【文章內容簡介】 層 8萬平米 學校 34萬平米 聯(lián)排 4萬平米 疊拼和洋房 7萬平米 獨棟別墅 2萬平米 小高層和高層 15萬平米 準豪宅區(qū) 高檔區(qū) 41 魯能領秀城高層戶型配比 —— 總面積區(qū)間 50~300 ㎡ 以上，戶型種類豐富 ?魯能領秀城產(chǎn)品線豐富，包括一居、兩居、三居和四居 ?領秀城定位濱海豪宅社區(qū)，整體戶型面積較大 ?三居產(chǎn)品中經(jīng)濟型豪宅約占 23%；舒適型豪宅約占 77%。 42 魯能領秀城的優(yōu)劣勢分析 —— 賣一線海景+復合社區(qū) 43 我們有什么？ 魯能領秀城賣點：一線海景 +復合社區(qū) 亞 麥 山 城 賣點：板塊位臵和生態(tài)環(huán)境，但規(guī)劃、產(chǎn)品 都缺乏特色 44 項目本體資源 本項目資源： ?人文資源：青島大學、青島海洋大學等人文資源 ?成熟豪宅區(qū)：與競爭項目屬同區(qū)域，無競爭優(yōu)勢 ?海景資源：可觀海而不潮 ?山景資源：浮山位于城市內部，市民認知高 ?地形特征：山地落差大，地形極具特色 本項目 浮 山 成熟豪宅區(qū) 亞麥山城 45 人文資源不能成為產(chǎn)品的競爭力；但可以成為項目特色 ?不能提供主要的客戶資源與購買力 —— 檀香灣的客戶中僅一位教師 —— 亞麥山城極少量的教師客戶，且需求為兩居室。 ?高校氛圍具有創(chuàng)造性和文化色彩 ?本項目要求具有一定的動漫特征，與高校的創(chuàng)造性和文化色彩相吻合。 項目特色 46 海岸是青島的靈魂 ?青島城市沿海岸線發(fā)展，海岸已經(jīng)成為了青島的靈魂 ?海岸已經(jīng)成為經(jīng)濟發(fā)展的紐帶 ?海岸是豪宅的必備要素 本項目 中央商務區(qū) 嶗山 商務區(qū) 豪宅區(qū) 海 景 47 源于海岸的先進要素 —— 現(xiàn)代藝術中心 ?現(xiàn)代藝術中心是中國首個文化藝術主題園區(qū)，占地 50余畝，由世界著名設計公司美國 HHCP公司設計，建設投資 3億元人民幣。 ?藝術中心劃分為四個功能區(qū)：藝術創(chuàng)作展示功能區(qū)、藝術魅力體驗功能區(qū)、兒童藝術天賦發(fā)展功能區(qū)，和休閑服務功能區(qū)。 海 景 48 源于海岸的先進要素 —— 極地海洋世界 ? 極地海洋世界預計 2023年“五一”迎接游客。 ?青島極地海洋世界總建筑面積 16萬平方米，除將改擴建現(xiàn)有的海豚表演館外，另將興建海洋極地館、海洋科技館、海洋娛樂大道、漁人碼頭、室內水上公園等項目。 海 景 49 灣區(qū)一直以來也都是富人區(qū)的代表 ?紐約的長島 ?香港的淺水灣 ?東京的東京灣 ?悉尼的玫瑰灣 ?…… ?悉尼的玫瑰灣周邊城市要素聚集，包括博物館、水族館、娛樂中心等；成為頂級富人的居住首選。 ?長島之所以世界聞名，不僅因為那里曾是早期歐洲王公貴族的居住地；更重要的是，美國前總統(tǒng)羅斯福、肯尼迪家族，中國近代的權貴世家宋美齡，以及華爾街起家的摩根家族，以銅礦起家的古根漢姆家族和許許多多的好萊塢大明星等權貴人物，都紛紛落戶于此。 淺水灣 長島 東京灣 海 景 50 市區(qū)內的山脈 —— 不僅僅是稀有 ?浮山是嶗山山脈最西南端的余脈 ， 位于 青島市南區(qū)與嶗山區(qū)的結合部 ， 長約 4公里 ， 距海 1公里 ， 最高點海拔 368米 ， 是 矗立于市區(qū)內的一座美麗山峰 。 ?浮山最美的時候是云涌山前 ， 九座山頭穿云而出 ， 遠望好像一座座海中仙島 ， 應了 “ 浮山九點 ” 的美稱 。 還有一景人稱 “ 浮山戴帽 ” ， 就是云霧聚至峰頂不散 ， 而峰下卻顯露得特別清晰 ， 宛若仙山 。 這一景還是有雨的征兆 ， 青島諺語： “ 浮山戴帽 ， 大雨來到 ” 即指此 。 ?青島市民對浮山的認識猶如北京市民對西山的認識 山 體 51 山居是尊貴的象征 ?洛杉磯比佛利山，王公巨賈，藝術家，明星群聚于此；堪稱看不見的頂層生活 ?北京的西山，京城的龍脈 ?香港的半山：著名豪宅區(qū) 香港半山 洛杉磯比佛利山 北京西山 山 體 52 青島市場山的價值沒有被充分挖掘 山 體 本案 魯能領秀城 亞麥山城 領世華府 帝苑 山景價值未被體現(xiàn)，發(fā)揮空間大。 53 項目本體資源 —— 臺地 ?本項目地塊地形極具特色，包含多級臺地，容易形成錯落感。 ?規(guī)劃效果與亞麥山城、頤中高山不可同日而語。 臺 地 觀海 居山 54 本體資源價值判斷 ?與魯能領秀城相比，本項目優(yōu)勢在于居山，同時又可觀海，而且地塊內部地形具備特色。 55 房地產(chǎn)項目發(fā)展策略模型 單一型 客戶細分 ?復合客戶型 項目通常目標客戶范圍較廣；項目規(guī)模較大；產(chǎn)品通常是市場主流；同時要求開發(fā)企業(yè)對項目掌控能力強。 ?單一客戶型 項目通常面對小范圍的目標客戶，客戶純度高；通常項目規(guī)模較小，對開發(fā)企業(yè)整合資源能力要求弱。 ?主流化產(chǎn)品型 項目其產(chǎn)品類型或賣點是市場主流，無明顯競爭優(yōu)勢，擴大客戶群，降低開發(fā)風險。 ?差異化產(chǎn)品型 項目擁有特殊的資源稟賦，要求客戶對差異化的價值認可。 復合型 產(chǎn)品價值 差異化 主流化 魯能領秀城 亞麥山城 本項目位臵在哪里？？ 魯能領秀城： 片區(qū)市場主流產(chǎn)品 —— 多層以及低密度產(chǎn)品 產(chǎn)品賣點陷入片區(qū)主流 —— 濱海社區(qū) 亞麥山城： 產(chǎn)品形式與產(chǎn)品賣點結合程度低，無法形成差異化競爭優(yōu)勢 本項目優(yōu)勢在于居山，同時又可觀海，而且地塊內部地形具備特色。 56 本項目發(fā)展方向在于產(chǎn)品產(chǎn)異化的市場策略 單一型 客戶細分 復合型 產(chǎn)品價值 差異化 主流化 魯能領秀城 亞麥山城 發(fā)揮半山與海景的資源優(yōu)勢，打造差異化產(chǎn)品是本項目發(fā)展策略 ?差異化：充分利用居山觀海的資源條件， 打造適合資源稟賦的產(chǎn)品 ，營造與領秀城以及亞麥山城的 差異化 ，以全新形象入市 ?產(chǎn)品設計圍繞山居，海景 ，打造精品豪宅，樹立競爭優(yōu)勢， 全面超越亞麥山城 本項目 57 青 島 —— 前所未有的，耳目一新的； —— 居山、海景豪宅 我們的愿景 58 本項目將以前所未有的形象進入青島市場 ?充分挖掘居山的獨有優(yōu)勢 ?最大化利用海景資源 ?依托錯落的臺地特征，適度的規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新 ?以 全新的精品豪宅形象 在青島面市 整體發(fā)展策略 59 項目定位 青島首席 半山 .海景 精品豪宅 首 席 —— 前所未有的，全新的 居山觀海 —— 居山觀海，標準的豪宅要素 精 品 —— 臺地園林，精品社區(qū) 豪 宅 —— 傳統(tǒng)的豪宅區(qū)，保證豪宅基本的舒適度 60 產(chǎn)品核心競爭力 半山 —— 富人的標簽 海景 —— 居山觀海，標準豪宅要素 精品 —— 臺地園林，精品社區(qū) 首席 —— 創(chuàng)新，前所未有 61 客戶定位 資源型豪宅客戶 屬于城市的新富或知富階層 ， 追求住房條件的改善 ， 總價承受能力在 120150萬做左右 。 如亞麥山城 ，麗都國際部分客戶 100萬 200萬 500萬 舒適型豪宅客戶 經(jīng)濟型豪宅客戶 頂級客戶，很強的支付能力，對于青島最佳地理位置的海景非常敏感，在市南或者東海岸板塊的嶗山一線海景處購買住宅，總價 500萬以上，如弄海園 追求舒適度 ， 物業(yè)的品質 ， 關注環(huán)境相關的規(guī)劃 、 園林 ， 在嶗山區(qū)東海岸的二線海景地購置房產(chǎn) ，總價承受能力在 200元以上 ， 如麗都國際 、 領世華府等項目 總價承受能力 游離客戶 / 標桿客戶？？？ 重點客戶： 追求生活品質 核心客戶： 追求居住條件的改善 62 核心客戶 /重點客戶特征 ?品質型客戶是豪宅市場中最關注產(chǎn)品細節(jié)的一類群體，他們大多事業(yè)成功，品牌情結濃厚， 注重生活的圈層感。 ?改善型客戶往往是經(jīng)濟條件剛剛邁入財富階層， 注重生活區(qū)的象征意義 ， 希望得到社會認同 。臵業(yè)傾向上更加 關注 產(chǎn)品的 地段 、景觀，生活便利度等。 注重形式， 講究體面， 對創(chuàng)新敏感， 相對“粗放型” 63 產(chǎn)品中如何體現(xiàn)動漫色彩？ 64 動漫意味著什么 —— 這是動漫 ?“動畫片” ?傳統(tǒng)意義的認知 ?純粹的少兒節(jié)目 ?故事情節(jié)簡單易懂 ?一定程度的教育意義 ?認知：幼稚，玩具 ?…… 65 —— 這也是動漫 ?年輕人的消遣方式 ?有吸引力的故事情節(jié)；或者蘊含一定的哲理 ?高質量的畫面 ?主要消費者年齡階段可達 15— 30歲 ?認知：休閑、娛樂、藝術 …… 66 —— 這還是動漫 ?純娛樂電影 ?完整的故事情節(jié) ?消費者適合青年、中年、老年各年齡階段 ?來自電腦科技的高質量畫面 ?認知：娛樂、休閑、藝術、科技、文化 …… 海底總動員 汽車總動員 冰河世紀 加菲貓 妖怪屋 ?海底總動員：北美首映票房 7060萬美元； ?怪獸公司：北美首映票房 6250萬美元； ?妖怪屋：北美首映票房 2222萬美元； ?加菲貓 2：全球累計票房 2億美元； ?冰河世紀 2：北美首映票房 4790萬美元； ?汽車總動員：北美首映票房 6280萬美元； ?…… 67 動漫已經(jīng)發(fā)展成為一種產(chǎn)業(yè)，一種文化 ?動漫文化的背后 ，是一個產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展、擴充、升級的 商業(yè)運作體系 。 ?美國迪斯尼 公司無疑是全球文化產(chǎn)業(yè)運作的成功典范 。 ?迪斯尼從制作銷售電影、動畫片，開發(fā)、出售專利卡通形象產(chǎn)品，到經(jīng)營迪斯尼主題樂園、購買電視頻