【導(dǎo)讀】地產(chǎn)市場的整體運行情況作判斷和預(yù)測，了解開發(fā)項目所處的環(huán)境。嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無錫相接，北枕長江，是距上海最近的中心城市。吳江5個縣級市，130個鎮(zhèn)。1．2蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口；平方公里，古城區(qū)14平方公里。蘇州工業(yè)園區(qū)目前建成區(qū)為金雞湖西岸8平方公里。2020年蘇州市戶籍總?cè)丝谌f人,比上年增加萬人。近年來蘇州經(jīng)濟發(fā)展充滿了活力，綜合經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)擠進中國大中城市前列。年工業(yè)總產(chǎn)值已居全國大中城市第二位，僅次于上海。在合同利用外資和實際利用外資。蘇州物產(chǎn)豐富，山川秀美，人杰地靈。在2500多年的歷史長河里，蘇州形成了自身獨。于時下為迎合商機所制造的文化泡沫。蘇州很懂得去保護文化古跡，以此來保護文化。2020年，蘇州全市國內(nèi)生產(chǎn)總值2802億元，比2020年的2080億元增長%，蘇州人均GDP2020年達(dá)到萬元，比2020年上漲％，為歷年來最高。的上漲幅度高過15％，呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢。

　　

【正文】 米 面積 配比 該案一期房型： 一房： 47~ ㎡ /％ 二房： ~ ㎡/% 三房： ~ ㎡/％ 1+1 房型： ~ ㎡/％ 躍式： 180~ ㎡/% 主力單價 目前 5000 元 /平方米 建筑 層數(shù) 12～ 30F 目標(biāo)客源 主要為園區(qū)客源 配套設(shè)施 籃球場等運動場，區(qū)內(nèi)幼兒園、會所等 規(guī)劃 分析 項目綜合分析 該案為一個 85 萬平方米大型社區(qū)，占地 34 萬平方米，于 2020 年 9 月開始動工。 2020 年 11 月 18 日，位于世紀(jì)金融大廈一樓的售樓處正式對外接待。玲瓏灣首批推出項目為一期北組團，有 17 幢 18~25 層的板式小高層以及少量的服務(wù)式公寓，共 1800 多套房源，一期配套設(shè)施除有籃球場等運動場所外，區(qū)內(nèi)幼兒園也將同期開設(shè)。在整個玲瓏灣社區(qū)東南部的紅楓林已建成，東部的鄰里中心也即將開建，隨著金雞湖大橋的建成 ,交通將更為便捷。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 競 爭 分 析 規(guī)劃圖 環(huán)境 分析 本案位于現(xiàn)代大道的北側(cè)， 地理位置獨特，介于湖東與湖西之間的連接地帶，南面就是金雞湖，對面有紅楓林、文化水廊，這是環(huán)金雞湖的八大景觀之一，里面環(huán)境幽雅，風(fēng)景宜人，擁有良好的景觀資源優(yōu)勢。 交通方面：主要依托現(xiàn)代大道連接園區(qū) CBD 和市區(qū)。 生活配套：園區(qū)鄰里中心、 F 商業(yè)城、湖東中學(xué)、湖東小學(xué)、九龍 外資醫(yī)院、湖西 CBD 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境方面主要以“春、夏、秋、冬”四季為主題，對小區(qū)內(nèi)部分區(qū)塑造，每個區(qū)突出一個季節(jié)的自然主題。 產(chǎn)品 分析 該案總體預(yù)計將分為三期開發(fā)，房型面積范圍在 46－500 平方米之間，主力面積為 130140 平方米 左右 的三房兩廳兩衛(wèi) ，還有極少量的頂層復(fù)式公寓，面積高達(dá) 400500 平方米左右。本次為一期 16 幢 18~25 層的板式小高層以及少量的服務(wù)式公寓，共 1800 多套房源。 價格 分析 該案一期銷售均價為 4800 元 /平米，目前屬于一期銷售后期，其出售價格在 5000 元 /平米左右。由 于該案一期位置和環(huán)境在本案小區(qū)中相對較差，同時由于園區(qū)湖東的較強的價格走勢影響，今后該案售價較為看好。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 去化 分析 目前該案一期首批所余房源在十幾套左右，位于一期首批北端。由于該案位置以及其獨特的臨湖環(huán)境使得市場關(guān)注度較大，同時由于該案一期其位置相對不太理想，因此售價現(xiàn)在較低，對該案去化速度形成促進。就一期首批房源來看，臨湖房源由于景觀優(yōu)勢，因此銷售速度較快。但由于該案首批不包括一期中位置最南亦是一期位置最好的 2 棟樓盤，預(yù)計其將在一期最后階段推出。 房型 分析 玲瓏灣本次推出房源戶型多樣。其中以目前 市場主流的 130～ 140 平方米為主打房型，同時輔以 100 多平方米的小房型以及 230 平方米的大房型作補充，因此其跨度較大，適合各種消費需求。就戶型而言，主打房型均較為通透，其中三房房型中臥室為 2 南 1 北，其中北房一半建議為書房使用。 供應(yīng)量分析 該案開盤可售房源量 562 套左右， 6 月初所余房源 30套左右，銷售率 94％。 營銷 策略 分析 低開高走，保留好房源持續(xù)吸引消費者的手法是勢在必行的。因此其湖景房被保留，以后排普通房源先入市，試探水溫。 營銷上賣點包括： 蘇州新地標(biāo)、湖上新世界（姑蘇城外寒山寺、金雞 湖畔玲瓏灣） 南都集團與建屋發(fā)展，強強聯(lián)手，超強品牌 棲居 平方公里國際城市湖泊公園 新穎適用的房型設(shè)計 客源 分析 主要為園區(qū)客源，包括北面工業(yè)區(qū)、湖西的私營業(yè)主和部分投資客，其中投資客的比例比以往有所降低，在 20％以下。 另外也有部分市區(qū)和外地客源。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 結(jié) 論 位于湖北緊靠金雞湖，觀景角度比較好。但目前地段偏僻，客戶選擇此地的主要原因是對未來有一個很高的期望。周邊規(guī)劃有紅楓園、會展中心、文化水廊、 F 城商業(yè)中心等，目前都已經(jīng)開始施工，部分已經(jīng)竣工，前景比較看好。 小區(qū)規(guī)模宏大，總建筑面積 85 萬平方 米，猶如造城，是蘇州目前最大規(guī)模的一個社區(qū)，無形之中給業(yè)主以信心的保證。 房型設(shè)計新穎適用，為小區(qū)的銷售創(chuàng)造了便利。 二、產(chǎn)品力分析 目的：通過對本項目周遍市場相關(guān)重點個案的產(chǎn)品力分析，發(fā)現(xiàn)市場規(guī)律性，尋找項目開發(fā)機會點。 方式：選取湖西板塊中較有特色的典型案例與湖東板塊目前推出的所有樓盤總共包括金水灣、湖左岸三期、高爾夫花園、都市花園天域、湖畔天城、東湖春之韻二期、東湖大郡、南都玲瓏灣等，分析角度包含對地理位置環(huán)境、主力賣點、小區(qū)規(guī)劃環(huán)境、去化情況、面積配比、主力總價、規(guī)模容積率、客源等 的綜合分析。 表 11：樓盤基本情況總表 : 項目 名稱 內(nèi)容 南都玲瓏灣 東湖大郡 東湖春之韻 二期 湖畔天城 都市花園天域 高爾夫花園 湖左岸三期 金水灣 項目地 園區(qū) 湖東 湖東 金雞 蘇繡路 園區(qū)機場 新港街 金雞湖BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 址 玲瓏灣 1號 萬盛街方洲路口 鐘園路上 湖東鐘園路南、津梁路西 北、星漢街西 路與星港街交匯處 西面、蘇惠路南 東南岸 開發(fā)商 南都建屋 園區(qū)建屋發(fā)展集團 園區(qū)華成房地產(chǎn) 園區(qū)順馳置地有限公司 華新國際城市發(fā)展有限公司 鴻意地產(chǎn) 園區(qū)置地 園區(qū)國信置業(yè) 行銷代理 自銷（天啟策劃） 上海新聯(lián)康投資顧問 上海九陽房地產(chǎn) 北京達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 自銷 自銷（新吉陽策劃） 新吉陽代理策劃 新鴻泰 均價 （元 /㎡） 4900 4800（第三批） 5200 5000 7500 5000 55005800 聯(lián)體7500 獨立：9000 裝修程度 部分 無 無 無 1800 無 部分 800 無 開盤日期 二期： 04 年7 月 6 月 6日 6 月12 日 二期在 6月 25 4 月 18 日 6 月中旬開盤 2020 年6 月 11日 交付日期 06 年 05 年 05 年底 05 年底 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 初 底 結(jié)構(gòu)及用途 板式小高、高層 排屋、多層、小高層、高層 點式多層、小高層、高層 板式小高層、高層 板式高層、小高層 板式高層、小高層、雙拼、獨立別墅 板式高層、小高層 獨棟、雙聯(lián)別墅 占地面積 平方米 萬 萬 萬 16 萬 萬 萬 萬 13 萬 建筑面積及總戶數(shù) 85 萬 /近9000戶 23 萬 萬/505戶 30 萬 / 一期900 多套 11 萬 /700 多套戶 32 萬 /2020 多戶 9 萬 /700 多戶 萬 /199 套 容積率 表 12：地理位置、環(huán)境分析 : 項目名稱 位置 周邊環(huán)境分析 南都玲瓏灣 玲瓏街、現(xiàn)代大道 金雞湖正北、現(xiàn)代大道出行便利 東湖大郡 湖東萬盛街、方洲路口 位于湖東第一個兩萬人組團，可觀望到金雞湖。小區(qū)東側(cè)有鄰里中心 。 東湖春之韻二期 鐘園路上 位于湖東第二個兩萬人組團，小區(qū)南部有鄰里中心，公交車站。 順馳湖畔天城 金雞湖東鐘園路南、津梁路西 位于湖東第二個兩萬人組團，小區(qū)位于湖東第二個 2萬人生BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 活區(qū)，南面有 湖東小學(xué)、湖東中學(xué)。 都市花園天域 蘇繡路北、星漢街西 位于湖西，南臨園區(qū) CBD地塊。周邊公交相對豐富。 湖左岸三期 新港街西面、蘇惠路南 位于湖西，東臨近湖濱公園和金雞湖，北近園區(qū) CBD 地塊。 金水灣 金雞湖路 88 號 位于金雞湖東南角，北臨金雞湖，是園區(qū)不可多得的臨湖別墅區(qū)。 高爾夫花園 園區(qū)機場路與星港街交匯處 優(yōu)越的雙湖環(huán)境、西北面的水巷鄰里和東北面的望湖角 園區(qū)項目紛紛搶占靠近金雞湖有利地形 ,以獲得最佳的景觀 ,而配套方面則貼近規(guī)劃中的鄰里中心，以此作為樓盤突出的賣點。 如不以常規(guī)湖東、 湖西兩個板塊劃分，目前推出的樓盤已分布在金雞湖的東、南、西、北四個方向。金雞湖形狀不規(guī)則，其中湖東的水岸線略長，較曲折，可享有豐富的湖景資源。因此在環(huán)境上，湖東板塊的樓盤相對湖西景觀優(yōu)勢較大。現(xiàn)湖西樓盤分布密集，且規(guī)模大多在１０萬以下，金雞湖周邊各樓盤為了最大程度的利用景觀資源均在規(guī)劃上用足心思，但能看到湖景的房源比例依然不高。而湖東樓盤規(guī)模較大，空間上可充分利用。 由于整個園區(qū)配套采用新加坡 “鄰里中心 ”模式，把商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心。在 70 平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)將建 19 個鄰里中心。園區(qū)的住宅圍繞 集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心分布，園區(qū)還將新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)校、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校，以及各類幼兒園等教育設(shè)施，又配套大交通，極大地改善生活環(huán)境。雖然規(guī)劃的 19 個鄰里中心的分布均勻，可以使周邊樓盤居民全部受益，但是距離鄰里中心近的樓盤仍然有著相當(dāng)優(yōu)勢。 目前已建成的鄰里中心有“ 新城 ”鄰里中心 、 “ 貴都 ” 鄰里中心 ，“師惠坊”鄰里中BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 心 ， “ 湖東 ” 鄰里中心，接近 3 萬平方米的 “ 湖東 ” 鄰里中心面積是目前三家鄰里中心中最大的 ，本項目西面規(guī)劃中也有鄰里中心配套。 圖 15 鄰里中心示意圖 湖西地區(qū)由于房產(chǎn)開發(fā)較成熟，且離老城市區(qū)較近，所以目前生活配套優(yōu)勢比較明顯。 湖東地區(qū)生活配套設(shè)施目前相對湖西不太完善，但隨著政府對湖東的一系列開發(fā)、改造，未來將有很大改觀。 表 13：小區(qū)規(guī)劃環(huán)境 項目名稱 綠化率 規(guī)劃特點 南都玲瓏灣 50% 整個小區(qū)以中心綠化為主， 東西基本對稱分布，由于臨湖，小區(qū)內(nèi)僅有中心花園有水池，其他均為綠化。 東湖大郡 45% 目前在售二期內(nèi)由一環(huán)區(qū)道路構(gòu)成小區(qū)整體道路系統(tǒng)的主干道，景觀方面由東西通向的中央景觀區(qū)為BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 主，輔以樓宇間空地建立景觀小品區(qū)：在建筑形態(tài)上，該案中間 12F觀景房，南北兩端為 18F 高層公寓。 東湖春之韻二期 52% 主要特征為園或橢圓柱型點式高層住宅。小區(qū)整體分布為南北板樓較低，中間塔樓較高。小區(qū)水系較為豐富，形成部分島嶼區(qū)。 順馳湖畔天城 45% 內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上，小區(qū)內(nèi)三條綠地主軸，構(gòu)成小區(qū)核心綠化。借鑒美國紐約中央 公園的設(shè)計手法，創(chuàng)造城市中心森林，一切以自然形態(tài)為設(shè)計的依據(jù)。 都市花園天域 4050% 天域小區(qū)內(nèi)分為 8 個風(fēng)景區(qū)，平均分布于小區(qū)樓宇之間，包括水景、樂園、文化廣場、迷宮等景觀。小區(qū)主要道路為以環(huán)區(qū)道路，樓宇間道路系統(tǒng)結(jié)合景觀點而蜿蜒分布。 湖左岸三期 42% 該案整個小區(qū)地塊呈 L 型，一條 中央水景大道從小區(qū)中央的第二會所貫穿至東北角， 可以看到 湖濱公園，另外該小區(qū)擁有 跌水下沉廣場復(fù)合 、 生態(tài)會所 ，同時還擁有 放鳥區(qū)、兒童戶外游樂場地、棋藝園、健身活動區(qū)等 。建筑形態(tài)上看小區(qū)整體南低北高，北端房型可觀看到湖景 。 金水灣 60% 高爾夫花園 50%以上 小區(qū)南低北高，北以公寓為主，臨金雞湖；南以別墅為主