世聯(lián)-虎門海悅花園項(xiàng)目發(fā)展建議(編輯修改稿)
2025-02-05 10:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 套、社區(qū)規(guī)模、開發(fā)商品牌 自然資源、配套、小區(qū)環(huán)境、開發(fā)商品牌 客戶 一期 85%港人，二期以本地人居多 本地人及港人 本地人為主及周邊生意人 ?本片區(qū)距中心區(qū)相對(duì)偏遠(yuǎn)，交通可達(dá)性較差； ?片區(qū)物業(yè)擁有良好的自然景觀資源，項(xiàng)目規(guī)模較大，物業(yè)形象相對(duì)較高，自身配套較為齊備； ?本片區(qū)主要以高檔物業(yè)為主，居住人群相對(duì)穩(wěn)定，消費(fèi)者素質(zhì)較高。 14 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀評(píng)價(jià) —— 供給方面 ?虎門房地產(chǎn)市場(chǎng)整體有向東偏移的發(fā)展趨勢(shì)； ?總體供應(yīng)量不大，客戶可選余地不高，需求潛力較大； ?市場(chǎng)產(chǎn)品單一化，不能滿足消費(fèi)者個(gè)性化的需求。 A、市場(chǎng)產(chǎn)品單一化： 大部分產(chǎn)品類型單一化（普通平面） 物業(yè)外觀普遍較為傳統(tǒng)，沒有創(chuàng)新特色； 功能布局單一化（普通睡房、客廳） 社區(qū)初步智能化。 B、大部分項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模小，小區(qū)內(nèi)、外部環(huán)境均較差，自身配套缺乏，綠化率低，安全系數(shù)小。 C、市場(chǎng)供應(yīng)以虎門大道沿線高層物業(yè)及沿太平水道、豐泰集團(tuán)物業(yè)為主，戶均面積以 120180平米最能迎合消費(fèi)者需求，豐泰出現(xiàn)了部分躍式產(chǎn)品，而別墅則主要以賣地、開發(fā)商提供菜單服務(wù)為主； D、虎門房地產(chǎn)市場(chǎng)停留在粗放式銷售階段，開發(fā)商有房便賣，一般不用做形象包裝及營(yíng)銷推廣，銷售速度一般較快。 15 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀評(píng)價(jià) —— 需求方面 ?消費(fèi)者需求表現(xiàn)在對(duì)資源的占有以及對(duì)地段、位置的要求上； ?產(chǎn)品供應(yīng)較為單一，消費(fèi)者可選機(jī)會(huì)不大，難以滿足其個(gè)性化的需求，消費(fèi)者的置業(yè)需求尚未充分挖掘和激發(fā)。 A、商業(yè)中心區(qū)在售樓盤的主要客戶：本地化現(xiàn)象明顯，以虎門 鎮(zhèn)區(qū)生意人自住為主，投資氛圍較薄弱； B、沿太平水道及豐泰集團(tuán)項(xiàng)目則主要以本地人及部分港人為主，其居住人群相對(duì)穩(wěn)定， C、影響消費(fèi)者購(gòu)房的因素： 交通便利、實(shí)現(xiàn)效率 配套齊備、生活方便 自然景觀資源 社區(qū)居住層次及居住環(huán)境 D、市場(chǎng)上主流戶型及面積： 以 120180平米的三房、四房為主（平面） 別墅以賣地，開發(fā)商提供菜單式服務(wù)為主 16 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀評(píng)價(jià) —— 不足之處 ?市場(chǎng)形象較低，被認(rèn)知度不高； ?以本土開發(fā)商為主，產(chǎn)品類型單一，缺乏產(chǎn)品特色及附加服務(wù)； ?營(yíng)銷處于初始階段，營(yíng)銷價(jià)值未體現(xiàn)。 產(chǎn)品方面： 物業(yè)管理的服務(wù)水平較低 建筑、園林設(shè)計(jì)無特色 無社區(qū)文化 產(chǎn)品類型單一 產(chǎn)品價(jià)值未發(fā)揮 沒有統(tǒng)一的開發(fā)理念或支持體系 沒有形成社區(qū)附加值創(chuàng)造 營(yíng)銷方面： 售樓現(xiàn)場(chǎng)的包裝：圍墻、社區(qū)價(jià)值點(diǎn)的展示 樣板房、園林 營(yíng)銷服務(wù)及管理水平較低 宣傳推廣渠道單一，訴求主題不鮮明 營(yíng)銷人員業(yè)務(wù)水平低，缺乏專業(yè)培訓(xùn) 目前營(yíng)銷渠道主要是戶外廣告牌和客戶間的信息 17 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ▽ 平穩(wěn)發(fā)展階段 ▽ 減速發(fā)展階段 時(shí)間軸 市場(chǎng) 總量 階段 特性 培育市場(chǎng)、需求升溫，出現(xiàn) 低層面競(jìng)爭(zhēng) 供求放量，產(chǎn)品及營(yíng)銷水平迅速提高，競(jìng)爭(zhēng)加劇 供求兩旺，競(jìng)爭(zhēng)激烈，營(yíng)銷成本高，注重品牌 市場(chǎng)完全成熟，口碑傳播，供需理性化 房地產(chǎn)發(fā)展情況 2023年主要由政府指導(dǎo)，為滿足居住需求的粗放時(shí)代 202 2023年，市場(chǎng)正過渡到快速發(fā)展階段 202 2023年，預(yù)計(jì)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段 202 2023年后， 預(yù)計(jì)進(jìn)入減速發(fā)展階段 ▽ 啟動(dòng)階段 ▼ 快速發(fā)展階段 ?城市化進(jìn)程及港口經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，促進(jìn)了虎門房地產(chǎn)市的快速發(fā)展，并促成了質(zhì)和量同步提升的市場(chǎng)需求； ?產(chǎn)品和營(yíng)銷的提升可能是未來幾年虎門房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。 18 虎門房地產(chǎn)市場(chǎng)背景 消費(fèi)者分析 項(xiàng)目發(fā)展方向判斷 項(xiàng)目解析 工作思路 消費(fèi)者特征及價(jià)值取向 消費(fèi)者細(xì)分類型 消費(fèi)者置業(yè)特征 市場(chǎng)空間分析
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