【文章內(nèi)容簡介】 位于柳州北面，轄區(qū)人口 ，是柳州市人口最多，工業(yè)最集中的地區(qū)。該區(qū)域原來與市中心交通聯(lián)系就比較便利，潭中高架橋的建成與開通，使其交通優(yōu)勢越發(fā)突顯。 柳北區(qū)是柳州冶金、機(jī)械、電力、化學(xué)、紡織及糧油加工工業(yè)的重要基地。 柳北區(qū)房地產(chǎn)目前已形成了雅儒路－北雀路板塊、躍進(jìn)路板塊和白沙板塊： ? 雅儒路－北雀路板塊 雅儒路－北雀路由于具備柳江資源且距離市中心較近，離市中心不足 2公里，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，生活配套成熟，是生活、居住的最佳選擇。其中以協(xié)和康城、桂景灣（水天一）具有一定的影響力。 ? 躍進(jìn)路板塊 1998年躍進(jìn)路上出現(xiàn)了第一個小樓盤：深寶花園（臨街商住樓），隨著 1999－ 2022年躍進(jìn)路的改造擴(kuò)寬與潭中高架橋的建設(shè)與開通，同時由于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，躍進(jìn)路一帶的企業(yè)逐步破產(chǎn)和倒閉，使這一帶成為商品房住宅開發(fā)的理想?yún)^(qū)域，于是 2022年后陸續(xù)出現(xiàn)了景繡園、世博豪庭、歐雅城市廣場、三豐名園、水榭花都、冠亞 尚成國際等樓盤。 ? 白沙路 由于白沙路的改造和擴(kuò)寬，道路兩邊的經(jīng)編廠等廠礦都進(jìn)行了改制， “ 臨江、沒有污染源 ”讓北雀路成為這兩年宜居的熱點發(fā)展板塊。目前樓盤的數(shù)量較集中：冠亞 藍(lán)灣國際、信盧 維多利亞、錦繡香江、四季花城等高檔樓盤。 柳北區(qū)市場特點 柳州改制企業(yè)職工危房改造工程即將啟動 首期啟動柳北片試點項目 柳州市政府向市民承諾：從 2022年起，用 3年的時間基本完成本市改制企業(yè)職工危舊房集中區(qū)的改造工作。首期啟動的柳北片試點項目，將涉及原搪瓷廠、柳空等15家企業(yè)的職工家庭近 3000戶，近 1萬人口，土地開發(fā) 120多畝，總建筑面積 40萬平方米；建設(shè)總投資約 10億元，主要采取“財政投一點，政策讓上點，銀行貸一點，群眾出一點，市場開發(fā)補(bǔ)一點”等辦法多渠道籌集。 改造要求提示：房屋的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是：職工危房回遷戶型設(shè)計，要以滿足回遷要求為前提，建筑套內(nèi)面積原則上以 50— 70平方米，最小戶型不小于 40平方米，最大戶型不超過 80平方米，回遷樓進(jìn)行簡單室內(nèi)裝修，滿足居民進(jìn)住使用的基本要求。 柳北區(qū)主力購房群 — 柳鋼職工住房現(xiàn)狀 ? 據(jù)了解，柳鋼首批職工集資房坐落在鷓鴣江以北，原柳鋼修建部的土地上，共 24棟。這批職工集資房于 2022年 5月份交房后，緊跟著也將啟動原柳鋼留醫(yī)部、原柳州師范以及燎原路 3個地方的柳鋼職工集資房的建設(shè)。 雖然有了這些職工集資房計劃，但仍有不少柳鋼職工在外購買商品房。主要是他們覺得職工集資房有數(shù)量少、戶型偏小、地理位臵偏遠(yuǎn)、配套部完善等硬件方面的不足。 ? 目前的柳鋼人居住狀況主要分為四大類：柳鋼房改房（ 42%）、職工集資房（ 19%）、商品房（ 21%）、租房及單位宿舍（ 28%）。隨著年輕柳鋼人不斷增加、大量 28歲左右柳鋼人已步入結(jié)婚生子的年齡，加上越來越多的柳鋼老職工對現(xiàn)有居住狀況、居住品質(zhì)有了新的要求，住房消費目前已經(jīng)成為柳鋼職工們最為關(guān)心的話題之一，近年不少柳鋼職工已經(jīng)呈現(xiàn)出到社區(qū)外購臵商品房的趨勢。 資料來源：柳鋼下屬的非鋼集團(tuán) 柳北區(qū)樓盤分布圖 本案 項目地塊處于柳州市舊城區(qū)柳北板塊中，南北方向坐落于柳北區(qū)的核心居住區(qū)（北雀路板塊）。項目在微觀區(qū)位上處于區(qū)域內(nèi)北雀路、桃源路 的交匯點，交通資源優(yōu)勢突出。加上項目地塊周邊完善的生活配套，使項目在地塊資源方面具有了先天性的優(yōu)勢。 北雀路板塊代表樓盤： 康城、水天一洲 北雀路板塊重點在售樓盤： 中房 金茂園、望泰 北城華府 半島 中央公園、 水天一洲 水天一洲 規(guī) 模 占地 230畝，總建筑面積 26000㎡ 產(chǎn)品形式 多層、小高層、高層、疊拼別墅、商鋪 價 格 一期 1800，二期 2500，三期 2800，目前均價 3200，價格漲幅 77％。 戶型面積 一房一廳 4050㎡ ，二房一廳 5591㎡ ，三房二廳 104124㎡ ，樓中樓 142163㎡ 樓盤特色 南臨柳江鷂鷹洲，有 1215米長的沿江路，配套齊全的大型水岸社區(qū)、戶型設(shè)計貼近區(qū)域消費者的居住特點。 配 套 小區(qū)菜市場、老鄰居超市、第四人民醫(yī)院附院、黃村派出所、桂中大藥房、游泳池、幼兒園 銷 售 率 73％ 客戶特征 區(qū)域內(nèi)銷型客戶為主，多為購房自住的首次臵業(yè)者。主要是周邊柳鋼、柳化、區(qū)三建等企業(yè)職工。 北雀路上少有的臨江大型樓盤，戶型面積 以均中小面積為主，客戶群以中低端為主。 102㎡ 三房兩廳一衛(wèi) 74㎡ 兩房兩廳一衛(wèi) 用 “ 1/4的土地種房子， 3/4的土地建公園 ” 炒作密度低的賣點 規(guī) 模 占地面積 97畝，總建筑面積 10萬平方米 產(chǎn)品形式 分期開發(fā)，由多層和小高層組成 價 格 一期均價 2900元 二期均價 3100元 戶型面積 二房二廳 7088㎡ 、三房二廳 90110㎡ ，樓中樓 98200㎡ 樓盤特色 手工堆坡的造景手法，打造小區(qū)多層次景觀視覺 配 套 在小區(qū)內(nèi)設(shè)有青少年、老年活動中心、幼兒園、半場籃球場、羽毛球場以及環(huán)繞小區(qū)的健康步道等，交通 5 6 738路直達(dá) 銷 售 率 53％ 客戶特征 廠礦企業(yè)職工，周邊的居民 望泰 北城華府 104㎡ 三房兩廳一衛(wèi) 71㎡ 兩房兩廳一衛(wèi) 規(guī) 模 占地面積 ，總建筑面積 143803平方米 產(chǎn)品形式 東北部為 8棟中高層住宅；南面主要為 5棟 6層半多層住宅 價 格 預(yù)計 3800元 /㎡ 開盤 戶型面積 主要以 110120㎡ 的三房為主 樓盤特色 與柳江相近，高點的樓層可觀江景。有柳北區(qū)房地產(chǎn)項目的第一個高級會所 配 套 配套有臨街商鋪、會所、游泳池、社區(qū)幼兒園等 .現(xiàn)會所即將建成開放 . 銷 售 率 預(yù)計 2022年 5月推出市場 客戶特征 柳北區(qū)高端客戶，二次臵業(yè)者 半島 中央花園 項 目 鳥 瞰 圖 柳北區(qū)的一個高端樓盤，周邊生活配套齊全，進(jìn)出市中心只需 5分鐘車程。是柳北區(qū)容積率（ ）最高的項目。 1500平方米的高級會所 ， 引入濃郁熱帶海洋和島嶼文化語言和手法，使會所四面環(huán)水，遠(yuǎn)望有如水中的島嶼，會所墻體以簡約手法用通透玻璃精心打造，體現(xiàn)出建筑本身的美感。預(yù)計會成為樓盤的一大賣點。 中房 〃 金茂園 —— 由于地塊鄰近，目標(biāo)客戶群一致，該項目將會成為本案的最大競爭對手。 規(guī) 模 占地面積 ，總建筑面積 147000㎡ 產(chǎn)品形式 均為多層和小高層 價 格 預(yù)計 3200元 /㎡ 戶型面積 二房一廳 8187㎡ ，三房二廳 110131㎡ ，四房二廳 140㎡ ，樓中樓 184218㎡ 樓盤特色 客廳、主臥、其它臥室和陽臺朝向內(nèi)院景觀?？偛季直M可能爭取南北向。各建筑均有良好的自然采光和通風(fēng) 配 套 商鋪、幼兒園、會所、游泳池 銷 售 率 東面住宅基礎(chǔ)已出地面， 08年 5月份開盤 客戶特征 區(qū)域內(nèi)銷型客戶為主，多為購房自住的一次臵業(yè)者。主要是周邊柳鋼、柳化、區(qū)三建等企業(yè)職工。 東面地塊已開工 片區(qū)物業(yè)特征 物業(yè)規(guī)模 —— 規(guī)模有大有小，周邊生活配套比較完善； 物業(yè)檔次 —— 綜合質(zhì)素一般，檔次中檔； 產(chǎn)品形式 —— 平面變化較為豐富，包括平層、錯層、躍式、復(fù)式、疊加雙拼； 戶型面積 —— 以 100— 120㎡ 的三房為主，面積偏實用。高附價值和中小戶型產(chǎn)品較為稀缺； 建筑形式 —— 以多層和小高層為主； 建筑風(fēng)格 —— 現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，趨向簡約、明快； 銷售價格 —— 從 3000— 3500元 /m2，差幅不大，客戶群同質(zhì)性強(qiáng)； 營銷手法 —— 開始注重品牌效應(yīng)，走向?qū)I(yè)化營銷道路； 購買群體 —— 周邊企業(yè)職工、紅衛(wèi)鋼材市場及周邊其他個體私營業(yè)主； 品牌開發(fā) —— 恒原佳、冠亞、柳鋼興佳、中房。 市場啟示 本項目處在生活配套成熟的柳北片區(qū)，應(yīng) 借助 區(qū)域完善的配套以及未來市場趨好， 充分貼合該區(qū)域消費特點，挖掘市場空白點，以先進(jìn)的開發(fā)理念，準(zhǔn)確的市場定位， 打造具有市場競爭力的差異化產(chǎn)品，規(guī)避市場競爭帶來的開發(fā)風(fēng)險。 戰(zhàn)略目標(biāo) 現(xiàn)狀分析 戰(zhàn)略之道 市場分析 項目分析 客戶分析 戰(zhàn)略定位 經(jīng)濟(jì)分析 營銷實施 物業(yè)發(fā)展 項目市場消費群體及購買力調(diào)查分析 據(jù)我司市場部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，得出以下分析： 針對項目所處柳北片區(qū)購房消費群體多為區(qū)域內(nèi)的企業(yè)職工，為更好的了解柳北片區(qū)目前的消費群體在購房臵業(yè)方面的消費能力、消費習(xí)慣及消費需求，我司本次對北雀路周邊的潛在消費群體進(jìn)行了一次抽樣調(diào)查。本次調(diào)查共派發(fā) 102份問卷，最后共回收 100份，回收率為 98％。被調(diào)查對象主要為柳鋼、柳化、三建、火電公司等項目周邊企業(yè)的職工以及北雀路周邊樓盤的意向客戶的隨機(jī)訪談。 項目市場消費群體分析 （ 1）消費者的主要特征 客戶年齡比例%%%% %%%%%%2 7 歲以前 2737歲 3847歲 4857歲 5867歲年齡比例點評： 在所有購房者中， 27— 37歲年齡者占 %，這也是各年齡組中占比例最大的，這個年齡段正是初次臵業(yè)的高潮。年齡在 3747歲之間者有了一定的積蓄，他們出于改善居住環(huán)境的需要而購房。 40歲以上年齡的人購房有動遷、為了子女準(zhǔn)備等原因。 （ 2）消費者臵業(yè)的次數(shù) 購房者置業(yè)的次數(shù)71%29%第一次第二次點評： 在有效關(guān)注此問題的客戶群體中，已經(jīng)有 %的客戶選擇了 “ 第一次臵業(yè) ” 。這表明大多的購房者以前都是沒有投資過住宅物業(yè)。其原因是：一、這兩年是結(jié)婚生孩子的高峰期，企業(yè)不能滿足職工的購房需要；二、消費者對自身居住的環(huán)境有了更高的要求；三、人們的生活水平不斷提高，臵業(yè)成為一種習(xí)慣。 隨著個人購買力的迅速的增加，無論是為了改善生活環(huán)境，還是提升生活的品質(zhì)，將會有更多的消費者投身入住宅物業(yè)上了。 購房目的%% %%%%%%%長期居住 臨時過度 投資升值比例（ 3）消費者購房的目的 點評： 從圖中，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前柳北區(qū)購買者購買商品房主要的目的是用來長期居住的（占 %），以解決自身的居住問題。 這兩年來，城市建設(shè)力度不斷加強(qiáng)，舊城改造速度較快，拆遷戶數(shù)量也在不斷的增加，大量的拆遷戶從長遠(yuǎn)的利益出發(fā)，會選擇一些地段不是很好、小區(qū)環(huán)境一般，價格比較低的樓盤購買房子，目的只是為了解決眼前的住房的問題。一但他們安定下來，他們將會花更大的精力去挑選自己喜歡的房子，滿足自己改善生活質(zhì)量的目的。所以占 %的購買者選擇了 “ 臨時過度 ” 這一選項。 家庭收入情況35%48%10%5% 2%3 萬以下5 萬以下8 萬以下1 0 萬以下1 0 萬以上 （ 4）消費者的家庭收入情況 點評： 被調(diào)查者平均收入普遍趨于中等水平，基本集中在5萬元左右的檔次區(qū)間。這也是目前柳北區(qū)樓盤購房者最主要、最穩(wěn)定的構(gòu)成群體，也是柳北房地產(chǎn)市場蓬勃向上發(fā)展的主要支撐力量。 ● 項目市場消費群體分析 小結(jié) 以上數(shù)據(jù)都是從本次調(diào)查來分析的，它有著柳北區(qū)購房者所具有的自身區(qū)域特點： ? 由于本項目所在區(qū)域的地處工業(yè)集中區(qū)，因此購房者的年齡大都在2747歲之間，職業(yè)大多是企業(yè)職工，個體戶、小私企主等，經(jīng)濟(jì)能力有限。 ? 在這個區(qū)域購房者多數(shù)是一次臵業(yè)人士。他們大都因為想解決自 身的居住問題，順帶提高生活品質(zhì)。 ? 該區(qū)域購房者的購房目的主要是為了長久居住的。 ? 家庭年收入 30000元左右和 50000元左右是目前購房者的最主要、最穩(wěn)定的構(gòu)成群體； 項目市場購買力調(diào)查分析 消費者對房屋戶型結(jié)構(gòu)的選擇21%33%30%5%11%兩房兩廳一衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)四房二廳復(fù)式（ 1）戶型選擇 點評： 從人們長期居住生活習(xí)慣以及居住空間使用率方面來說，大多數(shù)的購房者在選擇戶型時，有 54%選擇了 “ 三房兩廳 ” 。其中，以三房兩廳一衛(wèi)最受歡迎，這也和該區(qū)域消費群體務(wù)實的性格有關(guān)。同時，隨著購房者年齡年輕化現(xiàn)象的出現(xiàn)，兩房兩廳一衛(wèi)的戶型越來越受到區(qū)域內(nèi)那些年輕、喜歡獨立、享受生活的購房者的選擇（占 30%）。 面積選擇比例30%33%21%16%7 0 —8 9 平方米 9 0 —1 0 9 平方米 1 1 0 —1 2 9 平方米 1 5 0 —2 0 0 平方米（ 2）住宅面積選擇 點評： 消費者理想的面積比例為：兩房兩廳