【正文】 究邊界的思路 —— 以大盤案例為樣本量，從統(tǒng)計(jì)學(xué)角度分析大規(guī)模項(xiàng)目的邊界條件 萬科城系 沿海家園系 碧桂圓大盤系 格林小鎮(zhèn)系列 ... 開發(fā)周期 … … … … … 建筑面積 … … … … … 占地面積 … … … … … 功能配套 … … … … … 大盤屬性 大盤名稱 統(tǒng)計(jì)比例 開發(fā)周期 X年 建筑面積 Ｙ萬㎡ 90%以上大盤開發(fā)周期在 X年以上 90%以上大盤建筑面積在 萬㎡以上 大盤統(tǒng)計(jì) 統(tǒng)計(jì)分析 大盤開發(fā)周期正態(tài)分布圖 大盤建筑面積正態(tài)分布圖 統(tǒng)計(jì)比例 正態(tài)分布圖 正態(tài)分布圖 研究思路 ? 本次研究隨機(jī)選取 50個(gè)項(xiàng)目為樣本，地點(diǎn)分布于珠三角地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、西北西南 地區(qū)及中部地區(qū)。 北京星河灣平面布局 ?占地面積： 346,666㎡ ?容積率： ?建筑面積： 56萬㎡ ?建筑類型：板樓 ?項(xiàng)目配套：四季會(huì)所、酒店、體育館、小學(xué)、幼兒園、公園、商業(yè)街 北京星河灣基本情況 星河灣全國(guó)布局 星河灣模式解析 上海 廣州 北京 太原 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫北京星河灣從 2023年開始啟動(dòng)，項(xiàng)目經(jīng)歷了 7年的開發(fā)期，總成本投入超過 50億 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 20232023年 住宅開 發(fā)進(jìn)程 配套開 發(fā)進(jìn)程 關(guān)鍵時(shí) 間節(jié)點(diǎn) 2023年 7月 一期開盤 2023年 11月 二期開盤 2023年 8月 三期開盤 2023年 6月 一期交房 2023年 10月 二期交房 2023年 12月 三期交房 時(shí)間軸 核心要點(diǎn) —— 全成品發(fā)售 ：星河灣大部分的配套和一期住宅的大部分工程在一期開盤之前均已同步完成 星河灣模式解析 一期裝修及完善 一期主體建設(shè) 二期裝修及完善 二期主體建設(shè) 二期住宅開發(fā) ,投入 8億 三期裝修及完善 三期主體建設(shè) 三期住宅開發(fā) ,投入 一期住宅開發(fā) ,投入 裝修及完善 酒店、體育館等主體建設(shè) 會(huì)所開發(fā)面積 ,投入 裝修及完善 小學(xué)、幼兒園主體建設(shè) 學(xué)校開發(fā)面積 ,投入 裝修及完善 街區(qū)主體建設(shè) 街區(qū)開發(fā)面積 ,投入 后期園林建設(shè) 前期園林建設(shè) 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫北京星河灣從 2023年 7月一期開盤以來，不到 5年時(shí)間，價(jià)格由最初的 /平米飆漲至 /平米，總銷售金額超過 100億 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 20232023年 銷售進(jìn)程 關(guān)鍵時(shí) 間節(jié)點(diǎn) 2023年 7月 一期開盤 2023年 11月 二期開盤 2023年 8月 三期開盤 2023年 6月 一期交房 2023年 10月 二期交房 2023年 12月 三期交房 銷售面積 銷售金額 時(shí)間軸 銷售面積 銷售金額 銷售面積 11萬 銷售金額 銷售面積 銷售金額 銷售面積 銷售金額 15000 價(jià)格曲線 18000 28000 36000 45000 53000 星河灣模式解析 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫星河灣的非住宅物業(yè)建筑面積控制在總建筑面積的 10％左右，主要針對(duì)本項(xiàng)目業(yè)主建設(shè)內(nèi)部配套，配套成本約 1萬 /平米 成本構(gòu)成 規(guī)模 單方成本 （元 /平米） 總成本 （億元） 功能構(gòu)成 開發(fā)周期 土地成本 346666平米 —— 10 20232023年 非住宅物業(yè) 四季會(huì) 14000平米 15000 含體育館、泛會(huì)所 \俱樂部及中國(guó)首家超五星級(jí)酒店 20232023年 商業(yè)街 3002平米 5000 銀行、超市、餐飲與美容院 20232023年 學(xué)校 9300平米 5000 含小學(xué)、幼兒園 20232023年 合計(jì) 25000平米 —— 非住宅物業(yè)總投入占 5％ 住宅 物業(yè) 一期住宅 196400平米 8000 695套 20232023年 二期住宅 88700平米 9000 8 228套 20232023年 三期住宅 195300平米 10000 494套 20232023年 合計(jì) 480000平米 —— 43 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、星河灣官方網(wǎng)站 星河灣模式解析 m 房地產(chǎn)智庫星河灣酒店持有經(jīng)營(yíng)，引入專業(yè)酒店管理公司管理，學(xué)校則采用聯(lián)合辦學(xué)形式 商業(yè)街 德福雙語幼兒園 ，星灣光明小學(xué)國(guó)際部 四季會(huì)所 業(yè)主的商業(yè)服務(wù)中心，為業(yè)主提供24小時(shí)全方位便利的服務(wù) 為本社區(qū)業(yè)主直系子女提供優(yōu)質(zhì)教育服務(wù) 中國(guó)首家超五得級(jí)精品酒店 銀行 、 超市 、 餐飲與美容院等商業(yè)項(xiàng)目 幼兒園內(nèi)設(shè)有大、小室外訓(xùn)練區(qū)，圖書館，涂鴉墻，攀爬墻，感官世界，電腦室，鋼琴室 共分三層。 鳳凰城 因此，我們將重點(diǎn)分析： 漢正街 ?占公司房地產(chǎn)開發(fā)收入 22％ ?具有很強(qiáng)的可復(fù)制性 ?數(shù)據(jù)較易獲得 ?較高的全國(guó)知名度 城市 碧桂園 長(zhǎng)沙 總占地面積 總建筑 面積 容積率 建筑類型 綠化率 10000畝 3973750平方米 70％ 獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、高層洋房 ,小高層洋房 ,多層洋房，商鋪及酒店。 ?鳳凰城浪漫陽光為聯(lián)排別墅產(chǎn)品 ?桐林人家和戀山親自然均為獨(dú)立別墅產(chǎn)品。 ?碧桂園旗下各五星級(jí)酒店均基本可在一年半完工并投入使用 酒店 ?交通中心 ?每隔 520分鐘，就有樓巴從交通中心出發(fā)穿梭于各個(gè)苑區(qū)，每天 300班次快捷往返天河、黃埔、開發(fā)區(qū)、新塘、香港、新機(jī)場(chǎng) . ? 檔次 ?運(yùn)營(yíng) 交通設(shè)施 ?文化村 ?擁有三個(gè)特色分明的主題游樂區(qū)：冒險(xiǎn)島、快樂城、綠野仙蹤 。 ?現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)表現(xiàn) ?項(xiàng)目從取地到啟動(dòng)區(qū)銷售的時(shí)間最快 3個(gè)月，開盤時(shí)間控制 1年，首期銷售凈利潤(rùn)不低于啟動(dòng)區(qū)單方樓面價(jià)； ?通過壓縮項(xiàng)目開發(fā)周期，提升固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率實(shí)現(xiàn) 37％； ?由于項(xiàng)目實(shí)施低價(jià)策略，項(xiàng)目稅前投資回報(bào)率為 60%； ?類似大盤項(xiàng)目 ?恒大、雅居樂、蘇寧環(huán)球大盤系列 m 房地產(chǎn)智庫?北京星河灣 ?深圳華潤(rùn)綜合體 ?廣州碧桂園鳳凰城 ?深圳東部華僑城 ?中體奧林匹克 ?北京萬達(dá)廣場(chǎng) ?深圳萬科城 ?世紀(jì)金源世紀(jì)城 ?魯能三亞灣新城 m 房地產(chǎn)智庫52 東部華僑城作為華僑城大盤系列的升級(jí)產(chǎn)品，也是華僑城在全國(guó)戰(zhàn)略布局的產(chǎn)品線產(chǎn)品，以東部華僑城為研究案例 華僑城大盤系 ?深圳華僑城 ?深圳東部華僑城 ?上海浦江華僑城 ?北京華僑稱 ?成都華僑城 ?…… 深圳 〃 東部華僑城 因此，我們將重點(diǎn)分析： 漢正街 ?典型的大盤開發(fā)而非區(qū)域開發(fā)模式 ?數(shù)據(jù)較易獲得 ?較高的全國(guó)知名度 城市 〃 項(xiàng)目名稱 城市 〃 項(xiàng)目名稱 城市 〃 項(xiàng)目名稱 城市 〃 項(xiàng)目名稱 順德 〃 碧桂園 五邑 〃 碧桂園 長(zhǎng)沙 〃 威尼斯 鶴山 〃 碧桂園 武漢 〃 碧桂園 廣州 〃 鳳凰 城 上海 〃 浦江華僑城 深圳 〃 東部華僑城 深圳 〃 西部華僑城 北京 〃 華僑城 成都 〃 華僑城 華僑城模式解析 m 房地產(chǎn)智庫53 東部華僑城是利用規(guī)模和資源優(yōu)勢(shì)，定位為生態(tài)體驗(yàn)、觀光娛樂、休閑度假等多功能一體化的大型綜合生態(tài)旅游度假區(qū) ?區(qū)位： 距深圳市中心僅 20分鐘車程，香港、澳門及珠三角各城市 2小時(shí)車程范圍內(nèi) 。 ?運(yùn)作方式 主題園及商業(yè)街 ? 盈利模式 ?商業(yè)街部分出售，部分自己持有。 ?運(yùn)作方式 ?由碧桂園投資；名校僅作為品牌及顧問介入； ?學(xué)校產(chǎn)權(quán)歸碧桂園所有；非營(yíng)利性的全寄宿制民辦學(xué)校；預(yù)收教育儲(chǔ)備金 30萬元 /人。 ? 2023年推盤超過500套。 碧桂園 廣州 項(xiàng)目名稱 城市 ?項(xiàng)目位于深圳市羅湖金融商務(wù)中心區(qū)，分北、中、南三個(gè)部分，占地面積77292平方米，總建筑面積約 48萬平方米，總投資逾 50億港幣。 分類維度 非住宅物業(yè)功能 企業(yè)能力 土地屬性 項(xiàng)目檔次 大盤分類概述 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫結(jié)合金地的需求，以非住宅物業(yè)功能作為大規(guī)模項(xiàng)目分類的主維度，以企業(yè)能力、項(xiàng)目檔次作為子維度 2 3 按項(xiàng)目檔次劃分 按非住宅物業(yè)功能劃分 按企業(yè)能力劃分 首先分析目前大盤的非住宅物業(yè)有那些具體的設(shè)施，對(duì)設(shè)施所發(fā)揮的功能進(jìn)行歸納總結(jié)，按照功能對(duì)大盤進(jìn)行歸類，從非住宅物業(yè)的功能角度對(duì)大盤進(jìn)行分類 即使同類大盤由于開發(fā)節(jié)奏和企業(yè)能力存在差別，從而呈現(xiàn)的結(jié)果也有差別，故我們采用企業(yè)能力對(duì)同類大盤還可以在進(jìn)行細(xì)分，主要從土地運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品研究、資源整合、內(nèi)部控制四個(gè)維度細(xì)分 若企業(yè)能力仍不能有效區(qū)分項(xiàng)目，在結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)、開發(fā)速度等角度，再將項(xiàng)目檔次劃分為高端、中端、低端三個(gè)類別，以方便大盤研究工作 1 大盤分類方法 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫以大盤非住宅物業(yè)的具體設(shè)施作為研究大盤的切入點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)大盤的非住宅物業(yè)設(shè)施千差萬別，呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn) 大盤非住宅物業(yè) 學(xué)校 寫字樓 購(gòu)物中心 商業(yè)街 星級(jí)酒店 高爾夫 游艇會(huì) 滑雪場(chǎng) 主題園 賽馬場(chǎng) 會(huì)所 運(yùn)動(dòng)館 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫將大盤內(nèi)的非住宅物業(yè)設(shè)施的具體功能進(jìn)行歸納總結(jié)，發(fā)現(xiàn)這些具體的非住宅物業(yè)主要發(fā)揮如下的功能 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、實(shí)驗(yàn)學(xué)校 … 運(yùn)動(dòng)館、體育設(shè)施、網(wǎng)球館 … 主題園、游樂園、洋人街 … 高檔寫字樓、星級(jí)酒店 … 商業(yè)街、超市、高檔會(huì)所、私人診所 … 高爾夫、游艇會(huì)、滑雪場(chǎng)、跑馬場(chǎng) … 運(yùn)動(dòng)功能 休閑功能 商務(wù)功能 居家功能 購(gòu)物中心、百貨大樓、 shopping mall… 購(gòu)物功能 教育功能 度假功能 非住宅物業(yè)設(shè)施 功能劃分 大盤非住宅物業(yè)功能 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫研究表明大規(guī)模項(xiàng)目具備復(fù)合功能，除復(fù)合住宅功能外，還復(fù)合了比如教育、度假、商務(wù)等功能，但非住宅物業(yè)的某種功能首位度較高 大盤非住宅物業(yè)功能 典型項(xiàng)目 非住宅物業(yè) 類似項(xiàng)目 營(yíng)銷主題 主要功能 次要功能 深圳桃源居 教育功能 居家功能 重慶融僑半島 深圳蔚藍(lán)海岸 教育主題 佛山碧桂園 教育功能 居家、休閑功能 廣州奧林匹克花園 運(yùn)動(dòng)功能 居家功能 昆明亞洲體育城 運(yùn)動(dòng)主題 深圳東部華僑城 休閑功能 居家功能 天津星耀五洲 西安大唐芙蓉園 休閑主題 成都芙蓉古城 休閑功能 居家功能 深圳卓越時(shí)代廣場(chǎng) 商務(wù)功能 購(gòu)物功能 中信城市廣場(chǎng) 卓越世紀(jì)中心 SOHO現(xiàn)代城 都市綜合主題 深圳華潤(rùn)綜合體 商務(wù)、商業(yè)、購(gòu)物 居家功能 北京 CBD萬達(dá)廣場(chǎng) 商務(wù)、商業(yè)、購(gòu)物 居家功能 三亞灣新城 度假功能 購(gòu)物功能 魯能福源 三亞富力城 度假主題 三亞雅居樂清水灣 度假功能 購(gòu)物功能 北京星河灣 居家功能 教育功能 綠城、龍湖大盤 居家主題 深圳萬科城 居家功能 教育功能 中海大盤項(xiàng)目 北京世紀(jì)金源世紀(jì)城 居家功能 商務(wù)功能 恒大大盤項(xiàng)目 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫對(duì)大盤非住宅物業(yè)的功能細(xì)化研究，發(fā)現(xiàn)大盤的非住宅設(shè)施各異而功能特征有較大差別 功能分類 功能特征 度假功能 ?為游客或度假者提供的、用于旅游休閑度假居住的各種度假型建筑物及關(guān)聯(lián)空間 休閑功能 ?為休閑者提供短期假日的休憩居住之所 ,以更好地享受休閑生活 ?旅游先期導(dǎo)入，旅游帶旺地產(chǎn)，景觀提升品位，旅游地產(chǎn)雙驅(qū)動(dòng) 居家功能 ?以滿足居住功能為核心，可劃分為滿足首次、改善型需求 都市綜合 ?符合商業(yè)、商務(wù)、休閑及居住等多種功能，充分滿足人們的商務(wù)、購(gòu)物、休閑、娛樂、居住需求 教育功能 ?為客戶子女提供教育服務(wù)，滿足業(yè)主在子女教育方面的需求 運(yùn)動(dòng)功能 ?滿足客戶對(duì)運(yùn)動(dòng)、健康生活的需求 非住宅物業(yè)功能劃分 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫各類功能特征對(duì)應(yīng)了大盤營(yíng)銷概念，在大盤營(yíng)銷主題下，住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在產(chǎn)品