達(dá)鑫南城項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議051230(參考版)
2025-06-29 02:36本頁(yè)面
【正文】 。小二房建議帶裝修發(fā)售。條幅內(nèi)容與推廣語(yǔ)、促銷內(nèi)容、咨詢電話有關(guān)，可根據(jù)促銷內(nèi)容的不同，節(jié)假日的不同，更新條幅內(nèi)容，達(dá)到吸引買家的目的。以簡(jiǎn)潔、整齊的工地形象對(duì)外展示，達(dá)到統(tǒng)一形象，引起買家注意的目的。工地作為買家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的場(chǎng)所，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營(yíng)造銷售氣氛?！锓?wù)上的附加值﹡引入品牌物管，營(yíng)造東莞市場(chǎng)未有的全方位立體物管運(yùn)作模式；﹡打造營(yíng)銷過(guò)程的親情、體貼的服務(wù)營(yíng)銷模式。★區(qū)位上的附加值：﹡項(xiàng)目周邊交通條件的不斷改善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，在項(xiàng)目不遠(yuǎn)處將會(huì)的城市軌道交通的一個(gè)出入口；﹡南城中心區(qū)發(fā)展的進(jìn)一步推進(jìn)，周邊配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，中心廣場(chǎng)的擴(kuò)大建設(shè)，以及周邊項(xiàng)目的啟動(dòng)，都將使得項(xiàng)目所在片區(qū)日漸成熟，為項(xiàng)目創(chuàng)造了升值空間?！锲放疲哼_(dá)鑫實(shí)業(yè)多個(gè)項(xiàng)目的入市，可以迅速在市場(chǎng)上占據(jù)一定的市場(chǎng)份額，對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)較大沖擊力，能快速形成良好的口碑，提升、發(fā)揮品牌效應(yīng)。★政策：中心核心區(qū)域的項(xiàng)目開發(fā)，能受到政府的更多關(guān)注，獲得更多發(fā)展政策優(yōu)勢(shì)。★硬件八賣點(diǎn)：﹡東莞首座精彩、動(dòng)感生活社區(qū)；﹡高層點(diǎn)式、板式結(jié)合的靈動(dòng)空間；﹡融現(xiàn)代建筑元素的建筑風(fēng)格；﹡精致、優(yōu)雅的新加坡式發(fā)展及升值優(yōu)勢(shì)★定 位：本項(xiàng)目定位為城市中心商圈優(yōu)勢(shì)硬件優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目憑借其優(yōu)越、獨(dú)特的地理位置，力求打造以居住為主，同時(shí)兼顧投資的舒適、實(shí)用性住宅。 在配套設(shè)施的布置上可以充分利用架空層的空間，使之與中心園林形成呼應(yīng)，增加社區(qū)的通透性，滿足客戶休閑、娛樂(lè)的需求。樸素、精致不顯繁冗，與建筑相呼應(yīng)，棕櫚樹、生態(tài)泳池、臺(tái)地與濕地，處處描寫新加坡的撩人風(fēng)情。在園林上追求內(nèi)景+外景的多重景觀體系，使內(nèi)外相疊相融。在每棟建筑單體的布置上可以采用二梯六戶或二梯八戶，以此降低每戶的分?jǐn)偯娣e，提高住戶的使用率。由于本項(xiàng)目的用地面積較小，而且容積率較高，因此考慮將幾棟蝶形建筑單體連起來(lái)排布，減少單棟樓宇之間的距離。3）本項(xiàng)目因地塊小，整體規(guī)劃上可發(fā)揮余地不大，故借鑒代表“動(dòng)感”熱情活力的元素，如躍動(dòng)的噴泉、色彩鮮艷的飾品、植物等，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝，更能達(dá)到神似的效果。2）對(duì)于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，大部份正處于人生的奮斗階段，對(duì)事業(yè)充滿信心，對(duì)生活充滿憧憬，需要一種支持他們不斷努力向上的動(dòng)力。物業(yè)整體包裝主題建議——?jiǎng)痈猩?）“動(dòng)感生活”是一種活力充沛、生氣勃勃的生活，是積極向上的精神象征，與項(xiàng)目精彩生活的形象定位非常吻合。d．小區(qū)監(jiān)控中心小區(qū)監(jiān)控中心用來(lái)對(duì)小區(qū)智能化系統(tǒng)、住宅智能化系統(tǒng)和多媒體信息連接的樞紐，在小區(qū)監(jiān)控中心設(shè)有綜合顯控臺(tái)。a．小區(qū)智能化系統(tǒng)l閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)l小區(qū)車輛進(jìn)出管理系統(tǒng)l小區(qū)門禁管理系統(tǒng)l無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)l物業(yè)管理系統(tǒng)包括：住戶管理，信息查詢，房產(chǎn)管理，租金和管理費(fèi)用管理、報(bào)表處理，故障報(bào)修統(tǒng)計(jì)和路燈控制等，可以使得物業(yè)管理的效率更高。不僅提供購(gòu)物、訂餐飲、購(gòu)票、商務(wù)、家居、代招出租車等日常服務(wù)，更為商務(wù)人士和居家者提供貼心顧問(wèn)，包括引進(jìn)體育鍛煉、居家購(gòu)物服務(wù)、“出行易”服務(wù)、教育咨詢服務(wù)等一系列專案服務(wù)，向人們展示了國(guó)際級(jí)品牌全新的、人性化的、體貼入微的服務(wù)內(nèi)容和理念。本項(xiàng)目沿路有街鋪，能夠滿足項(xiàng)目自身的商業(yè)配套，另外還有一棟寫字樓，寫字樓的商務(wù)會(huì)所可以與住宅會(huì)所聯(lián)動(dòng)，互相補(bǔ)充。租賃市場(chǎng)與一手市場(chǎng)緊密相聯(lián)，租賃市場(chǎng)火爆，促使客戶的投資欲望加強(qiáng)，進(jìn)而影響一手市場(chǎng)產(chǎn)品的熱銷，使項(xiàng)目獲得成功。目前市場(chǎng)上小面積的戶型的出租回報(bào)率明顯高于大面積戶型的回報(bào)率，一般要高出23個(gè)百分點(diǎn)，而且出租率較高?！钊绻麖奈磥?lái)價(jià)格總價(jià)走向大致推測(cè)來(lái)看，未來(lái)本項(xiàng)目的毛坯房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)在4200元/平方米以上，那么主力總價(jià)區(qū)間也應(yīng)有一定區(qū)分，并且本項(xiàng)目的兩房及小三房也應(yīng)與未來(lái)市場(chǎng)上的普通兩房及小三房有一定競(jìng)爭(zhēng)力。因此在開發(fā)過(guò)程中應(yīng)控制此戶型的數(shù)量。因此本項(xiàng)目的主力戶型將以中等戶型為主，具體戶型參考以下一些將要上市的以中小戶型為主的重點(diǎn)案例來(lái)看：物業(yè)名稱規(guī)模(建面)套數(shù)預(yù)計(jì)入市時(shí)間產(chǎn)品國(guó)泰名苑約26000㎡約600套公寓尚書苑㎡約320套公寓\一房\二房香港街(住)97000㎡1044套05年年底一房\二房\小三房新中銀花園2期30000㎡280套一房\二房\小三房金升花園47000㎡930套公寓\一房\二房格蘭名筑（公寓）22000㎡公寓620戶06年年底公寓東匯廣場(chǎng)24000㎡200套06年下半年一房\二房\小三房香濱時(shí)代園30000㎡500套06年下半年公寓渦嶺地塊30000㎡500套06年下半年一房\二房中信9號(hào)公寓約120000㎡約1300套06年下半年公寓\一房\二房☆與本項(xiàng)目?jī)H有間接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目大多兼顧公寓\一房\二房，如香港街、國(guó)都尚書苑、中信9號(hào)公寓；☆與本項(xiàng)目有直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目大多以公寓及少量二房為主，如中熙項(xiàng)目、渦嶺項(xiàng)目等，故本項(xiàng)目可以在二房、小三房上加大一定的比例；從本項(xiàng)目在未來(lái)市場(chǎng)上的差異化競(jìng)爭(zhēng)需求來(lái)看，本項(xiàng)目應(yīng)以兩房、小三房為主力產(chǎn)品，可適當(dāng)增加一定的比例小兩房及四房。市場(chǎng)差異化競(jìng)爭(zhēng)原則目前市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品仍然是中大面積的房型占主導(dǎo)地位，從未來(lái)將要上市的樓盤來(lái)看，區(qū)域內(nèi)仍然將以中大面積的樓盤居多，中心城區(qū)中大戶型的樓盤供應(yīng)將超過(guò)500萬(wàn)平方米，而且還會(huì)有不少幾十萬(wàn)平方米以上大盤推出。消費(fèi)者更加務(wù)實(shí)，戶型逐漸回歸實(shí)用。另從05年上半年住宅銷售的戶型面積看，銷售最大的依然是80120平方米的單位，達(dá)3841套，％。戶型面積及套數(shù)比建議戶型面積（㎡）套數(shù)比例產(chǎn)品創(chuàng)新2房2廳556515%可變空間，二房可變成小三房；贈(zèng)送衣柜面積及凸窗面積，雙陽(yáng)臺(tái)2房2廳668035%可變空間，二房可變成小三房；落地凸窗，部分可增設(shè)一小多功能房，雙陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送式衣柜小3房2廳819025%帶入戶花園，落地凸窗，雙陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送式衣柜3房2廳9111020%帶入戶花園，落地凸窗，雙陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送式衣柜4房2廳1111205%帶入戶花園，落地凸窗，帶工人房，空中花園，部分躍式另：在項(xiàng)目的邊角處設(shè)置少量的一房二廳，面積在4050平方米左右，可變是該戶型最大的賣點(diǎn)，一房可變成小二房，該戶型有兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，其中一個(gè)大陽(yáng)臺(tái)可以隔成一個(gè)房間，增送部分面積給客戶，以增加項(xiàng)目的賣點(diǎn)。項(xiàng)目類樓盤價(jià)格修正系數(shù)分析如下：項(xiàng)目名稱比較因素項(xiàng)目與可比實(shí)例的分值華凱豪庭城市星座運(yùn)河?xùn)|1號(hào)鴻福廣場(chǎng)元美廣場(chǎng)第一國(guó)際城市假日博客公寓未來(lái)世界花園本項(xiàng)目區(qū) 位25%7887周邊環(huán)境12%8777778規(guī) 模8%7777967景 觀12%7877周邊生活配套10%7788877小區(qū)配套8%7897787戶型結(jié)構(gòu)8%87789物業(yè)管理7%79879977發(fā) 展 商5%7979877升值潛力5%88778
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