【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 層 8萬(wàn)平米 學(xué)校 34萬(wàn)平米 聯(lián)排 4萬(wàn)平米 疊拼和洋房 7萬(wàn)平米 獨(dú)棟別墅 2萬(wàn)平米 小高層和高層 15萬(wàn)平米 準(zhǔn)豪宅區(qū) 高檔區(qū) 41 魯能領(lǐng)秀城高層戶型配比 —— 總面積區(qū)間 50~300 ㎡ 以上，戶型種類豐富 ?魯能領(lǐng)秀城產(chǎn)品線豐富，包括一居、兩居、三居和四居 ?領(lǐng)秀城定位濱海豪宅社區(qū)，整體戶型面積較大 ?三居產(chǎn)品中經(jīng)濟(jì)型豪宅約占 23%；舒適型豪宅約占 77%。 42 魯能領(lǐng)秀城的優(yōu)劣勢(shì)分析 —— 賣一線海景+復(fù)合社區(qū) 43 我們有什么？ 魯能領(lǐng)秀城賣點(diǎn)：一線海景 +復(fù)合社區(qū) 亞 麥 山 城 賣點(diǎn)：板塊位臵和生態(tài)環(huán)境，但規(guī)劃、產(chǎn)品 都缺乏特色 44 項(xiàng)目本體資源 本項(xiàng)目資源： ?人文資源：青島大學(xué)、青島海洋大學(xué)等人文資源 ?成熟豪宅區(qū)：與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目屬同區(qū)域，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ?海景資源：可觀海而不潮 ?山景資源：浮山位于城市內(nèi)部，市民認(rèn)知高 ?地形特征：山地落差大，地形極具特色 本項(xiàng)目 浮 山 成熟豪宅區(qū) 亞麥山城 45 人文資源不能成為產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力；但可以成為項(xiàng)目特色 ?不能提供主要的客戶資源與購(gòu)買力 —— 檀香灣的客戶中僅一位教師 —— 亞麥山城極少量的教師客戶，且需求為兩居室。 ?高校氛圍具有創(chuàng)造性和文化色彩 ?本項(xiàng)目要求具有一定的動(dòng)漫特征，與高校的創(chuàng)造性和文化色彩相吻合。 項(xiàng)目特色 46 海岸是青島的靈魂 ?青島城市沿海岸線發(fā)展，海岸已經(jīng)成為了青島的靈魂 ?海岸已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紐帶 ?海岸是豪宅的必備要素 本項(xiàng)目 中央商務(wù)區(qū) 嶗山 商務(wù)區(qū) 豪宅區(qū) 海 景 47 源于海岸的先進(jìn)要素 —— 現(xiàn)代藝術(shù)中心 ?現(xiàn)代藝術(shù)中心是中國(guó)首個(gè)文化藝術(shù)主題園區(qū)，占地 50余畝，由世界著名設(shè)計(jì)公司美國(guó) HHCP公司設(shè)計(jì)，建設(shè)投資 3億元人民幣。 ?藝術(shù)中心劃分為四個(gè)功能區(qū)：藝術(shù)創(chuàng)作展示功能區(qū)、藝術(shù)魅力體驗(yàn)功能區(qū)、兒童藝術(shù)天賦發(fā)展功能區(qū)，和休閑服務(wù)功能區(qū)。 海 景 48 源于海岸的先進(jìn)要素 —— 極地海洋世界 ? 極地海洋世界預(yù)計(jì) 2023年“五一”迎接游客。 ?青島極地海洋世界總建筑面積 16萬(wàn)平方米，除將改擴(kuò)建現(xiàn)有的海豚表演館外，另將興建海洋極地館、海洋科技館、海洋娛樂(lè)大道、漁人碼頭、室內(nèi)水上公園等項(xiàng)目。 海 景 49 灣區(qū)一直以來(lái)也都是富人區(qū)的代表 ?紐約的長(zhǎng)島 ?香港的淺水灣 ?東京的東京灣 ?悉尼的玫瑰灣 ?…… ?悉尼的玫瑰灣周邊城市要素聚集，包括博物館、水族館、娛樂(lè)中心等；成為頂級(jí)富人的居住首選。 ?長(zhǎng)島之所以世界聞名，不僅因?yàn)槟抢镌窃缙跉W洲王公貴族的居住地；更重要的是，美國(guó)前總統(tǒng)羅斯福、肯尼迪家族，中國(guó)近代的權(quán)貴世家宋美齡，以及華爾街起家的摩根家族，以銅礦起家的古根漢姆家族和許許多多的好萊塢大明星等權(quán)貴人物，都紛紛落戶于此。 淺水灣 長(zhǎng)島 東京灣 海 景 50 市區(qū)內(nèi)的山脈 —— 不僅僅是稀有 ?浮山是嶗山山脈最西南端的余脈 ， 位于 青島市南區(qū)與嶗山區(qū)的結(jié)合部 ， 長(zhǎng)約 4公里 ， 距海 1公里 ， 最高點(diǎn)海拔 368米 ， 是 矗立于市區(qū)內(nèi)的一座美麗山峰 。 ?浮山最美的時(shí)候是云涌山前 ， 九座山頭穿云而出 ， 遠(yuǎn)望好像一座座海中仙島 ， 應(yīng)了 “ 浮山九點(diǎn) ” 的美稱 。 還有一景人稱 “ 浮山戴帽 ” ， 就是云霧聚至峰頂不散 ， 而峰下卻顯露得特別清晰 ， 宛若仙山 。 這一景還是有雨的征兆 ， 青島諺語(yǔ)： “ 浮山戴帽 ， 大雨來(lái)到 ” 即指此 。 ?青島市民對(duì)浮山的認(rèn)識(shí)猶如北京市民對(duì)西山的認(rèn)識(shí) 山 體 51 山居是尊貴的象征 ?洛杉磯比佛利山，王公巨賈，藝術(shù)家，明星群聚于此；堪稱看不見(jiàn)的頂層生活 ?北京的西山，京城的龍脈 ?香港的半山：著名豪宅區(qū) 香港半山 洛杉磯比佛利山 北京西山 山 體 52 青島市場(chǎng)山的價(jià)值沒(méi)有被充分挖掘 山 體 本案 魯能領(lǐng)秀城 亞麥山城 領(lǐng)世華府 帝苑 山景價(jià)值未被體現(xiàn)，發(fā)揮空間大。 53 項(xiàng)目本體資源 —— 臺(tái)地 ?本項(xiàng)目地塊地形極具特色，包含多級(jí)臺(tái)地，容易形成錯(cuò)落感。 ?規(guī)劃效果與亞麥山城、頤中高山不可同日而語(yǔ)。 臺(tái) 地 觀海 居山 54 本體資源價(jià)值判斷 ?與魯能領(lǐng)秀城相比，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于居山，同時(shí)又可觀海，而且地塊內(nèi)部地形具備特色。 55 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策略模型 單一型 客戶細(xì)分 ?復(fù)合客戶型 項(xiàng)目通常目標(biāo)客戶范圍較廣；項(xiàng)目規(guī)模較大；產(chǎn)品通常是市場(chǎng)主流；同時(shí)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目掌控能力強(qiáng)。 ?單一客戶型 項(xiàng)目通常面對(duì)小范圍的目標(biāo)客戶，客戶純度高；通常項(xiàng)目規(guī)模較小，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)整合資源能力要求弱。 ?主流化產(chǎn)品型 項(xiàng)目其產(chǎn)品類型或賣點(diǎn)是市場(chǎng)主流，無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大客戶群，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 ?差異化產(chǎn)品型 項(xiàng)目擁有特殊的資源稟賦，要求客戶對(duì)差異化的價(jià)值認(rèn)可。 復(fù)合型 產(chǎn)品價(jià)值 差異化 主流化 魯能領(lǐng)秀城 亞麥山城 本項(xiàng)目位臵在哪里？？ 魯能領(lǐng)秀城： 片區(qū)市場(chǎng)主流產(chǎn)品 —— 多層以及低密度產(chǎn)品 產(chǎn)品賣點(diǎn)陷入片區(qū)主流 —— 濱海社區(qū) 亞麥山城： 產(chǎn)品形式與產(chǎn)品賣點(diǎn)結(jié)合程度低，無(wú)法形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于居山，同時(shí)又可觀海，而且地塊內(nèi)部地形具備特色。 56 本項(xiàng)目發(fā)展方向在于產(chǎn)品產(chǎn)異化的市場(chǎng)策略 單一型 客戶細(xì)分 復(fù)合型 產(chǎn)品價(jià)值 差異化 主流化 魯能領(lǐng)秀城 亞麥山城 發(fā)揮半山與海景的資源優(yōu)勢(shì)，打造差異化產(chǎn)品是本項(xiàng)目發(fā)展策略 ?差異化：充分利用居山觀海的資源條件， 打造適合資源稟賦的產(chǎn)品 ，營(yíng)造與領(lǐng)秀城以及亞麥山城的 差異化 ，以全新形象入市 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)圍繞山居，海景 ，打造精品豪宅，樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 全面超越亞麥山城 本項(xiàng)目 57 青 島 —— 前所未有的，耳目一新的； —— 居山、海景豪宅 我們的愿景 58 本項(xiàng)目將以前所未有的形象進(jìn)入青島市場(chǎng) ?充分挖掘居山的獨(dú)有優(yōu)勢(shì) ?最大化利用海景資源 ?依托錯(cuò)落的臺(tái)地特征，適度的規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新 ?以 全新的精品豪宅形象 在青島面市 整體發(fā)展策略 59 項(xiàng)目定位 青島首席 半山 .海景 精品豪宅 首 席 —— 前所未有的，全新的 居山觀海 —— 居山觀海，標(biāo)準(zhǔn)的豪宅要素 精 品 —— 臺(tái)地園林，精品社區(qū) 豪 宅 —— 傳統(tǒng)的豪宅區(qū)，保證豪宅基本的舒適度 60 產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力 半山 —— 富人的標(biāo)簽 海景 —— 居山觀海，標(biāo)準(zhǔn)豪宅要素 精品 —— 臺(tái)地園林，精品社區(qū) 首席 —— 創(chuàng)新，前所未有 61 客戶定位 資源型豪宅客戶 屬于城市的新富或知富階層 ， 追求住房條件的改善 ， 總價(jià)承受能力在 120150萬(wàn)做左右 。 如亞麥山城 ，麗都國(guó)際部分客戶 100萬(wàn) 200萬(wàn) 500萬(wàn) 舒適型豪宅客戶 經(jīng)濟(jì)型豪宅客戶 頂級(jí)客戶，很強(qiáng)的支付能力，對(duì)于青島最佳地理位置的海景非常敏感，在市南或者東海岸板塊的嶗山一線海景處購(gòu)買住宅，總價(jià) 500萬(wàn)以上，如弄海園 追求舒適度 ， 物業(yè)的品質(zhì) ， 關(guān)注環(huán)境相關(guān)的規(guī)劃 、 園林 ， 在嶗山區(qū)東海岸的二線海景地購(gòu)置房產(chǎn) ，總價(jià)承受能力在 200元以上 ， 如麗都國(guó)際 、 領(lǐng)世華府等項(xiàng)目 總價(jià)承受能力 游離客戶 / 標(biāo)桿客戶？？？ 重點(diǎn)客戶： 追求生活品質(zhì) 核心客戶： 追求居住條件的改善 62 核心客戶 /重點(diǎn)客戶特征 ?品質(zhì)型客戶是豪宅市場(chǎng)中最關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)的一類群體，他們大多事業(yè)成功，品牌情結(jié)濃厚， 注重生活的圈層感。 ?改善型客戶往往是經(jīng)濟(jì)條件剛剛邁入財(cái)富階層， 注重生活區(qū)的象征意義 ， 希望得到社會(huì)認(rèn)同 。臵業(yè)傾向上更加 關(guān)注 產(chǎn)品的 地段 、景觀，生活便利度等。 注重形式， 講究體面， 對(duì)創(chuàng)新敏感， 相對(duì)“粗放型” 63 產(chǎn)品中如何體現(xiàn)動(dòng)漫色彩？ 64 動(dòng)漫意味著什么 —— 這是動(dòng)漫 ?“動(dòng)畫(huà)片” ?傳統(tǒng)意義的認(rèn)知 ?純粹的少兒節(jié)目 ?故事情節(jié)簡(jiǎn)單易懂 ?一定程度的教育意義 ?認(rèn)知：幼稚，玩具 ?…… 65 —— 這也是動(dòng)漫 ?年輕人的消遣方式 ?有吸引力的故事情節(jié)；或者蘊(yùn)含一定的哲理 ?高質(zhì)量的畫(huà)面 ?主要消費(fèi)者年齡階段可達(dá) 15— 30歲 ?認(rèn)知：休閑、娛樂(lè)、藝術(shù) …… 66 —— 這還是動(dòng)漫 ?純娛樂(lè)電影 ?完整的故事情節(jié) ?消費(fèi)者適合青年、中年、老年各年齡階段 ?來(lái)自電腦科技的高質(zhì)量畫(huà)面 ?認(rèn)知：娛樂(lè)、休閑、藝術(shù)、科技、文化 …… 海底總動(dòng)員 汽車總動(dòng)員 冰河世紀(jì) 加菲貓 妖怪屋 ?海底總動(dòng)員：北美首映票房 7060萬(wàn)美元； ?怪獸公司：北美首映票房 6250萬(wàn)美元； ?妖怪屋：北美首映票房 2222萬(wàn)美元； ?加菲貓 2：全球累計(jì)票房 2億美元； ?冰河世紀(jì) 2：北美首映票房 4790萬(wàn)美元； ?汽車總動(dòng)員：北美首映票房 6280萬(wàn)美元； ?…… 67 動(dòng)漫已經(jīng)發(fā)展成為一種產(chǎn)業(yè)，一種文化 ?動(dòng)漫文化的背后 ，是一個(gè)產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展、擴(kuò)充、升級(jí)的 商業(yè)運(yùn)作體系 。 ?美國(guó)迪斯尼 公司無(wú)疑是全球文化產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的成功典范 。 ?迪斯尼從制作銷售電影、動(dòng)畫(huà)片，開(kāi)發(fā)、出售專利卡通形象產(chǎn)品，到經(jīng)營(yíng)迪斯尼主題樂(lè)園、購(gòu)買電視頻