【正文】 ，從 2021 年到2021 年，改造的面積起碼達(dá)到過去 5 年的總和，拆遷改造力度進(jìn)一步擴(kuò)大，住房改造的升級(jí)，至少讓 10 萬戶市民受益。同時(shí)當(dāng)?shù)鼐用癫疬w改造的意愿比較強(qiáng)烈，迫切希望改善生活居 住條件。正街內(nèi)部商業(yè)形態(tài)均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業(yè)品等，檔次偏低；磁童路兩側(cè)街鋪沿線排布大約 700 米，均為 23 層建筑，商業(yè)面積有一定規(guī)模，但是檔次依然偏低。 磁器口位于歌樂山下之嘉陵江畔，境內(nèi)小山脈和小溪相間，具有典型的山城山水特色，而形成明顯的沖溝地形。嘉陵江在重慶境內(nèi)長(zhǎng) km，流域面積 8164 km2，據(jù)北碚水文站資料顯示，嘉陵江多年最大流量為 44800 m3/s，多年平均流量為 2120m3/s；最高水位 ，最低水位 ，多年平均水位 。 具體布置見圖 61。 3)排水制度 采用生活污水和雨水分流制。電話電纜由小區(qū)側(cè)市政電信接口處引入，電話設(shè)備間設(shè)在地塊東角弱電機(jī)房?jī)?nèi)。通風(fēng)量按換氣次數(shù)取值如下： 換氣次數(shù) 表 63 房間類型 換氣次數(shù) 地下車庫 6 次 /小時(shí) 變配電室 8 次 /小時(shí) 水泵房 6 次 /小時(shí) 住宅內(nèi)的衛(wèi)生間通風(fēng)由用戶自理，廚房采用變壓式排風(fēng)道進(jìn)行排風(fēng)。 □室內(nèi)消防給水系統(tǒng) 室內(nèi)消防采用臨時(shí)高壓制，在住宅、商業(yè)用房、地下車庫設(shè)置消火栓系統(tǒng)，在地下車庫設(shè)置自動(dòng)噴水系統(tǒng)。 為用電安全，本建筑作總電位聯(lián)結(jié)，在地下一層變配電房?jī)?nèi)安裝一總電位聯(lián)結(jié)端子箱，把總水管、煤氣管、空調(diào)立管等所有進(jìn)出建筑物的金屬體及建筑物的金屬構(gòu)件與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱連通。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無明顯噪音來源，聲環(huán)境質(zhì)量良好。 項(xiàng)目建成后，進(jìn)出的車輛排放汽車尾氣、柴油發(fā)電機(jī)的廢氣、以及居民的廚房油煙，將對(duì)環(huán)境造成一定影響。 2） 廢水 所有生活污水經(jīng)生化處理達(dá)到一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政管網(wǎng)。 2021 年 1 月 2021 年 3 月 ：完成余下 的水電安裝工程、設(shè)備安裝工程、室外裝飾工程、室外環(huán)境道路工程等 。招標(biāo)時(shí)應(yīng)遵循公開、公平、公正、誠實(shí)信用和優(yōu)勝劣汰的原則，組織完成編標(biāo)、公告、資審、評(píng)標(biāo)等工作。 □采用部門控制式項(xiàng)目組織，不打亂公司現(xiàn)行的建制，按照部門職能分工，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，由部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目管理。 營(yíng)運(yùn)期的環(huán)境保護(hù) 1） 噪聲 選用高效低噪及振動(dòng)小的設(shè)備，振動(dòng)設(shè)備基礎(chǔ)均設(shè)置橡膠或彈簧減振器，配備電機(jī)設(shè)隔音罩。因土石方工程需從外界調(diào)土，故本項(xiàng)目的固廢以施工人員的生活 垃圾為主。本項(xiàng)目規(guī)劃擬采用 點(diǎn)、線、面相結(jié)合的手法，在小區(qū)道路兩旁種植行道樹和草皮；在小區(qū) 西 南部較為寬闊地帶種植低矮灌木、草皮和花卉，形成立體綠化；同時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)較大空地進(jìn)行綠化時(shí)，注意配以小型雕塑、亭、廊等小品，給居民一個(gè)優(yōu)美的休憩場(chǎng)所以期取得多層次的綠化效果，使小區(qū)一年四季均有良好的觀賞效果。 防雷安全設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目的建筑物均按二類防雷建筑物設(shè)計(jì)防雷，利用建筑物金屬構(gòu)件作防雷裝置。 消防給水 □用水量 室外： 30l/s；室內(nèi)： 40l/s；自動(dòng)噴灑： 30l/s。管道采用加強(qiáng)級(jí)防腐涂層。由建筑物引至室外去的電纜，通過墻上預(yù)埋的鋼管引出，并做好防水處理。鋼材 HPB235,1 型冷軋扭鋼筋，HRB335,HRB400。 設(shè)計(jì)構(gòu)思 項(xiàng)目地塊為三角形地塊，地勢(shì)高低不平，地塊東北角高程最高達(dá)到 224 米，最低只有 202 米，地塊內(nèi)部起伏很大。C 極端最高氣溫 176。 地塊周邊 配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)氛圍較濃。 項(xiàng)目前景分析 項(xiàng)目周邊的磁器口古鎮(zhèn)和歌樂山烈士陵園在重慶市乃至全國(guó)的旅游景點(diǎn)中具有較明顯的影響力，而且近年來游客數(shù)量逐步上升。由于該地塊的特殊位置，一方面緊鄰 212國(guó)道，一方面處于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化街對(duì)面，不僅有損于沙坪壩區(qū)甚至重慶市的城市形象，而且很大程度上破壞了磁器口 古鎮(zhèn)的千年歷史文化形象。同時(shí)古鎮(zhèn)外部，商鋪均沿干道分布，長(zhǎng)度接近 1 公里，商業(yè)形態(tài)比較單一，主要以特色餐飲為主，缺乏必要的休閑娛樂業(yè)態(tài)支撐，但是除了少數(shù)幾家中高檔次門店之外，其余絕大部分檔次依然較低，這就大大縮小了游客消費(fèi)選擇的范圍，造成大量中高層以上水平消費(fèi)人群的流失，而這一層次的消費(fèi)才是拉動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動(dòng)力之一?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 390 平方公里。 2021 年前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 11865元；人均消費(fèi)性支出為 8346 元 ，增速回落 4 個(gè)百分點(diǎn)。 研究范圍 根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主的委托要求，對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的研究和論證，包括項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排、項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)等。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值 備注 一 主要技術(shù)指標(biāo) 1 總建設(shè)用地面積 ㎡ 約 畝 2 居住人數(shù) 人 768 每戶按 人計(jì)算 3 總建筑面積 ㎡ 16347 100% 住宅建筑面積 ㎡ 13500 全部為安置房 商業(yè)面積 ㎡ 547 可對(duì)外發(fā)售 管理與公共活動(dòng)用房 ㎡ 800 底下 車庫及設(shè)備用房 ㎡ 1500 4 停車泊位 個(gè) 50 地面 個(gè) 10 地下 個(gè) 40 5 容積率 6 綠地率 ％ 35 7 建設(shè)工期 個(gè)月 15 二 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入 萬元 5080 其中：自籌資金 萬元 1580 占總投資 31% 銀行貸款 萬元 3500 占總投資 69% 2 銷售收入 萬元 438 3 銷售稅金及附加 萬元 24 4 利潤(rùn)總額 萬元 — 4666 簡(jiǎn)要結(jié)論 本項(xiàng)目所在地 位于歷史文化旅游區(qū) ——磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū) ——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為 磁器口 古鎮(zhèn)的 風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū) ， 北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋 廠，西臨 212 國(guó)道，東臨清水溪 ， 交通條件優(yōu)越。居民購買能力受到一定影響。處于城市下游區(qū)域，用地條件較好，生態(tài)環(huán)境影響較小，適宜發(fā)展工業(yè)，但跨山發(fā)展，交通投入 較大，城市向北發(fā)展動(dòng)力不足。 鑒于以上問題，目前沙區(qū)政府正著力規(guī)劃，在 510 年內(nèi)將磁器口全力打造成集旅游商品街、老重慶民俗風(fēng)情餐飲街、休閑娛樂街、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街和碼頭文化休閑街五大區(qū)域主題布局的新古鎮(zhèn)，同時(shí)不斷提升 磁器口的檔次和文化品味，解決當(dāng)前政府高投入保護(hù)開發(fā)，卻獲得低旅游消費(fèi)收入的局面，強(qiáng)力帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本項(xiàng)目通過拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學(xué)合理構(gòu)建，使整個(gè)地塊面貌煥然一新，融入整個(gè)古鎮(zhèn)的風(fēng)格之中，提升磁器口古鎮(zhèn)以及城市建設(shè)形象。而本項(xiàng)目酒店、商業(yè)的良好運(yùn)行很大程度上要依托于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化旅游與歌樂山紅色旅游的巨大旅游人氣，主要是以吸引磁器口古鎮(zhèn)旅游客源為主。 場(chǎng)地內(nèi)無珍稀動(dòng)植物及文物古跡分布 ，地上原有的建筑物將被拆除，區(qū)域交通便捷，環(huán)境宜人，適宜本項(xiàng)目建設(shè)需要。C 極端最低氣溫 176。在盡量減少土方量的前提下，充分運(yùn)用已有地貌設(shè)計(jì)建筑形式與布局?jǐn)[放。 本工程擬采用挖孔灌注樁，實(shí)際基礎(chǔ)形式根據(jù)地質(zhì)報(bào)告確定。 5）防雷接地 小區(qū)建筑均為二類防雷建筑 ,按規(guī)范對(duì)各建筑設(shè)置防雷設(shè)施。 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì) 室外氣象參數(shù) 室外氣象參數(shù) 表 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)量 備注 1 本地區(qū)氣象臺(tái)位置 北緯 (176。 □室外消防給水系統(tǒng) 水源：為城市自來水，采用生活和消防合 一制供水，進(jìn)水管 1 條，管徑為 150mm。屋面敷設(shè)避雷帶，共用天線避雷針保護(hù)，利用結(jié)構(gòu)鋼筋作引下線，并利用建筑物混凝土基礎(chǔ)鋼筋作為自然 接地體。另外，要同時(shí)妥善安排好綠化與地下管線的關(guān)系。 5） 揚(yáng)塵 主要包括：土石方施工、現(xiàn)場(chǎng)攪拌、裸露土地、建筑垃圾的存放運(yùn)輸、鍋爐、廚灶等產(chǎn)生的易散落、易飛揚(yáng)細(xì)顆粒材料。通風(fēng)機(jī)等振動(dòng)設(shè)備與管道連接處設(shè)軟接頭、減振支、吊架，水泵基礎(chǔ)加減振墊。 9 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 建設(shè)工期 參考建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，工期定額和單位工程工期定額，結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、工程量大小、建設(shè)難易程度、施工條件和使用要求等情況 ，項(xiàng)目建設(shè)總工期計(jì)劃按 20 個(gè)月控制（ 自 2021 年 9 月起計(jì)）。 參與公開投標(biāo)的設(shè)計(jì)單位不得少于 3 家，工程施工單位不得少于5 。 2021 年 3 月 2021 年 4 月： 完成基礎(chǔ)工程及地下工程，開始主體工程建設(shè)； 2021 年 5 月 —2021 年 12 月 ：主體工程全部竣工；開工室內(nèi)裝飾工程、水電安裝工程、設(shè)備安裝工程；完成水電工程的 70%、裝飾工程的 60%、設(shè)備安裝工程的 70%。 噪聲控制參照《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB12348—90）執(zhí)行。 項(xiàng)目建成后，廢水排放以生活污水為主，另有少量的車輛清洗、綠化、道路清洗水和不可預(yù)見水。 項(xiàng)目區(qū)東側(cè)臨清水溪河， 當(dāng)?shù)匾延谐鞘形鬯幚砑芭潘到y(tǒng)，會(huì)使污水經(jīng)處理后流入清水溪河，對(duì)地下水和清水溪河的影響不是很大。 防雷接地、變壓器中性點(diǎn)接地、電氣安全接地以及其它需要接地的設(shè)備，均共用接地裝置，接地電阻不大于 1 歐。 消火栓沿道路布置，間距不大于 120m。系統(tǒng)劃分及組成詳見消防專篇中的防排煙設(shè)計(jì)。 弱電設(shè)計(jì) 1）通信 普通住宅每戶考慮一門電話，商業(yè)門面按 80 平方米 /門，另考慮10%富余量，約需電話 280 門。 2）用水量 用水標(biāo)準(zhǔn)： 住宅： 200L/人 .d K=， 153m3/d 商業(yè)門面： 5L/m2 .d 7m3/d 道路及綠化 用水量：并考慮 10%不可預(yù)見用水 ，日均用水量 180m3/d，日最 高用水量 430m3/d。 平面布置 由于地塊內(nèi)有一條 110KV 高壓線 穿過，為規(guī)避高壓線影響，將臨街商業(yè)與安置房以高壓線為軸線，分開擺放，并在高壓線下施以綠化。 嘉陵江發(fā)源于岷山與秦嶺山區(qū)，經(jīng)昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天門匯入長(zhǎng)江。 場(chǎng)地建設(shè)條件 沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江， 西抵縉云山，幅員面積 平方公里。 項(xiàng)目臨街商業(yè)市場(chǎng)前景分析 磁器口商業(yè)基本上集中在正街內(nèi)部和磁童路沿線。另外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻壁斑駁，土木構(gòu)件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新。拆遷、改造量空前巨大，使城市建筑、空間布局更為科學(xué)合理，人居環(huán)境得以提升，很大程度上美化了城市形象。因此，該區(qū)域未來城市發(fā)展區(qū)域主要在魚嘴以南的地區(qū)。 從國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需效果來看，全國(guó) 2021 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保 8 有望，重慶市前三季度增長(zhǎng)率達(dá)到 12%.5，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勢(shì)。 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 較小 、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準(zhǔn)確。積極參與西部八鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)；引導(dǎo)、實(shí)施農(nóng)民集中居住區(qū)的建設(shè)，促進(jìn)土地資源開發(fā)利用，功能完善；促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化；積極開發(fā)生態(tài)旅游業(yè)產(chǎn)品；完成區(qū)委、區(qū)政府交辦的其他任務(wù)。收入是消 費(fèi)和投資的前提，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)循環(huán)中的重要組成部分，近年來，重慶市經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，人均收入隨之大幅度提升，整體消費(fèi)、購買能力大大加強(qiáng)，消費(fèi)方式不斷增多，品質(zhì)追求越來越高，直接拉動(dòng)了國(guó)民消費(fèi)需求對(duì)各行業(yè)的刺激，極大地推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。如今過山隧道已經(jīng)打通，與主城連通，出入十分便利，基礎(chǔ)設(shè)施也已進(jìn)入全面建設(shè)階段。究其原由，結(jié)點(diǎn)在于古鎮(zhèn)的商業(yè)配套不足，難以滿足多元化，多層次的消費(fèi)需求。因此本項(xiàng)目的提出一方面積極響應(yīng)貫徹重慶市 拆遷改造、美化城市計(jì)劃，一方面滿足、對(duì)應(yīng)磁器口古鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃， 該項(xiàng)目的宏觀建設(shè)背景十分利于項(xiàng)目的推進(jìn)。 臨街商業(yè) 為臨街一層門面， 主要以中高檔品牌餐飲、娛樂為主，餐飲要突出地方特色，娛樂內(nèi)容要豐富新穎；同時(shí)在 商業(yè)二層及 安置 房下面配以一定比例的 小區(qū)管理及公共活動(dòng)用房 ， 以滿足小區(qū)內(nèi) 管理、活動(dòng)需求 。 主要建設(shè)規(guī)模指標(biāo) 總用地面積 總建筑面積 16347m2 （其中：地上建筑面積 14847m2 地下建筑面積 1500m2） 其中：住宅 13500m2 商業(yè) 547m2 管理及公共活動(dòng)用房 800 m2 地下車庫 及設(shè)備用房 1500m2 停車泊位 50 個(gè) 其中：地上停車位 10 個(gè) 地下停車位 40 個(gè) 道路及活動(dòng)場(chǎng)地