【正文】 對(duì)樓市的第五次調(diào)控。據(jù)天浩置業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯 示，新年伊始，截止到 2 月 7 日（農(nóng)歷年前）共成交了 15 宗土地，供應(yīng)面積達(dá) 萬平方米，建筑面積 萬平方米，其中，可用于商品住房建設(shè)用地 5宗，供應(yīng)面積到了 ，創(chuàng)下了同期土地出讓的最高紀(jì)錄，“斷糧”許久的宅地市場(chǎng)終于開始重新蓄水。中梁地產(chǎn)于去年 11 月份拿到甌海中心區(qū)中心單元 A04地塊，用地面積為 ，可建筑面積為 萬平方米，出讓總價(jià)為 億元，樓面價(jià)約為 7000元 /平方米；而甌海房屋開發(fā)有限公司在去年底投中的甌海中心區(qū)中心 單元 D1001 地塊，用地面積 萬平方米，可建筑面積為 萬平方米，總價(jià)約為 億元，樓面價(jià)約為 7300元 /平方米，與周邊地價(jià)走平。房開合作開發(fā)聯(lián)合拿地，不僅可以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，還能實(shí)現(xiàn)品牌聯(lián)合，深耕溫州市場(chǎng)。 2020年，溫州市實(shí)現(xiàn) 億元，按可比價(jià)計(jì)算，相比上年增長(zhǎng) %。目前，全市已形成了十大各具特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 色的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。規(guī)模以上工業(yè)中，實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。 概況 2020 年，溫州市堅(jiān)持執(zhí)行住房限購和差別化信貸稅收政策，制定發(fā)布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，完成全市個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，調(diào)整公積金貸款政策，嚴(yán)格二套房貸款審查。全市可售商品房 36 560套， 萬平方米，其中市區(qū)累計(jì)可銷售商品住房 3498 套，面積 萬平方米，分別增長(zhǎng) %、 %。 村房?jī)筛慕ㄔO(shè) 2020 年，溫州市“村房?jī)筛摹雹俟ぷ魅〉猛黄菩赃M(jìn)展。再則 2020年前購習(xí)住宅還未更新的大約有 30%以上家庭需要更新?lián)Q代。 ② 房產(chǎn)地段的選擇多樣化。凡是與學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院等相臨的房產(chǎn)價(jià)格肯定不低。例如 柏項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 林廣場(chǎng) 的廣告辭 觀山觀水觀天下 就很好地體現(xiàn)了這一發(fā)展趨勢(shì)。 三、項(xiàng)目周圍房?jī)r(jià)對(duì)比 序號(hào) 樓 盤名稱 均價(jià) 1 新京都府 /平方米 2 鉑金府邸 45000元 /平米 3 中梁公館 1 號(hào) 27000元 /平米 4 新京都家園 35095元 /平米 第三節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 2020年，溫州市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，比上年項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 增長(zhǎng) %， 其中住宅 ，同比增長(zhǎng) %。”溫州當(dāng)?shù)匾灰?guī)模較大的房企負(fù)責(zé)人感慨。 行情急轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)陷“跳水”境地 浙江省溫州市物價(jià)局監(jiān)測(cè)預(yù)警分局的監(jiān)測(cè)顯示， 2020 年溫州市住宅交易價(jià)格明顯下降，新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降%，全年新建商品住宅成交均價(jià) 25886元 /平方米，同比下降24%。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 由圖中可知：整個(gè)溫州市場(chǎng)近幾年房?jī)r(jià)較平穩(wěn)，總體增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好。 對(duì)外交通便利，發(fā)展迅速，有較大的提升空間。溫州人以 [智行天下 ]全年氣候總特點(diǎn)是：溫度適中，熱量豐富；雨水充沛，夏季炎熱；四季分明，季風(fēng)顯著；氣候多樣。冬季風(fēng)干燥，寒冷，夏季風(fēng)濕潤(rùn)多雨，秋季各地多吹穩(wěn)定的偏北風(fēng)，天氣晴朗，春夏之間季風(fēng)交替頻繁，陰雨多，氣候變化復(fù)雜。 倡導(dǎo)人性化和均好性。 以綠化均分的設(shè)計(jì)理念，悉心規(guī)劃了社區(qū)內(nèi)十一處主題式園林景觀，讓業(yè)主猶如置身于法項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 蘭西風(fēng)情的異域公園之中，深切感受三 垟 濕地的自然生態(tài)、建筑與人的和諧共生，傾情演繹法國(guó)貴族生活的浪漫情懷。 備用發(fā)電機(jī)房采取隔音、消聲措施，燃油采用輕質(zhì)柴油，含硫量 =0、 5%。 施工過程中采取相應(yīng)的水土保持、施工噪聲、施工揚(yáng)塵等方面的防治對(duì)策和保護(hù)措施。 溫州的地貌類型組合分布特點(diǎn)分為丘陵山地、平原和灘涂三個(gè)工程地質(zhì)類型區(qū)。 本工程填充墻采用加氣混凝土砌塊，砌塊的設(shè)計(jì)容重為 。 1）小區(qū)排水系統(tǒng)分為污水管網(wǎng)、雨水管網(wǎng)。 第二節(jié) 節(jié)水設(shè)計(jì)篇 ： 1)甲方設(shè)計(jì)委托書； 2)《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500152020） 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500132020） 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500142020） 3）建筑專業(yè)提供資料。 3）沖洗閥采用國(guó)家規(guī)定的節(jié)水型延時(shí)沖洗閥。 3）規(guī)范范圍 本次規(guī)劃的中水服務(wù)服務(wù)為小區(qū)設(shè)計(jì)的范圍。中水管道采用球墨鑄鐵管，橡膠圈接口，管徑DN75DN100，管道鋪設(shè)時(shí)盡量沿道路和自然地面坡度設(shè)置，管道埋 。 5）低壓配電房統(tǒng)一管理配電至各幢單體。 5）配電干線采用電纜敷設(shè)、配電房支線采用 BV500V導(dǎo)線穿 PVC管暗敷設(shè)。 5）電話支線采用四芯銅芯線穿 PVC管暗敷設(shè)。 ： 1）小區(qū)由城市寬帶系統(tǒng)引進(jìn)分系統(tǒng)。 4） 天面避雷帶采用Φ 12 鍍鋅圓鋼制作，每設(shè)一支持卡子，支項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 54 高 10公分。 11） 供電線路及電視電話線路設(shè)計(jì)屏蔽電纜、套金屬管埋地進(jìn)入各建筑物。 4） 消火栓出口距地 。 2. 室外消火栓： 1） 沿小區(qū)四周布設(shè)室外消火栓； 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 55 2） 室外消火栓用水量為 15L/S，壓力位 。 8） 本工程接地保護(hù)與防雷共用地級(jí)。 第四節(jié) 防雷設(shè)計(jì)專篇 1. 設(shè)計(jì)規(guī)范： 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005794 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ/T1692 《電子設(shè)備雷擊保護(hù)導(dǎo)則》 GB745087z 《雷擊電磁脈沖的保護(hù)》 IEC61312 《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB503432020 及相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程 2. 防雷與接地： 1） 本工程住宅樓按二類防雷規(guī)范設(shè)計(jì)。 ： 1）每幢單體首層入口大門設(shè)電控鎖和主對(duì)講機(jī)，每戶戶內(nèi)設(shè)分機(jī)，管理處管理。 9）每戶預(yù)留抽油煙機(jī)插座，空調(diào)插座等。 1）小區(qū)沿道兩側(cè)布設(shè)路燈照明，綠 化帶適當(dāng)布設(shè)庭院裝飾照明燈。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 51 3. 變配電系統(tǒng) 1）本工程消防用電（消防泵房、消防電梯、消防風(fēng)機(jī)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等）按二級(jí)負(fù)荷供電，其它一般照明配電為三級(jí)負(fù)荷供電。 5）用水量預(yù)測(cè) 前述中水主要用于道路和廣場(chǎng)澆灑、公共綠地澆灌、洗車場(chǎng)、廁所的沖洗用水、景觀水體補(bǔ)充水源等。 6. 中水工程設(shè)計(jì) 1）設(shè) 計(jì)依據(jù)： （ 1）《中華人民共和國(guó)水污染防治法》； （ 2） 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1386） 。 3）供水管網(wǎng)下行上給式供水。 5)小區(qū)沿道路布設(shè)雨水口，排放地面雨水。 2）小區(qū)泵房采用變頻供水系統(tǒng)，統(tǒng)一供水至每棟單體，采用下行上給式供水至各戶。 本工程結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為乙級(jí)。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 第 6章 土建工程 第一節(jié) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 一、 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積： 萬平方米 建筑密度： 35% 容積率 ： 總建筑面積： 平方米 綠化率： 40% 樓面地價(jià) 10880 元 /平方米： 規(guī)劃用地：住宅 高度限制： 80 米 第二節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 建設(shè)單位及本院各專業(yè)提供的設(shè)計(jì)資料及條件圖。 固體廢物分類收集，并及時(shí)做好清運(yùn)工作，配備加蓋垃圾容器，實(shí)行垃圾袋裝制度。 二、環(huán)境治理 生活污水經(jīng)隔油池、化糞池等處理在污水納入污水處理廠集中處理之前執(zhí)行《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB89781996）一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；排水系統(tǒng)采用分流制，雨水與污水分流；糞便污水經(jīng)三級(jí)化糞池厭氧消化處理，三級(jí)化糞池容積保證污水在池中停留足夠時(shí)間。建筑造型設(shè)計(jì)充分考慮項(xiàng)目自身特點(diǎn)和當(dāng)?shù)厝?眾接受度，營(yíng)造一種耳目一新的有震撼力的建筑風(fēng)格。 地震烈度：本場(chǎng)地的抗震防烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本地震為 6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為 ，設(shè)計(jì)地震動(dòng)力反應(yīng)譜特征周期為 ，建筑抗震設(shè)防類別為丙級(jí)。 （ 2）降水： 溫州市各地平均年雨量約 1800毫米，比我國(guó)同緯（ 5001500毫米）多得多。 第二節(jié) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容與規(guī)模 一、 設(shè)計(jì)依據(jù) 本工程設(shè)計(jì)所涉及的主要建筑設(shè)計(jì)規(guī)范： 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) GBJ 137— 90 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50180— 93（ 2020年版） 城市排水工程規(guī)劃規(guī)范 GB 50318— 2020 民用建筑住宅通則 GB50352— 2020 住宅設(shè) 計(jì)規(guī)范 GB50096— 1999 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 屋面工程技術(shù)規(guī)范 GB50345— 2020 城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施規(guī)劃規(guī)范 GB 50337— 2020 二、設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料 氣象： 溫州屬亞熱帶季風(fēng)氣候，冬季盛行從大陸吹來的偏北風(fēng)，氣溫較低，雨水較少，濕度蒸發(fā)較小。溫州綜合通訊能力位居全國(guó)地級(jí)市前列。 溫州市是第二批國(guó)家低碳城市試點(diǎn)。 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華向《 每日 經(jīng)濟(jì) 新聞》記者表示， 2020 年，溫州是全國(guó)幾個(gè)大城市中房?jī)r(jià)降幅最大的城市，“前幾年，溫州房?jī)r(jià)上漲幅度非常明顯，現(xiàn)在這些房產(chǎn)投資、投機(jī)者退出后，高位房?jī)r(jià)難以承接。 浙江 省溫州市物價(jià)局監(jiān)測(cè)預(yù)警分局最近公布的 監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 顯示， 2020 年，溫州市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)和成交均價(jià)雙雙下降，其中 均價(jià)下跌 24%。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 溫州市區(qū)新建商品房成交量為 939套，合計(jì)面積 方米，成交金額為 ，比上年分別下降 %、 %、%。 三表出戶、遠(yuǎn)程抄表、安全防范自動(dòng)系統(tǒng)已是最起碼的條件，鋁門窗、塑鋼窗將為彩色鋁塑復(fù)合門窗所取代，太陽能熱水器及熱水管道、垃圾處理等都將走進(jìn)千家萬戶，擰開龍頭便能飲水也不再是想象。 ④ 居住環(huán)境要求普遍提升。郊區(qū)風(fēng)景怡人、空氣新鮮、價(jià)格也較便宜，是休閑養(yǎng)生的好地方。 去年市區(qū)尤其是老城區(qū)的期貨、現(xiàn)貨商品房，銷售價(jià)格平均與 11 年同期相比上漲 20%，高層好的地段升幅達(dá) 25%，下呂浦、新城、車站大道等普通住宅升幅也都達(dá) 15%。 第二節(jié) 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 一、需求潛力分析 根據(jù)城市化的要求，我市房地產(chǎn)在數(shù)量上有著很大的發(fā)展空間，體現(xiàn)了較大的市場(chǎng)需求。 保障性住房建設(shè) 2020 年，溫州市印發(fā)《溫州市限價(jià)商品住房管理試行辦法》、《關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)完善城鎮(zhèn)住房保障體系的意見》《溫州市住房保障“十二五”規(guī)劃》等文件。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)。建筑企業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率大幅度提高， 2020 年達(dá)到 萬元 /人，年均增長(zhǎng) %。 三、第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展 溫州不斷強(qiáng)化發(fā)展“溫州模式” ,加快第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展。其中，地方財(cái)政收入 ，比上年增長(zhǎng) %。同時(shí)對(duì)一些企業(yè)來說，也是其學(xué)習(xí)成長(zhǎng)的好機(jī)會(huì)?！暗F(xiàn)在房開為了避開調(diào)控的政策風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)加快開發(fā)腳步，基本上在 6~8 個(gè)月左右都會(huì)推出面市。 溫州市區(qū)土地市場(chǎng)的熱潮大致從去年 11 月就逐步顯露出來。 [量升價(jià)平 ] 市區(qū)土地供應(yīng)理性 隨著“國(guó)五條”的落地，溫州樓市新年的走向逐漸清晰。要把住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的全局統(tǒng)籌規(guī)劃，適時(shí)適度地把握好調(diào) 控的力度和方向，加強(qiáng)計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土資源、房管、財(cái)政、金融、價(jià)格等監(jiān)管單位之間的協(xié)調(diào)配合，不斷提高調(diào)控能力和調(diào)控實(shí)效；進(jìn)一步強(qiáng)化政府的住房保障職能，切實(shí)做到工作到位、政策到位、資金到位、保障到位；新聞媒介要把握客觀、正確的輿論導(dǎo)向，引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)。 （六）進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)水平。 （四）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度和預(yù)警預(yù)報(bào)制度。加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為的查處力度，為消費(fèi)者創(chuàng)造良好的消費(fèi)環(huán)境。進(jìn)一步整頓土地市場(chǎng)秩序，對(duì)已經(jīng)出讓的地塊進(jìn)行清查，對(duì)征而不用超過兩年的土地，由國(guó)土資源等部門依法予以收回。要項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 科學(xué)規(guī)劃和整合城市周邊山坡 地和廢棄地、邊角地，引導(dǎo)村級(jí)三產(chǎn)返還用地用于住宅建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)，盤活用足土地存量資源和資產(chǎn)。 （五）進(jìn)一步深化住房制度改革。 （三）全面實(shí)施廉租住房制度。今后一個(gè)時(shí)期，我市住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想是：按照實(shí)施“一港三城”發(fā)展戰(zhàn)略和宜商、宜居、宜創(chuàng)業(yè)的要求，堅(jiān)持以人為本，統(tǒng)籌發(fā)展，以需求為導(dǎo)向，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定，改善人民群眾的住房條件和居住環(huán)境。溫州港、金溫鐵路 [客運(yùn)站等交通樞紐緊鄰轄區(qū)而設(shè)，金麗溫、 甬臺(tái)溫高速公路 和 104國(guó)道 貫穿全境，甌海大道、溫瑞大道等城市干道與老城區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)相連。全市陸域面積 11786平方公里，海域面積約 11000平方公里。 優(yōu)化小城鎮(zhèn)（重點(diǎn)鎮(zhèn)）布局 小結(jié)：雖然現(xiàn)在茶山鎮(zhèn)還屬于郊區(qū)，但是未來城市規(guī)劃發(fā)展將逐步向此地拓展，因此該 地未來發(fā)展?jié)摿Υ?。有著?yōu)越的區(qū)位條件，高品位的風(fēng)景資源，深厚的文化底蘊(yùn)，優(yōu)質(zhì)的生態(tài)農(nóng)業(yè)，具有旅游資源的綜合性優(yōu)勢(shì)和發(fā)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)。溫州樂園和大學(xué)城的建立，帶動(dòng)了周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)內(nèi)需，與其他城鎮(zhèn)相比，茶山鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)與環(huán)境相協(xié)調(diào)的發(fā)展模式成效顯著，更加符合可持續(xù)發(fā)展原則。天柱峰，獨(dú)秀挺拔，高插云霄，如柱鼎立。三 垟 濕地水網(wǎng)