世聯(lián)_長(zhǎng)沙高鑫尖山項(xiàng)目調(diào)研物業(yè)發(fā)展建議及啟動(dòng)區(qū)策略(編輯修改稿)
2025-02-08 01:09 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 已經(jīng)買(mǎi)了房，只是去比較價(jià)格及單位的， 6批； 因沒(méi)有想要的單位而放棄的， 5批； 當(dāng)天受君悅影響， 5批； 替朋友看房未選中的， 3批； 抱怨運(yùn)氣不佳的， 1批； 因現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)改變選房順序，選擇放棄的， 5批。 從湘江北尚客戶流量分析可以看出，“觀望”已經(jīng)成為長(zhǎng)沙市場(chǎng)客戶主旋律 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “兩型社會(huì)”的落實(shí)也并未對(duì)長(zhǎng)沙樓市起到明顯的帶動(dòng)作用，市場(chǎng)“冷清”局面難以扭轉(zhuǎn) ?2023年 12月 11日，長(zhǎng)株潭城市群成為“全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì) (簡(jiǎn)稱“兩型社會(huì)” )建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”； ?，“綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”設(shè)立的核心在于“綜合配套”，其宗旨是要改變多年形成的單純強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展觀，要從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展、城鄉(xiāng)關(guān)系、土地開(kāi)發(fā)和環(huán)境保護(hù)等多個(gè)領(lǐng)域推進(jìn)改革，形成相互配套的管理體制和運(yùn)行機(jī)制。 兩型社會(huì)對(duì)長(zhǎng)沙樓市的影響71%21%7% 1%穩(wěn)步前進(jìn) 直線跳漲 繼續(xù)盤(pán)整 無(wú)影響購(gòu)房區(qū)域選擇84%9%7%長(zhǎng)沙 株洲 湘潭兩型社會(huì)的批準(zhǔn)，主要影響南城的發(fā)展，長(zhǎng)株潭一體化加快，但對(duì)其他區(qū)域的作用并不明顯。 —— 湘江北尚策劃經(jīng)理張小姐 綜改區(qū) 更多的是長(zhǎng)期的影響，對(duì)長(zhǎng)期比較看好，但近期內(nèi)收政策調(diào)控影響，觀望氣氛難以得到根本轉(zhuǎn)變。 —— 湖南經(jīng)濟(jì)電視臺(tái)《都市地產(chǎn)》欄目編導(dǎo)羅小姐 城南板塊作為長(zhǎng)株潭一體化的核心，兩型社會(huì)獲批增強(qiáng)了客戶前來(lái)購(gòu)房的信心，但受政策宏觀調(diào)控影響，長(zhǎng)沙樓市并未像重慶一樣，房?jī)r(jià)暴漲； 從目前的銷售情況看， 12月、 1月份，每月成交 10套左右， 2月份尚未成交。 —— 長(zhǎng)沙奧林匹克花園銷售代表陳小姐 據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查統(tǒng)計(jì)， 169名受訪者中， 70%以上認(rèn)為兩型社會(huì)將促進(jìn)長(zhǎng)沙樓市穩(wěn)步前進(jìn)，80%以上選擇在長(zhǎng)株潭城市群的長(zhǎng)沙購(gòu)房。 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從長(zhǎng)期看，“先導(dǎo)區(qū)”的規(guī)劃實(shí)施將迎來(lái)河西的大發(fā)展，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尚未顯現(xiàn) ?2023年 1月份， ,長(zhǎng)沙市委決定 ,在長(zhǎng)沙市河西的大片區(qū)域建設(shè)“兩型社會(huì)”綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的先導(dǎo)區(qū)； ?先導(dǎo)區(qū)范圍 :湘江以西 ,以繞城公路為軸線的相關(guān)區(qū)域 ,包括岳麓區(qū)、長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)以及望城縣、寧鄉(xiāng)縣的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)。； ?先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃的總體功能構(gòu)架為 “一核、四區(qū)、三帶”； ?規(guī)劃重點(diǎn)突出含浦至坪塘、金洲先導(dǎo)區(qū)、麓谷至雷鋒城市集中發(fā)展區(qū)，并以現(xiàn)有建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)為核心，形成白箬鋪、夏歷、蓮花、雨敞坪等小城鎮(zhèn)組團(tuán)，組團(tuán)控制規(guī)模在 10平方公里左右。 由于“先導(dǎo)區(qū)”的規(guī)劃有待落實(shí)，且出臺(tái)時(shí)間較晚，對(duì)樓市影響暫時(shí)尚未顯現(xiàn)； 從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，本項(xiàng)目位于麓谷至雷鋒城市集中發(fā)展區(qū)，為規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)，區(qū)域價(jià)值將得到進(jìn)一步提升。 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從營(yíng)銷層面看，少量樓盤(pán)以“低價(jià)格、高折扣”進(jìn)行客戶吸引，起到一定的促進(jìn)作用 ?臥龍灣 ?2023年 12月份開(kāi)盤(pán)，一期推售四棟多層，頂層起價(jià) 2366元 /平米，均價(jià)3000元 /平米，低于周邊（玫瑰園高層 3900元 /平米、蘇迪亞諾 3400元 /平米），開(kāi)盤(pán)至今僅余三套（ 130平米三房），客戶以自住為主，戶型以兩房、三房為主； ?珠江花城 ?新政后，珠江花城采取買(mǎi)房直接折抵 3萬(wàn)元價(jià)款，或通過(guò)抽獎(jiǎng)的方式優(yōu)惠24萬(wàn)元； ?異地臵業(yè)者憑有效證件可在此基礎(chǔ)上進(jìn)行再優(yōu)惠； ?通過(guò)優(yōu)惠等措施使得上門(mén)量增加，但成交效果并不明顯， 1月份無(wú)成交，且由于特惠精裝房?jī)H 4900元 /平米，大幅降價(jià)使得客戶對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)產(chǎn)生懷疑，銷售情況較差。 低價(jià)格、高折扣對(duì)剛性需求客戶起到一定的吸引作用，但客戶需求日趨理性，成交量增加并不顯著； 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 剛性需求主導(dǎo)下，客戶敏感點(diǎn)的變化對(duì)產(chǎn)品提出了更高的要求 ?敏感點(diǎn) 1： 關(guān)心工作、生活的便利性 ?敏感點(diǎn) 2： 對(duì)價(jià)格極其敏感、關(guān)注物業(yè)的總價(jià) ?敏感點(diǎn) 3： 功能全面，有贈(zèng)送面積，性價(jià)比高 首次置業(yè)：成長(zhǎng)型客戶 ?敏感點(diǎn)： 高居住的使用感受、自我價(jià)值 ? 建筑內(nèi)部使用價(jià)值 ? 建筑外部使用價(jià)值 ? 來(lái)自社區(qū)的生活支持 ? 房源選擇的自主性 二次置業(yè)：舒適型客戶 剛性需求主導(dǎo)下，客戶已不僅僅滿足于樓盤(pán)的地段、產(chǎn)品的升值空間，對(duì)社區(qū)的環(huán)境及配套提出了更多的要求： 生活配套：是否有商業(yè)配套，滿足基本的購(gòu)物需求； 教育配套：子女上學(xué)問(wèn)題能否得到很好的解決； 園林配套：居住舒適度的要求能否滿足； 會(huì)所配套 。會(huì)所設(shè)施建設(shè)，滿足社區(qū)的休閑功能； …… 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)的演變速度主要取決于金融自由化與政策的博弈； ?在政策調(diào)控、金融抑制的背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體增長(zhǎng)速度將有所放緩； ?全國(guó)一盤(pán)棋，長(zhǎng)沙市場(chǎng)中短期內(nèi)的市場(chǎng)形勢(shì)將與全國(guó)的宏觀面保持一致。 啟示一：中短期內(nèi)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)將與全國(guó)的宏觀面保持一致，增長(zhǎng)速度有所放緩 06年次貸危機(jī)發(fā)生 75年地價(jià)上漲 5年 15年 有金融自由化和政府鼓勵(lì)的市場(chǎng)以更短的時(shí)間達(dá)到更高的頂點(diǎn) 無(wú)金融自由化和政府鼓勵(lì)的市場(chǎng)，以較慢的時(shí)間達(dá)到較低的頂點(diǎn) 91年泡沫破滅 定為支柱產(chǎn)業(yè)和放開(kāi)金融，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前期上漲迅猛 受到政策和金融的抑制，出現(xiàn)振蕩和上升速度放緩 01年房?jī)r(jià)上漲 美國(guó) 中國(guó) 日本 市場(chǎng)基本面 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 啟示二：準(zhǔn)確把握客戶敏感點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)較高的市場(chǎng)銷售，加快現(xiàn)金流 確定更為合理的戶型配比及面積區(qū)間 各類型產(chǎn)品設(shè)計(jì)充分把握目標(biāo)客戶氣質(zhì)； 適度前瞻性的進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，把握市場(chǎng)主流，進(jìn)行快速銷售 90/60政策的限制 目標(biāo)客戶敏感點(diǎn)分析 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 工作情況說(shuō)明 競(jìng)爭(zhēng)分析 政策分析 地塊分析 1 2 3 4 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 城市核心 省府中心 市府中心 5 6 8 11 1 10 12 3 4 7 23 2 24 25 26 14 15 13 18 20 21 27 28 29 9 22 19 17 長(zhǎng)沙玫瑰園 長(zhǎng)沙奧園 新城新世界 南山蘇迪亞諾 托斯卡納 恒基項(xiàng)目 卓越蔚藍(lán)海岸 美洲故事 融科雨花大道項(xiàng)目 麓山別墅 比華利山 振業(yè)浪琴灣 汀湘十里 鵬基諾亞山林 長(zhǎng)沙橘郡 岳麓山公館 湘江一號(hào) 陽(yáng)光 100 山語(yǔ)城 綠城青竹園 茂華國(guó)際湘 保利閬峰云墅 早安星城 珠江花城 萬(wàn)國(guó)城 Moma 藏瓏 和記黃埔項(xiàng)目 威尼斯城 中糧項(xiàng)目 3 5 2 11 7 4 13 10 12 8 1 6 9 14 15 16 17 18 25 24 26 23 19 20 27 28
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