【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 GE、中美史克、3M、霍尼威爾、阿爾斯通航華科貿(mào)中心摩托羅拉、HP、渣打銀行、韓國(guó)三星、赫斯特、新加坡投資發(fā)展公司華彬大廈紅牛集團(tuán)、中國(guó)對(duì)外貿(mào)易交流協(xié)會(huì)和喬大廈施耐寶全球控股、葛蘭素威康（中國(guó)）、太古企業(yè)、智威湯遜中喬廣場(chǎng)科倫大廈加德士石油、新西蘭羊毛局、牛奶公司、怡和集團(tuán)、UPS國(guó)際速遞、標(biāo)致汽車、日本JVC、香港電訊這些知名企業(yè)是CBD寫字樓需求市場(chǎng)的重要組成部分，不但消化了大面積的寫字樓，還成為CBD吸引其它國(guó)內(nèi)外企業(yè)入駐的招牌。②新興產(chǎn)業(yè)對(duì)CBD寫字樓青睞有加1999年底北京寫字樓市場(chǎng)的觸底反彈和2000年寫字樓市場(chǎng)的回升，是由于以電子商務(wù)和通訊信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)為代表的新經(jīng)濟(jì)突發(fā)性需求所直接導(dǎo)致。出于樹立企業(yè)形象和吸引資金的考慮，CBD成為國(guó)內(nèi)各大網(wǎng)站的首選辦公地點(diǎn)，如億唐、網(wǎng)易、263首都在線、酷必得等20多家大小網(wǎng)站云集于嘉里中心。具有雄厚實(shí)力的外資計(jì)算機(jī)、通訊信息技術(shù)企業(yè)則繼續(xù)進(jìn)入或擴(kuò)張，如2000年10月戴爾公司在嘉里中心租用面積達(dá)1,600平方米，愛(ài)立信在漢威大廈租用600平方米，高通公司進(jìn)駐嘉里中心。新興的服務(wù)性行業(yè)發(fā)展較快，擴(kuò)張勢(shì)頭也較為迅猛，如2000年9月和11月UPS在國(guó)貿(mào)中心共租用近1,000平方米的寫字間。由于新興產(chǎn)業(yè)背后往往有雄厚的資金實(shí)力支持，所以它們對(duì)寫字樓的要求都較高，而在目前北京市寫字樓市場(chǎng)只有CBD能夠從各個(gè)方面滿足他們的要求。③傳統(tǒng)行業(yè)與新行業(yè)“共舞”。2000年上半年，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)在CBD寫字樓的市場(chǎng)上大顯身手，但在下半年便開始進(jìn)行大幅度的調(diào)整，對(duì)寫字樓的需求也大大萎縮。而信息、咨詢、廣告、醫(yī)療器械、影視制作、律師事務(wù)所等新興行業(yè)大量涌現(xiàn)，成為CBD寫字樓的重要吸納者。2001年以來(lái)，由于可租面積不多，CBD寫字樓市場(chǎng)成交氣氛不算活躍，康培英語(yǔ)學(xué)院在招商局大廈租用3,000平方米的面積可算得上是2001年CBD寫字樓租賃案例中的亮點(diǎn)。在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)突發(fā)性需求所引致的泡沫成份擠壓縮小以后，傳統(tǒng)行業(yè)對(duì)寫字樓的吸納面積雖然不大，卻顯得穩(wěn)重實(shí)在。2000年下半年進(jìn)入國(guó)貿(mào)近6年的Ford公司又進(jìn)行了擴(kuò)租，F(xiàn)ord公司和MCI（媒體器材制造）公司在CBD又分別租用了近200平方米的面積。（2）需求特征①對(duì)寫字樓的要求普遍較高主要包括地理位置、商務(wù)氛圍、交通條件、建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修、配套設(shè)施、智能化設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等,CBD寫字樓配套及設(shè)備情況見(jiàn)表27表27　CBD各樓宇配套及設(shè)備情況項(xiàng)目名稱配套設(shè)施樓宇設(shè)備京廣中心郵局、員工餐廳（地下二層）、韓國(guó)餐廳、航空公司、華夏銀行、美容美發(fā)6部日本原產(chǎn)東芝電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)，綜合網(wǎng)絡(luò)布線，設(shè)國(guó)際衛(wèi)星接收天線，自動(dòng)煙感噴淋系統(tǒng)航華科貿(mào)中心銀行、員工餐廳、停車場(chǎng)、商務(wù)中心、商場(chǎng)等充裕的IDD線路，光纜網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星接收系統(tǒng)、三洋中央空調(diào)系統(tǒng)、“江森”樓宇自控系統(tǒng)、“能美”消防報(bào)警系統(tǒng)嘉里中心商務(wù)中心、郵局、商場(chǎng)超市、銀行、航空售票、私人會(huì)所、康體休閑、美食天地、印刷公司衛(wèi)星接收系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)地板；HVAC新風(fēng)系統(tǒng)；國(guó)際先進(jìn)通訊電纜；28部電梯（含24部三菱牌客用梯）；先進(jìn)的防火消防系統(tǒng)；電腦化之樓宇自動(dòng)監(jiān)察系統(tǒng)（BMS）國(guó)貿(mào)中心中國(guó)大飯店、國(guó)貿(mào)地鐵站、國(guó)貿(mào)商城、餐廳、室內(nèi)游泳館、網(wǎng)球場(chǎng)、溜冰場(chǎng)、健身房、咖啡廳、酒吧、會(huì)展中心、會(huì)議廳、高級(jí)公寓等一系列現(xiàn)代化生活設(shè)施16部富士達(dá)高速客用電梯、另有先進(jìn)的HVAC空調(diào)系統(tǒng)、通訊、數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng)，可靈活運(yùn)用的樓層空間。北京最大的復(fù)合型樓宇停車場(chǎng)以及電力、保安系統(tǒng)等多種完備的配套設(shè)施，完全達(dá)到并超過(guò)國(guó)際5A級(jí)商務(wù)大廈標(biāo)準(zhǔn)漢威大廈銀行、郵局、員工餐廳（地下二層）、停車場(chǎng)、商務(wù)中心、商場(chǎng)、完善的康體娛樂(lè)設(shè)施等日本原產(chǎn)三菱客、貨、消防電梯達(dá)20多部；充足的IDD國(guó)際電話線路，另設(shè)有衛(wèi)星天線，進(jìn)口中央集中空調(diào)系統(tǒng)，進(jìn)口高檔火災(zāi)報(bào)警、噴淋系統(tǒng)及保安監(jiān)控系統(tǒng)等?？苽惔髲B銀行、郵局、倉(cāng)庫(kù)、票務(wù)中心、員工餐廳、咖啡廳基礎(chǔ)設(shè)施具全，高素質(zhì)管理人員提供24小時(shí)保安服務(wù)、先進(jìn)消防系統(tǒng)和喬大廈多功能廳、商務(wù)中心、餐廳、咖啡廳、俱樂(lè)部、診所等六部電腦控制進(jìn)口快速升降電梯直達(dá)大廈各層；SANYO中央空調(diào)系統(tǒng)，設(shè)獨(dú)立室溫調(diào)控裝置；日本進(jìn)口防火系統(tǒng)，包括自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、電子煙霧探測(cè)器、自動(dòng)防火報(bào)警系統(tǒng)、消防柜及消防軟管系統(tǒng)；IDD國(guó)際電話、ENTERNET接駁、預(yù)留微波通訊設(shè)備、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電腦接地線預(yù)留中服大廈餐廳、郵局、停車場(chǎng)、商務(wù)中心、銀行、機(jī)票代理美國(guó)原裝OTIS電梯；開利中央空調(diào)系統(tǒng)；日本日探消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)，保安監(jiān)控系統(tǒng)，閉路電視系統(tǒng)及衛(wèi)星接收系統(tǒng)；擁有充足的IDD、DDD電話線路及地下車庫(kù)；每層均備熱水沐浴華彬國(guó)際大廈展覽、餐飲、商務(wù)中心、銀行、會(huì)議室、多功能廳、停車場(chǎng)三菱高速客梯9部，美國(guó)產(chǎn)快速豪華觀光客梯2部，均為VVVF方式，分組群控；美國(guó)產(chǎn)YORK中央空調(diào)系統(tǒng)，配以每單位獨(dú)立之恒溫控制；大廈擁有高速綜合布線系統(tǒng)及可視電話，光纜入戶并開通3000電話外線，ISDN（商網(wǎng)）系統(tǒng)同時(shí)開通，用戶可任選開通IDD、DDD數(shù)碼01大廈首層和二層擬建商業(yè)配套及其它計(jì)算機(jī)通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)計(jì)高容量光纖線路“千兆主干、百兆交換到桌面”、日本富士達(dá)電梯、雙路供電、變頻供水、ICP的Tempstar戶式中央空調(diào)系統(tǒng)、先進(jìn)的消防與保安監(jiān)控系統(tǒng)。②大面積租購(gòu)隨著500強(qiáng)等跨國(guó)公司的逐漸進(jìn)入，大面積甚至整棟租購(gòu)寫字樓的情形多次發(fā)生。隨著CBD建設(shè)進(jìn)程的加快，相信這樣的案例以后還會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)。③區(qū)域功能分離擴(kuò)散主要體現(xiàn)在現(xiàn)階段CBD作為中央商務(wù)區(qū)，實(shí)際上是北京市的國(guó)際商務(wù)區(qū)，而其中金融功能和IT信息功能部分分離。國(guó)內(nèi)的銀行、證券和保險(xiǎn)業(yè)大多選址在金融街辦公，IT通信產(chǎn)業(yè)多首先考慮落戶中關(guān)村。因此，金融和IT信息方面對(duì)CBD寫字樓的需求將主要來(lái)源于國(guó)外公司。市場(chǎng)價(jià)格 由于處于較為敏感的位置，隨著這些年市場(chǎng)供給和需求的變化，以及國(guó)內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)變化的影響，CBD寫字樓市場(chǎng)價(jià)格特別是租金市場(chǎng)波動(dòng)較大。（1） CBD寫字樓價(jià)格理性回歸　　改革開放后尤其是80年代底90年代初，大量的外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入北京，對(duì)寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生了大量需求。由于當(dāng)時(shí)北京的寫字樓供應(yīng)量極為有限，導(dǎo)致寫字樓的租金一路上升。1990－1995年CBD僅有京廣中心和國(guó)貿(mào)中心兩個(gè)項(xiàng)目不足20萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，寫字樓市場(chǎng)租金更是步步走高，1996年國(guó)貿(mào)寫字樓租金曾高達(dá)$120/平方米*月。1998年以后，一方面受亞洲金融危機(jī)的影響，另一方面北京寫字樓大量集中上市，寫字樓市場(chǎng)下滑并逐漸步入市場(chǎng)周期的谷底。隨著亞洲金融危機(jī)的結(jié)束，國(guó)民經(jīng)濟(jì)通貨緊縮緩解和市場(chǎng)供應(yīng)量的減少，以及1999年度新經(jīng)濟(jì)的崛起，北京市和CBD寫字樓市場(chǎng)開始復(fù)蘇。經(jīng)過(guò)1996年以前的快速上揚(yáng)和1998年的大滑坡，到1999年底的探底回升，CBD寫字樓的價(jià)格目前正處于一個(gè)顯著的理性價(jià)值回歸過(guò)程。（2） 近期租金走勢(shì)平穩(wěn)在最近的租賃案中， Investment 在國(guó)貿(mào)中心1座租用了338平方米（使用面積）的寫字間，價(jià)格約為$*月。CBD寫字樓租金如表28（均不含物業(yè)管理費(fèi)，其中國(guó)貿(mào)中心按使用面積）。表28　近期CBD寫字樓租金項(xiàng)目名稱租金（$/平方米*月）京廣中心27國(guó)貿(mào)中心1座國(guó)貿(mào)中心2座63科倫大廈24漢威大廈中服大廈23華彬國(guó)際大廈22三立大廈24和喬大廈22京匯大廈26嘉里中心34（3）投資性購(gòu)買活躍，銷售價(jià)格溫和上漲隨著投資性購(gòu)買的相對(duì)活躍，CBD寫字樓的銷售價(jià)格略有上漲，平均售價(jià)由2000年下半年的$2,000 /平方米上漲到2001年的$2,200/平方米左右。2000年3月29日，中國(guó)銀行北京市分行與現(xiàn)代城在現(xiàn)場(chǎng)銷售中心簽署了金融服務(wù)協(xié)議，為購(gòu)買現(xiàn)代城寫字樓的客戶提供最高可達(dá)7成15年的按揭貸款及一系列的金融服務(wù)。數(shù)碼01大廈在銷售過(guò)程中也推出了長(zhǎng)達(dá)30年按揭。在寫字樓市場(chǎng)緩步回升的今天，能獲得成數(shù)和年度如此高的按揭支持，標(biāo)志著寫字樓投資市場(chǎng)將獲得一定的金融政策支持，也意味著CBD寫字樓將走向活躍。（4）物業(yè)管理費(fèi)本片區(qū)寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)多為$*月，詳見(jiàn)表29。表2－9　北京CBD寫字樓物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)情況項(xiàng)目名稱物業(yè)管理費(fèi)（$/平方米*月）京廣中心國(guó)貿(mào)中心5（按使用面積）科倫大廈漢威大廈航華科貿(mào)中心中服大廈嘉里中心華彬國(guó)際大廈三立大廈和喬大廈　　 區(qū)域評(píng)價(jià)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，北京城市國(guó)際化的發(fā)展進(jìn)程大步向前推進(jìn)，作為其城市功能重要標(biāo)志的CBD建設(shè)已顯滯后，并面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。（1） CBD寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)　　①初具國(guó)際商務(wù)交流中心區(qū)域的雛形，并已開始發(fā)揮商務(wù)中心區(qū)的功能CBD具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，分布有眾多的涉外機(jī)構(gòu)和設(shè)施，包括各國(guó)大使館、外銷公寓等；有既定的商業(yè)基礎(chǔ)，交通相對(duì)方便，離機(jī)場(chǎng)只有半小時(shí)的路程，國(guó)際交往便利，商務(wù)活動(dòng)頻繁，發(fā)形成CBD的基礎(chǔ)條件。②具有強(qiáng)有力的政府支持　　北京市政府的推動(dòng)是CBD形成的主要?jiǎng)恿ΑＴ诒本┦泻统?yáng)區(qū)政府的大力支持下，CBD從無(wú)到有，漸已云集高檔寫字樓、飯店、公寓，已確立其在北京市寫字樓市場(chǎng)、公寓市場(chǎng)的龍頭地位。③可開發(fā)空間較大，投資開發(fā)政策優(yōu)惠多、限制少CBD區(qū)域內(nèi)90%以上的土地都是國(guó)有工廠企業(yè)，均為正在進(jìn)行的本市工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中“優(yōu)二興三”的外遷項(xiàng)目，為商務(wù)區(qū)的建設(shè)提供了及時(shí)而充分的用地條件，因此本區(qū)域完全有條件興建更多的甲級(jí)寫字樓。④信息發(fā)達(dá)，交流便利CBD區(qū)域是外企和網(wǎng)絡(luò)企業(yè)最集中的地方，信息量大而集中，獲取速度也快，這都極有利于企業(yè)的發(fā)展，有利于國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)文化的交流，有利于吸引投資。（2）CBD寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的劣勢(shì)①拆遷規(guī)模大，安置難度較高　　CBD內(nèi)集中了29家中央和市屬企業(yè)，都是要搬遷的企業(yè)，這既為中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)提供了一個(gè)相對(duì)充裕的用地條件和建設(shè)動(dòng)力，但拆遷規(guī)模大，安置難度較高，這已經(jīng)成為CBD建設(shè)中面臨的較大難題。②土地開發(fā)成本高，開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)　　根據(jù)規(guī)定，以后CBD區(qū)域內(nèi)將不再批準(zhǔn)零星小面積開發(fā)。因此CBD開發(fā)將面臨大面積土地開發(fā)，總成本高，拆遷難度大，開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)的問(wèn)題。③銀行對(duì)CBD區(qū)域的介入不夠，支持力度小在國(guó)外，CBD的發(fā)展是由銀行支撐起來(lái)的，銀行往往是CBD的大買家，并構(gòu)成CBD寫字樓的主要客戶。由于受政策限制，外國(guó)銀行進(jìn)駐CBD需要一定的時(shí)間，大型投資商沒(méi)有介入途徑，而國(guó)內(nèi)銀行也基本集中到了金融街。另一方面，銀行對(duì)寫字樓的貸款政策較為嚴(yán)格，也讓一部分客戶對(duì)CBD可望而不可及。（3）CBD寫字樓市場(chǎng)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)①國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響CBD作為北京進(jìn)行國(guó)際商務(wù)交流活動(dòng)的主要場(chǎng)所，受國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的影響相當(dāng)大。隨著2001年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入了關(guān)鍵的一年，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)的問(wèn)題也暴露出來(lái)，是繼續(xù)復(fù)蘇，在周期波動(dòng)的上升軌道中運(yùn)行，還是再次走低，甚至衰退，將從根本上決定CBD寫字樓后市的發(fā)展。②加入WTO的影響中國(guó)加入WTO，必將擴(kuò)大市場(chǎng)開放，推進(jìn)北京市經(jīng)濟(jì)的全球化發(fā)展及金融、貿(mào)易、信息技術(shù)全方位商務(wù)活動(dòng)的全面擴(kuò)展，中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)面臨極好機(jī)遇，將可以加快其發(fā)展進(jìn)程。③商務(wù)功能分散的影響　　目前北京市CBD寫字樓市場(chǎng)來(lái)自中關(guān)村和金融街的競(jìng)爭(zhēng)十分明顯。國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)主要集中在金融街，信息技術(shù)企業(yè)的理想地是中關(guān)村高科技園區(qū)，形成CBD金融和信息功能的分離擴(kuò)散與削弱，將影響CBD作為中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的進(jìn)程。上海陸家嘴金融區(qū)等也將會(huì)與北京CBD在吸引外資進(jìn)入方面構(gòu)成一定的競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)預(yù)測(cè)根據(jù)北京市CBD的規(guī)劃，,000萬(wàn)平方米的高檔建筑。其中，寫字樓與公寓的比例為2：1，從近年CBD寫字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)和CBD周邊地區(qū)寫字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，CBD寫字樓呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，在良好的規(guī)劃前提下，CBD寫字樓市場(chǎng)將進(jìn)入長(zhǎng)期穩(wěn)定向上、持續(xù)發(fā)展的階段。（1） 供應(yīng)方面：①近期供應(yīng)量較少，潛在供應(yīng)量較大CBD寫字樓的供應(yīng)量在3至5年內(nèi)將大量增加，但在短期內(nèi)增加不會(huì)太明顯。2001年能夠入住的寫字樓僅有京匯大廈和三立大廈，2002年也僅有數(shù)碼01大廈和現(xiàn)代城。預(yù)期CBD寫字樓的大量面市最早也得在2002年下半年以后。②寫字樓的硬件和軟件配套水平將有待進(jìn)一步的提高北京CBD的建筑設(shè)計(jì)將引進(jìn)更先進(jìn)的方案，辦公區(qū)的自然采光 將力求更充分、辦公室區(qū)域內(nèi)將采用局部可調(diào)控新風(fēng)系統(tǒng)、在寫字樓上建停機(jī)坪（北京已有先例）、智能化更加先進(jìn)，配套設(shè)施更加齊全等。（2） 需求方面：　?、?00強(qiáng)中已進(jìn)駐CBD的極具實(shí)力的企業(yè)構(gòu)成CBD寫字樓需求市場(chǎng)的極大支撐。在市場(chǎng)低谷時(shí)期，這些企業(yè)積極擴(kuò)充，在市場(chǎng)上升時(shí)期這些企業(yè)繼續(xù)租購(gòu)，是CBD寫字樓市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。②尚未進(jìn)駐CBD的500強(qiáng)企業(yè)將是CBD寫字樓客戶的重要發(fā)展對(duì)象。隨著中國(guó)加入WTO，意圖在中國(guó)市場(chǎng)分得一杯羹的跨國(guó)公司不會(huì)放棄中國(guó)市場(chǎng)。③中國(guó)加入WTO后，對(duì)中國(guó)市場(chǎng)虎視眈眈已久的外資銀行、金融、保險(xiǎn)、證券等機(jī)構(gòu)將能如愿以償，他們將構(gòu)成大面積消化寫字樓的生力軍。④新興行業(yè)需求占一定比例。新興的服務(wù)性企業(yè)如律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所和其它咨詢機(jī)構(gòu)等是CBD商務(wù)區(qū)的重要組成部分。它們對(duì)CBD寫字樓的需求將占整個(gè)需求市場(chǎng)的相當(dāng)比例。這部分服務(wù)性企業(yè)將主要是外資或合資企業(yè)。（3） 價(jià)格方面：①下行空間小　　經(jīng)過(guò)1996－1999年大幅度的跌落和2000年市場(chǎng)的反轉(zhuǎn)回升，可以看出CBD寫字樓市場(chǎng)的價(jià)格下行已沒(méi)有多大空間。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大調(diào)整的情況下，CBD寫字樓市場(chǎng)價(jià)格將沒(méi)有過(guò)多回調(diào)的可能性?！　、谏闲袆?dòng)力弱，壓力大　　在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整后，2001年來(lái)市場(chǎng)缺乏類似的強(qiáng)力需求。通信技術(shù)信息產(chǎn)業(yè)充當(dāng)了其后續(xù)力量，力度雖穩(wěn)定但較弱。因此CBD寫字樓市場(chǎng)價(jià)格目前也不存在大幅上揚(yáng)的基礎(chǔ)。?、凼袌?chǎng)價(jià)格將長(zhǎng)期平穩(wěn)