世聯(lián)-虎門海悅花園項目發(fā)展建議-文庫吧在線文庫
【正文】 2棟小高層及 3棟高層組成 位于虎門大道，占地 40萬平米 ,建面 50萬平米 ,分多期開發(fā) ,由小高層及別墅組成 均價 3800元 /平米 3800元 /平米 3500元 /平米 3500元 /平米 3500元 /平米別墅地價 5~6千 /平米 銷售情況 70% 95% 85% 一期售完，二期 50% 別墅 90%，最后一期洋房50% 主力戶型 120~140平米左右的三房為主 140~200平米左右四房、五房 150~180平米左右四房 130~180平米左右三房、四房 140~180平米左右三房、四房 賣點 中心地段、區(qū)域配套、成熟小區(qū) 地段、區(qū)域配套 配套、地段 形象檔次、地段、周邊配套 社區(qū)規(guī)模、物業(yè)形象、配套 客戶 本地人及白領(lǐng)階層 本地人及港人 本地高收入人群 本地人及香港客人 本地人、港人及部分公務(wù)員 12 片區(qū)特征 ?整體多以居住型的中大戶型產(chǎn)品為主，其投資氛圍較為薄弱； ?已有部分樓盤開始往具有投資價值的中小戶型發(fā)展 ?本片區(qū)作為傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)，是金融、行政、商務(wù)最為集中的區(qū)域，也是虎門置者集中置業(yè)區(qū)域，其交通便利、配套完善； ?作為傳統(tǒng)的商貿(mào)、行政區(qū)，其土地供應(yīng)量相對緊缺，物業(yè)主要以高層為主，個別項目有部分別墅土地出讓，其檔次普遍不高，以中高檔為主，市場總體供應(yīng)量有限； ?區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以中大型戶型為主，面積在 120~180平米之間，價格在 3500~3800元左右； ?區(qū)域內(nèi)普遍沒有采取太多的營銷推廣，有部分客戶被分流的趨勢； ?由目前發(fā)展趨勢來看，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)量總體不太大，洋房之間沒有形成很強的競爭形式，而別墅項目相對稀缺，將會導致部分高端客戶向外流失； ?消費群體主要以區(qū)域本地人及在周邊的港人為主，也有部分高級公務(wù)員，其消費能力相對較高，可能會有多次置業(yè)的需求。 A、商業(yè)中心區(qū)在售樓盤的主要客戶：本地化現(xiàn)象明顯，以虎門 鎮(zhèn)區(qū)生意人自住為主，投資氛圍較薄弱； B、沿太平水道及豐泰集團項目則主要以本地人及部分港人為主，其居住人群相對穩(wěn)定， C、影響消費者購房的因素： 交通便利、實現(xiàn)效率 配套齊備、生活方便 自然景觀資源 社區(qū)居住層次及居住環(huán)境 D、市場上主流戶型及面積： 以 120180平米的三房、四房為主（平面） 別墅以賣地，開發(fā)商提供菜單式服務(wù)為主 16 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀評價 —— 不足之處 ?市場形象較低，被認知度不高； ?以本土開發(fā)商為主，產(chǎn)品類型單一，缺乏產(chǎn)品特色及附加服務(wù)； ?營銷處于初始階段，營銷價值未體現(xiàn)。 優(yōu) 勢 ?綜合容積率 ，能打造多種組合物業(yè)類型； ?相對中心區(qū)域的項目具有容積率的優(yōu)勢，相對近郊資源型大盤具有地理位置的優(yōu)勢。 追求自由的休閑生活； 朋友多為外地人（老鄉(xiāng)），對本地文化認同感不大； 對交通便利性要求較高； 對朝向不太敏感； 關(guān)心下一代教育； 流動性較大，難以在東莞扎根。 A、市場產(chǎn)品單一化： 大部分產(chǎn)品類型單一化（普通平面） 物業(yè)外觀普遍較為傳統(tǒng)，沒有創(chuàng)新特色； 功能布局單一化（普通睡房、客廳） 社區(qū)初步智能化。 ?容積率為 ，可打造多種物業(yè)類型的組合； ?相對中心區(qū)域的項目具有容積率的優(yōu)勢，相對近郊資源型大盤具有地理位置的優(yōu)勢； ?未來區(qū)域的旅游度假區(qū)的定位?；㈤T海悅花園項目發(fā)展方向初步判斷 謹呈：廣東南峰房地產(chǎn)有限公司 5/15/2023 虎門房地產(chǎn)市場背景 消費者分析 項目發(fā)展方向判斷 項目解析 工作思路 2 虎門房地產(chǎn)市場背景 消費者分析 項目發(fā)展方向判斷 項目解析 工作思路 從區(qū)域規(guī)劃發(fā)展看項目 項目基本情況 項目地塊資源分析 3 項目解析 —— 基本指標、對外交通 ?規(guī)劃總用地面積：； ?住宅用地： ?幼兒園用地： 1800平米
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