【導(dǎo)讀】蘇州將成為上海之后，整個(gè)長(zhǎng)三角又一新。蘇州在2021年GDP增長(zhǎng)了%，位居所有城市之首。告中另指出，蘇州經(jīng)濟(jì)在過(guò)去的5年中，平均達(dá)到了21%，蘇州經(jīng)濟(jì)10年來(lái)始終保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)，外資企業(yè)紛紛進(jìn)駐，私營(yíng)企業(yè)大量涌現(xiàn)，其總量及增速在全省均處于首位。然而在如此強(qiáng)大的市場(chǎng)需求增長(zhǎng)面前，蘇州的寫字樓投資卻沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)。2021年蘇州大市范圍內(nèi)辦公樓竣工面積僅為41835平米，2021年1－8月份新開(kāi)工面積只有14046平米，而同期銷售面積達(dá)到了。蘇州寫字樓2021年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，開(kāi)工面積大大低于銷售面積。需求，蘇州將迎來(lái)寫字樓供應(yīng)高峰年。全球知名的戴德梁行房地產(chǎn)咨詢公司2021年3月對(duì)蘇州寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行了一次全面的調(diào)查，認(rèn)為2021年園區(qū)、高新區(qū)銷售型寫。與銷售市場(chǎng)的活躍相呼應(yīng)，2021年蘇州的辦公樓租賃市場(chǎng)也有快速發(fā)展，除市中心寫字樓繼續(xù)保持低于5%的空置率外，近年來(lái)竣

　　

【正文】 的地下公共空間將打通絕大多數(shù)的高層建筑地下空間，為城市發(fā)展帶來(lái)新的空間資源。 １８ （五）園區(qū)寫字樓領(lǐng)跑全市市場(chǎng) 樓宇之于城市，意義絕不僅僅是景觀上的搶眼，更重要的是，以樓宇為載體，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)可以藉此得到迅猛發(fā)展，城市功能可以藉此得以不斷完善。自 2021 年以來(lái)，蘇州優(yōu) 質(zhì)辦公樓基本處于供求活躍的狀態(tài)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2021 年的蘇州優(yōu)質(zhì)辦公樓面積約 49 萬(wàn)平方米，其中 56％分布在園區(qū)。而最先進(jìn)、最優(yōu)質(zhì)的寫字樓也集中在這里。目前，國(guó)際大廈、世紀(jì)金融大廈、中銀惠龍大廈等的租金價(jià)格都呈現(xiàn)持續(xù)上升狀態(tài)，凈租金已高達(dá)每平方米每月 80 到 120 元，而以租售并舉的星海國(guó)際大廈、中銀惠龍大廈的售價(jià) 2021 年 1月就 已超過(guò) 1 萬(wàn)元／平方米，租售價(jià)格年均上漲約 20％。 2021 年園區(qū) 迎來(lái)辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)的高峰，空置率 接近 25％，租金亦可能微降。但至 2021 年，園區(qū)空置率 重回 10％ 15％的區(qū)間，而租金則 超過(guò) 85 元 /平方米 /月，達(dá)區(qū)域市場(chǎng)歷史高位。 國(guó)際大廈的重要性不僅在于它曾是園區(qū) 行政中心所在，作為全市的第一座智能化樓宇，國(guó)際大廈帶給人們的是很多全新體會(huì)。仰頭看著樓頂眩目的液晶廣告大屏，你能感受到這里正悄然醞釀著服務(wù)型新經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴的到來(lái) —— 國(guó)際大廈樓頂?shù)幕⌒未笠壕潦窃?2021年 12 月 25 日亮起來(lái)的，靚麗的色彩、躍動(dòng)的圖像、居高臨下的位置讓這個(gè)新鮮的嘗試一下子有了奪人眼球的效果。 2021 年年初，園區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門整體東進(jìn)、搬出大樓后，國(guó)際大廈開(kāi)始了默默招商的艱苦努力， 1 年不到，伴隨著液晶屏的點(diǎn)亮，大樓以出租率近 70%的驕人成果重新成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。而世界 500 強(qiáng)公司入駐，金融、資訊 等現(xiàn)代服務(wù)型客戶的落戶等則讓國(guó)際大廈作為高端寫字樓的市場(chǎng)定位愈加鮮明起來(lái)。 樓宇經(jīng)濟(jì)是這兩年大熱的新名詞，它是指以商務(wù)樓及功能性板塊、區(qū)域?yàn)橹饕d體，通過(guò)招商、留商，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)集約型、高密度特點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度融合的一種新經(jīng)濟(jì)形態(tài)。說(shuō)它新，是因?yàn)閲?guó)內(nèi)商務(wù)寫字樓市場(chǎng)的形成不過(guò)短短兩三年，而對(duì)于國(guó)際大廈這座投用已經(jīng) 7 年的標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)寫字樓來(lái)說(shuō)，樓宇經(jīng)濟(jì)早已是前瞻已久的熟悉概念了。 １９ 四 、對(duì)其它區(qū)域辦公樓市場(chǎng)發(fā)展的啟示 （一） 商辦樓成 為 新的投資熱點(diǎn) 根據(jù) 當(dāng)下蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，同時(shí)類比沿海城市房 產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)， 我們 對(duì)蘇州后房產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代下的投資物業(yè)的購(gòu)買及分析做出以下判斷：在傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中，主流的投資產(chǎn)品不外乎住宅，辦公樓、廠房及商鋪。在蘇州這樣一個(gè)居住型關(guān)系矛盾并不突出的城市，居住型物業(yè)的租賃價(jià)格及投資回報(bào)都相對(duì)穩(wěn)定，當(dāng)前形勢(shì)下，通過(guò)住宅投資來(lái)獲取暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，眾多投資者開(kāi)始轉(zhuǎn)變投資方向，非居住型物業(yè)成為一個(gè)目標(biāo)。 目前在蘇州非居住型物業(yè)中，廠房隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)關(guān)系的優(yōu)化已經(jīng)達(dá)到飽和，商鋪也因著市場(chǎng)需求量日趨飽和，而辦公樓作為體現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物已經(jīng)成為新蘇州的稀缺物業(yè)。長(zhǎng)三角作 為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要區(qū)域，未來(lái)幾年對(duì)寫字樓的需求量將繼續(xù)加大，租金水平穩(wěn)中見(jiàn)漲，而蘇州是一個(gè)經(jīng)濟(jì)力極強(qiáng)，包容性極大的城市，繼上海之后蘇州寫字樓市場(chǎng)需求將呈現(xiàn)旺盛局面，成為整個(gè)長(zhǎng)三角又一新起的寫字樓高地。隨著蘇州逐漸由生產(chǎn)性城市向流通性城市轉(zhuǎn)變的進(jìn)程中，蘇州市大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的舉措出臺(tái)，高檔辦公樓需求還將大幅提升，靜態(tài)租金大幅上升，這一現(xiàn)象預(yù)示蘇州辦公樓市場(chǎng)前景一片大好。其中，作為蘇州城市特征的市中心區(qū)位辦公樓，因其在通貨順暢時(shí)能因市場(chǎng)升值而升值，在通貨緊縮時(shí)能保值并隨地價(jià)升值靜態(tài)租金相應(yīng)上升，隨市場(chǎng)變化波 動(dòng)較小，投資穩(wěn)定性極強(qiáng)，從而成為業(yè)內(nèi)專家及眾多投資者一致認(rèn)同的最佳投資選擇。 房產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值，而區(qū)域 的主中心區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，是否位于 區(qū)域 的主中心區(qū)，是衡量一幢辦公樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。 園區(qū)湖西的發(fā)展與古城區(qū)連成一片，且已成規(guī)模；而湖東隨著園區(qū)行政中心的東遷和政府規(guī)劃對(duì)湖東的支持， 這一區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，將成?園區(qū)甚至 蘇州未來(lái)首屈一指的 CBD 商務(wù)中心 ，真正成為一個(gè)集交通人流、資金流、信息流匯聚的樞紐，大量的社會(huì)精英人士及境外人士相繼進(jìn)駐，辦公樓租賃市場(chǎng)被空前看好。 ２０ （二） 中大 面積的辦公樓最值得投資 2021 年蘇州辦公樓租賃市場(chǎng)仍將延續(xù) 2021 年大熱行情。特別是受 2021 年中國(guó)對(duì)外資開(kāi)放金融市場(chǎng)的影響，外資金融機(jī)構(gòu)在中國(guó)加速擴(kuò)張，甲級(jí)辦公樓成為市場(chǎng)追逐的“香餑餑”。對(duì)于投資辦公樓市場(chǎng)的個(gè)人在投資型物業(yè)購(gòu)買當(dāng)中，有許多問(wèn)題需要非常仔細(xì)的選擇、思考。辦公樓因?yàn)樗鎸?duì)的市場(chǎng)是一個(gè)比較穩(wěn)定的企業(yè)或者是公司，隨著經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，這種企業(yè)和公司在不斷增加，因此他們對(duì)辦公需求的面積也不斷增加。 傳統(tǒng)投資客一度熱衷的小戶型物業(yè)，由于其總面積控制在 120 ㎡ 以下，為投資者降低了一定的 投資風(fēng)險(xiǎn)，加上總價(jià)低，從表面現(xiàn)象看共同成就了小戶型辦公樓市場(chǎng)的熱銷局面。然而仔細(xì)分析，我們也發(fā)現(xiàn)這類面積段物業(yè)的客戶是 SOHO 一族、新成立的中小型公司及外地企業(yè)的駐蘇州 辦事處等成長(zhǎng)型企業(yè)，由于此類企業(yè)只適合 8 人以下的團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，而且業(yè)態(tài)相對(duì)不穩(wěn)定、規(guī)模相對(duì)較小、進(jìn)駐期相對(duì)短暫，從而造成市場(chǎng)換手率畸高，進(jìn)而促使市場(chǎng)空置率上升現(xiàn)象。其次，近年來(lái)小戶型辦公物業(yè)的供應(yīng)過(guò)量降低了投資回報(bào)，市場(chǎng)上的小戶型產(chǎn)品大多由上百套小單元的物業(yè)分割構(gòu)成，巨大的產(chǎn)品上市量左右著區(qū)域市場(chǎng)的租賃價(jià)格，特別是在交付使用后，同一地點(diǎn)的出租供應(yīng) 量驟然增大，諸多買家出租套現(xiàn)的投資行為愈演愈烈，終會(huì)給有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)消極影響，一些急于求成的出租者會(huì)降低租金，從而造成投資回報(bào)率的下降和投資回收期的延長(zhǎng)。 基于以上兩點(diǎn)分析，小戶型投資熱中的冷思考不得不引起市場(chǎng)重視。相對(duì)而言，市場(chǎng)上一些面積段在 150m2— 220 m2 的辦公物業(yè)，由于其規(guī)模適合 1524 人的團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，非常吸引一類有企業(yè)背景及實(shí)力的規(guī)模成熟型公司，良好的企業(yè)成長(zhǎng)及發(fā)展模式使得該類物業(yè)換手率不高，從而在市場(chǎng)上空置率也相對(duì)較低，與前者相比這類物業(yè)的投資收益相對(duì)穩(wěn)定深得業(yè)內(nèi)專家認(rèn)可。 ２１ （三） 投資辦公 樓 行政中心 周邊 是重點(diǎn) 目前蘇州寫字樓市場(chǎng)正處于一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期，面對(duì)快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，蘇州原有的寫字樓條件，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足進(jìn)入蘇州的企業(yè)發(fā)展需求。巨大的市場(chǎng)空缺，為蘇州寫字樓的發(fā)展提供了廣闊的間，目前蘇州已陸續(xù)形成了園區(qū)、新區(qū) 2 大新興商務(wù)區(qū)，商務(wù)聚效應(yīng)日益顯現(xiàn)。 新區(qū)依托區(qū)域內(nèi)巨大的產(chǎn)能基礎(chǔ)和外資企業(yè)的源源進(jìn)駐，其核心商務(wù)中心和金融中心的地位已日益形成。在近期政府相關(guān)規(guī)劃中，獅山路將作為高新區(qū)的“門戶工程”，未來(lái)獅山路及其周邊地區(qū)將形成一東高西低、南張北馳、“ T”字型結(jié)構(gòu)的繁華商貿(mào)區(qū)。以獅山路為 核心的全區(qū)域規(guī)劃布局在進(jìn)一調(diào)整中。這種輝煌的商務(wù)發(fā)展前景，日益吸引越發(fā)龐大的國(guó)內(nèi)外實(shí)力雄厚的公司群體爭(zhēng)相進(jìn)駐。而目前獅山路也已經(jīng)形成了中人民銀行蘇州分行、中國(guó)銀行、農(nóng)行、工行、建行、交行、招商銀行、華夏銀行、浦東發(fā)展銀行、巴黎國(guó)際銀、三井住友、人保、蘇州證券等數(shù)十家金融服務(wù)機(jī)構(gòu)聚集的現(xiàn)狀，金融中心格局初步形成。隨著這一區(qū)域高品質(zhì)寫字樓的陸續(xù)推出，其核心地位將得到一步加強(qiáng)，并形成更為成熟的務(wù)氛圍。 未來(lái)幾年內(nèi)，園區(qū)寫字樓除了國(guó)際大廈、世紀(jì)金融大廈、建園大廈、農(nóng)業(yè)銀行大廈、星海國(guó)際廣場(chǎng)和萬(wàn)怡大酒店之外，還將出現(xiàn)兩幢 60 層高的由雙子塔組成的 40 萬(wàn)平方米的綜合建筑群。 目前蘇州市場(chǎng)上的寫字樓項(xiàng)目主要以出售為主，這與此前的只租不售已有所改。最近兩年，蘇州部分寫字樓項(xiàng)目的價(jià)位上漲了四成，單就房?jī)r(jià)上漲來(lái)看，其年投資回報(bào)率約 20％。 雖然目前蘇州的寫字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)位已有一定幅度的上漲，但是對(duì)于目前的租金價(jià)格來(lái)說(shuō)，其長(zhǎng)期投資回報(bào)率仍 低 于 8％，因此投資仍可獲得不錯(cuò)的回報(bào)。如位于蘇州工業(yè)園區(qū)的中銀惠龍大廈的售價(jià)為 12021 元 /平方米，而目前月租金達(dá)約 90 元 /平方米。