【導(dǎo)讀】及朝外地區(qū)等六個(gè)次市場。也是北京國際水準(zhǔn)甲級寫字樓最為集中的區(qū)?？罩寐仕阶畹?；區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施完善；規(guī)劃中可供開發(fā)的地塊較多，土地儲備較豐富；東方廣場均位于此區(qū)域。受交通條件的限制，空置率水平高于CBD的水平；客戶群主要是外資、中外合資企業(yè)及國內(nèi)知名企業(yè)；地區(qū)受到國內(nèi)外各知名地產(chǎn)商及大型企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)的關(guān)注?；顒犹峁┝朔N種便利，因此，朝外商務(wù)區(qū)吸引了許多跨國公司。豐聯(lián)廣場、人壽大廈是該區(qū)域代表性寫字樓。寫字樓的整體檔次低于CBD和東長街地區(qū)；集中了一批外資及中外合資企業(yè)在此區(qū)域辦公；的東南，是北京寫字樓發(fā)展較早的區(qū)域。具有相同之處，是外商投資者和國外公司青睞的地區(qū)。國金融業(yè)最高管理機(jī)構(gòu)及全國最具實(shí)力的金融機(jī)構(gòu)的集聚中心。國內(nèi)金融業(yè)、電信業(yè)及其相關(guān)行業(yè)集中于此；有望吸引外資企業(yè)及地產(chǎn)投資商的進(jìn)入。基于每個(gè)市場上建筑的相對質(zhì)量。采用下述標(biāo)準(zhǔn)對北京的寫字樓

　　

【正文】 比，由于可銷售項(xiàng)目及面積數(shù)量有限，所以初始 投資回報(bào)率仍保持在10－ 13％之間。 在 CBD 待開發(fā)物業(yè)規(guī)劃方案日趨明朗的同時(shí)，多數(shù)物業(yè)從項(xiàng)目的運(yùn)作及公司經(jīng)營模式角度考慮，希望銷售而不是持有物業(yè)。2002 年以來市場上出現(xiàn)了的可供銷售的寫字樓項(xiàng)目，這些項(xiàng)目首要考慮吸引或銷售給大規(guī)模的企業(yè)、集團(tuán)和投資者，其次再零散出售。 圖表 316 20022020 年 CBD 在售和計(jì)劃銷售寫字樓項(xiàng)目一覽表 項(xiàng)目名稱 銷售價(jià)格 銷售時(shí)間及方式 建外 SOHO USD2000/平方米 2002 年，散售 (一棟 )；整售 (一棟 ) 金地國際中心 待定 整售 財(cái)富中心 計(jì)劃 USD2500－ 3000 元 /平方米 2020 年 12 月開盤，20 層以上出租， 20 層以下出售 世紀(jì)財(cái)富中心 待定 部分整售，部分散售 藍(lán)堡國際中心 計(jì)劃人民幣 14000－ 17000 元 /平方米 計(jì)劃 2002年底開盤 陽光 100 計(jì)劃 USD2000 元 /平方米 2002 年底 市場需求分析 CBD 區(qū)是北京高檔寫字樓的用戶集中地，根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)， CBD區(qū)寫字樓的主要客戶為外資公司，以租用寫字樓為主，占總需求的 82%。國內(nèi)公司僅占 18%。正是這些公司，特別是外資企業(yè)的需求，促進(jìn)了這一地區(qū)高檔寫字樓數(shù)量的增加和品質(zhì)的提升。 外資公司 168。 需求行業(yè) 在 CBD 辦公的外資公司行業(yè)包括：銀行 /保險(xiǎn)業(yè)、工業(yè) /制造業(yè)、石油 /化工業(yè)、律師事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。在調(diào)查的寫字樓中， 50％的租戶來自于歐洲和北美。 168。 需求偏好 這些公司對物業(yè)的各項(xiàng)要求如下： － 層面積：用于出售或大面積出租的寫字樓，一般在 2500 平方米以上 只用于出租寫字樓，層面積在 2000 平方米左右 － 凈高：在 米以上 － 智能化水平：有先進(jìn)的通訊設(shè)施和樓宇管理控制系統(tǒng)上，并預(yù)留可拓展的空間。 － 設(shè)備要求 (HVAC)：對寫字樓的硬件設(shè) 施要求較高。如：為電腦機(jī)房提供備用電機(jī)；空調(diào)設(shè)施能夠提供充足的新風(fēng)量；電梯數(shù)量充足和等候時(shí)間短等 － 裝修標(biāo)準(zhǔn)：一般為統(tǒng)一的天花吊頂，其它由租戶自行安排 － 車位：目前該地區(qū)寫字樓提供的停車位普遍較少，停車位相對緊張，與租戶的需求存在較大差距； － 物業(yè)管理：對物業(yè)管理的水平要求較高。 168。 需求特征 各行業(yè)選擇 CBD 甲級寫字樓辦公的原因： 外資金融機(jī)構(gòu)：這些機(jī)構(gòu)注重公司的形象，多半愿意租用高檔寫字樓且聚集在一起辦公。 工業(yè) /制造業(yè)，石油 /化工業(yè)公司：由于 CBD 地區(qū)距機(jī)場和港口，以及空港工業(yè)區(qū)、北京經(jīng)濟(jì)技 術(shù)開發(fā)區(qū)和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等地較近，且交通十分便利。 會計(jì)師、律師事務(wù)所等專業(yè)咨詢公司：看重與所服務(wù)客戶的接近性，因此愿將辦公地點(diǎn)設(shè)立在被他們所服務(wù)的客戶附近，方便頻繁的商業(yè)接觸，從而提供良好快捷的服務(wù)。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)：這些公司非常注重整個(gè)地區(qū)的商務(wù)氣氛、辦公場地的交通和易接近性，以及寫字樓所提供的先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)施。 168。 需求調(diào)查 500 強(qiáng)企業(yè)在 CBD 辦公狀況 目前進(jìn)駐北京的世界 500 強(qiáng)企業(yè)有 159 家，在 CBD 辦公的有 83家，其中金融保險(xiǎn)業(yè)和制造業(yè)數(shù)量最多，分別占 27％和 26％，計(jì)算機(jī)及其信息產(chǎn)業(yè)占 15％，石油化工醫(yī)藥占 10％，此外為資詢服務(wù)、航空、廣告、貿(mào)易等其它行業(yè)。 圖表 317 CBD 地區(qū)世界 500 強(qiáng)企業(yè)的行業(yè)分布 對辦公面積的需求上來看，面積在 5000 平方米以上的公司主要為在華業(yè)務(wù)發(fā)展較成熟的企業(yè)，集中在通訊和信息產(chǎn)業(yè)。需求面積為 3000－ 5000 平方米的公司多為從事電子、信息產(chǎn)業(yè)和醫(yī)藥等行業(yè)。面積在 1000－ 3000 平方米的公司中制造、石油化工、醫(yī)藥等傳統(tǒng)行業(yè)數(shù)量明顯增加。辦公面積為 500－ 1000 平方米的公司中金融、保險(xiǎn)業(yè)比例最高，這與國家對此類行業(yè)限制有關(guān)。500 平方米以下的需求多為 代表處。 圖表 318 CBD 地區(qū)世界 500 強(qiáng)企業(yè)對辦公面積的需求 國內(nèi)購買客戶構(gòu)成及特征分析 由于在 CBD 地區(qū)國內(nèi)公司需求比例較低，無論是購買還是租賃記錄均較少，其需求特征及偏好不能完全反映市場狀況和趨勢。根據(jù)對未來 CBD 地區(qū)寫字樓需求的預(yù)測，國內(nèi)需求者將有大幅增加的可能性。對國內(nèi)企業(yè)購買物業(yè)特征的研究，主要借鑒了金融街和中關(guān)村等地區(qū)的成交記錄，對其需求特征和需求偏好總結(jié)如下： 168。 國內(nèi)購買者行業(yè)分布 甲級寫字樓國內(nèi)購買者行業(yè)分布主要集中在金融業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)和上市公司等。例如銀行、保險(xiǎn)、期貨、 信托機(jī)構(gòu)；電信及其相關(guān)行業(yè)的國有大型公司；由國家部委、軍隊(duì)分離出來的公司或者會計(jì)和稅務(wù)等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。而外地企業(yè)和駐京機(jī)構(gòu)由于已經(jīng)購買或者自有寫字樓，最近成交所占的比例較小，預(yù)計(jì)未來購買的可能性不大。 168。 建筑面積需求特點(diǎn) 整棟購買的成交規(guī)模以建筑面積 2 萬平方米左右，其購買規(guī)模通常大于自身的需求。由于市場沒有較小規(guī)模的供給，購買者一般采用整體購買再將多余部分出租的方式。零散購買的需求面積最小也在 500 平方米以上。 168。 對位置和獨(dú)立性的要求 國內(nèi)購買者對寫字樓位置的便利性、可識別性和獨(dú)立性有很高的要求。有能力 購買寫字樓的公司多為發(fā)展較快或較為成熟的企業(yè)，他們選擇寫字樓更加注重整體形象、樓宇的命名權(quán)和獨(dú)立性。由于一部分購買者是由國家機(jī)關(guān)分離出來的公司，因此，在寫字樓位置的選擇上，這些購買者會考慮其職工生活的便利性，選擇和職工原有分配住房相對較近的位置，通常不會跨區(qū)選擇新的辦公地點(diǎn)。 168。 對建筑布局、設(shè)備和配套設(shè)施的要求 與國外使用者相比，國內(nèi)購買者對寫字樓的朝向、采光、遮擋的要求較高。而目前寫字樓的建筑設(shè)備和配套設(shè)施基本滿足客戶要求，對寫字樓的配套設(shè)施會根據(jù)自身要求而調(diào)整，這就要求建筑平面布局能夠具有較強(qiáng)的靈活 性。 168。 價(jià)格及付款方式 國內(nèi)購買者購買寫字樓通常會依據(jù)國家或企業(yè)內(nèi)部對單價(jià)和總價(jià)的要求，從目前的成交記錄來看，一般以 2000 美元每建筑面積平方米為主。付款方式比較靈活，一次性付款和分階段按比例付款是兩種主要的付款方式。 168。 決策方式及時(shí)間 國內(nèi)購買者在寫字樓接近現(xiàn)房的階段才決定購買，在這個(gè)階段購買者能夠?qū)ㄖ|(zhì)量、外觀及其周邊環(huán)境能夠有很好的把握，同時(shí)，在這個(gè)階段的交易價(jià)格會低于期房價(jià)格也促使國內(nèi)購買者很少在期房階段完成購買交易。國內(nèi)購買者的決策也會受到寫字樓市場狀況和公司內(nèi)部運(yùn)作階段有關(guān)。 CBD 對未來物業(yè)需求發(fā)展分析 制造業(yè) 制造業(yè)將繼續(xù)保持快速的發(fā)展勢頭，隨著外國公司加大在華采購力度，中國正在成為外國公司重要的零部件采購中心。 北京廣闊的市場前景和豐富的人才資源吸引了眾多跨國公司來華設(shè)立辦事處、生產(chǎn)和研發(fā)機(jī)構(gòu)。這些研發(fā)機(jī)構(gòu)主要集中在信息通訊、生物制藥、精細(xì)化工、運(yùn)輸設(shè)備制造等行業(yè)。另一方面，一些跨國公司提高了中國在其戰(zhàn)略中的地位，把總部都搬到了北京或上海。外資向產(chǎn)業(yè)基地聚集，這些基地外資企業(yè)集中，產(chǎn)業(yè)鏈完整，具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模和配套能力，其中部分地區(qū)正在成為全球ＩＴ產(chǎn)品加工制造基地。 168。 未來 CBD 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成 未來 CBD 地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有所變化，主要體現(xiàn)在傳媒業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展，這兩個(gè)行業(yè)將提高對 CBD 地區(qū)寫字樓的需求。而制造業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、石油化工和咨詢服務(wù)等行業(yè)將繼續(xù)穩(wěn)健增長。 傳媒業(yè) 北京市作為全國政治文化中心，其現(xiàn)有眾多的國家級媒體是傳媒業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ) 北京云集眾多的國家級信息機(jī)構(gòu)信息媒體，如新華社、人民日報(bào)社、中央電視臺、中央人民廣播電臺、國家統(tǒng)計(jì)局、國家信息中心等。大量影響大、覆蓋面廣的信息在這里產(chǎn)生、匯集、交流、傳遞，使北京成為中國最大的信息集散地。 CBD 正在形成北 京乃至全國傳媒產(chǎn)業(yè)的中心，中央電視臺、北京電視臺，新浪網(wǎng)已經(jīng)把辦公的地點(diǎn)移到 CBD，與北京東部地區(qū)現(xiàn)有的主要媒體人民日報(bào)社、北京青年報(bào)社、北京人民廣播電臺、北京廣電集團(tuán)、北京廣播電視局，國際主要媒體 CNN、路透社等 177 家駐京海外新聞機(jī)構(gòu)，產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)。中央電視臺和北京電視臺在遷入 CBD 后，將擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。北京電視臺現(xiàn)有九個(gè)頻道，建設(shè)新臺后將發(fā)展到 15 個(gè)或者是 20個(gè)以上。 優(yōu)良的通訊設(shè)施為是發(fā)展傳媒業(yè)必要的硬件設(shè)施 北京市是中國與世界各國郵政、通信的樞紐，國家級主干互聯(lián)網(wǎng)也坐落在北京。 CBD 地區(qū) 隨著中央電視臺和北京電視臺的遷入，通信等基礎(chǔ)設(shè)施將進(jìn)一步加強(qiáng)。 北京市擁有全國最多的文化藝術(shù)類高等院校，為發(fā)展文化傳媒業(yè)提供了豐富的人力資源。 圖表 319 傳媒企業(yè)在北京市的區(qū)域分布 圖表 320 傳媒企業(yè)租用寫字樓的等級分布 目前傳媒企業(yè)主要分布在海淀區(qū)和朝陽區(qū)，而租用甲級寫字樓的企業(yè)多集中在朝陽和西城兩區(qū)，以外資、合資和內(nèi)資知名企業(yè)為主。使用公寓作為辦公地點(diǎn)的公司占一定比例。 金融業(yè) 北京集中了絕大多數(shù)全國性的金融機(jī)構(gòu)，中國的中央銀行、政策性銀行和主要商業(yè)銀行的總部都在北京。北京市作 為全國金融管理的決策和信息中心，國家的金融政策都出自北京，全國的金融結(jié)算大多在北京進(jìn)行。同時(shí)，一大批國家級的保險(xiǎn)公司、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、租賃公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)的總部也設(shè)在北京， 發(fā)展金融業(yè)具有得天獨(dú)厚的條件。 未來兩年，北京對外資全面開放金融市場。盡管金融街會分流一部分 CBD 地區(qū)甲級寫字樓的需求，外資銀行仍然會選擇 CBD 地區(qū)作為辦公的主要地點(diǎn)。首先，目前絕大部分外資銀行在 CBD或其周邊地區(qū)設(shè)置了辦事機(jī)構(gòu)；將來這些外資銀行的主要客戶也主要集中在這一區(qū)域， 如三資企業(yè)、外國駐京工作人員等，而CBD 現(xiàn)有良 好的商務(wù)辦公氣氛和完備的配套設(shè)施是吸引這些外資銀行落戶的主要原因。 168。 CBD 未來寫字樓需求特點(diǎn) 外資企業(yè)在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)仍將以租用寫字樓為主，未來外資企業(yè)的寫字樓新增需求主要在來源于新增的外資企業(yè)和現(xiàn)有企業(yè)的擴(kuò)張需求。首先，世界 500 強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐北京的新增數(shù)量將不會出現(xiàn)大幅增加的狀況，目前在京世界 500 強(qiáng)企業(yè)有 159 家，這些企業(yè)是否進(jìn)駐北京更多是從業(yè)務(wù)發(fā)展的角度出發(fā)，近兩年500 強(qiáng)企業(yè)每年進(jìn)駐北京的數(shù)量增長比較緩慢，每年僅在 5 家左右。 隨著金融政策的逐步開放，外資銀行、保險(xiǎn)業(yè)的辦公需求將有大幅增長，盡管 會受到金融街的影響，產(chǎn)生某種程度的分流，但是它們?nèi)匀灰?CBD 地區(qū)作為主要選擇的次市場，是未來 CBD 地區(qū)寫字樓市場的主要客戶。 現(xiàn)有租戶擴(kuò)張方面，預(yù)計(jì)在華業(yè)務(wù)發(fā)展較成熟的企業(yè)，例如信息產(chǎn)業(yè)類企業(yè)，其在 CBD 地區(qū)新增辦公面積的需求在短期內(nèi)不會有較快的增長，主要原因是經(jīng)過最近幾年的快速成長期，企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展的階段；而出于租金成本和人力資源的考慮，即使業(yè)務(wù)擴(kuò)張，其研發(fā)類的辦公需求也會選擇在 CBD 以外的地區(qū)，而只是將企業(yè)的商業(yè)管理部門設(shè)置在 CBD 地區(qū)。 未來 CBD 地區(qū)寫字樓的購買者將以國內(nèi)購買者和國外機(jī)構(gòu)投資者為主，從行業(yè)上來看，金融和信息產(chǎn)業(yè)仍然是未來寫字樓主要的購買者。盡管金融類公司總部對寫字樓的需求已經(jīng)基本飽和，金融企業(yè)分支機(jī)構(gòu)仍然會有一定的需求。而小型的廣告公司和媒體相關(guān)的公司處于自身經(jīng)營的需要，會以選擇商住式寫字樓為主。 168。 CBD 未來寫字樓需求總量 目前 CBD 地區(qū)甲級寫字樓新增需求占全市總新增需求的 25％，這主要由于近年 CBD 地區(qū)甲級寫字樓的供應(yīng)量有限，抑制了該地區(qū)需求的增長。在未來五年，北京市將加快金融市場的對外開放，中央電視臺和北京電視臺將新址遷入 CBD 地區(qū)，舉辦奧運(yùn)會和加入 WTO 將進(jìn)一步 加強(qiáng)北京市國際交往中心的功能，預(yù)計(jì)未來五年 CBD 地區(qū)甲級寫字樓新增需求占全市新增需求的35％，需求量為建筑面積 84 萬平方米。 圖表 321 CBD 甲級寫字樓需求預(yù)測 三、 2020~2020 年 CBD 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? 供求分析 2020 年市場供應(yīng)量 2020 年 CBD 內(nèi)銷售型寫字樓總供應(yīng)面積約為 25 萬平米，市場均價(jià)在 15000 左右。整體供應(yīng)量不大，屬于區(qū)域內(nèi)的二、三線產(chǎn)品。由于供應(yīng)量小，銷售情況較為理想。建外 SOHO 寫字樓銷售率達(dá)到 100%。 2020 年 CBD 寫字樓供應(yīng)量 項(xiàng)目 寫字樓總建面 售價(jià)（均價(jià)） 銷售率 財(cái)富中心 Ⅰ 10 萬平方米 22000 60% 建外 SOHO 12 萬平米 16000 100% 藍(lán)堡國際中心 3 萬平米 14000 70% 尚都國際中心 10 萬平米 14000 65% 住邦 2000Ⅱ 18 萬平米 11000 50% 2020 年 CBD 內(nèi)寫字樓供應(yīng)量： 預(yù)計(jì) 2020 年 CBD 區(qū)域內(nèi)新寫字樓的市場供應(yīng)量將明顯加大，特別是 2020 年下半年，將有大量的寫字樓項(xiàng)目投入市場。目前估計(jì)有如下項(xiàng)目將會在明年進(jìn)入市場推廣：財(cái)富中心、世紀(jì)財(cái)富中心、萬通中心、中環(huán)廣場、 CBD 國際大廈加上目前在 售的藍(lán)堡國際大廈、溫特萊中心、尚都