東沙地塊市場潛力研究報告(編輯修改稿)
2025-05-24 23:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 0年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售（即出售以酒店為主的物業(yè)使用時間段）的方式招攬客戶，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)市場的開始。旅游房地產(chǎn)是指與旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式，開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游功能。一般而言，旅游房地產(chǎn)包括以下形式： 時權(quán)酒店：是將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年５１周），出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（或一周）的居住權(quán)。 產(chǎn)權(quán)酒店：是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權(quán)。 養(yǎng)老型酒店：是指投資人（往往是最終消費者），在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位。委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售。收益歸其家人所有。 高爾夫、登山、滑雪運動度假村：指高爾夫球場附近，登山、滑雪等運動地開發(fā)的度假別墅項目。 時值度假型酒店：指消費者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。消費者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費提供便利、優(yōu)惠和更多選擇?！胺?jǐn)?shù)”消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。對于目前的中國旅游行業(yè)，旅游房產(chǎn)的市場空間是顯而易見的。中國房協(xié)秘書長顧云昌前不久在參加第一屆中國旅游房地產(chǎn)峰會時，對這一市場分析認(rèn)為：我國一年中有114個節(jié)假日，足以引發(fā)假日經(jīng)濟造就的強大消費熱潮，而這類物業(yè)的開發(fā)在目前卻是市場的空白點。他還算了一筆帳：一個擁有100萬會員的分時度假系統(tǒng)，可促進(jìn)國內(nèi)市場每年實現(xiàn)50—70億元的消費額。與此同時，其可盤活300－500萬平方米的存量房，解決2－3萬人的就業(yè)。目前，旅游房產(chǎn)在北京、上海、杭州、海南、成都等地已初露端倪。其中杭州樂園、成都芙蓉古城、青城白鷺洲等已成為這類旅游房產(chǎn)的率先嘗試者。從市場反饋情況看，休閑度假房產(chǎn)已經(jīng)得到了市場的認(rèn)可。比如位于秦皇島的“維多利亞港灣”、海南產(chǎn)權(quán)酒店、延慶龍慶峽的“快樂無窮大”等在北京市場的推廣并取得良好銷售業(yè)績就能證明這一點。另據(jù)了解，北京、上海、海南、福建、廣東等地已開工的分時度假項目超過３０個；以高爾夫、山地、滑雪等為主題的休閑別墅超過５０個。朱家尖旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀目前整個朱家尖的旅游基本上還處于初級開發(fā)狀態(tài)，旅游景點周邊生活娛樂配套設(shè)施極為貧乏，因此在旅游房地產(chǎn)的開發(fā)方面也僅僅是處于“小荷才露尖尖角”的狀態(tài)。朱家尖開發(fā)有限公司是最早介入朱家尖旅游房地產(chǎn)開發(fā)市場的公司，該公司自1988年成立以來，投入了大量的資金，在朱家尖南沙先后開發(fā)和建設(shè)了淡風(fēng)林、南和山莊、竹深小院、夢園、普陀賓館和金沙度假村等一批有影響的旅游度假村、賓館，在一定程度上完善了南沙作為旅游度假小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，同時也掀開了朱家尖島旅游房產(chǎn)的開發(fā)熱潮。據(jù)統(tǒng)計，截至2000年年底，全島共有賓館、旅社（飯店）70余家，共計客房總數(shù)約1400間，客房床位總數(shù)約3200個。其中個體賓館占總數(shù)的60%左右，因此在一定程度上限制了開發(fā)的規(guī)模性。（有關(guān)各大型賓館的具體情況詳見表4）目前白山景區(qū)、烏石塘景區(qū)以及漳州灣景區(qū)均無度假村、賓館、旅社（飯店）等物業(yè)，建筑物主要以當(dāng)?shù)卮迕竦拿窬訛橹?。旅游物業(yè)主要集中在十里金沙景區(qū)的南沙地段之內(nèi)，主要有寶鋼夢園度假村、普陀賓館、淡風(fēng)林度假村、金沙度假村、怡心樓、金沙灘酒店、海鷗旅社、南沙休閑屋、近海旅社、東南旅館、海邊人家、金沙灘旅社、幽蘭小園旅館、海濱旅社、望海樓旅社、南沙旅社、沙中園旅館、南和山莊、海勁旅社、竹深小院、近灘旅社、海島旅社、幽靜賓館、蓬萊小園、海灘旅社、海韻山莊等等26家大小規(guī)模不等的賓館、旅社（飯店）。東沙地段之內(nèi)也有少量物業(yè)存在，比如情人島俱樂部、海天臺賓館和金島度假村等。對于這些賓館、旅社的經(jīng)營狀況，我們根據(jù)朱家尖旅游開發(fā)公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出狀況不甚樂觀。以2001年10月2日的南沙賓館群的入住形勢為例，%，%，%。在旅游旺季中的旅游“黃金周”中入住情況尚且如此，可以想見在這種嚴(yán)重受到季節(jié)影響的海景旅游區(qū)域內(nèi)，所有這些賓館、旅社在一年之中將會有一大半時間處于空置狀態(tài)。主要競爭物業(yè)分析由于已經(jīng)存在的這些物業(yè)主要是以賓館、旅社性質(zhì)的住宿經(jīng)營方式為主（各大賓館的經(jīng)營價格詳見附錄表4）。因此尚未形成開發(fā)國內(nèi)外已經(jīng)流行的權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型度假村、時值度假型酒店等旅游房產(chǎn)的大氣候?？梢哉f這個市場在朱家尖仍然是一個空白。但是隨著東方航空房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的東航南沙假日公寓的建成推出，這一市場即開始慢慢地得到了補充。而且朱家尖開發(fā)公司、舟山宏聯(lián)房地產(chǎn)發(fā)展有險工以及舟山建設(shè)實業(yè)發(fā)展公司也都隨即介入該一市場領(lǐng)域。若我公司欲參與意向地塊的開發(fā)，這幾家公司開發(fā)的物業(yè)將是最大的競爭對手。因此，下面我們就將對它們進(jìn)行逐個的分析介紹。東航假日公寓：占地面積25000平方米，總建筑面積19000平方米，綠化率為38%，%。整個樓盤共由5棟建筑組成，每棟3至4層（局部為5層），依山而筑，成梯形排列，能夠俯瞰南沙海濱浴場。該樓盤依據(jù)市場需要，采取租、售結(jié)合的公寓形式推向市場，并伴以賓館式的物業(yè)管理。據(jù)銷售人員介紹，目前一期（2001年8月底交付）銷售率已經(jīng)達(dá)到了80%以上，每棟底層有部分剩余。銷售起價為2500元/平方米，最高價為2700元/平方米。一期的房型均唯一室一廳一衛(wèi)，面積有50、60平方米三種房型共205戶，而且每戶均以配備家具的成品房形式出售。碧海園假日別墅：由朱家尖開發(fā)有限公司開發(fā)。一期總占地面積28660平米，總建筑面積8197平米，%，%。共有21棟別墅，分A、B、C、D、E5中外型呈點式分布，每棟均為750平方米以上的自成一體式綠地院落。整個工程預(yù)計于2002年10月底交付使用。據(jù)調(diào)查目前該樓盤僅銷售3套。銷售起價為220萬元/棟，最高價為270萬元/棟。碧海金沙假日公寓：由舟山宏聯(lián)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)?？傉嫉孛娣e20108平方米，，綠化率為40%，建筑密度為24%。共由21棟公寓組成，分A、B、C三個區(qū)呈點式排列，每棟3至4層，依山傍海，環(huán)境宜人。整個工程將于2002年12月底交付。據(jù)銷售人員介紹目前銷售率在70%左右，銷售起價為13萬元/套，最高價16萬元/套。房型主要以50平方米的一室一廳一衛(wèi)一廚為主，共有289戶，并均以成品
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