【正文】 班級(jí) 11個(gè)，學(xué)生 474人 。 文 鎮(zhèn)海蛟川書院 文 寧鎮(zhèn)路小學(xué) 教育配套 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)各類教育配套豐富層次較好，且為高教園，人文氣質(zhì)濃厚人口素質(zhì)較高，有利于區(qū)域形象的提高和項(xiàng)目高氣質(zhì)形象的樹立。 加貝購(gòu)物俱樂部勝隆連鎖店 商 北部莊市商業(yè)帶 商 寧大步行街 商 加貝勝隆店 未來(lái)商業(yè)配套 ? 地塊區(qū)域內(nèi)未來(lái)商業(yè)配套潛力較大，預(yù)計(jì) 2023年將逐步推出綠核商貿(mào)商務(wù)地塊，加快區(qū)域商業(yè)建設(shè)： 陳倪路商貿(mào)中心 綠核商貿(mào)商務(wù)地塊 本案 商業(yè)配套 地塊周邊目前商業(yè)主要依托北部莊市老城區(qū)商業(yè)，商業(yè)生活配套有所不足，但未來(lái)隨著本案北面綠核商貿(mào)中心的興建，本案未來(lái)各類商業(yè)配套將日趨完善。占地 88畝，建筑面積 72023平方米。 寧波康寧醫(yī)院 :建筑面積 28490平方米，開放床位 520張，年門診量 10余萬(wàn)人次，年出院病人近 2023人次。 鎮(zhèn)海豐望門診 醫(yī)療配套 地塊區(qū)域內(nèi)醫(yī)療配套完善，具備醫(yī)療保健、康復(fù)、健康教育、計(jì)劃生育等綜合性功能。已建成的 10萬(wàn)平方米寧波幫文化公園以水榭園林和商幫文化景觀為特色。 中科院寧波材料研究院： 是中國(guó)科學(xué)院在浙江省建立的首家國(guó)立研究機(jī)構(gòu)，以材料科技進(jìn)步為牽引，立足寧波、服務(wù)浙江、輻射“長(zhǎng)三角”。 地塊西面水系 地塊西南水系 商幫公園水系 商幫公園水景 ?人文景觀豐富，富有濃郁的文化氣息； ?4號(hào)地塊西、南兩面環(huán)水，水系資源豐富，形成較好的濱水景觀。 本案 同心村商住樓 (07— 08) 綠城桂花園 (07— 08) 寧大花園 (04— 06) 鑫隆花園 (05— 06) 柳岸晨韻 (07— 08) 嘉盛銀座 (08— 09) 水木清華 (08— 09) 清泉花園 (05— 06) 合生國(guó)際 (08— 10) 目前開發(fā)情況： 區(qū)域自 2023年開始陸續(xù)開發(fā)數(shù)個(gè)成功項(xiàng)目，銀億集團(tuán)、合生創(chuàng)展等知名開放商的進(jìn)入，提高了區(qū)域形象，也拉高寧波人對(duì)于鎮(zhèn)海新城區(qū)域的價(jià)值期望。 合生國(guó)際城 占地面積 :300000平方米 總建筑面積 :550000平方米 容 積 率： 開發(fā)周期 :2800戶 7期 車 位 數(shù)：地下 2023個(gè) 物 業(yè) 費(fèi)： /平方米 /月 入住時(shí)間： 202307別墅入?。桓邔釉诮? 物業(yè)公司：廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司寧波分公司 清泉花園 占地面積 :150000平方米 總建筑面積 :202300平方米 容 積 率： 規(guī)劃戶數(shù) :1657戶 車 位 數(shù)：地下 374個(gè) 物 業(yè) 費(fèi)： /平方米 /月 入住時(shí)間： 20230430 物業(yè)公司：寧波銀億物業(yè)管理有限公司 水木清華 占地面積 :24861平方米 總建筑面積 :54829平方米 容 積 率： 規(guī)劃戶數(shù) :420戶 車 位 數(shù)：地下 350個(gè) 建筑類型：由 2幢高層、2幢小高層、 2幢多層和2幢疊拼住宅組成 入住時(shí)間：待定 物業(yè)公司：寧波金鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 周邊開發(fā) 項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，但已有知名企業(yè)率先入主新城區(qū)域，給區(qū)域發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)，也側(cè)面反映對(duì)區(qū)域成長(zhǎng)的樂觀預(yù)期。綠城房產(chǎn)、銀億集團(tuán)、合生創(chuàng)展等項(xiàng)目相繼交付使用，給區(qū)域帶來(lái)人氣和市場(chǎng)關(guān)注度。 南部商務(wù)休閑核心 —— 綠核商貿(mào)商務(wù)地塊 綠核地塊處本案北側(cè) 300米，步行只需 5分鐘。中央公園 由開闊的南部湖體和地標(biāo)塔強(qiáng)化的中央公園一高水準(zhǔn)的公園配臵，提供了一系列多變的空間和活 動(dòng)內(nèi)容。 新城核心圓北區(qū) 地塊 用地性質(zhì) 面積 容積率 新城核心圓北區(qū)塊 1 商服 56900 新城核心圓北區(qū)塊 2 商住 53100 新城核心圓北區(qū)塊 3 商服 29200 新城核心圓南區(qū) 地塊 用地性質(zhì) 面積 容積率 新城核心圓南區(qū)塊 1 商服 57500 新城核心圓南區(qū)塊 2 商服 46100 新城核心圓南區(qū)塊 3 商服 14700 新城核心圓南區(qū)塊 4 商服 72300 周邊開發(fā) 緊臨本案的南部綠核，將打造為以“商業(yè)功能、公園環(huán)境”為特色的南部商貿(mào)休閑中心。 步行 5分鐘可達(dá)本案 北部行政辦公核心 —— 新城核心開發(fā)區(qū) 日期 地塊 面積（畝） 屬性 總價(jià)（萬(wàn)元） 容積率 受讓方 20231225 鎮(zhèn)海新城核心區(qū) B21號(hào)地塊 商服 2290 寧波躍達(dá)經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司 20231225 鎮(zhèn)海新城核心區(qū) B22號(hào)地塊 商服 2165 寧波滄海新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20231225 鎮(zhèn)海新城核心區(qū) B31號(hào)地塊 商服 2185 寧波廣怡置業(yè)有限公司 20231225 鎮(zhèn)海新城核心區(qū) B32號(hào)地塊 商服 2023 寧波鼎信投資有限公司 20231225 鎮(zhèn)海新城核心區(qū) B41號(hào)地塊 商服 2305 寧波韻恒置業(yè)有限公司 20231225 鎮(zhèn)海新城核心區(qū) B42號(hào)地塊 商服 1685 浙江尚海投資發(fā)展有限公司 20231225 鎮(zhèn)海新城核心區(qū) B43號(hào)地塊 商服 2295 寧波東威置業(yè)有限公司 20231225 鎮(zhèn)海新城核心區(qū) B44號(hào)地塊 商服 1670 寧波美銀投資有限公司 20231225 鎮(zhèn)海新城核心區(qū) B5號(hào)地塊 商服 2935 浙江省二建建設(shè)集團(tuán)有限公司 20231225 鎮(zhèn)海新城核心區(qū) B6號(hào)地塊 商服 3815 寧波東來(lái)化工有限公司 2023年 1月 12日下午的開幕式上，保利 (香港 )控股有限公司擬開發(fā)的 保利箭湖文化廣場(chǎng) (暫定名 )項(xiàng)目 ，作為香港 〃 浙江周寧波團(tuán)五個(gè)項(xiàng)目之一簽約。 2023年 12月 30日上午，第一高樓總高達(dá) 鎮(zhèn)海新城核心區(qū)壹號(hào)商務(wù)樓 開工。 周邊開發(fā) 協(xié)同新城南區(qū)，北部行政辦公核心 —— 新城核心開發(fā)區(qū)也已開始加快發(fā)展，土地推出頻次加快，投資項(xiàng)目同步加快啟動(dòng)步伐。 人口結(jié)構(gòu)改變 商業(yè)中心南移 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變 ?確立新城作為寧波中心城區(qū)北部商貿(mào)商務(wù)中心，促進(jìn)外貿(mào)服務(wù)業(yè)快速發(fā)展 ?依托寧波（鎮(zhèn)海）大宗貨物海鐵聯(lián)運(yùn)物流樞紐港，使鎮(zhèn)海成為南北連通沿海的大通道 商業(yè)中心南移 ?確立綠核商貿(mào)中心地塊發(fā)展，商業(yè)中心從莊市老城區(qū)南移至綠核商貿(mào)中心 區(qū)域成長(zhǎng) 人口結(jié)構(gòu)改變 ?因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、商業(yè)體系的改變，將陸續(xù)吸引“三高人群”的進(jìn)入和聚集 未來(lái) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，新城商業(yè)中心南移，提升區(qū)域土地價(jià)值，同時(shí)帶來(lái)“三高人口”導(dǎo)入和聚集，為精品項(xiàng)目開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 區(qū)位 周邊 交通 配套 景觀 地塊 大寧波舒展，鎮(zhèn)海新城為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，區(qū)域人文教育資源無(wú)可比擬，新城南區(qū)成為區(qū)域內(nèi)宜居住性最強(qiáng)的發(fā)展區(qū)域，發(fā)展前景看好。 目前公交類有所不便，但未來(lái)大交通網(wǎng)絡(luò)好日趨完善，有效融入城市各節(jié)點(diǎn) 教育人文資源突出，商業(yè)類配套目前不足，但未來(lái)依托綠核商業(yè)商業(yè)配套完善 知名企業(yè)率先入主新城開發(fā)，展現(xiàn)區(qū)域良好的住宅環(huán)境和區(qū)域形象；新城加快發(fā)展步伐，進(jìn)入發(fā)展新里程，商業(yè)商貿(mào)等多領(lǐng)域協(xié)同發(fā)展，區(qū)域成長(zhǎng)性樂觀，本案各類配套也將同步提升。 項(xiàng)目整體素質(zhì)優(yōu)越，具備良好的中高端物業(yè)開發(fā)先決條件與外在利好，可操作性強(qiáng)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿春谩? ?鎮(zhèn)海新城 (及老城 )內(nèi)代表性樓盤 : ?08年及以前：清泉花園、綠城桂花園 ?目前在售：風(fēng)景九園、合生國(guó)際城 ?相領(lǐng)區(qū)域（江北 /高新區(qū)）內(nèi)代表性樓盤： ?08年及以前：北岸琴森、日湖花園、日湖琴云 ?目前在售： bobo城、江南一品、皇冠花園、湖景花園 通過(guò)分析區(qū)域內(nèi)或周邊區(qū)域內(nèi)代表性樓盤的客戶組成，看區(qū)域內(nèi)客戶特征。項(xiàng)目周邊樓盤老三區(qū)客戶比例占 40%以上（投資比例較大），尤其是別墅項(xiàng)目客戶來(lái)源更為廣泛。 ?鎮(zhèn)海區(qū)域內(nèi)客戶以本地普通階層和部分中高端客戶為主。 外流客戶 低收入 階層 普通 階層 高收入 中高收入 本區(qū)域客戶 客戶結(jié)構(gòu)層次看，本區(qū)域內(nèi)中高端客戶向東部新城和老三區(qū)（江北為主）外流。 客戶現(xiàn)狀 客戶思考 區(qū)域內(nèi)客戶： 他們?yōu)槭裁醋撸? 他們?yōu)槭裁戳粝拢? 區(qū)域外客戶： 他們?yōu)槭裁催^(guò)來(lái)？ 他們受什么吸引？ 從整體以及區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境去需求答案。 經(jīng)歷 08年相對(duì)低谷后， 09年在政策救市的有利背景下，購(gòu)房需求釋放，價(jià)量齊升，投資客重新入市，市場(chǎng)呈一面倒的紅火走勢(shì)。 整體市場(chǎng) 05010015020025030035004年 05年 06年 07年 08年 09年市四區(qū)供應(yīng)量（萬(wàn)方） 市四區(qū)成交量（萬(wàn)方）0202340006000800010000120231400004年 05年 06年 07年 08年 09年成交均價(jià)( 元/ 平米)?從 04年以來(lái)，整體市場(chǎng)經(jīng)歷了 008兩個(gè)下坡后，均有明顯的反彈，尤其是 09年，市場(chǎng)成交突破 300萬(wàn)方。 市四區(qū)年度住宅供求狀況 市四區(qū)年度住宅均價(jià)走勢(shì) 年均成交 230萬(wàn)方 從歷年整體走勢(shì)看， 09年市場(chǎng)火爆，消化量和房?jī)r(jià)均創(chuàng)歷年新高，市場(chǎng)呈明顯供不應(yīng)求，價(jià)格處于高位運(yùn)行。至年底，六區(qū)房?jī)r(jià)已攀升至 /平米，供應(yīng)有所緩和銷售有所放緩，但房?jī)r(jià)未有明顯下滑信號(hào)。 ?09年市六區(qū)只有 9月份新增供應(yīng)量略大約成交量；其余各月需求明顯大于供應(yīng)，全年供應(yīng)量達(dá) 290萬(wàn)，供求比為 ，市場(chǎng)呈供不應(yīng)求局面，市場(chǎng)存量不斷下降。 08年 1月開始市六區(qū)住宅成交均價(jià)走勢(shì) 010203040506070 00 . 511 . 522 . 53新增供應(yīng)量( 萬(wàn)方) 成交量( 萬(wàn)方) 供求比08年 1月開始市六區(qū)住宅市場(chǎng)供求走勢(shì) 供求平衡線 0202340006000800010000120231400016000 市六區(qū)成交均價(jià)( 元/ 平米) 鎮(zhèn)海區(qū)成交均價(jià)( 元/ 平米)整體市場(chǎng) ?受成交的影響，庫(kù)存亦持續(xù)下滑。存銷比值僅 ，即按照當(dāng)月銷售速度，存量房源僅需 3個(gè)多月的時(shí)間即能消化完畢。 市場(chǎng)存銷分析： 0%5%10%15%20%25%30%35% 銷售率( % )05010015020025008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.120510152025期末庫(kù)存 ( 萬(wàn)方 ) 存銷比 ( 月 )08年 1月開始各月的銷售率表現(xiàn) 08年 1月開始各月市六區(qū)期末庫(kù)存表現(xiàn) 整體市場(chǎng) 總之，政策優(yōu)惠，需求釋放，地價(jià)漲，房?jī)r(jià)漲，且月月漲，可以選擇的越來(lái)越少，完全的賣方市場(chǎng)。 成交量 （萬(wàn)方） 市場(chǎng)份額 年成交均價(jià) （元 /平米） 老三區(qū) % 東部新城 % 江北北區(qū) % 城西板塊 % 鄞州中心區(qū) % 東錢湖 % 北侖板塊 % 鎮(zhèn)海板塊 % 合計(jì) % 板塊屬性 市場(chǎng)特征 價(jià)格表現(xiàn) 典型案例 09年市場(chǎng)表現(xiàn) 老三區(qū) 城市核心、地段成熟、配套完善、居住氛圍濃厚，人氣旺，區(qū)域購(gòu)買力和凝聚力強(qiáng) 地段稀缺供應(yīng)量少 2萬(wàn)元 /平米以上 凱德匯豪天下、 東外灘 銷售表現(xiàn)出色、但相 對(duì)其他區(qū)域緩慢 東部新城 未來(lái)城市中心、居住氛圍和配套不斷完善、地段價(jià)值不斷提升 規(guī)劃以辦公商業(yè)為主，未來(lái)供應(yīng)量相對(duì)有限 元 /平米 江南一品、皇冠花園、 ART藍(lán)海 熱銷、搶購(gòu) 鄞州中心區(qū) 城市副中心，地段成熟，配套不斷完善，區(qū)域價(jià)值高 市場(chǎng)供求主力區(qū)域 12萬(wàn)元 /平米 盛世天城、雍城世家、榮安琴灣 銷售表現(xiàn)出色，去化快 城西板塊 區(qū)域缺乏政府的規(guī)劃及支持力度，發(fā)展?jié)摿κ芟蓿w形象不高。 市場(chǎng)供應(yīng)量不斷放大，將成為未來(lái)重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域 元