項(xiàng)目的開發(fā)成本，總額為35,527萬元（詳見附表1）。六、租賃方案財(cái)務(wù)分析　?。ㄒ唬┳赓U方案初步設(shè)想項(xiàng)目建成后，不對(duì)外銷售，采取租賃方式經(jīng)營(yíng)，以每年的租金收益作為公司的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收入來源。商場(chǎng)部分對(duì)外整體出租，寫字樓部分整體出租或散戶出租，由于車位較少，因此車位主要滿足于寫字樓租戶租用。（二） 營(yíng)業(yè)收入估算營(yíng)業(yè)收入主要指商場(chǎng)部分及地下停車位的出租收入。財(cái)務(wù)預(yù)算期從項(xiàng)目建成投入使用開始，按15年計(jì)算。 商場(chǎng)部分出租收入根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查，確定本項(xiàng)目商場(chǎng)出租價(jià)格。地下一層2,675平方米，以15元/㎡.天計(jì)算；地上一層2,889平方米，以20元/㎡.天計(jì)算；地上二層2,889平方米，以18元/㎡.天計(jì)算?？紤]王府井商業(yè)街獨(dú)特的商業(yè)地位，租金每三年上漲10%，出租率按100%計(jì)算。 寫字樓部分出租收入根據(jù)王府井片區(qū)寫字樓出租價(jià)格情況，㎡.月，折合人民幣188元/㎡.月，可出租面積為20,222平方米?？紤]寫字樓市場(chǎng)價(jià)格有漲有跌，因此在計(jì)算期內(nèi)寫字樓價(jià)格不變。出租率在租賃經(jīng)營(yíng)期內(nèi)第一年為70%，第二年為80%，從第三年起每年出租率為85%。 停車位出租收入根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)，地下共有停車位110個(gè)，相對(duì)較少。因此出租壓力不大，主要為寫字樓租戶提供。按現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格在租賃經(jīng)營(yíng)期內(nèi)第一年以800元/，從第二年起每年上漲5%，出租率為100%。營(yíng)業(yè)稅及其附加根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，所有營(yíng)業(yè)收入均需繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育附加稅，結(jié)合北京市規(guī)定，%。在財(cái)務(wù)預(yù)算期內(nèi)，項(xiàng)目每年有超過8,000萬元的租金收入，十五年內(nèi)共計(jì)租金收入153,，項(xiàng)目收益較為可觀（詳見附表2）。（三） 營(yíng)業(yè)成本估算營(yíng)業(yè)成本主要包括經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、房產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)折舊。 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)費(fèi)用主要指物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)期內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要有人員工資、維護(hù)修理費(fèi)、辦公費(fèi)、營(yíng)銷推廣費(fèi)等，按租金收入的5%計(jì)算。 房產(chǎn)稅按國(guó)家規(guī)定，出租房屋須以房租收入的12%繳納房產(chǎn)稅。 固定資產(chǎn)折舊本測(cè)算采用直線折舊法，參數(shù)的選取參照有關(guān)規(guī)定，建筑物折舊年限為30年，殘值率為4%，%。在財(cái)務(wù)預(yù)算期內(nèi)，營(yíng)業(yè)成本共計(jì)43,(詳見附表3)?！　。ㄋ模╊A(yù)算期內(nèi)損益狀況 本項(xiàng)目擬定于第三年開始經(jīng)營(yíng)，財(cái)務(wù)預(yù)算期累計(jì)15年。整個(gè) 預(yù)算期內(nèi)企業(yè)無虧損，累計(jì)稅前利潤(rùn)達(dá)110,。自盈利年度起繳納所得稅，稅率為33%，預(yù)算期內(nèi)累計(jì)上繳所得稅36,?？鄢枚惣礊槎惡罄麧?rùn)，預(yù)算期內(nèi)累計(jì)稅后利潤(rùn)達(dá)73,。稅后利潤(rùn)扣除開發(fā)成本，財(cái)務(wù)預(yù)算期內(nèi)項(xiàng)目可分配利潤(rùn)為38,（詳見附表4）?！　。ㄎ澹┈F(xiàn)金流量及動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析 從現(xiàn)金流量表來看（詳見附表5），在計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流量為38,，項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)值為8,，%。（詳見附表6）?！　。┯澠胶恻c(diǎn)分析 樓面出租價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=年經(jīng)營(yíng)成本/出租面積*（1營(yíng)業(yè)稅率） =43,**(%) =1,㎡.年 =㎡.日以目前市場(chǎng)價(jià)格分析,不可能出現(xiàn)此盈虧平衡點(diǎn)出租價(jià)格,說明該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低，盈利能力強(qiáng)?！　。ㄆ撸┴?cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本結(jié)論通過上述財(cái)務(wù)分析可以看出，在計(jì)算期內(nèi)，在正常市場(chǎng)情況下，項(xiàng)目以出租形式經(jīng)營(yíng)，每年稅后利潤(rùn)在4,000萬元以上，企業(yè)可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)38,，盈利情況良好。，資金回收能力較強(qiáng)。此種開發(fā)方案能為公司提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入，并且能在較短時(shí)期內(nèi)收回投資，從公司長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來看，該項(xiàng)目具有很好的投資價(jià)值。此外，從商場(chǎng)和寫字樓租金對(duì)比情況來看，㎡.月，商場(chǎng)地上第三層租金水平參考王府世紀(jì)定價(jià)，第三層租金和地下一層租金相同，則如果地上第三層也作商場(chǎng)，㎡.月?？梢?，如果地上第三層也作商場(chǎng)，項(xiàng)目每年將增加近910萬元的租金收入。因此，在規(guī)劃條件許可情況下，建議將商場(chǎng)面積擴(kuò)大，地上三層、地下一層全部作商場(chǎng)。七、租售方案財(cái)務(wù)分析　?。ㄒ唬┳馐鄯桨赋醪皆O(shè)想寫字樓對(duì)外銷售，商場(chǎng)及地下停車位不對(duì)外發(fā)售，采取租賃方式經(jīng)營(yíng)，以每年的租金收益作為公司的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收入來源?！　。ǘ╀N售收入估算銷售收入來源于寫字樓部分，根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研及定位，本項(xiàng)目寫字樓部分平均售價(jià)定為22,560元/㎡，共計(jì)45,。%計(jì)算，計(jì)1,，%計(jì)算，計(jì)2,。銷售凈收入為41,?！　。ㄈI(yíng)業(yè)收入估算營(yíng)業(yè)收入主要指商場(chǎng)部分及地下停車位的出租收入。財(cái)務(wù)預(yù)算期從項(xiàng)目建成投入使用開始，按15年計(jì)算。商場(chǎng)部分出租收入根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查，確定本項(xiàng)目商場(chǎng)出租價(jià)格。地下一層2,675平方米，以15元/㎡.天計(jì)算；地上一層2,889平方米，以20元/㎡.天計(jì)算；地上二層2,889平方米，以18元/㎡.天計(jì)算?？紤]