世聯(lián)地產(chǎn)北京懷柔山水天地商業(yè)項目定位及物業(yè)發(fā)展建議書ppt-文庫吧在線文庫
【正文】 本報告是嚴格保密的。 ?懷柔新城規(guī)劃使該區(qū)域同時幅射產(chǎn)業(yè)園區(qū)和影視城。東部新區(qū)（包括北房和楊宋）是新城的主要發(fā)展方向 三大板塊 新城東區(qū)板塊 廟城板塊 紅螺山板塊 13 本報告是嚴格保密的。 ? 京承高速開通將縮短市區(qū)至項目的通達時間 ， 增加郊區(qū)旅游人員數(shù)量 。 項目界定 北京遠郊、懷柔區(qū)域邊緣 市區(qū)與強勢旅游版塊之間 要求大部分對外銷售的 主體建設(shè)完成的 分體式綜合商業(yè)項目 18 本報告是嚴格保密的。 氛圍 項目周邊沒有形成成熟的商業(yè)氛圍 。 分體式建筑形式不宜發(fā)展北京遠郊商業(yè) 。 6%58%36%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)懷柔地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展迅速 ,旅游收入占第三產(chǎn)業(yè)收入 1/3 27 本報告是嚴格保密的。 ?開發(fā)商在本地有一定的影響力和口碑 。 旅游商業(yè)消費者行為分析 市場調(diào)研 費用更便宜 時間安排 景點吸引力 個人偏好 外地旅游不方便0510152025303540%的被訪者回答是景點本身的吸引力， %的被訪者回答是個人偏好， %的被訪者回答時間更好安排， %的被訪者回答費用更便宜， %的被訪者回答到外地旅游更不方便。 消費者行為分析 4 8 . 5 0 %4 2 . 5 0 %4 . 6 0 %4 . 3 0 %朋友家人單獨同事休閑度假生態(tài)環(huán)境文化古跡探險拓展農(nóng)業(yè)觀光類娛樂項目體育競技節(jié)慶活動旅游房地產(chǎn)會議會展0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %出游方式 期望開拓項目類型 ?郊區(qū)旅游出行方式主要是和朋友及家人一起出行 。 劉先生（三人一起 ） ： 職業(yè)：未知 年齡：約 40歲 和一個客戶開車過來的，覺得懷柔度假村貴（當時在雁棲湖度假村內(nèi)），且質(zhì)量不好，感覺像招待所，就是聽別人說懷柔景色好，具體來懷柔干什么，自己也不知道。 北大教授組團 人數(shù) ：約 30人左右 早晨來的，傍晚就回家了，如果組織者安排的話，愿意參加，費用不能太離譜，要消費得起。如果有什么特色的高檔餐飲可以考慮，不過價位不能太離譜了。 客戶細分 消費人群 偏好 目 標 42 本報告是嚴格保密的。 門頭溝、平谷 ： 度假村較少，且檔次普 遍不高。其中只有 法官進修學校 由于聘請了建國酒店管理集團而實現(xiàn)了較好的收益，年平均入住率達 60%，基本可以保證成本和收益持平。 ?以會議休閑度假為主 商務會議及團體客戶占總客源的 60%以上。前往密云度假的消費者通常更重視密云的空氣質(zhì)量，而非景觀。 休閑度假市場研究結(jié)論（二） 高端度假市場存在一定的市場空間 對于京郊的度假物業(yè)分析，經(jīng)營效益較好的物業(yè)主要集中于 檔次較高的少數(shù)度假酒店 ，根據(jù)對度假酒店及度假村經(jīng)營成功的典型案例分析，得出高檔度假酒店及度假村經(jīng)營成功關(guān)鍵因素： ?高標準的設(shè)施及服務（至少四星級以上） ?強勢的自然、景觀資源（如溫泉、山地、湖泊） ?特色的配套（如特色餐飲、高爾夫、水療等） 其中 高標準的設(shè)施及服務是基本要素，而自然資源、景觀資源和特色配套是任選其一即可的 。 ?該項目是開發(fā)商運作首個綜合商業(yè)項目 ， 商戶資源有限 。 綜合業(yè)態(tài)規(guī)劃和統(tǒng)一品牌運作確保項目長線運營 。 56 本報告是嚴格保密的。 六 物業(yè)規(guī)劃 61 本報告是嚴格保密的。 ? 與武侯祠博物館現(xiàn)存清代建筑的風格相融，二者之間又以水為隔。 五 特色商業(yè)案例借鑒 54 本報告是嚴格保密的。 ?懷柔本地農(nóng)家樂占據(jù)旅游消費人群的較大市場份額 。 ? 公司管理層有策劃前置觀念 。 ? 區(qū)域內(nèi)缺乏可依托的自然資源，因此多數(shù)依托特色配套 例如通州區(qū)的月亮河度假村主要依托于特色餐飲和桑拿，而大興區(qū)的龍熙溫泉假日酒店主要依托于高爾夫。 密云、延慶區(qū)域度假市場分析 市場供需狀況 經(jīng)營狀況 ?高檔次的度假村供應很少 ：密云與延慶各有星級度假村 18家，約為懷柔的 1/3。 ?高檔次的度假村供給較懷柔稍多，是懷柔的主要競爭區(qū)域 ： 具有四星級標準的度假酒店及度假村共有 5家，數(shù)量居各郊縣之首。 ?依托于自然景觀資源 ?懷柔境內(nèi)共有風景區(qū)十余個，但大多數(shù)較高檔次度假村集中于雁棲湖風景區(qū)。中心城區(qū)沒有度假酒店及度假村。懷柔特色就是魚吧。 某科技公司： 人數(shù)：約 25人 公司組織拓展訓練，住在度假村，選擇度假村關(guān)鍵看飲食和交通是否方便，價位要合適，要有特色，住宿的地方最好能有一些自然景觀。 訪談寫真（旅游者） 天津某旅游組團（機關(guān)單位） ： 人數(shù)：約 60人 在北京呆兩天，旅游社安排住在市區(qū)，看完雁棲湖回市區(qū)，住石景山，如果旅行社安排住度假村的話，也可以考慮，關(guān)鍵要去其它景點方便，住在懷柔好像不太方便，如果來第一天住在懷柔，玩一晚，第二天看看懷柔景色再去市里景點看看也可以。 訪談寫真（旅游者） 張先生（夫妻 ） ： 職業(yè)：公司部門經(jīng)理 年齡：約 30 一般兩周會過來懷柔一次，平時工作壓力太大，和愛人一起出來轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，主要是看自然景觀，住宿吃飯會選擇農(nóng)家樂?？紤]到被訪者在旅游目的地、旅行距離、旅游時間、旅游方式、消費能力等方面的不同，這一花費統(tǒng)計只能大致說明一個平均水平。 項目定位思路 客戶需求 市場競爭 產(chǎn)品定位 案例分析 在市場中的定位 同類型項目借鑒 32 本報告是嚴
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