【文章內(nèi)容簡介】 姚汝林介紹，目前溫州各大房開都在準備勾地，也包括置信房產(chǎn)。“新一輪的開發(fā)高峰期即將形成”。 溫州市區(qū)土地市場的熱潮大致從去年 11 月就逐步顯露出來。由于市區(qū)土地供應(yīng)量長期內(nèi)維持較低水平，土地價格一走平，供應(yīng)一放量，大量企業(yè)紛紛投入市場拿地，典型代表就是近期拿地的中梁地產(chǎn)，分別以小幅溢價在分別在于去年 11 月和今年的2 月在市區(qū)新增 2宗地塊， 可供應(yīng)住宅面積達到 項目可行性研究報告 20 米。 行業(yè)人士表示，土地掛牌出讓還是根據(jù)市場的需求來的，有這么多土地出讓，就說明開發(fā)商的需求有多旺盛。 [加快腳步 ] 半年后有望形成新房源供應(yīng) 在土地供應(yīng)量不斷走高的時候，溫州市區(qū)的土地價格并沒有出現(xiàn)太大的浮動。中梁地產(chǎn)于去年 11 月份拿到甌海中心區(qū)中心單元 A04地塊，用地面積為 ，可建筑面積為 萬平方米，出讓總價為 億元，樓面價約為 7000元 /平方米；而甌海房屋開發(fā)有限公司在去年底投中的甌海中心區(qū)中心 單元 D1001 地塊，用地面積 萬平方米，可建筑面積為 萬平方米，總價約為 億元，樓面價約為 7300元 /平方米，與周邊地價走平。 今年 1月，中梁房產(chǎn)聯(lián)手萬科房產(chǎn)競得溫州生態(tài)園南仙花苑A2逾 80畝地塊，總價約為 ，樓面價為 /平方米；而在 2 月份出讓的鹿城區(qū)濱江商務(wù)區(qū)桃花島片區(qū)T0402B 地塊，總建筑面積約為 萬平方米，可建筑面積為 ，樓面價僅為 /平方米，比前年新中梁開盤即清的濱江 首府的地價 元 /平方米還低 /平方米。 三角洲房產(chǎn)機構(gòu)陳好表示，地價的走穩(wěn)能讓房開有更多的空間去研發(fā)新的產(chǎn)品類型去貼近市場需求，增大了操作空間。 據(jù)介紹，一般情況下的土地市場的放量，都會在未來的 1~2項目可行性研究報告 21 年內(nèi)形成供應(yīng)?！暗F(xiàn)在房開為了避開調(diào)控的政策風險，都會加快開發(fā)腳步，基本上在 6~8 個月左右都會推出面市?！? [合作開發(fā) ] 聯(lián)合拿地抗風險 在此次土地市場表現(xiàn)來看，房開聯(lián)合拿地已經(jīng)成為一種趨勢。中梁地產(chǎn)與萬科房產(chǎn)組成的溫州萬科中梁置業(yè)有限公司，新中梁 與浙江恒瑞泰富實業(yè)有限公司等組成的聯(lián)合體，還有去年的華潤置地（鄭州）有限公司與森馬集團聯(lián)合體。 行業(yè)人士表示，企業(yè)聯(lián)合拿地表明企業(yè)在市場預(yù)期轉(zhuǎn)好、資金壓力趨緩的情況下，為未來的布局與開發(fā)儲備土地。房開合作開發(fā)聯(lián)合拿地，不僅可以分擔風險，還能實現(xiàn)品牌聯(lián)合，深耕溫州市場。 溫州的房地產(chǎn)市場一直都有很強的地域性，在民間強大的購買力下，供應(yīng)量一直跟不上市場的腳步，樓市價格一度飛揚，在最高峰的時候遠遠高出許多一線城市房價。 經(jīng)過三年的調(diào)控，溫州房價已經(jīng)跌回 2020 年的水平，但后續(xù)走向并不 明朗?！胺块_之間的聯(lián)合開發(fā)，在充滿變數(shù)的市場環(huán)境下，企業(yè)的合作不僅降低了資金成本，也減少了企業(yè)獨自面對政策、市場的風險。同時對一些企業(yè)來說，也是其學(xué)習(xí)成長的好機會。”行業(yè)人士介紹。 四、總結(jié) 由此可見，南仙花苑 A2 的開發(fā)正適應(yīng)了房地產(chǎn)市場的需求。 項目可行性研究報告 22 第 3章 市場情況分析與需求預(yù)測 第一節(jié) 市場情況簡析 一、綜合經(jīng)濟實力顯著增強 溫州全面貫徹實施省五次黨代會關(guān)于加快“東部沿海經(jīng)濟帶”建設(shè)和“兩翼推進”的戰(zhàn)略部署，統(tǒng)一發(fā)展思想，理清發(fā)展思路，立足“溫州模式”，重視特色資源，著力打造東部沿海增長極，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得到了 新的調(diào)整，全市經(jīng)濟前景誘人。 2020年，溫州市實現(xiàn) 億元，按可比價計算，相比上年增長 %。三產(chǎn)結(jié)構(gòu)進一步得到調(diào)整優(yōu)化。全市第三產(chǎn)業(yè)比重占 GDP 的 %，其中鹿城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重高達 GDP的 %。 2020年，溫州市財政總收入，比上年增長 %。其中，地方財政收入 ，比上年增長 %。 2020 年，溫州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，比上年增長 %；城市居民人均可支配收入 元，比上年增長 %；農(nóng)村居民人均純收入 ，比上年增長 %。全市經(jīng)濟呈現(xiàn)“穩(wěn)健運行，后勁增強，質(zhì)量提高”的良好局面。 二、新農(nóng)村建設(shè)扎實推進 近年來，我市緊緊圍繞“特色，生態(tài)，高效”的農(nóng)業(yè)發(fā)展目標，大力推進“六大體系”建設(shè)，認真組織實施強農(nóng)惠民“五大工程”，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型升級邁出了堅實的步伐。目前，全市已形成了十大各具特項目可行性研究報告 23 色的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。其中，糧食播種面積保持在 240 萬畝以上，總產(chǎn)超過 90 萬噸；生豬存欄 萬頭，畜牧總產(chǎn)值 30 億元；蔬菜播種面積 ，產(chǎn)值 ；水果面積 60多萬畝，產(chǎn)值 億元；花卉苗木 ，產(chǎn)值 3億元。全市擁有 19個中國“特產(chǎn)之鄉(xiāng)”、 2個省級特色產(chǎn)業(yè)（樂清為水產(chǎn)養(yǎng)殖強市、瑞安為蔬菜產(chǎn)業(yè)強市）、 14 個省級特色產(chǎn)業(yè)強鄉(xiāng)強鎮(zhèn)。全市已發(fā)展各種休閑觀光農(nóng)業(yè)基地 100多處，發(fā)展“農(nóng)家樂” 1000多個，其中上規(guī)模的有甌海白云山農(nóng)業(yè)觀光園、五美錦園、洞頭漁家樂休閑基地等。 三、第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展 溫州不斷強化發(fā)展“溫州模式” ,加快第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 2020年，全市實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %；工業(yè)增加值 ，按可比價計算，增長 %。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 3998家， 實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 ，比上年增長 %。其中，輕工業(yè)產(chǎn)值 億元，增長 %；重工業(yè)產(chǎn)值 億元，增長 %。規(guī)模以上工業(yè)中，實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %。 建筑業(yè)的較快發(fā)展支撐了國民經(jīng)濟的穩(wěn)定快速增長。 2020 年，建筑業(yè)企業(yè)實現(xiàn)稅收 億元，占地稅收入的 10%。 2020年建筑業(yè)總產(chǎn)值達到 ，年均增長 17%。建筑企業(yè)勞動生產(chǎn)率大幅度提高， 2020 年達到 萬元 /人，年均增長 %。建筑業(yè)對于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，轉(zhuǎn)移農(nóng)村 富余勞動力，增加農(nóng)民收入，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)進程和構(gòu)建和諧社會具有重要意義。 項目可行性研究報告 24 四、第三產(chǎn)業(yè)快速增長 以房地產(chǎn)為特色的服務(wù)業(yè)加快形成。在成功地開發(fā)香緹錦園、京都城、 南匯錦園、 置信原墅、鳳凰城、君庭領(lǐng)墅、羅山藍岸、御園 52 墅、乾順錦園 等多處高檔住宅小區(qū)的基礎(chǔ)上，萬科瓏庭、君庭翎墅。 概況 2020 年，溫州市堅持執(zhí)行住房限購和差別化信貸稅收政策，制定發(fā)布新建住房價格控制目標，完成全市個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，調(diào)整公積金貸款政策，嚴格二套房貸款審查。年末，溫州新建住宅價格在全國 70 個大中城市中跌幅居第一。二手住房價格也出 現(xiàn)較為明顯的回落，與 2020 年高峰時相比下降 40%～50%。全市房地產(chǎn)市場呈“量價齊跌”態(tài)勢。房地產(chǎn)市場調(diào)控目標基本實現(xiàn)。 房地產(chǎn)開發(fā) 2020年，溫州市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，比上年增長 %。全市房屋施工面積 萬平方米，增長 %；竣工面積 萬平方米，增長 %。 商品房供應(yīng) 2020年，溫州市區(qū)批準預(yù)售商品房建筑面積 萬平方米，比上年增長 %，其中住宅 （ 3659套），增長 %（ %）。全市可售商品房 36 560套， 萬平方米，其中市區(qū)累計可銷售商品住房 3498 套，面積 萬平方米，分別增長 %、 %。 商品房銷售 2020 年，溫州市區(qū)新建商品房成交量為 939 套，合計面積 ，成交金額為 ，比上年分別項目可行性研究報告 25 下降 %、 %、 %。市區(qū)二手房成交量為 7690套，合計面積 萬平方米，成交金額為 億元，分別下降%、 %、 %。房價明顯下調(diào)，新開樓盤成交呈現(xiàn)膠著局面，盡管開盤價下降 40%～ 50%，成交量并不理想。 保障性住房建設(shè) 2020 年，溫州市印發(fā)《溫州市限價商品住房管理試行辦法》、《關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)完善城鎮(zhèn)住房保障體系的意見》《溫州市住房保障“十二五”規(guī)劃》等文件。全年全市保障性住房建設(shè)項目開工面積 ，計 13 108套，提前超額完成省政府下達的任務(wù)經(jīng)濟適用房申購?fù)瓿?1500戶。全市新增公共租賃住房保障、廉租住房保障對象 2536 戶。市區(qū)安置房開工建設(shè)項目 萬平方米，竣工 萬平方米，完成安置房交鑰匙 2157戶，認購 2234 戶。 村房兩改建設(shè) 2020 年，溫州市“村房兩改”①工作取得突破性進展。啟動農(nóng)房集聚改造項目 203 個，計 1678 萬平方米；開工 100 個，計 653 萬平方米；簽訂安置協(xié)議 19 738 戶，新增農(nóng)房聚集率 %。啟動“城中村”改造項目 62個、計 634萬平方米；開工 23 個，計 萬平方米。全市完成農(nóng)房改造 萬戶，完成農(nóng)村困難家庭住房救助 8426戶。 第二節(jié) 市場需求預(yù)測 一、需求潛力分析 根據(jù)城市化的要求，我市房地產(chǎn)在數(shù)量上有著很大的發(fā)展空間，體現(xiàn)了較大的市場需求。從加快溫州城市化進程看，市政府確定項目可行性研究報告 26 至 2020 年城市化水平 要達到 80%，城鎮(zhèn)人口由現(xiàn)在的 916 萬增加到 1000萬人，凈增人口 84萬。城市化帶來的人口大量向城市（鎮(zhèn)）集聚，勢必要加快住宅建設(shè)，以滿足居民基本的生活需要。據(jù)測算，今后 5 年，全市需新增住宅面積 2520 萬平方米，加上300萬平方米危舊房屋急需發(fā)行這些都為房地產(chǎn)的發(fā)展提出發(fā)新的更高的要求，也必將為房地產(chǎn)發(fā)展注入新的活力。再則 2020年前購習(xí)住宅還未更新的大約有 30%以上家庭需要更新?lián)Q代。最后看現(xiàn)有家庭的住房面積有 28%的還在 60 平方米以下， 60～ 80平方米的有 %，他們隨著生活水平的提高將改善居住條件。從以上幾點分析，溫州市房地產(chǎn)市場有效需求的潛力仍然十分可觀，市場前景應(yīng)該看好。 二、溫州房產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 ① 房產(chǎn)價格將趨于緩和。 去年市區(qū)尤其是老城區(qū)的期貨、現(xiàn)貨商品房，銷售價格平均與 11 年同期相比上漲 20%，高層好的地段升幅達 25%，下呂浦、新城、車站大道等普通住宅升幅也都達 15%。但從目前銷售價格看已趨于緩和。究其原因，一是房源增多；二是現(xiàn)在大量需求者大都為工薪階層，他們的價格承受能力有限；三是溫州房價在全國已屬較高水平，這城市規(guī)模不大相稱；四是房屋租金價格的停滯不前。五是政府宏觀調(diào)控政策起作用了 。 ② 房產(chǎn)地段的選擇多樣化。 目前的房產(chǎn)地段可分為三大類。一是市中心，一般人都認為越繁華、越接近市區(qū)的地段越好，因其社交方便、生活方便、工作方便、出租也方便，仍是市民比較向往項目可行性研究報告 27 的地方，不過也存在著污染大、噪聲高、價格昂貴等缺點；二是城郊結(jié)合處，這對于絕大多數(shù)的工薪階層是一個再合適不過的選擇，這類地段目前價格不太高，交通也便利，并且隨著城市的不斷外延，不久的將來便會繁榮起來，升值潛力巨大，所以新城在以后的發(fā)展中將越來越受歡迎，我校老師基本選擇這一地段。三是郊區(qū)，這些地段的住宅很受海外歸國華僑人士、外地駐溫高層人士以及在外的溫藉老板歡迎。郊區(qū)風景怡人、空氣新鮮、價格也較便宜，是休閑養(yǎng)生的好地方。由于溫州私營老板數(shù)量較多，所以這些地段的房產(chǎn)也將有不錯的發(fā)展。 ③ 對房產(chǎn)配套設(shè)施的要求。 今后的消費者購房會更多地考慮房產(chǎn)周圍的公共配套設(shè)施。凡是與學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)院等相臨的房產(chǎn)價格肯定不低。例如，水心住宅區(qū)雖然房型偏舊偏小，但面積只有五十幾平方的套型也可保持每平方 8000多元的價格，只因為水心二小教學(xué)成績斐然，附近十七中也不錯。為讓孩子受到良好的照顧，溫州市一些市民心目中的 好學(xué)校 附近成了購房的新熱點，從而帶動其 周邊房價攀升。過去較多的樓盤在配套上強調(diào)自身小區(qū)的配套或抓住一兩個大配套為救命稻草，現(xiàn)在這一套已經(jīng)起不了多大的作用。 ④ 居住環(huán)境要求普遍提升。 具有溫州特色的店連屋和樓下市場，樓上住宅似乎已成為溫州建筑物的統(tǒng)一臉孔。如今，這一固定模式開始被打破，取而代之的則是將商鋪集中于小區(qū)的外圍或一隅。讓山變綠、讓水變清也將成為住宅建設(shè)的份內(nèi)任務(wù)。例如 柏項目可行性研究報告 28 林廣場 的廣告辭 觀山觀水觀天下 就很好地體現(xiàn)了這一發(fā)展趨勢。綠地偏少的樓盤將吊不起購房者的胃口，而綠化率達到 40%以上的住宅區(qū)將成為寵愛。住宅的形象也將趨向于美觀藝 術(shù)化，以人為本的設(shè)計思路，處處給人以美的享受。 ⑤ 智能化和新材料將廣為應(yīng)用。 三表出戶、遠程抄表、安全防范自動系統(tǒng)已是最起碼的條件，鋁門窗、塑鋼窗將為彩色鋁塑復(fù)合門窗所取代，太陽能熱水器及熱水管道、垃圾處理等都將走進千家萬戶，擰開龍頭便能飲水也不再是想象。 ⑥ 置換購房熱將興起。 由于房價的穩(wěn)定下滑，投資熱逐漸隱退，一些普通百姓期待購房的時機將會來臨，并將在今后兩三年內(nèi)趨向成熟。那種投資購房、炒房熱將被 以小換大、以差換好、以舊換新、以落后換先進 的置換購房熱所取代。 三、項目周圍房價對比 序號 樓 盤名稱 均價 1 新京都府 /平方米 2 鉑金府邸 45000元 /平米 3 中梁公館 1 號 27000元 /平米 4 新京都家園 35095元 /平米 第三節(jié) 項目市場分析 一、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 2020年，溫州市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，比上年項目可行性研究報告 29 增長 %， 其中住宅 ，同比增長 %。 二、房屋施工、新開工和竣工情況 全市房屋施工面積 ，增長 %；竣工面積 ，增長 %。 三、商品房銷售情況 2020年， 盡管上述指標出現(xiàn)大幅增加，但 2020年樓市由于受宏觀調(diào)控影響，即使開發(fā)商推出