【文章內(nèi)容簡介】 城市計劃，一方面滿足、對應(yīng)磁器口古鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃， 該項目的宏觀建設(shè)背景十分利于項目的推進。 項目建設(shè) 必要性 項目的建設(shè)，利于提升城市形象 本項目地塊的現(xiàn)狀是建筑陳舊落后，內(nèi)外部環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng)跟城市發(fā)展非常不協(xié)調(diào)。由于該地塊的特殊位置，一方面緊鄰 212國道，一方面處于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化街對面，不僅有損于沙坪壩區(qū)甚至重慶市的城市形象，而且很大程度上破壞了磁器口 古鎮(zhèn)的千年歷史文化形象。本項目通過拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學(xué)合理構(gòu)建，使整個地塊面貌煥然一新，融入整個古鎮(zhèn)的風(fēng)格之中，提升磁器口古鎮(zhèn)以及城市建設(shè)形象。 可以大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件 地塊內(nèi)現(xiàn)有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯亂，道路高陡不平，內(nèi)部配套等居住條件十分不便。另外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻壁斑駁，土木構(gòu)件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新。同時當(dāng)?shù)鼐用癫疬w改造的意愿比較強烈，迫切希望改善生活居 住條件?；谝陨戏N種原因，通過本項目的拆遷，重新規(guī)劃建設(shè)，將會大 大改善提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境。 盤活土地資產(chǎn)，充分利用土地資源 一般拆遷地塊建筑密度大，容積率低，土地利用不充分，對土地資源日益緊張的城市建設(shè)區(qū)來說，是一種資源的浪費。該項目依據(jù)城市規(guī)劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最大；且由于該項目的實施，盤活了周邊大面積 “城中村 ”土地，大幅度提升其原有價值，真正體現(xiàn)城市土地的價值。 促進磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象 “文化 ”是沙區(qū)旅游發(fā)展的王牌，而 “千年古鎮(zhèn)磁器口 ”更是王牌中的王牌。磁器口的 “古 ”必然對周邊的建筑風(fēng) 貌提出了 “古 ”的要求，以求達(dá)到更完整和諧的古鎮(zhèn)風(fēng)貌，更好地促進古鎮(zhèn)旅游發(fā)展。該項目處于古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，營造與古鎮(zhèn)相仿建筑風(fēng)格，對擴散古鎮(zhèn)氣息，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象有一定的配套作用。 綜上所述，本項目的建設(shè)是很必要的。 3 項目市場分析 項目定位 項目目標(biāo)定位 鑒于本項目是舊城改造項目，具有拆遷安置的特殊社會屬性，因此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶、公司的角度出發(fā)考慮項目開發(fā)的目標(biāo)定位為以下方面： （ 1）通過危舊房區(qū)域的拆遷改造、提升城市區(qū)域形象； （ 2）通過拆遷、還建安置拆遷住戶，大幅度 改善其居住生活條件； （ 3）順應(yīng)磁器口旅游景區(qū)的提檔升級，協(xié)調(diào)磁器口古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌打造； （ 4）充分利用有限的土地資源，將土地價值最大化 利用 ； 項目業(yè)態(tài)定位 項目地塊臨近城市主干道、緊鄰磁器口旅游核心區(qū)，通過綜合解析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項目自身獨有特點，尋找項目業(yè)態(tài)。經(jīng)調(diào)查研究，分析得出以下二種業(yè)態(tài)為項目的發(fā)展方向 少量 臨街商業(yè) +普通住宅。 臨街商業(yè) 為臨街一層門面， 主要以中高檔品牌餐飲、娛樂為主，餐飲要突出地方特色，娛樂內(nèi)容要豐富新穎；同時在 商業(yè)二層及 安置 房下面配以一定比例的 小區(qū)管理及公共活動用房 ， 以滿足小區(qū)內(nèi) 管理、活動需求 。 住房全部按照約定作拆遷安置，檔次定位中等稍偏低檔次。 項目前景分析 項目周邊的磁器口古鎮(zhèn)和歌樂山烈士陵園在重慶市乃至全國的旅游景點中具有較明顯的影響力，而且近年來游客數(shù)量逐步上升。而本項目酒店、商業(yè)的良好運行很大程度上要依托于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化旅游與歌樂山紅色旅游的巨大旅游人氣，主要是以吸引磁器口古鎮(zhèn)旅游客源為主。磁器口旅游人氣旺盛， 2021 年旅游人數(shù)繼續(xù)穩(wěn)定在400 萬以上，隨著沙區(qū)政府對古鎮(zhèn)旅游開發(fā)建設(shè)的投入力度加大，預(yù)計今后旅游人次逐年大幅度攀升，這無疑是今后本項 目商業(yè)的光明市場前景的穩(wěn)定保障。 項目臨街商業(yè)市場前景分析 磁器口商業(yè)基本上集中在正街內(nèi)部和磁童路沿線。正街內(nèi)部商業(yè)形態(tài)均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業(yè)品等，檔次偏低；磁童路兩側(cè)街鋪沿線排布大約 700 米，均為 23 層建筑，商業(yè)面積有一定規(guī)模，但是檔次依然偏低。兩者基本飽和了中低消費市場，使得該旅游區(qū)域中高檔商業(yè)消費人群大量流失，因此為本項目的中高檔次、少體量的商業(yè)放量提供了大好機會。 本項目臨街商業(yè)走差異化路線，尋求中高檔層次這一市場空缺， 旺盛的旅游人氣加交通的便捷性是人流量的強有力保 證。預(yù)計消費人群構(gòu)成比例： 1. 磁器口旅游客源 60% 2. 本地附近居民 30% 3. 兩側(cè)道路過客及其他 10% 本項目與很多商業(yè)有明顯的不同，其所擁有的旅游人流量、交通、地段等關(guān)鍵資源依托優(yōu)勢是很多一般商業(yè)所無法比擬的，配以磁器口古鎮(zhèn)商業(yè)商場中高檔消費市場缺乏的切入，保證了日后商業(yè)門面經(jīng)營興旺，會吸引大批的投資與經(jīng)營者前來。因此本項目的商業(yè)若是自主經(jīng)營，則人氣旺盛，生意興隆；若對外發(fā)售，與其他一般商業(yè)比起來，發(fā)售更為容易。 綜合上述分析，本項目的臨街 商業(yè)市場前景很好。 項目住宅前景分析 根據(jù)與磁 8 地塊所有拆遷戶達(dá)成協(xié)議，本項目住宅全部為安置房，不存在銷售問題。 4 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容 本項目 是 磁 8 地塊拆遷 安置 工程 ， 根據(jù)項目業(yè)主委托要求及其提供的 相關(guān)資料 ，本項目以 安置房建設(shè)為主，輔以少量商業(yè)門面 。 建設(shè)規(guī)模 總用地面積 （約 畝）?？偨ㄖ娣e 16347m2（地上建筑面積 14847 m2，地下建筑面積 1500m2）， 其中住宅建筑面積 13500平方米， 小區(qū)管理及公共活動用房 800 平方米， 商業(yè)面積 547 平方 米，地下車庫及設(shè)備用房 1500 平方米。 主要建設(shè)規(guī)模指標(biāo) 總用地面積 總建筑面積 16347m2 （其中：地上建筑面積 14847m2 地下建筑面積 1500m2） 其中：住宅 13500m2 商業(yè) 547m2 管理及公共活動用房 800 m2 地下車庫 及設(shè)備用房 1500m2 停車泊位 50 個 其中：地上停車位 10 個 地下停車位 40 個 道路及活動場地 1200 m2 綠 化 面積 1500 m2 容積率 可容納住戶 240 戶 5 項目場址條件 建設(shè)場地現(xiàn)狀 擬建地點：位于 重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村 。 場地描述： 本項 目 地塊 位于歷史文化旅游區(qū) ——磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū) ——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨 212國道，東臨清水溪， 交通條件優(yōu)越。 地塊周邊 配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)氛圍較濃。 場地內(nèi)無珍稀動植物及文物古跡分布 ，地上原有的建筑物將被拆除，區(qū)域交通便捷，環(huán)境宜人，適宜本項目建設(shè)需要。 項目 總用地面積 （約 畝）。 場地建設(shè)條件 沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江， 西抵縉云山，幅員面積 平方公里。 磁器口位于歌樂山下之嘉陵江畔，境內(nèi)小山脈和小溪相間，具有典型的山城山水特色，而形成明顯的沖溝地形。 沙坪壩區(qū)地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區(qū)的一部分，全區(qū)呈丘陵、臺地和低山組合的地貌結(jié)構(gòu)。中部歌樂山海拔高度在 550～ 650米之間，最高峰歌樂山云頂寺海拔 米。 質(zhì)構(gòu)造 該場地地處新華夏系第三沉降褶皺帶內(nèi)的川東南弧形構(gòu)造帶的華瑩山帶狀褶皺束與宣漢 —重慶平行褶皺束的交接地區(qū)，出露地層主 要以侏羅系中、上統(tǒng)沙溪廟組紫紅色泥巖為主夾薄層砂巖，砂質(zhì)泥巖。第四系地層零星分布，為最新地層。 據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料并結(jié)合本次調(diào)查分析，場地內(nèi)無斷層及構(gòu)造破碎帶通過，場地內(nèi)構(gòu)造裂隙不發(fā)育。 根據(jù) 調(diào)查 結(jié)果表明：擬建地塊 內(nèi)未見崩、滑、泥石流等 不良地質(zhì)現(xiàn)象， 現(xiàn)狀穩(wěn)定；工程 建設(shè) 可能 誘發(fā) 的地址災(zāi)害為填土的不均勻沉降及填土邊坡開挖巖等邊坡滑塌、掉塊，其規(guī)模小～中等，危險性小～中等 。用 地范圍適宜本項目建設(shè)。 沙坪壩 區(qū)屬于 中亞 熱帶濕潤季風(fēng)氣候，具有冬暖夏熱、夏多伏旱、秋多綿雨、霧日多、日照少、雨量充沛、濕度大、風(fēng)速小、氣溫主體差異明顯等特征。氣候特征為：氣候溫和、雨量充沛、降雨集中在59 月份，占全年降雨量的三分之二，冬暖春早、秋短夏長、初夏多雨、盛夏炎熱多伏旱、秋多陰雨、雨熱同季、無霜期長、濕度大、風(fēng)速小、云霧多、日照少的氣候特點。大氣污染物造成的污染程度與風(fēng)頻、風(fēng)速密切相關(guān)，從全年平均情況來看，污染系數(shù)較大的 NW 至 E方位，又以 NW、 N、 E 方位最大。根據(jù)重慶市 沙坪壩 區(qū)氣象站 多年來常規(guī)氣象資料監(jiān)測結(jié)果氣象參數(shù)為： 年平均氣溫 176。C 極端最高氣溫 176。C 極端最低氣溫 176。C 平均相對濕度 81％ 年均降雨量 年均日照時數(shù) 1314 天 無霜期 天 平均風(fēng)速 靜風(fēng)頻率 ％ 冬夏兩季主導(dǎo)風(fēng)頻為 22％ 主導(dǎo)風(fēng) NNE 沙坪壩區(qū)水體除嘉陵江外，梁灘河、虎溪河、清水溪、鳳凰溪、詹家溪、南溪口溪是區(qū)內(nèi)較大的溪河。 嘉陵江發(fā)源于岷山與秦嶺山區(qū)，經(jīng)昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天門匯入長江。嘉陵江在重慶境內(nèi)長 km，流域面積 8164 km2，據(jù)北碚水文站資料顯示，嘉陵江多年最大流量為 44800 m3/s，多年平均流量為 2120m3/s；最高水位 ，最低水位 ，多年平均水位 。 施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足要求，在擬定施工方案時注意與場地周邊地銜接，充分 利用場地內(nèi)的空間，減少對周邊人們生活及商業(yè)活動的不利影響，盡量減少施工中的環(huán)境污染物。 可見， 項目建設(shè)地的各項條件滿足項目建設(shè)與運營的需要，無明顯不支持項目的因素。 6 建設(shè)方案 規(guī)劃設(shè)計理念及原則 規(guī)劃設(shè)計理念 規(guī)劃設(shè)計要 根據(jù)《重慶市城市總體規(guī)劃》及《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護管理辦法》，針對磁 8 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境的分析，特別是鑒于磁器口古鎮(zhèn)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，以促進古鎮(zhèn)旅游配套的提檔升級，美化古鎮(zhèn)整體形象。 （ 1）文化性：在功能、層次上滿足旅游消費者需求的同時，還必須與古鎮(zhèn)旅游的主題文化相聯(lián) 系。 （ 2）合理性：根據(jù)地塊的特點和項目建設(shè)目標(biāo)要求，合理布局空間，最大限度滿足目標(biāo)要求。 （ 3）統(tǒng)一性：項目規(guī)劃設(shè)計與古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮景觀藝術(shù)性與綠地系統(tǒng)。 （ 4）人性化：規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)以人為本的精神，給消費者、住戶等營造生態(tài)、舒適的空間環(huán)境。 規(guī)劃設(shè)計原則 本項目規(guī)劃設(shè)計遵循沙坪壩區(qū)及磁器口古鎮(zhèn)規(guī)劃對建設(shè)土地利用的保護性、生態(tài)性、可持續(xù)性、經(jīng)濟性和地方性的原則。 （ 1）協(xié)調(diào)性原則：建筑風(fēng)貌不得破壞古鎮(zhèn)整體形象，要符合古 鎮(zhèn)文化特征，做到協(xié)調(diào)一致，體現(xiàn)古鎮(zhèn)文化特色。 （ 2）生態(tài)性原則：通 過地塊內(nèi)部合理布局以及綠化景觀設(shè)計，在滿足開發(fā)需求的前提下，創(chuàng)造一個具有良好居住環(huán)境。 （ 3）經(jīng)濟性原則：充分節(jié)約土地，提高土地的利用率，將土地的經(jīng)濟價值發(fā)揮到最大。 設(shè)計構(gòu)思 項目地塊為三角形地塊，地勢高低不平，地塊東北角高程最高達(dá)到 224 米，最低只有 202 米，地塊內(nèi)部起伏很大。在盡量減少土方量的前提下，充分運用已有地貌設(shè)計建筑形式與布局?jǐn)[放。道路設(shè)計力求與臨街道路良好通連，內(nèi)部貫通，做到人車分流；景觀設(shè)計堅持綠地最大化原則，營造生態(tài)居住小區(qū)環(huán)境。 平面布置 由于地塊內(nèi)有一條 110KV 高壓線 穿過，為規(guī)避高壓線影響，將臨街商業(yè)與安置房以高壓線為軸線，分開擺放，并在高壓線下施以綠化。 具體布置見圖 61。 圖 61 項目平面布局 建筑單體設(shè)計 住宅 住宅建筑均為 30 層高層建筑，戶型以中小型為主，每單元 8 戶，大部分戶型南北通透，按景觀資源揚長避短，充分發(fā)揮位置優(yōu)勢，最大程度地利用景觀資源。 建筑立面設(shè)計遵循磁器口古鎮(zhèn)保護規(guī)劃，采用仿明清古建筑風(fēng)格，做到與古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)統(tǒng)一。建筑選址根據(jù)現(xiàn)有的地形，盡量減少土石方量，避免高壓線影響，將道路干擾對住戶的影響降至最小。并管理及公共活動用房 底層為商業(yè)門面； 二層為管理及公共 活動用房 在考慮與古鎮(zhèn)風(fēng)格 呼應(yīng)的同時有所突破，力求繼承中求創(chuàng)新，利用高層建筑挺拔的形體，強調(diào)體塊