【正文】 99年度新經(jīng)濟(jì)的崛起，北京市和CBD寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇。（1） CBD寫(xiě)字樓價(jià)格理性回歸　　改革開(kāi)放后尤其是80年代底90年代初，大量的外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入北京，對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生了大量需求。③區(qū)域功能分離擴(kuò)散主要體現(xiàn)在現(xiàn)階段CBD作為中央商務(wù)區(qū)，實(shí)際上是北京市的國(guó)際商務(wù)區(qū)，而其中金融功能和IT信息功能部分分離。北京最大的復(fù)合型樓宇停車場(chǎng)以及電力、保安系統(tǒng)等多種完備的配套設(shè)施，完全達(dá)到并超過(guò)國(guó)際5A級(jí)商務(wù)大廈標(biāo)準(zhǔn)漢威大廈銀行、郵局、員工餐廳（地下二層）、停車場(chǎng)、商務(wù)中心、商場(chǎng)、完善的康體娛樂(lè)設(shè)施等日本原產(chǎn)三菱客、貨、消防電梯達(dá)20多部；充足的IDD國(guó)際電話線路，另設(shè)有衛(wèi)星天線，進(jìn)口中央集中空調(diào)系統(tǒng)，進(jìn)口高檔火災(zāi)報(bào)警、噴淋系統(tǒng)及保安監(jiān)控系統(tǒng)等。2001年以來(lái)，由于可租面積不多，CBD寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交氣氛不算活躍，康培英語(yǔ)學(xué)院在招商局大廈租用3,000平方米的面積可算得上是2001年CBD寫(xiě)字樓租賃案例中的亮點(diǎn)。由于新興產(chǎn)業(yè)背后往往有雄厚的資金實(shí)力支持，所以它們對(duì)寫(xiě)字樓的要求都較高，而在目前北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)只有CBD能夠從各個(gè)方面滿足他們的要求。②新興產(chǎn)業(yè)對(duì)CBD寫(xiě)字樓青睞有加1999年底北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的觸底反彈和2000年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的回升，是由于以電子商務(wù)和通訊信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)為代表的新經(jīng)濟(jì)突發(fā)性需求所直接導(dǎo)致。一方面反映市場(chǎng)上專業(yè)一流的物業(yè)管理公司欠缺，另一方面也反映CBD寫(xiě)字樓在物業(yè)管理方面觀念還需要更新，服務(wù)水平還有進(jìn)一步提高的空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前CBD在售的寫(xiě)字樓僅有現(xiàn)代城寫(xiě)字樓和數(shù)碼01大廈，而數(shù)碼01大廈的可售面積已不足1,000平方米，雖然已售面積中部分為投資性客戶所購(gòu)買(mǎi)，并將在下半年重新投入租賃市場(chǎng)，但由于數(shù)碼01總面積為30,000平方米，可租面積也將十分有限。1996年市場(chǎng)行情開(kāi)始反轉(zhuǎn)，1998年供應(yīng)量較1997年減少近20萬(wàn)平方米。市場(chǎng)供應(yīng)CBD作為北京中央商務(wù)區(qū)核心，有優(yōu)越的人文環(huán)境和商業(yè)氛圍，一直是優(yōu)秀企業(yè)辦公的首選之地，對(duì)于開(kāi)發(fā)商、客戶來(lái)說(shuō)，擁有CBD的樓盤(pán)已成為一種地位的象征。預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)總體可利用土地面積約為300萬(wàn)平方米，商務(wù)設(shè)施總建筑面積可達(dá)1,000萬(wàn)平方米。2000年6月5日，商務(wù)中心區(qū)建設(shè)被納入北京市“十五”計(jì)劃，朝陽(yáng)區(qū)政府和北京市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行前期調(diào)研及規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)工作。中國(guó)在改革開(kāi)放后經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，許多城市已開(kāi)始醞釀甚至在實(shí)施CBD的規(guī)劃建設(shè)，北京在二十世紀(jì)90年代初就提出了建設(shè)CBD的設(shè)想。根據(jù)調(diào)查，絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)認(rèn)為2002年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求量將呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升趨勢(shì)，但發(fā)展商們應(yīng)該保持一份清醒，重視產(chǎn)品的品質(zhì)、重視產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品的定位、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃以及物業(yè)管理等等方面以提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，從客戶群體來(lái)講，由于CBD是一個(gè)商貿(mào)區(qū)，實(shí)際上許多行業(yè)入世之前就已經(jīng)進(jìn)來(lái)了，包括世界500強(qiáng)有1／3都已入住CBD了。 （3）.CBD熱點(diǎn)加上難點(diǎn) 據(jù)北京寫(xiě)字樓信息網(wǎng)調(diào)查，CBD在建、擬建的寫(xiě)字樓項(xiàng)目將占整個(gè)市場(chǎng)總量的一半，也就是500萬(wàn)平方米，是目前該區(qū)寫(xiě)字樓存量的三倍。 首先金融街板塊是北京各大部委機(jī)關(guān)、金融電信聚集之地，目前入住的企業(yè)主要是國(guó)家各大銀行的總部和非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部，證券、保險(xiǎn)及電信和移動(dòng)等行業(yè)，這些企業(yè)今后也會(huì)選擇金融街作為辦公首選。第四，該區(qū)域商住公寓的大量涌現(xiàn)也分離了相當(dāng)一部分中小型高科技企業(yè)客源。第二，由于租金高企，交通和商務(wù)配套的瓶頸，據(jù)報(bào)道中關(guān)村現(xiàn)有80%的企業(yè)不在注冊(cè)地辦公，加上市場(chǎng)上風(fēng)傳最后一個(gè)外企微軟計(jì)劃“出村東遷”，使人們開(kāi)始重新審視中關(guān)村的定位。這也符合北京作為國(guó)際大都市多元化格局發(fā)展的需要。 這里，我們不難得出2002年誰(shuí)將撐起寫(xiě)字樓市場(chǎng)一片天的結(jié)論。第四，西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）一直是金融機(jī)構(gòu)、信息產(chǎn)業(yè)注視的熱點(diǎn)，這與西部地區(qū)傳統(tǒng)上就是國(guó)家部委政府機(jī)構(gòu)、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和電信主要聚集地區(qū)有很大關(guān)系。 從以上分析，我們發(fā)現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)在北京每年均有整棟購(gòu)置寫(xiě)字樓的案例，且購(gòu)買(mǎi)面積在逐年增加；部委機(jī)構(gòu)購(gòu)置寫(xiě)字樓的面積多在一萬(wàn)至兩萬(wàn)平方米之間，市場(chǎng)需求趨旺；國(guó)內(nèi)集團(tuán)公司在過(guò)去三年內(nèi)購(gòu)置了一定數(shù)量的寫(xiě)字樓，隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)以及日益國(guó)際化，有實(shí)力的集團(tuán)公司不斷涌現(xiàn)，在寫(xiě)字樓的需求方面存在巨大潛力。 根據(jù)北京寫(xiě)字樓信息網(wǎng)的調(diào)查，1997至2001年五年內(nèi)認(rèn)購(gòu)一萬(wàn)平方米以上寫(xiě)字樓面積的大單成交數(shù)量達(dá)到66家，認(rèn)購(gòu)面積達(dá)150萬(wàn)平方米以上。在北京各區(qū)還有一些面積稍小或潛在的在建、擬建項(xiàng)目。隨著南城市政的改造，也出現(xiàn)了象中融城市廣場(chǎng)（88萬(wàn)平方米綜合）這樣的大項(xiàng)目。 海淀區(qū)隨著中關(guān)村西區(qū)規(guī)劃確定，中關(guān)村東區(qū)規(guī)劃也浮出水面，加上各大院校的存儲(chǔ)土地，中關(guān)村潛在供應(yīng)量在300萬(wàn)平方米以上。外地房地產(chǎn)巨頭也大多選擇這一熱點(diǎn)地區(qū)投資做他們進(jìn)京的招牌項(xiàng)目。第二，東區(qū)和西區(qū)客戶群出現(xiàn)東遷與西移互動(dòng)跡象。其中電信公司和金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成了中資機(jī)構(gòu)需求的主體。比較而言，中國(guó)絲綢購(gòu)買(mǎi)了匯置通大廈2萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓面積。從市場(chǎng)來(lái)分析呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：　　大量成交成為市場(chǎng)主流 2001年初中國(guó)移動(dòng)和中國(guó)電信整棟購(gòu)買(mǎi)了金融街C區(qū)10萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓，（詳見(jiàn)表12），以上大單成交直接影響了市場(chǎng)的供給，在某種程度上導(dǎo)致西部市場(chǎng)供不應(yīng)求的緊張局面。在上述利好的刺激下，2001年以來(lái)，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸趨于活躍，尤其是在上半年再次呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，無(wú)論租價(jià)、售價(jià)都出現(xiàn)了較大的漲幅，如遠(yuǎn)洋大廈最高售價(jià)達(dá)到3,500美金／平方米，租價(jià)達(dá)到38美金／月／平方米，與2000年相比整整翻了一番。（二） 2001年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧　　如果說(shuō)房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，那么寫(xiě)字樓就是房地產(chǎn)的晴雨表。隨著前幾年的空置面積進(jìn)一步消化，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)從2001年開(kāi)始漸漸向春天走來(lái)。直到今天，我們?nèi)钥梢钥吹侥承皻v史遺跡”：位于西直門(mén)北的銀都大廈用了十年的時(shí)間才封頂；而位于公主墳的中都大廈（原公主墳綜合商業(yè)大廈）則至今無(wú)法啟動(dòng)。1998年底到1999年初，此類寫(xiě)字樓平均租金低至USD13／平方米/月，有的寫(xiě)字樓還提供裝修期免租金，甚至有長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月的免租期等情況的出現(xiàn)。當(dāng)年利達(dá)行代理銷售的萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)，在1993年12月開(kāi)盤(pán)僅三天，一、二期即告售罄，并從一期的USD2,200／平方米賣(mài)到了三期的USD3,500／平方米。二、 北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研（一） 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程回顧 北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)從1993年開(kāi)始有了較快的發(fā)展，由于改革開(kāi)放的不斷深入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始步入軌道，外商、外資的大量進(jìn)入促進(jìn)了北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展，使北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)了第一個(gè)開(kāi)發(fā)高潮。G3號(hào)地塊占地4,500平方米，其中建設(shè)用地3,800平方米，原用地已有規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，且已審定通過(guò)。面臨王府井大街上有一些臨街鋪面，它們是：體育用品商店、王府快餐、品客多、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、情訂奇緣婚紗攝影、柯達(dá)快速?zèng)_印、運(yùn)動(dòng)之足、星巴克咖啡等。**地產(chǎn)顧問(wèn) G3地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 　第５９頁(yè)王府井大街商業(yè)區(qū)中心G3地塊可行性研究報(bào)告G3地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告G3號(hào)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄一、項(xiàng)目基本情況…………………………………………………………3二、北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研………………………………………………4（一） 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程回顧………………………………4（二） 2001年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧……………………………6（三） 2002年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)展望…………………………………12?。ㄋ模┍本〤BD寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析……………………………………19　（五）北京市商業(yè)用房市場(chǎng)分析………………………………………37三、G3號(hào)地塊項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)研……………………………………44四、G3號(hào)地塊的價(jià)格定位………………………………………………48五、項(xiàng)目投資成本預(yù)算……………………………………………………52?。ㄒ唬╉?xiàng)目發(fā)展基本數(shù)據(jù)……………………………………………52　（二）項(xiàng)目成本預(yù)算依據(jù)……………………………………………52?。ㄈ╉?xiàng)目投資成本預(yù)算……………………………………………52六、租賃方案財(cái)務(wù)分析……………………………………………………54（一）租賃方案初步設(shè)想……………………………………………54（二）營(yíng)業(yè)收入估算…………………………………………………55（三）營(yíng)業(yè)成本估算…………………………………………………56（四）預(yù)算期內(nèi)損益狀況……………………………………………56（五）現(xiàn)金流量及動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析……………………………………56（六）盈虧平衡點(diǎn)分析………………………………………………56（七）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本結(jié)論…………………………………………57七、租售方案財(cái)務(wù)分析……………………………………………………58（一）租售方案初步設(shè)想……………………………………………58（二）銷售收入估算…………………………………………………58（三）營(yíng)業(yè)收入估算…………………………………………………58（四）營(yíng)業(yè)成本估算…………………………………………………59（五）預(yù)算期內(nèi)損益狀況……………………………………………60（六）現(xiàn)金流量及動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析……………………………………60（七）盈虧平衡點(diǎn)分析………………………………………………60（八）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本結(jié)論…………………………………………61八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避方式………………………………………………61九、項(xiàng)目可行性綜合評(píng)述及相關(guān)建議……………………………………62十、附表……………………………………………………………………63一、 項(xiàng)目基本情況G3號(hào)地塊位于馳名中外的歷史文化名街――王府井大街商業(yè)區(qū)中心，與改造后的王府井天主教堂相對(duì)，教堂廣場(chǎng)地面寬闊，雕塑小品與綠草紅花相映成趣，是游人和購(gòu)物者在王府井步行街最主要的休閑場(chǎng)所。本項(xiàng)目地塊上現(xiàn)有建筑主要為舊式的四合院住宅。項(xiàng)目周邊五星級(jí)酒店環(huán)伺，包括王府井大飯店、天倫王朝飯店、北京飯店、和平賓館、北京國(guó)際藝苑皇冠飯店等；政府機(jī)關(guān)及金融機(jī)構(gòu)密集；本項(xiàng)目臨近故宮名勝，游人如鯽；交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，占盡地利人和，真可謂是日進(jìn)萬(wàn)金的風(fēng)水寶地。王府井大街市政改造工程已順利完工，各種管線已鋪設(shè)完畢，周邊市政條件良好。一時(shí)間洛陽(yáng)紙貴，使得北京寫(xiě)字樓項(xiàng)目遍地開(kāi)花，到處都有在建的寫(xiě)字樓，呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。1996年底京泰大廈以USD20／平方米/月（含物業(yè)管理費(fèi)）推出，致使中糧廣場(chǎng)、恒基中心、中服大廈等物業(yè)的租金從USD30－32／平方米/月降至USD22－25／平方米/月，降幅近30%。那些當(dāng)初頭腦發(fā)熱，圈到了高價(jià)地塊的開(kāi)發(fā)商所建項(xiàng)目無(wú)法再賣(mài)出高價(jià)，甚至到了賠錢(qián)也無(wú)人買(mǎi)的尷尬境地，使得北京出現(xiàn)大量爛尾樓盤(pán)，讓人們目睹了一幕盲目上馬的寫(xiě)字樓發(fā)展商的慘烈景象。尤其是互聯(lián)網(wǎng)公司的蓬勃發(fā)展，吸納了大量的北京寫(xiě)字樓，為2000年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的回升做出了較大的貢獻(xiàn)。正是看好目前北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，眾多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大規(guī)模向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)發(fā)展，包括有實(shí)力的外地房地產(chǎn)企業(yè)，如金地集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局頒布的資料顯示，%，%，%，%。截止2001年12月北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)16,100元/平方米，與2000年相比上漲5%；，%。而華通大廈二期銷售率接近100%。從需求結(jié)構(gòu)上看，根據(jù)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓2001年入住率的變化分析得出，許多實(shí)力雄厚的中資機(jī)構(gòu)在銷售市場(chǎng)上扮演了主要角色，吸納了60%的寫(xiě)字樓市場(chǎng)份額。需要指出的是，今年北京寫(xiě)字樓客戶群出現(xiàn)如下特點(diǎn)：第一，以高科技、電信、保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)為代表的中資機(jī)構(gòu)成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的主力?！　　。ㄈ?002年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)展望 市場(chǎng)供應(yīng)：300萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓誰(shuí)來(lái)消化？ 據(jù)北京寫(xiě)字樓信息網(wǎng)的最新調(diào)查，近幾年北京在建、擬建寫(xiě)字樓面積將達(dá)到1,200萬(wàn)平方米以上,其中300多萬(wàn)平方米將在2002年推出，是2001年市場(chǎng)供應(yīng)量的兩倍，加上2001年一部分未消化的寫(xiě)字樓存量，市場(chǎng)供應(yīng)量偏大，按片區(qū)劃分，調(diào)查數(shù)據(jù)如下： 朝陽(yáng)區(qū)有16個(gè)項(xiàng)目，約有500多萬(wàn)平方米的潛在供應(yīng)量，主要集中在CBD地區(qū)和亞運(yùn)村地區(qū)。預(yù)計(jì)2002年將有中證大廈、金融城等項(xiàng)目推出，供應(yīng)量在50萬(wàn)平方米。有2個(gè)項(xiàng)目為前幾年的存量（荷華國(guó)際、中環(huán)廣場(chǎng)），大約在2002年也會(huì)推向市場(chǎng)。供應(yīng)量約在40萬(wàn)平方米左右，而且大多為中檔項(xiàng)目。那么2002年誰(shuí)將撐起寫(xiě)字樓市場(chǎng)一片天？讓我們先來(lái)回憶過(guò)去五年內(nèi)認(rèn)購(gòu)一萬(wàn)平方米以上寫(xiě)字樓面積的大單成交案例調(diào)查。 （3）.面積特點(diǎn) 從認(rèn)購(gòu)面積來(lái)看，認(rèn)購(gòu)10,000－30,000平方米面積的大單客戶共48家，認(rèn)購(gòu)30,000－50,000平方米的客戶15家，認(rèn)購(gòu)50,000平方米以上面積的大單客戶3家。第三，大單客戶在購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓時(shí)，主要考慮的因素依次是相對(duì)獨(dú)立性、公司形象、樓盤(pán)檔次、位置交通、特殊需求及配套設(shè)施等等，同時(shí)區(qū)域因素也十分重要。第六，目前北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率約在9%~11%之間，與國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)5%左右的回報(bào)率相比是非?？捎^的，加上國(guó)內(nèi)銀行按揭已經(jīng)進(jìn)入商品房市場(chǎng)，預(yù)計(jì)將有一部分以投資為目的的買(mǎi)家進(jìn)入市場(chǎng)。隨著國(guó)家對(duì)中關(guān)村建設(shè)的大力扶持，CBD規(guī)劃方案的塵埃落定，金融街核心區(qū)的建設(shè)即將展開(kāi)，我們可以斷言，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的三大熱點(diǎn)商圈已見(jiàn)雛形。但是以下幾個(gè)問(wèn)題同樣不容忽視：第一，中關(guān)村未來(lái)三年內(nèi)有近300萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，是目前該區(qū)寫(xiě)字樓存量的四倍。第三，國(guó)內(nèi)高科技企業(yè)除聯(lián)想等少數(shù)企業(yè)外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積。 （2）.金融街將是最大贏家 金融街地區(qū)未來(lái)幾年內(nèi)將有150萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，而目前存量尚少，此地區(qū)一向有金融、電