【正文】 99年度新經濟的崛起，北京市和CBD寫字樓市場開始復蘇。（1） CBD寫字樓價格理性回歸　　改革開放后尤其是80年代底90年代初，大量的外資機構進入北京，對寫字樓市場產生了大量需求。③區(qū)域功能分離擴散主要體現在現階段CBD作為中央商務區(qū)，實際上是北京市的國際商務區(qū)，而其中金融功能和IT信息功能部分分離。北京最大的復合型樓宇停車場以及電力、保安系統(tǒng)等多種完備的配套設施，完全達到并超過國際5A級商務大廈標準漢威大廈銀行、郵局、員工餐廳（地下二層）、停車場、商務中心、商場、完善的康體娛樂設施等日本原產三菱客、貨、消防電梯達20多部；充足的IDD國際電話線路，另設有衛(wèi)星天線，進口中央集中空調系統(tǒng)，進口高檔火災報警、噴淋系統(tǒng)及保安監(jiān)控系統(tǒng)等。2001年以來，由于可租面積不多，CBD寫字樓市場成交氣氛不算活躍，康培英語學院在招商局大廈租用3,000平方米的面積可算得上是2001年CBD寫字樓租賃案例中的亮點。由于新興產業(yè)背后往往有雄厚的資金實力支持，所以它們對寫字樓的要求都較高，而在目前北京市寫字樓市場只有CBD能夠從各個方面滿足他們的要求。②新興產業(yè)對CBD寫字樓青睞有加1999年底北京寫字樓市場的觸底反彈和2000年寫字樓市場的回升，是由于以電子商務和通訊信息技術產業(yè)為代表的新經濟突發(fā)性需求所直接導致。一方面反映市場上專業(yè)一流的物業(yè)管理公司欠缺，另一方面也反映CBD寫字樓在物業(yè)管理方面觀念還需要更新，服務水平還有進一步提高的空間。據統(tǒng)計，目前CBD在售的寫字樓僅有現代城寫字樓和數碼01大廈，而數碼01大廈的可售面積已不足1,000平方米，雖然已售面積中部分為投資性客戶所購買，并將在下半年重新投入租賃市場，但由于數碼01總面積為30,000平方米，可租面積也將十分有限。1996年市場行情開始反轉，1998年供應量較1997年減少近20萬平方米。市場供應CBD作為北京中央商務區(qū)核心，有優(yōu)越的人文環(huán)境和商業(yè)氛圍，一直是優(yōu)秀企業(yè)辦公的首選之地，對于開發(fā)商、客戶來說，擁有CBD的樓盤已成為一種地位的象征。預計區(qū)域內總體可利用土地面積約為300萬平方米，商務設施總建筑面積可達1,000萬平方米。2000年6月5日，商務中心區(qū)建設被納入北京市“十五”計劃，朝陽區(qū)政府和北京市規(guī)劃設計研究院進行前期調研及規(guī)劃設計招標工作。中國在改革開放后經濟發(fā)展迅速，許多城市已開始醞釀甚至在實施CBD的規(guī)劃建設，北京在二十世紀90年代初就提出了建設CBD的設想。根據調查，絕大多數業(yè)內人士觀點認為2002年北京甲級寫字樓市場需求量將呈現出穩(wěn)步上升趨勢，但發(fā)展商們應該保持一份清醒，重視產品的品質、重視產品的結構、產品的定位、市場營銷策劃以及物業(yè)管理等等方面以提升項目的整體品質和競爭力。另一方面，從客戶群體來講，由于CBD是一個商貿區(qū)，實際上許多行業(yè)入世之前就已經進來了，包括世界500強有1／3都已入住CBD了。 （3）.CBD熱點加上難點 據北京寫字樓信息網調查，CBD在建、擬建的寫字樓項目將占整個市場總量的一半，也就是500萬平方米，是目前該區(qū)寫字樓存量的三倍。 首先金融街板塊是北京各大部委機關、金融電信聚集之地，目前入住的企業(yè)主要是國家各大銀行的總部和非銀行的金融機構總部，證券、保險及電信和移動等行業(yè)，這些企業(yè)今后也會選擇金融街作為辦公首選。第四，該區(qū)域商住公寓的大量涌現也分離了相當一部分中小型高科技企業(yè)客源。第二，由于租金高企，交通和商務配套的瓶頸，據報道中關村現有80%的企業(yè)不在注冊地辦公，加上市場上風傳最后一個外企微軟計劃“出村東遷”，使人們開始重新審視中關村的定位。這也符合北京作為國際大都市多元化格局發(fā)展的需要。 這里，我們不難得出2002年誰將撐起寫字樓市場一片天的結論。第四，西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）一直是金融機構、信息產業(yè)注視的熱點，這與西部地區(qū)傳統(tǒng)上就是國家部委政府機構、金融保險機構和電信主要聚集地區(qū)有很大關系。 從以上分析，我們發(fā)現金融機構在北京每年均有整棟購置寫字樓的案例，且購買面積在逐年增加；部委機構購置寫字樓的面積多在一萬至兩萬平方米之間，市場需求趨旺；國內集團公司在過去三年內購置了一定數量的寫字樓，隨著經濟實力的不斷增強以及日益國際化，有實力的集團公司不斷涌現，在寫字樓的需求方面存在巨大潛力。 根據北京寫字樓信息網的調查，1997至2001年五年內認購一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交數量達到66家，認購面積達150萬平方米以上。在北京各區(qū)還有一些面積稍小或潛在的在建、擬建項目。隨著南城市政的改造，也出現了象中融城市廣場（88萬平方米綜合）這樣的大項目。 海淀區(qū)隨著中關村西區(qū)規(guī)劃確定，中關村東區(qū)規(guī)劃也浮出水面，加上各大院校的存儲土地，中關村潛在供應量在300萬平方米以上。外地房地產巨頭也大多選擇這一熱點地區(qū)投資做他們進京的招牌項目。第二，東區(qū)和西區(qū)客戶群出現東遷與西移互動跡象。其中電信公司和金融機構構成了中資機構需求的主體。比較而言，中國絲綢購買了匯置通大廈2萬平方米的寫字樓面積。從市場來分析呈現以下特點：　　大量成交成為市場主流 2001年初中國移動和中國電信整棟購買了金融街C區(qū)10萬平方米的寫字樓，（詳見表12），以上大單成交直接影響了市場的供給，在某種程度上導致西部市場供不應求的緊張局面。在上述利好的刺激下，2001年以來，北京寫字樓市場逐漸趨于活躍，尤其是在上半年再次呈現出供不應求的態(tài)勢，無論租價、售價都出現了較大的漲幅，如遠洋大廈最高售價達到3,500美金／平方米，租價達到38美金／月／平方米，與2000年相比整整翻了一番。（二） 2001年北京甲級寫字樓市場回顧　　如果說房地產是經濟的晴雨表，那么寫字樓就是房地產的晴雨表。隨著前幾年的空置面積進一步消化，北京寫字樓市場從2001年開始漸漸向春天走來。直到今天，我們仍可以看到某些“歷史遺跡”：位于西直門北的銀都大廈用了十年的時間才封頂；而位于公主墳的中都大廈（原公主墳綜合商業(yè)大廈）則至今無法啟動。1998年底到1999年初，此類寫字樓平均租金低至USD13／平方米/月，有的寫字樓還提供裝修期免租金，甚至有長達6個月的免租期等情況的出現。當年利達行代理銷售的萬通新世界廣場，在1993年12月開盤僅三天，一、二期即告售罄，并從一期的USD2,200／平方米賣到了三期的USD3,500／平方米。二、 北京市寫字樓市場調研（一） 北京寫字樓市場發(fā)展歷程回顧 北京的寫字樓市場從1993年開始有了較快的發(fā)展，由于改革開放的不斷深入，市場經濟開始步入軌道，外商、外資的大量進入促進了北京寫字樓市場的發(fā)展，使北京寫字樓市場迎來了第一個開發(fā)高潮。G3號地塊占地4,500平方米，其中建設用地3,800平方米，原用地已有規(guī)劃設計方案，且已審定通過。面臨王府井大街上有一些臨街鋪面，它們是：體育用品商店、王府快餐、品客多、中國農業(yè)銀行、情訂奇緣婚紗攝影、柯達快速沖印、運動之足、星巴克咖啡等。**地產顧問 G3地塊項目可行性研究報告 　第５９頁王府井大街商業(yè)區(qū)中心G3地塊可行性研究報告G3地塊項目可行性研究報告G3號地塊項目可行性研究報告目錄一、項目基本情況…………………………………………………………3二、北京市寫字樓市場調研………………………………………………4（一） 北京寫字樓市場發(fā)展歷程回顧………………………………4（二） 2001年北京甲級寫字樓市場回顧……………………………6（三） 2002年北京寫字樓市場展望…………………………………12?。ㄋ模┍本〤BD寫字樓市場分析……………………………………19　（五）北京市商業(yè)用房市場分析………………………………………37三、G3號地塊項目周邊市場調研……………………………………44四、G3號地塊的價格定位………………………………………………48五、項目投資成本預算……………………………………………………52?。ㄒ唬╉椖堪l(fā)展基本數據……………………………………………52　（二）項目成本預算依據……………………………………………52?。ㄈ╉椖客顿Y成本預算……………………………………………52六、租賃方案財務分析……………………………………………………54（一）租賃方案初步設想……………………………………………54（二）營業(yè)收入估算…………………………………………………55（三）營業(yè)成本估算…………………………………………………56（四）預算期內損益狀況……………………………………………56（五）現金流量及動態(tài)指標分析……………………………………56（六）盈虧平衡點分析………………………………………………56（七）財務評價的基本結論…………………………………………57七、租售方案財務分析……………………………………………………58（一）租售方案初步設想……………………………………………58（二）銷售收入估算…………………………………………………58（三）營業(yè)收入估算…………………………………………………58（四）營業(yè)成本估算…………………………………………………59（五）預算期內損益狀況……………………………………………60（六）現金流量及動態(tài)指標分析……………………………………60（七）盈虧平衡點分析………………………………………………60（八）財務評價的基本結論…………………………………………61八、項目風險及其規(guī)避方式………………………………………………61九、項目可行性綜合評述及相關建議……………………………………62十、附表……………………………………………………………………63一、 項目基本情況G3號地塊位于馳名中外的歷史文化名街――王府井大街商業(yè)區(qū)中心，與改造后的王府井天主教堂相對，教堂廣場地面寬闊，雕塑小品與綠草紅花相映成趣，是游人和購物者在王府井步行街最主要的休閑場所。本項目地塊上現有建筑主要為舊式的四合院住宅。項目周邊五星級酒店環(huán)伺，包括王府井大飯店、天倫王朝飯店、北京飯店、和平賓館、北京國際藝苑皇冠飯店等；政府機關及金融機構密集；本項目臨近故宮名勝，游人如鯽；交通網絡四通八達，占盡地利人和，真可謂是日進萬金的風水寶地。王府井大街市政改造工程已順利完工，各種管線已鋪設完畢，周邊市政條件良好。一時間洛陽紙貴，使得北京寫字樓項目遍地開花，到處都有在建的寫字樓，呈現出一派欣欣向榮的景象。1996年底京泰大廈以USD20／平方米/月（含物業(yè)管理費）推出，致使中糧廣場、恒基中心、中服大廈等物業(yè)的租金從USD30－32／平方米/月降至USD22－25／平方米/月，降幅近30%。那些當初頭腦發(fā)熱，圈到了高價地塊的開發(fā)商所建項目無法再賣出高價，甚至到了賠錢也無人買的尷尬境地，使得北京出現大量爛尾樓盤，讓人們目睹了一幕盲目上馬的寫字樓發(fā)展商的慘烈景象。尤其是互聯網公司的蓬勃發(fā)展，吸納了大量的北京寫字樓，為2000年北京寫字樓市場的回升做出了較大的貢獻。正是看好目前北京寫字樓市場的良好發(fā)展前景，眾多開發(fā)商開始大規(guī)模向寫字樓市場發(fā)展，包括有實力的外地房地產企業(yè)，如金地集團、萬達集團。據國家統(tǒng)計局頒布的資料顯示，%，%，%，%。截止2001年12月北京甲級寫字樓市場平均售價16,100元/平方米，與2000年相比上漲5%；，%。而華通大廈二期銷售率接近100%。從需求結構上看，根據北京甲級寫字樓2001年入住率的變化分析得出，許多實力雄厚的中資機構在銷售市場上扮演了主要角色，吸納了60%的寫字樓市場份額。需要指出的是，今年北京寫字樓客戶群出現如下特點：第一，以高科技、電信、保險、金融機構為代表的中資機構成為寫字樓市場需求的主力?！　　。ㄈ?002年北京寫字樓市場展望 市場供應：300萬平方米寫字樓誰來消化？ 據北京寫字樓信息網的最新調查，近幾年北京在建、擬建寫字樓面積將達到1,200萬平方米以上,其中300多萬平方米將在2002年推出，是2001年市場供應量的兩倍，加上2001年一部分未消化的寫字樓存量，市場供應量偏大，按片區(qū)劃分，調查數據如下： 朝陽區(qū)有16個項目，約有500多萬平方米的潛在供應量，主要集中在CBD地區(qū)和亞運村地區(qū)。預計2002年將有中證大廈、金融城等項目推出，供應量在50萬平方米。有2個項目為前幾年的存量（荷華國際、中環(huán)廣場），大約在2002年也會推向市場。供應量約在40萬平方米左右，而且大多為中檔項目。那么2002年誰將撐起寫字樓市場一片天？讓我們先來回憶過去五年內認購一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交案例調查。 （3）.面積特點 從認購面積來看，認購10,000－30,000平方米面積的大單客戶共48家，認購30,000－50,000平方米的客戶15家，認購50,000平方米以上面積的大單客戶3家。第三，大單客戶在購買寫字樓時，主要考慮的因素依次是相對獨立性、公司形象、樓盤檔次、位置交通、特殊需求及配套設施等等，同時區(qū)域因素也十分重要。第六，目前北京寫字樓市場的投資回報率約在9%~11%之間，與國外房地產市場5%左右的回報率相比是非常可觀的，加上國內銀行按揭已經進入商品房市場，預計將有一部分以投資為目的的買家進入市場。隨著國家對中關村建設的大力扶持，CBD規(guī)劃方案的塵埃落定，金融街核心區(qū)的建設即將展開，我們可以斷言，北京寫字樓市場的三大熱點商圈已見雛形。但是以下幾個問題同樣不容忽視：第一，中關村未來三年內有近300萬平方米的供應量，是目前該區(qū)寫字樓存量的四倍。第三，國內高科技企業(yè)除聯想等少數企業(yè)外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積。 （2）.金融街將是最大贏家 金融街地區(qū)未來幾年內將有150萬平方米的供應量，而目前存量尚少，此地區(qū)一向有金融、電