【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 徹實(shí)施省五次黨代會(huì)關(guān)于加快“東部沿海經(jīng)濟(jì)帶”建設(shè)和“兩翼推進(jìn)”的戰(zhàn)略部署，統(tǒng)一發(fā)展思想，理清發(fā)展思路，立足“溫州模式”，重視特色資源，著力打造東部沿海增長(zhǎng)極，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到了新的調(diào)整，全市經(jīng)濟(jì)前景誘人。2011年，按可比價(jià)計(jì)算，%。三產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到調(diào)整優(yōu)化。%，%。2011年，%。其中，%。2011年，%；，%；，%。全市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“穩(wěn)健運(yùn)行，后勁增強(qiáng)，質(zhì)量提高”的良好局面。二、新農(nóng)村建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)近年來(lái)，我市緊緊圍繞“特色，生態(tài)，高效”的農(nóng)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，大力推進(jìn)“六大體系”建設(shè)，認(rèn)真組織實(shí)施強(qiáng)農(nóng)惠民“五大工程”，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)邁出了堅(jiān)實(shí)的步伐。目前，全市已形成了十大各具特色的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。其中，糧食播種面積保持在240萬(wàn)畝以上，總產(chǎn)超過(guò)90萬(wàn)噸；，畜牧總產(chǎn)值30億元；，；水果面積60多萬(wàn)畝，；，產(chǎn)值3億元。全市擁有19個(gè)中國(guó)“特產(chǎn)之鄉(xiāng)”、2個(gè)省級(jí)特色產(chǎn)業(yè)（樂(lè)清為水產(chǎn)養(yǎng)殖強(qiáng)市、瑞安為蔬菜產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市）、14個(gè)省級(jí)特色產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鄉(xiāng)強(qiáng)鎮(zhèn)。全市已發(fā)展各種休閑觀光農(nóng)業(yè)基地100多處，發(fā)展“農(nóng)家樂(lè)”1000多個(gè)，其中上規(guī)模的有甌海白云山農(nóng)業(yè)觀光園、五美錦園、洞頭漁家樂(lè)休閑基地等。三、第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展溫州不斷強(qiáng)化發(fā)展“溫州模式”,加快第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2011年，%；，按可比價(jià)計(jì)算，%。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)3998家，%。其中，%；，%。規(guī)模以上工業(yè)中，%。建筑業(yè)的較快發(fā)展支撐了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速增長(zhǎng)。2010年，占地稅收入的10%。，年均增長(zhǎng)17%。建筑企業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率大幅度提高， ，%。建筑業(yè)對(duì)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力，增加農(nóng)民收入，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程和構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要意義。四、第三產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)以房地產(chǎn)為特色的服務(wù)業(yè)加快形成。在成功地開(kāi)發(fā)香緹錦園、京都城、南匯錦園、置信原墅、鳳凰城、君庭領(lǐng)墅、羅山藍(lán)岸、御園52墅、乾順錦園等多處高檔住宅小區(qū)的基礎(chǔ)上，萬(wàn)科瓏庭、君庭翎墅。概況 2011年，溫州市堅(jiān)持執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化信貸稅收政策，制定發(fā)布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，完成全市個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，調(diào)整公積金貸款政策，嚴(yán)格二套房貸款審查。年末，溫州新建住宅價(jià)格在全國(guó)70個(gè)大中城市中跌幅居第一。二手住房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)較為明顯的回落，與2011年高峰時(shí)相比下降40%～50%。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈“量?jī)r(jià)齊跌”態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 2011年，%。，%；，%。商品房供應(yīng) 2011年，%，（3659套），%（%）。全市可售商品房36 560套，其中市區(qū)累計(jì)可銷售商品住房3498套，%、%。商品房銷售 2011年，溫州市區(qū)新建商品房成交量為939套，，%、%、%。市區(qū)二手房成交量為7690套，，%、%、%。房?jī)r(jià)明顯下調(diào)，新開(kāi)樓盤成交呈現(xiàn)膠著局面，盡管開(kāi)盤價(jià)下降40%～50%，成交量并不理想。保障性住房建設(shè) 2011年，溫州市印發(fā)《溫州市限價(jià)商品住房管理試行辦法》、《關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)完善城鎮(zhèn)住房保障體系的意見(jiàn)》《溫州市住房保障“十二五”規(guī)劃》等文件。，計(jì)13 108套，提前超額完成省政府下達(dá)的任務(wù)經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)?fù)瓿?500戶。全市新增公共租賃住房保障、廉租住房保障對(duì)象2536戶。，完成安置房交鑰匙 2157戶，認(rèn)購(gòu)2234戶。村房?jī)筛慕ㄔO(shè) 2011年，溫州市“村房?jī)筛摹雹俟ぷ魅〉猛黄菩赃M(jìn)展。啟動(dòng)農(nóng)房集聚改造項(xiàng)目203個(gè)，計(jì)1678萬(wàn)平方米；開(kāi)工100個(gè)，計(jì)653萬(wàn)平方米；簽訂安置協(xié)議19 738戶，%。啟動(dòng)“城中村”改造項(xiàng)目62個(gè)、計(jì)634萬(wàn)平方米；開(kāi)工23個(gè)。，完成農(nóng)村困難家庭住房救助8426戶。第二節(jié) 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)一、需求潛力分析根據(jù)城市化的要求，我市房地產(chǎn)在數(shù)量上有著很大的發(fā)展空間，體現(xiàn)了較大的市場(chǎng)需求。從加快溫州城市化進(jìn)程看，市政府確定至2013年城市化水平要達(dá)到80%，城鎮(zhèn)人口由現(xiàn)在的916萬(wàn)增加到1000萬(wàn)人，凈增人口84萬(wàn)。城市化帶來(lái)的人口大量向城市（鎮(zhèn)）集聚，勢(shì)必要加快住宅建設(shè)，以滿足居民基本的生活需要。據(jù)測(cè)算，今后5年，全市需新增住宅面積2520萬(wàn)平方米，加上300萬(wàn)平方米危舊房屋急需發(fā)行這些都為房地產(chǎn)的發(fā)展提出發(fā)新的更高的要求，也必將為房地產(chǎn)發(fā)展注入新的活力。再則2000年前購(gòu)習(xí)住宅還未更新的大約有30%以上家庭需要更新?lián)Q代。最后看現(xiàn)有家庭的住房面積有28%的還在60平方米以下，60～%，他們隨著生活水平的提高將改善居住條件。從以上幾點(diǎn)分析，溫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的潛力仍然十分可觀，市場(chǎng)前景應(yīng)該看好。 二、溫州房產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 ①房產(chǎn)價(jià)格將趨于緩和。去年市區(qū)尤其是老城區(qū)的期貨、現(xiàn)貨商品房，銷售價(jià)格平均與11年同期相比上漲20%，高層好的地段升幅達(dá)25%，下呂浦、新城、車站大道等普通住宅升幅也都達(dá)15%。但從目前銷售價(jià)格看已趨于緩和。究其原因，一是房源增多；二是現(xiàn)在大量需求者大都為工薪階層，他們的價(jià)格承受能力有限；三是溫州房?jī)r(jià)在全國(guó)已屬較高水平，這城市規(guī)模不大相稱；四是房屋租金價(jià)格的停滯不前。五是政府宏觀調(diào)控政策起作用了。 ②房產(chǎn)地段的選擇多樣化。目前的房產(chǎn)地段可分為三大類。一是市中心，一般人都認(rèn)為越繁華、越接近市區(qū)的地段越好，因其社交方便、生活方便、工作方便、出租也方便，仍是市民比較向往的地方，不過(guò)也存在著污染大、噪聲高、價(jià)格昂貴等缺點(diǎn)；二是城郊結(jié)合處，這對(duì)于絕大多數(shù)的工薪階層是一個(gè)再合適不過(guò)的選擇，這類地段目前價(jià)格不太高，交通也便利，并且隨著城市的不斷外延，不久的將來(lái)便會(huì)繁榮起來(lái)，升值潛力巨大，所以新城在以后的發(fā)展中將越來(lái)越受歡迎，我校老師基本選擇這一地段。三是郊區(qū)，這些地段的住宅很受海外歸國(guó)華僑人士、外地駐溫高層人士以及在外的溫藉老板歡迎。郊區(qū)風(fēng)景怡人、空氣新鮮、價(jià)格也較便宜，是休閑養(yǎng)生的好地方。由于溫州私營(yíng)老板數(shù)量較多，所以這些地段的房產(chǎn)也將有不錯(cuò)的發(fā)展。 ③對(duì)房產(chǎn)配套設(shè)施的要求。今后的消費(fèi)者購(gòu)房會(huì)更多地考慮房產(chǎn)周圍的公共配套設(shè)施。凡是與學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院等相臨的房產(chǎn)價(jià)格肯定不低。例如，水心住宅區(qū)雖然房型偏舊偏小，但面積只有五十幾平方的套型也可保持每平方 8000多元的價(jià)格，只因?yàn)樗亩〗虒W(xué)成績(jī)斐然，附近十七中也不錯(cuò)。為讓孩子受到良好的照顧，溫州市一些市民心目中的 好學(xué)校 附近成了購(gòu)房的新熱點(diǎn)，從而帶動(dòng)其周邊房?jī)r(jià)攀升。過(guò)去較多的樓盤在配套上強(qiáng)調(diào)自身小區(qū)的配套或抓住一兩個(gè)大配套為救命稻草，現(xiàn)在這一套已經(jīng)起不了多大的作用。 ④居住環(huán)境要求普遍提升。具有溫州特色的店連屋和樓下市場(chǎng)，樓上住宅似乎已成為溫州建筑物的統(tǒng)一臉孔。如今，這一固定模式開(kāi)始被打破，取而代之的則是將商鋪集中于小區(qū)的外圍或一隅。讓山變綠、讓水變清也將成為住宅建設(shè)的份內(nèi)任務(wù)。例如 柏林廣場(chǎng) 的廣告辭 觀山觀水觀天下 就很好地體現(xiàn)了這一發(fā)展趨勢(shì)。綠地偏少的樓盤將吊不起購(gòu)房者的胃口，而綠化率達(dá)到40%以上的住宅區(qū)將成為寵愛(ài)。住宅的形象也將趨向于美觀藝術(shù)化，以人為本的設(shè)計(jì)思路，處處給人以美的享受。 ⑤智能化和新材料將廣為應(yīng)用。三表出戶、遠(yuǎn)程抄表、安全防范自動(dòng)系統(tǒng)已是最起碼的條件，鋁門窗、塑鋼窗將為彩色鋁塑復(fù)合門窗所取代，太陽(yáng)能熱水器及熱水管道、垃圾處理等都將走進(jìn)千家萬(wàn)戶，擰開(kāi)龍頭便能飲水也不再是想象。 ⑥置換購(gòu)房熱將興起。由于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定下滑，投資熱逐漸隱退，一些普通百姓期待購(gòu)房的時(shí)機(jī)將會(huì)來(lái)臨，并將在今后兩三年內(nèi)趨向成熟。那種投資購(gòu)房、炒房熱將被 以小換大、以差換好、以舊換新、以落后換先進(jìn) 的置換購(gòu)房熱所取代。 三、項(xiàng)目周圍房?jī)r(jià)對(duì)比序號(hào)樓盤名稱均價(jià)1新京都府2鉑金府邸45000元/平米3中梁公館1號(hào)27000元/平米4新京都家園35095元/平米第三節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況2011年，%，%。二、房屋施工、新開(kāi)工和竣工情況，%；，%。三、商品房銷售情況2011年，盡管上述指標(biāo)出現(xiàn)大幅增加，但2011年樓市由于受宏觀調(diào)控影響，即使開(kāi)發(fā)商推出前所未有的促銷方式，銷售情況仍然不甚理想：，%，%。、939套，%，銷售面積大幅跌落。溫州市區(qū)新建商品房成交量為939套，，%、%、%。市區(qū)二手房成交量為7690套，，%、%、%。房?jī)r(jià)明顯下調(diào)，新開(kāi)樓盤成交呈現(xiàn)膠著局面，盡管開(kāi)盤價(jià)下降40%～50%，成交量并不理想。四、房屋平均銷售價(jià)格“從3年前的一度快速上漲，乃至領(lǐng)漲全國(guó)，最高峰時(shí)甚至高出一線城市的平均房?jī)r(jià)，（溫州樓市）現(xiàn)在轉(zhuǎn)為直線回落，一些一直熱衷住宅投資、投機(jī)的炒房者已經(jīng)逃離樓市?！睖刂莓?dāng)?shù)匾灰?guī)模較大的房企負(fù)責(zé)人感慨?！霸瓉?lái)售價(jià)在22000元/平方米左右，現(xiàn)在只有11000元/平方米?！睖刂菔姓\(chéng)鼎房地產(chǎn)營(yíng)銷咨詢有限公司董事長(zhǎng)徐良溪，最近留意到其所在辦公樓國(guó)光大廈的價(jià)格大幅松動(dòng)，該大廈位于溫州市中心，交通便利，聚集了不少企業(yè)。　　此外，徐良溪還發(fā)現(xiàn)，春節(jié)以來(lái)，溫州市區(qū)黃龍、江濱路等優(yōu)勢(shì)地段的房?jī)r(jià)依然延續(xù)2012年以來(lái)的“跳水”價(jià)?！　≌憬刂菔形飪r(jià)局監(jiān)測(cè)預(yù)警分局最近公布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2012年，溫州市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)和成交均價(jià)雙雙下降，其中均價(jià)下跌24%。同時(shí)，土地平均樓面地價(jià)處于近5年來(lái)最低值?！　刂輼鞘斜蛔u(yù)為全國(guó)樓市重要的風(fēng)向標(biāo)，此前，有關(guān)房?jī)r(jià)“跳水”的報(bào)道與市場(chǎng)信息甚囂塵上，但一直沒(méi)有正式的官方數(shù)據(jù)。上述監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)作為目前為止首份由官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，印證溫州房?jī)r(jià)陷入了“跳水”境地?！　⌒星榧鞭D(zhuǎn)房?jī)r(jià)陷“跳水”境地　　浙江省溫州市物價(jià)局監(jiān)測(cè)預(yù)警分局的監(jiān)測(cè)顯示，2012年溫州市住宅交易價(jià)格明顯下降，%，全年新建商品住宅成交均價(jià)25886元/平方米，同比下降24%?！　∩鲜鰯?shù)據(jù)還顯示，溫州樓市價(jià)降量升，，占全年銷售總面積的77%?！　”M管如此，溫州樓市仍面臨巨大的庫(kù)存壓力。上述監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年溫州市區(qū)將有19個(gè)項(xiàng)目上市，再加上目前80萬(wàn)平方米的庫(kù)存，市場(chǎng)供應(yīng)可能達(dá)到160萬(wàn)平方米，，預(yù)計(jì)需要約29個(gè)月去庫(kù)存?！　≌憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2012年，溫州是全國(guó)幾個(gè)大城市中房?jī)r(jià)降幅最大的城市，“前幾年，溫州房?jī)r(jià)上漲幅度非常明顯，現(xiàn)在這些房產(chǎn)投資、投機(jī)者退出后，高位房?jī)r(jià)難以承接。同時(shí)2012年?duì)顩r不佳的金融環(huán)境影響了購(gòu)買力?！薄　?guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的個(gè)數(shù)超過(guò)七成，%的同比跌幅位居全國(guó)首位?！　?duì)于目前溫州樓市的狀況，徐良溪稱，投資、投機(jī)者受限購(gòu)、限貸，市場(chǎng)預(yù)期以及購(gòu)買力等因素的影響，無(wú)法再投進(jìn)樓市。由圖中可知：整個(gè)溫州市場(chǎng)近幾年房?jī)r(jià)較平穩(wěn)，總體增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好。第4章 項(xiàng)目方案第一節(jié) 場(chǎng)地選址一、 地理位置及現(xiàn)狀 溫州市是浙江省轄地級(jí)市，中國(guó)首批14個(gè)沿海開(kāi)放城市之一,海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)五大中心城市之一，浙江省省級(jí)歷史文化名城，浙江的經(jīng)濟(jì)中心之一，浙南第一大都市，浙南經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，位于中國(guó)東部海岸線中段，東瀕東海，南接福建寧德市，西與麗水市相連，北與臺(tái)州市毗鄰。溫州市陸域面積11786平方公里，海域面積約11000平方公里。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，截至2010年底，居浙江省各市第一位。 溫州市是第二批國(guó)家低碳城市試點(diǎn)。2012年3月28日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議批準(zhǔn)實(shí)施《浙江省溫州市金融綜合改革試驗(yàn)區(qū)總體方案》，決定設(shè)立溫州市金融綜合改革試驗(yàn)區(qū)。溫州是中國(guó)數(shù)學(xué)家的搖籃、中國(guó)南戲的故鄉(xiāng)、中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先發(fā)地區(qū)與改革開(kāi)放的前沿陣地。本項(xiàng)目在此地實(shí)施是基于溫州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，同時(shí)又有政策的引導(dǎo)，前景較好。 對(duì)外交通便利，發(fā)展迅速，有較大的提升空間。 溫州是全國(guó)45個(gè)公路主樞紐城市之一，也是全國(guó)25個(gè)主樞紐港之一。溫州機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量和火車站客貨運(yùn)量名列全國(guó)前茅。隨著甬臺(tái)溫、金麗溫、溫福高速公路等一批重大工程的建成，機(jī)場(chǎng)、鐵路、港口、公路及高速公路構(gòu)成了立體交通網(wǎng)絡(luò)。溫州綜合通訊能力位居全國(guó)地級(jí)市前列。 本項(xiàng)目地處溫州市甌海區(qū)茶山鎮(zhèn)生態(tài)園附近，該地區(qū)占地面積。 本項(xiàng)目緊鄰三垟濕地，生態(tài)環(huán)境較好，地勢(shì)開(kāi)闊平坦。 溫州是一座山水江海交融的濱海城市，一座充滿生機(jī)活力的城市，一座民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，一座文化底蘊(yùn)深厚的城市，一座特別能創(chuàng)業(yè)的城市，一座努力走在前列的城市，一座充滿活力與激情的城市，一座充滿魅力與夢(mèng)幻的城市，一座充滿智慧與故事的城市。溫州人以[智行天下][善行天下][商行天下]而遐邇聞名。因此，該項(xiàng)目建設(shè)在該市也體現(xiàn)了溫州的特點(diǎn)。第二節(jié) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容與規(guī)模一、 設(shè)計(jì)依據(jù) 本工程設(shè)計(jì)所涉及的主要建筑設(shè)計(jì)規(guī)范： 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)GBJ 137—90城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50180—93（2002年版）城市排水工程規(guī)劃規(guī)范 GB 50318—2000 民用建筑住宅通則GB50352—2005 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GB50096—1999 屋面工程技術(shù)規(guī)范GB50345—2004 城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施規(guī)劃規(guī)范GB 5