世聯(lián)_長沙高鑫尖山項目調(diào)研物業(yè)發(fā)展建議及啟動區(qū)策略(文件)
【正文】 城 綠城青竹園 順天項目 湘江世紀(jì)城 藏瓏 項目規(guī)模 08年推售量 產(chǎn)品類型 100萬 90萬 10萬 10萬 疊院、聯(lián)排 洋房、聯(lián)排 30萬 110萬 5萬 15萬 獨棟、聯(lián)排 高層、小高層 120萬 10萬 洋房、聯(lián)排 1 2 3 5 4 6 7 8 6 7 8 區(qū)域項目多為大規(guī)模項目，湘江世紀(jì)城尤為典型，據(jù)稱為 400萬平米 3年內(nèi)建成，全現(xiàn)房發(fā)售。 戶型區(qū)間及比例 市場產(chǎn)品分析 項目 兩房（ M2） 比例 三房（ M2） 比例 四房（ M2） 比例 長沙玫瑰園 7 90100 30% 1 130 50% 140170 20% 湘江北尚 94110 30% 110140 50% 140180 20% 新地東方明珠 75100 30% 1 130 40% 1 160 20% 陽光 100 80100 30% 110130 40% 140 10% 長沙奧園 85100 30% 110130 40% 140160 20% 藏瓏 90100 15% 110130 40% 140170 30% 高層產(chǎn)品 低密度產(chǎn)品 聯(lián)排面積從 200500都有；（卓越蔚藍海岸和南山蘇迪亞諾反映， 200多的產(chǎn)品賣的還不錯） 獨棟從 300到 900平米都有；（長沙玫瑰園 500900平米的獨棟由于太大，銷售速度非常緩慢，客戶普遍反映要小一點就能接受） 洋房從 80140平米不等； 從市場來看，別墅產(chǎn)品 200300的產(chǎn)品市場接受度較好 本項目存在 90/60限制，同時高層產(chǎn)品小型化成為趨勢，在 90平米限制下，如何豐富產(chǎn)品線、產(chǎn)品性能舒適化成為關(guān)鍵； 低密度產(chǎn)品面積控制成為關(guān)鍵，貼近客戶選擇、舒適并適合成為要點； 32 本報告是嚴(yán)格保密的。 教育及其他配套 市場產(chǎn)品分析 ?長沙玫瑰園 教育：社區(qū)幼兒園，中小學(xué)非小區(qū)自建，暫時未定； 其他： 5星級酒店、大型羅馬休閑廣場、沿湖藝術(shù)館、景觀長廊等； ?新地東方明珠 教育：小區(qū)幼兒園，中小學(xué)非小區(qū)自建，暫時未定； 其他： 270畝山地公園，擬改造成一依托山地、水系、人工景觀為一體的森林公園，其主要的景觀有 —— 自然康體健身風(fēng)情區(qū)（健身步道、晨練平臺等）、高雅時尚休閑運動區(qū)（網(wǎng)球場、輪滑場地等）、體驗式休閑區(qū)（野餐營地、伐木場、放鴿亭等）三大區(qū)域； ?陽光 100 教育：引入知名幼兒園“諾貝爾搖籃”，在 3期建設(shè)有 2個，自建有九年制小學(xué)； 其他：沿西二環(huán)的 2棟商住樓作為寫字樓，為高校連接的小企業(yè)提供服務(wù)，另外有大型文化館 市場項目 目前區(qū)域在售大盤教育設(shè)施以幼兒園為主，無小學(xué)、初級中學(xué)教育 36 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目周邊資源盤點 —— 項目 10分鐘車程內(nèi)具有強勢的資源支撐 ?項目十分鐘車程內(nèi)資源盤點： ?政府資源：市政府辦公大樓、政務(wù)中心，岳麓區(qū)政府、高開管委會； ?商業(yè)資源：金星國際商業(yè)街、湘騰城市廣場、望城坡商圈、雷鋒大道農(nóng)家樂； ?教育資源：長郡中學(xué)（八方小區(qū)北側(cè)）； ?休閑資源：龍湖高爾夫、普瑞溫泉。 高鑫站 啟示三：通過內(nèi)部資源外部化，與高新區(qū)合作，將國際文化中心作為定點會議中心，提升項目昭示性。 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 00:40:1300:40:1300:40Tuesday, February 7, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 2月 7日星期二 12時 40分 13秒 00:40:137 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :40:1300:40Feb237Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 2月 上午 12時 40分 :40February 7, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 00:40:1300:40:1300:402/7/2023 12:40:13 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :40:1300:40:13February 7, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 12時 40分 13秒 上午 12時 40分 00:40: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 2月 上午 12時 40分 :40February 7, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 00:40:1300:40:1300:40Tuesday, February 7, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 12時 40分 13秒 上午 12時 40分 00:40: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :40:1300:40:13February 7, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 7, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 7日星期二 上午 12時 40分 13秒 00:40: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 00:40:1300:40:1300:402/7/2023 12:40:13 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 需要開發(fā)商協(xié)助解決的幾個問題 ?； ?； ?3. 杜鵑路的區(qū)域包裝需要前期啟動； ?。 資源引進 —— 引進城市公交系統(tǒng)，為社區(qū)居民提供更為便利的居住生活空間 ，引進多路公交系統(tǒng)，充分展現(xiàn)項目城市化意向； ，定點定時直達城區(qū)各主要節(jié)點，如五一廣場等，最大化提升居住的便利性。 項目交通條件分析 —— 周邊路網(wǎng)的形成將極大拉近項目與市府、高新開發(fā)區(qū)之間的距離 杜鵑西路 尖山大道 地鐵二號線始發(fā)站 永青路 杜鵑西路 雷鋒大道 雷鋒大道 杜鵑路 ?通過區(qū)域包裝的方式，強化項目的進入方式，由市府沿杜鵑路 —— 雷鋒大道 —— 項目東側(cè)入口； ?由尖山路至麓谷科技園，或由尖山路 —— 永青路 —— 杜鵑西路 —— 科技園，加強項目與高新區(qū)的聯(lián)系。 市場戶型創(chuàng)新 —— 工業(yè)化住宅 ?遠大住工的美居荷園項目作為試點型的工業(yè)住住宅項目，成功的運用住宅主體、內(nèi)裝整體 手段，實現(xiàn)了 中小套型普適型工業(yè)化住宅產(chǎn)品 ，85平方米的三居室做到了三室兩廳一廚兩衛(wèi)； ?目前遠大已經(jīng)了形成了包括 整體廚衛(wèi)、成套門窗、成品化家裝、復(fù)合節(jié)能墻體、戶式雙能源中央空調(diào) 等核心技術(shù)與部品生產(chǎn)體系，建立了標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、工廠化生產(chǎn)、配套化供應(yīng)的住宅建造標(biāo)準(zhǔn) ； 市場產(chǎn)品分析 整體衛(wèi)浴設(shè)計及復(fù)合墻體，實現(xiàn)了： 安裝快捷化、使用舒適性、空間經(jīng)濟性 衛(wèi)浴面積為 * 墻體鋼板 戶式雙能源中央空調(diào) 本項目可以考慮與遠大合作，該方案能較好的解決 90/60限制 34 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場其他區(qū)域主要項目 —— 大規(guī)模、大品牌、高檔次項目層出不窮 項目規(guī)模 08年推售量 55萬 23萬 30萬 120萬 20萬
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