【文章內容簡介】 園，從街道地平面上升至 8層樓的高度，采用 空間向上退臺的方式 。形成高出城市的自然綠洲； 用暖色石材模擬的 自然峽谷 ，與大阪市區(qū)眾多的灰色混凝土和瓷磚飾面的建筑形成 鮮明對比 ，也與周邊綠色盎然的植被 交相呼應 。 同時，又是四通八達的 通道 。 本報告是嚴格保密的。 58 裙樓街區(qū) 集中賣場 寫字樓 下沉廣場 ?在市政公園向地塊的延伸地帶，打造廣場結點； ?以集中綠化與綠色廣場，一方面提供駐留人氣的空間，一方面在入口便提供綠色舒適的購物映象。 生態(tài)購物 綠色屋頂 過渡空間 商業(yè)廣場 廣場結點，便也是最好的生態(tài)結點，駐留人氣之余，更是提供舒適的綠色購物場所 本報告是嚴格保密的。 59 生態(tài)購物 綠色屋頂 商業(yè)街及過渡空間 商業(yè)廣場 ?可利用的生態(tài)概念空間 ： ?建筑下部或緣側的柱廊、向外開敞的邊庭； ?后退的入口、門廊、建筑物的凹處、挑檐及下部所構成的空間； ?建筑凹進或向外突出的臺階、花臺、半私密的前院或休閑區(qū) 。 ?城市受歡迎的逗留區(qū)域，一般是 沿建筑立方和一個空間與另一個空間的過渡區(qū)； ?邊界區(qū)域受到青睞，是因為處于空間的邊界為觀察空間提供了最佳條件； ?街區(qū)的連廊、天橋、扶持都將成為點綴生態(tài)的節(jié)點； ?軟性的邊界是一種既非完全私密，又非完全公共的過渡區(qū)。 注重過渡空間的軟性打造，豐富城市界面和空間的情趣性，提供更多的逗留節(jié)點 本報告是嚴格保密的。 60 ? 室外的商業(yè)空間不僅增加營業(yè)面積，也有較好的聚集人氣的效果，有利于把整個街區(qū)的商業(yè)氛圍連成一體； ?滿足人流駐足，布臵適量的休閑座椅與店鋪座椅； ?商業(yè)室內空間的延展，形成街區(qū)小廣場，增強體驗感，擴大交流空間，提供更多的逗留節(jié)點。 街區(qū)綠化：商業(yè)依靠綠化，向戶外空間自然拓展，從而使商業(yè)街空間模糊化、休閑化 生態(tài)購物 綠色屋頂 商業(yè)街及過渡空間 商業(yè)廣場 本報告是嚴格保密的。 61 物業(yè)發(fā)展建議體系 ╬ 標簽體系 ╬ 實用體系 ╬ 體驗體系 建筑外立面 商業(yè)特色理念 會所生活方式 —— 旨在提升預期、加速買單，為遠期提升價值 本報告是嚴格保密的。 62 符合各期客戶的不同需求，制定功能互補的會所需求，體現(xiàn)時尚與健康兩大要素 ? 我們的客戶體系 ?城市尋求認可者； ?更向往成熟便利的生活； ?追求時尚； ?敢于快兩步享受新。 ?事業(yè)蒸蒸日上的奮斗者； ?離不開城市的繁華； ?向往更反應品味的品質； ?期待時尚的生活體驗。 會所于客戶：時尚、健康、標簽 ?建立標志鮮明的創(chuàng)意感，吸引城市客戶的標簽； ?基本社區(qū)功能需求； ?形成城市意向、示范時尚生活方式的重要場館。 時尚“吧” 泛會所 主打客戶 —— 星沙主流自住需求，城市價值的忠實愛戴者 會所打造原則 住宅 本報告是嚴格保密的。 63 以“吧”的概念打造迎合時尚需求的客戶群體，表達的正是多元且時髦的生活元素 時尚“吧” ?選址原則 ：結合售樓處； ?輻射人群 ：整盤客戶； ?需求面積 ： 10001500 ㎡ ； ?功能構成 ：創(chuàng)新體驗的“吧”體系； ?開發(fā)時機 ：前期 。 健康吧 音吧 閃吧 書吧 時尚 吧體系 會所設臵 時尚吧 泛會所 住宅 本報告是嚴格保密的。 64 提供時尚且場地不大的健康場所，類似瑜珈房、健身房、活動室等室內活動空間 健身房 瑜珈房 ?選取小型室內時尚運動為主； ?像籃球場等可結合主題園林放于室外； ?考慮將政府要求的社區(qū)服務站、老年人活動站、門診所等與會所相結合； ?在人氣可以得到滿足的前提下，采用會員制，提高尊享度。 設計原則：健康時尚 老年人活動室 時尚吧會所 健康吧 書吧 閃吧 音樂休閑吧 乒乓球室 ?可選功能：瑜珈房、健身房、麻將室、活動室、乒乓球室等； ?總面積： 400平米左右。 本報告是嚴格保密的。 65 閃吧 Flash 非凡 VS正常 躲在蛋殼里上網和在電腦桌前上網不一樣。 群居 VS孤獨 網游同伴就坐在隔壁的蛋殼里在一根網線的另一頭不一樣。 關鍵詞：創(chuàng)意、共享、交流 設計感強的內飾風格 +上網所處空間也可概念設計 +可結合茶吧或休閑吧來做 +總面積在 150平米左右。 本報告是嚴格保密的。 66 書吧 Books “讀書時，我愿在每一個美好思想的面前停留，就像在每一條真理面前停留一樣?！? ———愛默生 關鍵詞：精致、嫻靜、專享 功能要素：時尚雜志區(qū)、小型影音室、流行書籍專區(qū)、書籍共享區(qū)； 面積需求： 150平米左右。 本報告是嚴格保密的。 67 音樂休閑吧 Music “ 像這么一代人，都是聽著譚詠麟、四大天王、邁克杰克遜的歌，那不僅僅是幾首歌，那是時代的烙印 。 ” “ 那些熟悉的聲音，每次聽到都這么讓人心潮起伏。 ” 關鍵詞：交流、懷念、與朋友一起 功能要素：點唱機、配備輕音樂的小型會客廳、試聽區(qū)、音樂雜志區(qū)、吧臺； 面積區(qū)間： 150平米左右。 本報告是嚴格保密的。 68 結合園林及架空層的泛會所，將主要強調目標客戶看重的運動功能與休憩交流空間 泛會所設臵 項目 低 高 ?休憩空間 ?游泳池 ?網球場 ?足球場 ?籃球場 ?羽毛球場 ?兒童娛樂場 ?露天健身器材 ?乒乓球 項目 低 高 ?休憩空間 ?游泳池 ?網球場 ?足球場 ?籃球場 ?羽毛球場 ?兒童娛樂場 ?露天健身器材 ?乒乓球 使用率 視項目具體情況而定 投資指標 維護成本 本報告是嚴格保密的。 69 序列 投資 設臵意向 維護成本 使用率 休憩空間 網球場 游泳池 足球場 高 高 高 高 低 高 高 高 高 低 高 低 鼓勵配臵 不配臵 少量配臵（標準池規(guī)模） 不配臵 羽毛球場 低 高 高 少量配臵 乒乓球 低 低 高 鼓勵配臵 籃球場 低 低 高 鼓勵配臵 兒童娛樂場 低 低 高 鼓勵配臵 泛會所設臵 泛會所建議配臵乒乓球、籃球、兒童娛樂場、休憩交流空間，并適當配臵游泳池、羽毛球場 本報告是嚴格保密的。 70 物業(yè)發(fā)展建議體系 ╬ 標簽體系 ╬ 實用體系 ╬ 體驗體系 實用且健康的產品設計 商業(yè)特色理念 生態(tài)共享的城中現(xiàn)代園林 —— 營銷的推動力，買單的基本前提 本報告是嚴格保密的。 71 定位回顧 —— 綜合體配套之上優(yōu)化的主流居家產品突破市場競爭 希望成為圈子中心 經常呼朋喚友，對公共空間和待客空間敏感 關注私人享受 對私人享受空間主臥、廚房、浴室敏感 關注家人健康 對戶型的通風、采光等因素敏感 產品發(fā)力點 強化公共空間和待客空間 私人享受空間的升級 生態(tài)化的戶型設計 ?項目容積率很高，我們戶型的賣點 不能靠“贈送面積”來發(fā)力 ； ?我們的戶型發(fā)力點必須找到和 客戶生活密切相關的賣點，來進行精細化的研究， 才能建立持續(xù)的產品競爭力。 一切源自客戶 —— “享受型”剛需和首改是一群什么樣的人？ 本報告是嚴格保密的。 72 高容積率的適度化解 —— 樓棟朝東南偏轉改善整體戶型朝向 建議采用 —— ?建筑單體可以往東南偏轉一定角度，實現(xiàn)各戶型朝向優(yōu)化，減少正西、正北戶型。 本報告是嚴格保密的。 73 戶型設計價值要點 —— 整體戶型緊湊化、與市場需求吻合，適度創(chuàng)新，突破市場原有體系 小三房： 90100 中三房： 110120 四房： 135145 一房： 3545 二房： 7585 公寓產品 緊湊型居家產品 100平米以上產品舒適產品 項目各戶型設定面積 各戶型產品歸類 各產品設計原則 小面積產品突出空間組合可變性，使用功能多樣化 在面積經濟性的基礎上保證功能舒適性 注重舒適性，作為標桿產品體現(xiàn)項目檔次 戶型設計價值要點 多功能、自由變化 ? 實用性提升 ? 生活尺度擴容 小戶型 中戶型 大戶型 二房： 5060 三房： 7585 本報告是嚴格保密的。 74 項目空間控制上的舍與得 —— 我們打動享受型剛需、首改客戶的同時，面積不能失控 戶型區(qū)間 客廳開間 主臥開間 第一次臥開間 最小開間 ≤60m2 （單房、一房） ≥ ≥ —— —— 7090（兩房） ≥ ≥ —— ≥ 90~110m2 （三房） ≥ ≥ ≥ ≥ 120~130m2 （三房） ≥ ≥ ~ ≥ ~ ≥ ?為保障高層產品的基本舒適度，在開間上應當保持以下尺寸 : —— 本指標為控制指標，在規(guī)劃可以根據(jù)戶型具體情況調整。 在總體指標可以滿足的狀況下可以適度擴大 可以適度縮小 —— 選擇放大客戶敏感的重要空間，減弱次要空間的方式，確保整體面積不能失控。 本報告是嚴格保密的。 75 基本面 —— 基本戶型格局的保證：入戶玄關及生活陽臺依然是標配，完整廚房空間保留 ?入戶玄關設計 ?實用率較高 ?贈送落地凸窗 ?多功能房間設計 公寓產品 居家公寓 商務公寓 本報告是嚴格保密的。 76 強調主臥或客廳空間，以城市觀景陽臺形成多功能房設計 可以作為陽光室 可以作為休閑房 城市景觀陽臺，彈性功能空間 公寓產品 居家公寓 商務公寓 本報告是嚴格保密的。 77 臥室和客廳之間的推拉門間隔，推開移動門就可以躺在床上看大投影！ 抬高地臺可以避免灰塵被帶進臥室，下面還有儲物空間！ 創(chuàng)新暢想：不大的公寓，可以考慮更靈活可變的空間，強調是使用面積，而不是套內面積 冰箱在廚房的另一側，不必打開廚房門也可以拿飲料水果出來！ 公寓產品 居家公寓 商務公寓 本報告是嚴格保密的。 78 幫助改善公寓的舒適度，更帶來只有公寓的趣味體驗 弱化次要功能 家具整合 布局改善 局部空間奢侈化 通過壓縮廚房餐廳等次要功能空間，將實用面積集中于客廳； 考慮并預留收納空間與內部家具的位置，避免零碎空間的出現(xiàn)； 衛(wèi)浴局部的合理布局，提供具有更好生活品質的空間組合模式； 通過廳臥室連通等形式，形成局部奢侈型的空間，提高空間舒適度與趣味性。 公寓產品 居家公寓 商務公寓 本報告是嚴格保密的。 79 優(yōu)秀項目參考：花樣年花郡 ?43㎡ 一房一廳 公寓產品 居家公寓 商務公寓 ?38㎡ 一房一廳 本報告是嚴格保密的。 80 花樣年花郡兩房一廳公寓 ?62㎡ 兩房一廳 ?㎡ 兩房一廳 本報告是嚴格保密的。 81 入戶大堂體現(xiàn)品質與調性，建議以寫字樓的大堂標準，體現(xiàn)高檔次，設計效果儀式、穩(wěn)重 公寓產品 居家公寓 商務公寓 本報告是嚴格保密的。 82 主題工作室，配備休息功能區(qū)，可商輔住 洗漱 茶水間 辦公區(qū) 休息區(qū) 我的工作室，就是我的全部，我希望伏案工作到夜深以后，不需要奔波，就能夠有一個小小的空間，一張溫馨的床可以讓我徹底的放松 …… 設計原則：設定休息功能區(qū)間，可商可住，增加商務公寓的額外使用價值。 公寓產品 居家公寓 商務公寓 本報告是嚴格保密的。 83 全無墻設計，空間自由分配 SOHO 空間 空間自由分配 室內全無墻設計，大空間內功能自由分配，居住、辦公兩相宜； 每個小空間獨立設臵衛(wèi)生間，以提供靈活的使用功能作為差異化賣點。 公寓產品 居家公寓 商務公寓 本報告是嚴格保密的。 84 可自由分割的框架式結構，可打造個性化的辦公空間 你的公司也可以獨占一層，仿佛獨占了整個世界， 擁有廣闊空間，老板可以最大自由地布臵他自己的辦公室， 沒有任何條件限制您的公司與世界最先鋒取得一致 設計原則：盡量靈活的分割空間，給客戶更高的價值感與使用性。 公寓產品 居家公寓 商務公寓 本報告是嚴格保密的。 85 各取所需的多單元空間組合方式，全面滿足不同規(guī)模的辦公、居住需求 公寓產品 居家公寓 商務公寓 + = 平面組合：公寓 辦公 依據(jù)使用者的需求面積多單元彈性組合，空間靈活可變 本報告是嚴格保密的。 86 小戶型將玄關設計預留，稍大