【文章內容簡介】 徹實施省五次黨代會關于加快“東部沿海經濟帶”建設和“兩翼推進”的戰(zhàn)略部署，統(tǒng)一發(fā)展思想，理清發(fā)展思路，立足“溫州模式”，重視特色資源，著力打造東部沿海增長極，經濟結構得到了新的調整，全市經濟前景誘人。2011年，按可比價計算，%。三產結構進一步得到調整優(yōu)化。%，%。2011年，%。其中，%。2011年，%；，%；，%。全市經濟呈現“穩(wěn)健運行，后勁增強，質量提高”的良好局面。二、新農村建設扎實推進近年來，我市緊緊圍繞“特色，生態(tài)，高效”的農業(yè)發(fā)展目標，大力推進“六大體系”建設，認真組織實施強農惠民“五大工程”，農業(yè)轉型升級邁出了堅實的步伐。目前，全市已形成了十大各具特色的主導產業(yè)。其中，糧食播種面積保持在240萬畝以上，總產超過90萬噸；，畜牧總產值30億元；，；水果面積60多萬畝，；，產值3億元。全市擁有19個中國“特產之鄉(xiāng)”、2個省級特色產業(yè)（樂清為水產養(yǎng)殖強市、瑞安為蔬菜產業(yè)強市）、14個省級特色產業(yè)強鄉(xiāng)強鎮(zhèn)。全市已發(fā)展各種休閑觀光農業(yè)基地100多處，發(fā)展“農家樂”1000多個，其中上規(guī)模的有甌海白云山農業(yè)觀光園、五美錦園、洞頭漁家樂休閑基地等。三、第二產業(yè)穩(wěn)步發(fā)展溫州不斷強化發(fā)展“溫州模式”,加快第二產業(yè)發(fā)展。2011年，%；，按可比價計算，%。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)3998家，%。其中，%；，%。規(guī)模以上工業(yè)中，%。建筑業(yè)的較快發(fā)展支撐了國民經濟的穩(wěn)定快速增長。2010年，占地稅收入的10%。，年均增長17%。建筑企業(yè)勞動生產率大幅度提高， ，%。建筑業(yè)對于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，轉移農村富余勞動力，增加農民收入，加快城鎮(zhèn)化建設進程和構建和諧社會具有重要意義。四、第三產業(yè)快速增長以房地產為特色的服務業(yè)加快形成。在成功地開發(fā)香緹錦園、京都城、南匯錦園、置信原墅、鳳凰城、君庭領墅、羅山藍岸、御園52墅、乾順錦園等多處高檔住宅小區(qū)的基礎上，萬科瓏庭、君庭翎墅。概況 2011年，溫州市堅持執(zhí)行住房限購和差別化信貸稅收政策，制定發(fā)布新建住房價格控制目標，完成全市個人住房信息系統(tǒng)建設，調整公積金貸款政策，嚴格二套房貸款審查。年末，溫州新建住宅價格在全國70個大中城市中跌幅居第一。二手住房價格也出現較為明顯的回落，與2011年高峰時相比下降40%～50%。全市房地產市場呈“量價齊跌”態(tài)勢。房地產市場調控目標基本實現。房地產開發(fā) 2011年，%。，%；，%。商品房供應 2011年，%，（3659套），%（%）。全市可售商品房36 560套，其中市區(qū)累計可銷售商品住房3498套，%、%。商品房銷售 2011年，溫州市區(qū)新建商品房成交量為939套，，%、%、%。市區(qū)二手房成交量為7690套，，%、%、%。房價明顯下調，新開樓盤成交呈現膠著局面，盡管開盤價下降40%～50%，成交量并不理想。保障性住房建設 2011年，溫州市印發(fā)《溫州市限價商品住房管理試行辦法》、《關于加快保障性安居工程建設完善城鎮(zhèn)住房保障體系的意見》《溫州市住房保障“十二五”規(guī)劃》等文件。，計13 108套，提前超額完成省政府下達的任務經濟適用房申購完成1500戶。全市新增公共租賃住房保障、廉租住房保障對象2536戶。，完成安置房交鑰匙 2157戶，認購2234戶。村房兩改建設 2011年，溫州市“村房兩改”①工作取得突破性進展。啟動農房集聚改造項目203個，計1678萬平方米；開工100個，計653萬平方米；簽訂安置協(xié)議19 738戶，%。啟動“城中村”改造項目62個、計634萬平方米；開工23個。，完成農村困難家庭住房救助8426戶。第二節(jié) 市場需求預測一、需求潛力分析根據城市化的要求，我市房地產在數量上有著很大的發(fā)展空間，體現了較大的市場需求。從加快溫州城市化進程看，市政府確定至2013年城市化水平要達到80%，城鎮(zhèn)人口由現在的916萬增加到1000萬人，凈增人口84萬。城市化帶來的人口大量向城市（鎮(zhèn)）集聚，勢必要加快住宅建設，以滿足居民基本的生活需要。據測算，今后5年，全市需新增住宅面積2520萬平方米，加上300萬平方米危舊房屋急需發(fā)行這些都為房地產的發(fā)展提出發(fā)新的更高的要求，也必將為房地產發(fā)展注入新的活力。再則2000年前購習住宅還未更新的大約有30%以上家庭需要更新換代。最后看現有家庭的住房面積有28%的還在60平方米以下，60～%，他們隨著生活水平的提高將改善居住條件。從以上幾點分析，溫州市房地產市場有效需求的潛力仍然十分可觀，市場前景應該看好。 二、溫州房產發(fā)展趨勢分析 ①房產價格將趨于緩和。去年市區(qū)尤其是老城區(qū)的期貨、現貨商品房，銷售價格平均與11年同期相比上漲20%，高層好的地段升幅達25%，下呂浦、新城、車站大道等普通住宅升幅也都達15%。但從目前銷售價格看已趨于緩和。究其原因，一是房源增多；二是現在大量需求者大都為工薪階層，他們的價格承受能力有限；三是溫州房價在全國已屬較高水平，這城市規(guī)模不大相稱；四是房屋租金價格的停滯不前。五是政府宏觀調控政策起作用了。 ②房產地段的選擇多樣化。目前的房產地段可分為三大類。一是市中心，一般人都認為越繁華、越接近市區(qū)的地段越好，因其社交方便、生活方便、工作方便、出租也方便，仍是市民比較向往的地方，不過也存在著污染大、噪聲高、價格昂貴等缺點；二是城郊結合處，這對于絕大多數的工薪階層是一個再合適不過的選擇，這類地段目前價格不太高，交通也便利，并且隨著城市的不斷外延，不久的將來便會繁榮起來，升值潛力巨大，所以新城在以后的發(fā)展中將越來越受歡迎，我校老師基本選擇這一地段。三是郊區(qū)，這些地段的住宅很受海外歸國華僑人士、外地駐溫高層人士以及在外的溫藉老板歡迎。郊區(qū)風景怡人、空氣新鮮、價格也較便宜，是休閑養(yǎng)生的好地方。由于溫州私營老板數量較多，所以這些地段的房產也將有不錯的發(fā)展。 ③對房產配套設施的要求。今后的消費者購房會更多地考慮房產周圍的公共配套設施。凡是與學校、農貿市場、醫(yī)院等相臨的房產價格肯定不低。例如，水心住宅區(qū)雖然房型偏舊偏小，但面積只有五十幾平方的套型也可保持每平方 8000多元的價格，只因為水心二小教學成績斐然，附近十七中也不錯。為讓孩子受到良好的照顧，溫州市一些市民心目中的 好學校 附近成了購房的新熱點，從而帶動其周邊房價攀升。過去較多的樓盤在配套上強調自身小區(qū)的配套或抓住一兩個大配套為救命稻草，現在這一套已經起不了多大的作用。 ④居住環(huán)境要求普遍提升。具有溫州特色的店連屋和樓下市場，樓上住宅似乎已成為溫州建筑物的統(tǒng)一臉孔。如今，這一固定模式開始被打破，取而代之的則是將商鋪集中于小區(qū)的外圍或一隅。讓山變綠、讓水變清也將成為住宅建設的份內任務。例如 柏林廣場 的廣告辭 觀山觀水觀天下 就很好地體現了這一發(fā)展趨勢。綠地偏少的樓盤將吊不起購房者的胃口，而綠化率達到40%以上的住宅區(qū)將成為寵愛。住宅的形象也將趨向于美觀藝術化，以人為本的設計思路，處處給人以美的享受。 ⑤智能化和新材料將廣為應用。三表出戶、遠程抄表、安全防范自動系統(tǒng)已是最起碼的條件，鋁門窗、塑鋼窗將為彩色鋁塑復合門窗所取代，太陽能熱水器及熱水管道、垃圾處理等都將走進千家萬戶，擰開龍頭便能飲水也不再是想象。 ⑥置換購房熱將興起。由于房價的穩(wěn)定下滑，投資熱逐漸隱退，一些普通百姓期待購房的時機將會來臨，并將在今后兩三年內趨向成熟。那種投資購房、炒房熱將被 以小換大、以差換好、以舊換新、以落后換先進 的置換購房熱所取代。 三、項目周圍房價對比序號樓盤名稱均價1新京都府2鉑金府邸45000元/平米3中梁公館1號27000元/平米4新京都家園35095元/平米第三節(jié) 項目市場分析一、房地產開發(fā)投資完成情況2011年，%，%。二、房屋施工、新開工和竣工情況，%；，%。三、商品房銷售情況2011年，盡管上述指標出現大幅增加，但2011年樓市由于受宏觀調控影響，即使開發(fā)商推出前所未有的促銷方式，銷售情況仍然不甚理想：，%，%。、939套，%，銷售面積大幅跌落。溫州市區(qū)新建商品房成交量為939套，，%、%、%。市區(qū)二手房成交量為7690套，，%、%、%。房價明顯下調，新開樓盤成交呈現膠著局面，盡管開盤價下降40%～50%，成交量并不理想。四、房屋平均銷售價格“從3年前的一度快速上漲，乃至領漲全國，最高峰時甚至高出一線城市的平均房價，（溫州樓市）現在轉為直線回落，一些一直熱衷住宅投資、投機的炒房者已經逃離樓市。”溫州當地一規(guī)模較大的房企負責人感慨?！霸瓉硎蹆r在22000元/平方米左右，現在只有11000元/平方米?！睖刂菔姓\鼎房地產營銷咨詢有限公司董事長徐良溪，最近留意到其所在辦公樓國光大廈的價格大幅松動，該大廈位于溫州市中心，交通便利，聚集了不少企業(yè)?！　〈送?，徐良溪還發(fā)現，春節(jié)以來，溫州市區(qū)黃龍、江濱路等優(yōu)勢地段的房價依然延續(xù)2012年以來的“跳水”價?！　≌憬刂菔形飪r局監(jiān)測預警分局最近公布的監(jiān)測數據顯示，2012年，溫州市新建商品住宅價格指數和成交均價雙雙下降，其中均價下跌24%。同時，土地平均樓面地價處于近5年來最低值?！　刂輼鞘斜蛔u為全國樓市重要的風向標，此前，有關房價“跳水”的報道與市場信息甚囂塵上，但一直沒有正式的官方數據。上述監(jiān)測數據作為目前為止首份由官方發(fā)布的數據，印證溫州房價陷入了“跳水”境地。　　行情急轉房價陷“跳水”境地　　浙江省溫州市物價局監(jiān)測預警分局的監(jiān)測顯示，2012年溫州市住宅交易價格明顯下降，%，全年新建商品住宅成交均價25886元/平方米，同比下降24%?！　∩鲜鰯祿€顯示，溫州樓市價降量升，，占全年銷售總面積的77%?！　”M管如此，溫州樓市仍面臨巨大的庫存壓力。上述監(jiān)測數據顯示，2013年溫州市區(qū)將有19個項目上市，再加上目前80萬平方米的庫存，市場供應可能達到160萬平方米，，預計需要約29個月去庫存?！　≌憬髮W房地產研究中心主任賈生華向《每日經濟新聞》記者表示，2012年，溫州是全國幾個大城市中房價降幅最大的城市，“前幾年，溫州房價上漲幅度非常明顯，現在這些房產投資、投機者退出后，高位房價難以承接。同時2012年狀況不佳的金融環(huán)境影響了購買力?！薄　医y(tǒng)計局最新公布的數據顯示，1月份，70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的個數超過七成，%的同比跌幅位居全國首位?！　τ谀壳皽刂輼鞘械臓顩r，徐良溪稱，投資、投機者受限購、限貸，市場預期以及購買力等因素的影響，無法再投進樓市。由圖中可知：整個溫州市場近幾年房價較平穩(wěn)，總體增長態(tài)勢良好。第4章 項目方案第一節(jié) 場地選址一、 地理位置及現狀 溫州市是浙江省轄地級市，中國首批14個沿海開放城市之一,海峽西岸經濟區(qū)五大中心城市之一，浙江省省級歷史文化名城，浙江的經濟中心之一，浙南第一大都市，浙南經濟、文化、交通中心，位于中國東部海岸線中段，東瀕東海，南接福建寧德市，西與麗水市相連，北與臺州市毗鄰。溫州市陸域面積11786平方公里，海域面積約11000平方公里。根據第六次人口普查數據，截至2010年底，居浙江省各市第一位。 溫州市是第二批國家低碳城市試點。2012年3月28日召開的國務院常務會議批準實施《浙江省溫州市金融綜合改革試驗區(qū)總體方案》，決定設立溫州市金融綜合改革試驗區(qū)。溫州是中國數學家的搖籃、中國南戲的故鄉(xiāng)、中國民營經濟發(fā)展的先發(fā)地區(qū)與改革開放的前沿陣地。本項目在此地實施是基于溫州市經濟發(fā)展的需要，同時又有政策的引導，前景較好。 對外交通便利，發(fā)展迅速，有較大的提升空間。 溫州是全國45個公路主樞紐城市之一，也是全國25個主樞紐港之一。溫州機場旅客吞吐量和火車站客貨運量名列全國前茅。隨著甬臺溫、金麗溫、溫福高速公路等一批重大工程的建成，機場、鐵路、港口、公路及高速公路構成了立體交通網絡。溫州綜合通訊能力位居全國地級市前列。 本項目地處溫州市甌海區(qū)茶山鎮(zhèn)生態(tài)園附近，該地區(qū)占地面積。 本項目緊鄰三垟濕地，生態(tài)環(huán)境較好，地勢開闊平坦。 溫州是一座山水江海交融的濱海城市，一座充滿生機活力的城市，一座民營經濟發(fā)達的城市，一座文化底蘊深厚的城市，一座特別能創(chuàng)業(yè)的城市，一座努力走在前列的城市，一座充滿活力與激情的城市，一座充滿魅力與夢幻的城市，一座充滿智慧與故事的城市。溫州人以[智行天下][善行天下][商行天下]而遐邇聞名。因此，該項目建設在該市也體現了溫州的特點。第二節(jié) 項目設計內容與規(guī)模一、 設計依據 本工程設計所涉及的主要建筑設計規(guī)范： 城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準GBJ 137—90城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范GB 50180—93（2002年版）城市排水工程規(guī)劃規(guī)范 GB 50318—2000 民用建筑住宅通則GB50352—2005 住宅設計規(guī)范GB50096—1999 屋面工程技術規(guī)范GB50345—2004 城市環(huán)境衛(wèi)生設施規(guī)劃規(guī)范GB 5