【正文】 ，一定要保障兩個(gè)衛(wèi)生間； ?臥室均設(shè)置落地凸窗作為外延空間； ?用陽臺(tái)、露臺(tái)增加客廳（或主臥的外延空間）。 廚房作為待客空間之一，在小戶型中通過生活陽臺(tái)的標(biāo)配，實(shí)現(xiàn)廚房的緊湊整潔 ?對(duì)于緊湊房型的合理程度，廚衛(wèi)空間是否緊湊合理非常關(guān)鍵。 小戶型將玄關(guān)設(shè)計(jì)預(yù)留，稍大戶型以入戶花園取代玄關(guān)空間 —— 整潔的客人入門空間 為每個(gè)戶型標(biāo)配一個(gè)尺度合適的、與客廳視覺隔斷的玄關(guān)空間： ?保障客廳空間的純粹和整潔； ?高梯戶產(chǎn)品的異型空間盡可能聚集到玄關(guān)空間。 公寓產(chǎn)品 居家公寓 商務(wù)公寓 84 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 公寓產(chǎn)品 居家公寓 商務(wù)公寓 83 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 公寓產(chǎn)品 居家公寓 商務(wù)公寓 82 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 入戶大堂體現(xiàn)品質(zhì)與調(diào)性，建議以寫字樓的大堂標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)高檔次，設(shè)計(jì)效果儀式、穩(wěn)重 公寓產(chǎn)品 居家公寓 商務(wù)公寓 81 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 優(yōu)秀項(xiàng)目參考：花樣年花郡 ?43㎡一房一廳 公寓產(chǎn)品 居家公寓 商務(wù)公寓 ?38㎡一房一廳 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 幫助改善公寓的舒適度，更帶來只有公寓的趣味體驗(yàn) 弱化次要功能 家具整合 布局改善 局部空間奢侈化 通過壓縮廚房餐廳等次要功能空間，將實(shí)用面積集中于客廳； 考慮并預(yù)留收納空間與內(nèi)部家具的位臵，避免零碎空間的出現(xiàn)； 衛(wèi)浴局部的合理布局，提供具有更好生活品質(zhì)的空間組合模式； 通過廳臥室連通等形式，形成局部奢侈型的空間，提高空間舒適度與趣味性。 強(qiáng)調(diào)主臥或客廳空間，以城市觀景陽臺(tái)形成多功能房設(shè)計(jì) 可以作為陽光室 可以作為休閑房 城市景觀陽臺(tái)，彈性功能空間 公寓產(chǎn)品 居家公寓 商務(wù)公寓 76 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 74 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目空間控制上的舍與得 —— 我們打動(dòng)享受型剛需、首改客戶的同時(shí)，面積不能失控 戶型區(qū)間 客廳開間 主臥開間 第一次臥開間 最小開間 ≤60m2（單房、一房） ≥ ≥ —— —— 7090（兩房） ≥ ≥ —— ≥ 90~110m2 （三房） ≥ ≥ ≥ ≥ 120~130m2 （三房） ≥ ≥ ~ ≥ ~ ≥ ?為保障高層產(chǎn)品的基本舒適度，在開間上應(yīng)當(dāng)保持以下尺寸 : —— 本指標(biāo)為控制指標(biāo)，在規(guī)劃可以根據(jù)戶型具體情況調(diào)整。 72 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一切源自客戶 —— “享受型”剛需和首改是一群什么樣的人？ 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議體系 ╬ 標(biāo)簽體系 ╬ 實(shí)用體系 ╬ 體驗(yàn)體系 實(shí)用且健康的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 商業(yè)特色理念 生態(tài)共享的城中現(xiàn)代園林 —— 營(yíng)銷的推動(dòng)力，買單的基本前提 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 結(jié)合園林及架空層的泛會(huì)所，將主要強(qiáng)調(diào)目標(biāo)客戶看重的運(yùn)動(dòng)功能與休憩交流空間 泛會(huì)所設(shè)臵 項(xiàng)目 低 高 ?休憩空間 ?游泳池 ?網(wǎng)球場(chǎng) ?足球場(chǎng) ?籃球場(chǎng) ?羽毛球場(chǎng) ?兒童娛樂場(chǎng) ?露天健身器材 ?乒乓球 項(xiàng)目 低 高 ?休憩空間 ?游泳池 ?網(wǎng)球場(chǎng) ?足球場(chǎng) ?籃球場(chǎng) ?羽毛球場(chǎng) ?兒童娛樂場(chǎng) ?露天健身器材 ?乒乓球 使用率 視項(xiàng)目具體情況而定 投資指標(biāo) 維護(hù)成本 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ” 關(guān)鍵詞：交流、懷念、與朋友一起 功能要素：點(diǎn)唱機(jī)、配備輕音樂的小型會(huì)客廳、試聽區(qū)、音樂雜志區(qū)、吧臺(tái)； 面積區(qū)間： 150平米左右。Music “像這么一代人，都是聽著譚詠麟、四大天王、邁克杰克遜的歌，那不僅僅是幾首歌，那是時(shí)代的烙印 。 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。Books “讀書時(shí)，我愿在每一個(gè)美好思想的面前停留，就像在每一條真理面前停留一樣。 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 群居 VS孤獨(dú) 網(wǎng)游同伴就坐在隔壁的蛋殼里在一根網(wǎng)線的另一頭不一樣。 閃吧 設(shè)計(jì)原則：健康時(shí)尚 老年人活動(dòng)室 時(shí)尚吧會(huì)所 健康吧 書吧 閃吧 音樂休閑吧 乒乓球室 ?可選功能：瑜珈房、健身房、麻將室、活動(dòng)室、乒乓球室等； ?總面積： 400平米左右。 健康吧 音吧 閃吧 書吧 時(shí)尚 吧體系 會(huì)所設(shè)臵 時(shí)尚吧 泛會(huì)所 住宅 63 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 時(shí)尚“吧” 泛會(huì)所 主打客戶 —— 星沙主流自住需求，城市價(jià)值的忠實(shí)愛戴者 會(huì)所打造原則 住宅 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?事業(yè)蒸蒸日上的奮斗者； ?離不開城市的繁華； ?向往更反應(yīng)品味的品質(zhì)； ?期待時(shí)尚的生活體驗(yàn)。 物業(yè)發(fā)展建議體系 ╬ 標(biāo)簽體系 ╬ 實(shí)用體系 ╬ 體驗(yàn)體系 建筑外立面 商業(yè)特色理念 會(huì)所生活方式 —— 旨在提升預(yù)期、加速買單，為遠(yuǎn)期提升價(jià)值 61 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 室外的商業(yè)空間不僅增加營(yíng)業(yè)面積，也有較好的聚集人氣的效果，有利于把整個(gè)街區(qū)的商業(yè)氛圍連成一體； ?滿足人流駐足，布臵適量的休閑座椅與店鋪?zhàn)危? ?商業(yè)室內(nèi)空間的延展，形成街區(qū)小廣場(chǎng)，增強(qiáng)體驗(yàn)感，擴(kuò)大交流空間，提供更多的逗留節(jié)點(diǎn)。 ?城市受歡迎的逗留區(qū)域，一般是 沿建筑立方和一個(gè)空間與另一個(gè)空間的過渡區(qū)； ?邊界區(qū)域受到青睞，是因?yàn)樘幱诳臻g的邊界為觀察空間提供了最佳條件； ?街區(qū)的連廊、天橋、扶持都將成為點(diǎn)綴生態(tài)的節(jié)點(diǎn)； ?軟性的邊界是一種既非完全私密，又非完全公共的過渡區(qū)。 生態(tài)購物 綠色屋頂 過渡空間 商業(yè)廣場(chǎng) 廣場(chǎng)結(jié)點(diǎn)，便也是最好的生態(tài)結(jié)點(diǎn)，駐留人氣之余，更是提供舒適的綠色購物場(chǎng)所 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。形成高出城市的自然綠洲； 用暖色石材模擬的 自然峽谷 ，與大阪市區(qū)眾多的灰色混凝土和瓷磚飾面的建筑形成 鮮明對(duì)比 ，也與周邊綠色盎然的植被 交相呼應(yīng) 。 57 與周邊舊城景觀的和諧過度 自然景觀還被用來消除高聳的、充滿現(xiàn)代美感的 Mori大廈與歷史上著名的日式毛利花園之間高達(dá) 15米的垂直距離和心理障礙。 形 象 功能 寫字樓、商業(yè)及娛樂設(shè)施、住宅、空中花園 一期建筑面積 商業(yè) 40000平米 辦公樓 80000平米 公園 8000平米 綠地 3000平米 廣場(chǎng)與通道 4700平米 其他 31300平米 合計(jì) 167000平米 ?沿著 30層高塔，空中花園、屋頂綠樹，公園直接跟大街相連 ，欣賞大樹、巖石、懸崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露臺(tái)，人們徜徉在空中花園中盡享 體驗(yàn)式購物 的樂趣。 第五立面：只要是空中的空間，便可以來把商業(yè)的空中庭院 在地面土地越來越少的今天，如何利用立體空間中的土地成為了我們的新課題 生態(tài)購物 綠色屋頂 過渡空間 商業(yè)廣場(chǎng) 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 親子教育機(jī)構(gòu) 動(dòng)漫城 水療會(huì) 體驗(yàn) —— 業(yè)態(tài)模擬 集中賣場(chǎng)外圍 2F街區(qū)業(yè)態(tài)模擬： ?休閑娛樂（動(dòng)漫、親子教育機(jī)構(gòu)、水療會(huì)、棋牌、咖啡、美容美發(fā)、健身等）； ?精品中式餐飲（湘菜、粵菜、川菜等精品餐飲）。 體驗(yàn) —— 業(yè)態(tài)模擬 工業(yè)地塊 2F~3F街區(qū)業(yè)態(tài)模擬： ?高檔餐飲（中大型餐飲主力店）； ?商務(wù)休閑娛樂（量販 KTV、洗浴、影城等）。 體驗(yàn) —— 業(yè)態(tài)模擬 1F街區(qū)業(yè)態(tài)模擬： ?時(shí)尚購物（個(gè)性服飾、精品、玩具店等）； ?個(gè)性餐飲、休閑（甜品店、冷飲、冰淇淋、咖啡吧、書吧等） 個(gè)性服飾 精品店 冷飲、冰淇淋點(diǎn) 甜品店 書吧、咖啡廳 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 業(yè)態(tài)排布原則：根據(jù)業(yè)態(tài)自身的要求以及促進(jìn)經(jīng)營(yíng)和銷售的目標(biāo)，因地制宜排布各種業(yè)態(tài) 根據(jù)地塊條件及區(qū)位價(jià)值的差異 根據(jù)業(yè)態(tài)自身需求 決定因素 業(yè)態(tài)排布原則 垂直方向上： 低區(qū)（主要指 1層以及地下空間）以購物為主；高層以餐飲、休閑娛樂為主 —— 既保證人氣，又能最大化促進(jìn)銷售 水平方向上： 沿板倉南路以購物、娛樂為主 ，最大化利用其昭示性，凸顯檔次和活力； 工業(yè)用地塔樓底商主要排布高端餐飲、休閑為主，成為商務(wù)休閑一條街 集中商業(yè)： 集中商業(yè)南移至地塊東南部， 設(shè)臵中高檔百貨 ，樹立商業(yè)形象，商超設(shè)于工業(yè)用地負(fù)一層，不占有可售商業(yè)面積 有利于經(jīng)營(yíng)和銷售 體驗(yàn)式購物 下沉廣場(chǎng) 多元業(yè)態(tài) 活力中心 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 體驗(yàn)式購物 下沉廣場(chǎng) 多元業(yè)態(tài) 活力中心 裙樓街區(qū) 集中賣場(chǎng) 寫字樓 中心廣場(chǎng) 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 體驗(yàn)式購物 下沉廣場(chǎng) 多元業(yè)態(tài) 活力中心 裙樓街區(qū) 集中賣場(chǎng) 寫字樓 下沉廣場(chǎng) 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 下沉式廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)，最好的文化休閑節(jié)點(diǎn)，駐留人氣之余，更提供舒適的休閑場(chǎng)所 ?退臺(tái)及下沉空間設(shè)臵綠化、園林、水系等，并在廣場(chǎng)內(nèi)舉辦各類活動(dòng) ，使游人可在逛街購物之余，感受園林綠化及參與各類活動(dòng)，增強(qiáng)公共空間的參與性 。 創(chuàng)意想像與視覺盛宴，場(chǎng)景體驗(yàn)地，也成為小型的駐留節(jié)點(diǎn) ?高密度的建筑群使人產(chǎn)生壓迫感，設(shè)臵公共藝術(shù)，能夠增強(qiáng)城市意象，并有效地利用道路、建筑物附屬設(shè)備 ?以活力、多元化、時(shí)尚性的取向來反映 ?結(jié)合公共空間休憩功能 時(shí)尚購物 建筑形態(tài) 小品及元素 標(biāo)識(shí) 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 有可視外觀的商業(yè)包裝，體現(xiàn)商業(yè)的生命及感染力，最終實(shí)現(xiàn)客戶購買的 a+A 建議商業(yè)立面設(shè)計(jì)充分考慮廣告牌位設(shè)臵的需要，沿板倉路路和向陽路大量設(shè)臵廣告牌位。 地下系統(tǒng)自然采光 城市行為與社區(qū)行為復(fù)合的 MIX空間 —— 開放城市社區(qū) 集中賣場(chǎng) 寫字樓 裙樓街區(qū) 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 參與 —— 建筑形態(tài) 元素 3：扶梯或樓梯 立體商業(yè)的通道 元素 1：廊橋 形成二層商業(yè)的活動(dòng)標(biāo)高 元素 2：天橋 靈活搭通各功能空間 立體街區(qū) —— 視覺兼體驗(yàn)的立體購物新方式 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主入口處，通過新異的城市界面放大，形成聚斂效應(yīng)節(jié)點(diǎn)，形成項(xiàng)目的獨(dú)特“門面” ?城市的可辨認(rèn)性，來自由背景和前景構(gòu)成的城市空間的整體性； ?具有特征相對(duì)明顯建筑風(fēng)格的建筑，極度視覺沖擊。這就意味著 —— 更為復(fù)合而時(shí)間也就變得更短，來得這里，便是來到一座步行的城！ 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)概念運(yùn)用 —— 時(shí)尚、參與、生態(tài)構(gòu)建活力多元購物體驗(yàn)，基于 mall概念與特色化街區(qū) 時(shí)尚！ 時(shí)尚就是我們的標(biāo)簽 ，商業(yè)街的時(shí)尚韻動(dòng)是核心打造的要素； 在 城市 核心片區(qū)的生態(tài)購物理念 ，提供的更為舒適且流行的購物環(huán)境。 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 推薦風(fēng)格 2：公寓重點(diǎn)借鑒湘域中央公建化設(shè)計(jì)，著力體現(xiàn)商務(wù)氛圍 湘域中央 可借鑒性 ： ?整體運(yùn)用較大面積的鍍膜玻璃； ?立面橫向、豎向的隔斷式處理手法； ?凹凸形態(tài)的裝飾使立面具有立體感； ?成穩(wěn)的鍺石色外立面融入富含時(shí)代感的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，碰撞出城市的氣息。 推薦風(fēng)格 2：重點(diǎn)借鑒中信紅樹灣的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格 中信 .紅樹灣 可借鑒性 ：簡(jiǎn)約的現(xiàn)代主義風(fēng)格 建筑特色： ?豎向植架，結(jié)合水平線角飄板，與建筑外部產(chǎn)生豐富細(xì)膩的陰影效果，削弱高層住宅的體量感； ?形態(tài)多樣的飄窗； ?采用簡(jiǎn)潔明了的深灰搭白線條色彩搭配，凸顯時(shí)代感。 原則四：屋頂懸挑處理要輕、要薄 —— 借鑒幸福里 建議：屋頂懸挑簡(jiǎn)約、現(xiàn)代化處理。 原則二：陽臺(tái)空間的處理 ——借鑒金色家園 建議：內(nèi)包陽臺(tái)，用鏤空板代替玻璃元素，體現(xiàn)通風(fēng)健康的生活方式。 建筑立面 商務(wù)公建 商業(yè) 住宅、公寓 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建筑特色 —— 陽臺(tái)和外沿空間的應(yīng)用； ?特點(diǎn)：立面挺拔； ?運(yùn)用荷蘭建筑的借鑒意義：在色調(diào)變化上與幸福里有相似之處、維持一致風(fēng)格，陽臺(tái)和外沿空間的內(nèi)包式處理能使里面更加公建化，與底部街區(qū)形象呼應(yīng)。 龍湖 ﹒ 春森彼岸 可借鑒性 ： ?陽臺(tái)內(nèi)包于立面之內(nèi)的處理方式。 建筑立面 商務(wù)公建 商業(yè) 住宅、公寓 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 如何將時(shí)尚