【導(dǎo)讀】自改革開放以來，深圳的寫字樓得到了飛速的發(fā)展，是深圳城市發(fā)展的見證。樓群和華潤大廈為代表的第四代寫字樓也紛紛在福田、羅湖亮相。定位，南山寫字樓開始不斷升溫。南山區(qū)的規(guī)劃牽動著寫字樓地產(chǎn)的走向，“三。仙洞片區(qū)以及前海片區(qū)規(guī)劃在內(nèi)，這成為南山寫字樓發(fā)展的有力支撐點(diǎn)。等客戶特征明顯。境、配套的進(jìn)一步完善，南山迎來了良好的開發(fā)機(jī)遇。化中心區(qū)將成為深圳寫字樓市場的另一熱點(diǎn)區(qū)域。件出口5億美元。根據(jù)市委、市政府確定。04年，南山區(qū)已在全市各區(qū)率先推出《經(jīng)濟(jì)社會及城市發(fā)展戰(zhàn)略研究報告》。據(jù)悉，“十五”期間，南山區(qū)將以建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、旅游基。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，南山區(qū)現(xiàn)有居住人口100萬余人，今后3. 至5年將會有超過50萬人陸續(xù)入住該片區(qū)。2021年09月16日，改寫南山寫字樓歷史的一天。這個協(xié)議標(biāo)志著南山寫字樓將走向另一個階段，它不但開辟了南山高。用，在它的帶領(lǐng)下，南山的寫字樓市場將迎來波瀾壯闊的發(fā)展局面。

　　

【正文】 坐標(biāo)。 區(qū)域優(yōu)勢在中心區(qū)表現(xiàn)得更是淋漓盡致。今年上半年，全市寫字樓銷售主要集中于中心區(qū)，占全市的 88％，其王牌地位無人可撼動。 “ 中心區(qū) ” 、 “CBD” 、“ 十三姐妹樓 ” 巍然已成為深圳新紀(jì)元的代名詞，聲名在外。中心區(qū)，已建成高檔寫字樓接近 50 萬平方米，在建、在售超過 100 萬平方米，正在成為深圳寫字樓最密集的區(qū)域。而在深圳寫字樓發(fā)展史中，較著名的區(qū)域還包括人民南片區(qū)、蔡屋圍片區(qū)、華強(qiáng)北片區(qū)，以及車公廟片區(qū)，它們都是寫字樓 、高檔寫字樓集合的區(qū)域。 而南山一直缺乏這種區(qū)域優(yōu)勢。在深圳灣、科技園、西麗 — 龍珠、前海、南頭、南油、后海、蛇口以及大南山等片區(qū)中，只有科技園片區(qū)表現(xiàn)出較強(qiáng)的辦公物業(yè)集中性 ,但這些辦公物業(yè)幾乎都是廠房式寫字樓，集辦公與生產(chǎn)于一身，還是不見高檔寫字樓的蹤影。而南山其它區(qū)域中，也只有零星的中低檔寫字樓，如南山大廈、鉅建大廈、海王大廈、科創(chuàng)商務(wù)中心、新綠島大廈等，整個區(qū)內(nèi)商住樓和廠房式寫字樓還是辦公物業(yè)的主體。 遠(yuǎn)離市中心、交通不便等都是造成南山?jīng)]有區(qū)域優(yōu)勢的原因。改革開放之風(fēng)雖然由南山吹起，但隨著深圳城市的不斷 發(fā)展，其不足逐漸顯露出來，開發(fā)商、企業(yè)都不可能舍近而求遠(yuǎn)，于是，南山在區(qū)域競爭中，與羅湖、福田漸行漸遠(yuǎn)，造成南山寫字樓始終難以走上高水平的臺階。 （ 2） 政策，寫字樓發(fā)展的后盾 深圳，作為中國改革開放的窗口城市，憑借政策優(yōu)勢創(chuàng)造了一個又一個令世人矚目的經(jīng)濟(jì)奇跡。而作為城市發(fā)展的象征，深圳寫字樓的發(fā)展，從另一側(cè)面反映和見證了深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程。 大的政策影響著整個城市的發(fā)展，局部的政策則影響著區(qū)域的發(fā)展。深圳市政府提出了 “ 以高新技術(shù)、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融為產(chǎn)業(yè)支柱 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略政策將在未來一段時間內(nèi)指導(dǎo)著深圳城市 的發(fā)展，也影響著寫字樓的發(fā)展。而市政府對各行政區(qū)的具體政策則直接決定該區(qū)寫字樓的走勢。 在改革開放初期，羅湖被定位為深圳的金融中心、行政中心、文化中心和商務(wù)中心，并制定相關(guān)的發(fā)展政策。羅湖立馬成為深圳的龍頭，國貿(mào)大廈、嘉里中心等高檔寫字樓也頓時成為深圳的代名詞；隨著政策的繼續(xù)，羅湖又相繼發(fā)展了地王大廈、發(fā)展銀行大廈等高檔寫字樓，并衍生成人民南、蔡屋圍兩大寫字樓密集區(qū)域。而隨著城市發(fā)展的西移，福田開始漸露頭角，開始承接羅湖的接力棒，賽格大廈、電子科技大廈等高檔物業(yè)拔地而起，華強(qiáng)北片區(qū)寫字樓風(fēng)起云涌；市民中心的 投產(chǎn)，標(biāo)志著深圳歷史走向新紀(jì)元，中心區(qū)成為集萬千寵愛于一身的區(qū)域，深圳寫字樓的發(fā)展也達(dá)到新的高峰，中心區(qū)、車公廟是深圳寫字樓的新興區(qū)域。 南山在過去的發(fā)展中，被定位為教育基地、高科技產(chǎn)業(yè)基地、旅游基地。這種政策的制定，造成南山除高新科技園的辦公物業(yè)較為集中外，其它均是各自為戰(zhàn)，不但沒有形成氣候，而且缺乏高檔物業(yè)。而南山在文教、旅游、居住、環(huán)境方面走在深圳的前頭，在深圳的五大中央?yún)^(qū)中，南山獨(dú)占其三，高新區(qū)是中央科技區(qū)（ CID）、華僑城是中央生活區(qū)（ CLD）、蛇口是中央綠化區(qū)（ CVD）。探究起來，南山更像深圳的 后花園，而不是經(jīng)濟(jì)的最前線。 政策使南山寫字樓、特別是高檔寫字樓難以出現(xiàn)、發(fā)展。 （ 3） 商務(wù)環(huán)境，寫字樓發(fā)展的土壤 寫字樓與商圈已經(jīng)從寄生關(guān)系發(fā)展到互動關(guān)系。 商圈是城市文明的一個象征 , 它具有中心性，在交通上各個方向的可達(dá)性特別強(qiáng)，它總在一個城市里交通最便捷的地方出現(xiàn)；人流集中也是商圈非常重要的特點(diǎn)；另外，高密集的高樓大廈、高密度的建筑、高容積率的建筑也都是商圈明顯的特性。 城市的發(fā)展已經(jīng)證明，具有濃厚商務(wù)氣氛的商圈可以催生寫字樓群，并產(chǎn)生地標(biāo)性的高檔寫字樓，如北京的中關(guān)村等區(qū)域；同時，寫字樓密集的區(qū)域 也必將成為城市的商圈，如深圳的人民南、華強(qiáng)北及正在成熟的中心區(qū)商圈等，兩者相輔相成，協(xié)同發(fā)展。 縱觀南山，到目前為止還沒有形成一個有份量的商圈，更談不上濃厚的商務(wù)氣氛?？萍紙@本有望成為著名商圈，但由于其科研、生產(chǎn)特性，商務(wù)氣氛一直發(fā)展不起來，甚至不如后起之秀車公廟，多年來都處于相對平靜的狀態(tài)。而其它片區(qū)雖然也曾努力打造商圈，但都無功而返，或者充其量是發(fā)展成為區(qū)域性小商圈，與人民南、華強(qiáng)北等深圳，甚至全國著名商圈不可同日而語，自然不能吸引開發(fā)商來發(fā)展寫字樓，特別是高檔寫字樓。 南山寫字樓由于區(qū)域、政策等因素的 影響，一直突破不了招商引資方面瓶頸，無從形成商務(wù)氣氛。從南山注冊的企業(yè)來看，除了科技園、南山軟件園外，其它辦公物業(yè)都面臨著慘淡經(jīng)營的局面，其它區(qū)域不單辦公物業(yè)沒有形成集合，而且入駐的企業(yè)數(shù)、企業(yè)質(zhì)量都難以給后來者予信心。在這種環(huán)境下，自然不會出現(xiàn)商圈、形成良好的商務(wù)氣氛。 缺乏商圈與寫字樓的相互沖擊也是南山?jīng)]有出現(xiàn)寫字樓群、高檔寫字樓的主要原因。 南山寫字樓開發(fā)多年來以較平穩(wěn)的發(fā)展速度，開發(fā)規(guī)模不大。 1996――2021年，南山區(qū)寫字樓以 1997年市場供應(yīng)量最多，該年批準(zhǔn)預(yù)售的寫字樓面積為 萬平方米；經(jīng)過 199 1999 年的短暫回落， 2021 年南山區(qū)寫字樓的市場供應(yīng)再度放量，該年南山區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的寫字樓面積為 萬平方米，但 2021 年預(yù)售面積又降到 萬平方米；而到 2021 年，上半年寫字樓用地出讓面積更是為 0，2021 年前三個季度，南山也沒有寫字樓項目投放市場。特別是 2021 年 6 月，深圳發(fā)展計劃局于發(fā) 布的《深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（ 2021－ 2021 年）》中，新建高檔寫字樓被列入限制發(fā)展類。按規(guī)定，凡屬限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和項目，原則上不準(zhǔn)新建項目；情況特殊的，須經(jīng)市、區(qū)政府行業(yè)主管部門審核并按規(guī)定程序?qū)徟?。可以預(yù)見，在未來，深圳市場上寫字樓項目的開發(fā)將大大放緩，也將影響到南山寫字樓市場的發(fā)展。 南山寫字樓經(jīng)過幾年的發(fā)展，取得了一定的成果，但相對羅湖、福田，還是相形見拙。寫字樓的分布具有明顯的區(qū)域性和集中性。在羅湖，形成以國貿(mào)大廈、嘉里中心為中心的寫字樓圈，以地王大廈、發(fā)展銀行大廈為核心的蔡屋圍中央金融區(qū)；在福田， 有寫字樓林立的華強(qiáng)北商業(yè)圈，以 “ 十三姐妹樓 ” 為標(biāo)志的中心區(qū)，以及寫字樓發(fā)展迅猛的車公廟片區(qū)。 （人民南商圈） （蔡屋圍商圈） （華強(qiáng)北商圈） （中心區(qū)商圈） （車公廟商圈） （科技園商圈） 在南山，寫字樓這種特性表現(xiàn)得并不明顯。南山較有名的寫字樓主要有保利城、新時代廣場、明華國際會議中心、中油大廈、海王大廈、海景廣場、新保輝大廈、發(fā)展銀行南頭大廈、新綠島大廈、西海岸大廈、漢唐大廈等，但它們大都檔次不高，而且獨(dú)立分布在不同區(qū)域，沒有集合效應(yīng)，形成寫字樓密集的區(qū)域。 南山寫字樓各自為戰(zhàn)的局面將隨著科技園、南山商 業(yè)中心區(qū)的不斷發(fā)展而得到改善。 深圳高新區(qū)科技園是深圳的一大寫字樓集中地，總量達(dá)到 130 萬平方米，這些寫字樓成本低、租金低，對高新企業(yè)有很大積聚效應(yīng)?？萍紙@是國家重點(diǎn)支持的五大科技園區(qū)之一，匯聚了如方正、聯(lián)想、華為、創(chuàng)維、思科、長城、中興、西風(fēng)、艾默生、松日高科、法爾勝等大量的高科技企業(yè)。聯(lián)想大廈、創(chuàng)維大廈、長城大廈、 TCL 大廈等物業(yè)在深圳辦公樓市場也較有名氣，但是，區(qū)內(nèi)這些辦公物業(yè)幾乎都是廠房式寫字樓，集辦公與生產(chǎn)等于一身，難見高檔寫字樓的蹤影。 南山商業(yè)文化中心區(qū)是西部未來的商業(yè)、金融和文化中心，于 1992 年立項，按照規(guī)劃 ,中心區(qū)用地紅線為 151 平方米，建筑面積為 234 萬平方米。 1999 年全面開發(fā)建設(shè)， 2021 年中心區(qū)達(dá)到一定的規(guī)模，初見成效，到 2021 年 ,形成商業(yè)規(guī)模，使人流、物流達(dá)到 一定的水平 , 成為南山區(qū)一個新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。隨著西部通道工程的啟動，以及周邊環(huán)境、配套的進(jìn)一步完善，南山商業(yè)文化中心迎來了良好的開發(fā)機(jī)遇，這里規(guī)劃有近三十六萬平方米的辦公面積。目前，部分已于南山商業(yè)文化中心區(qū)征得地塊的發(fā)展商，已將項目的開發(fā)提上日程，特別是收入額排名航空業(yè)亞洲第一的日航公司與南山商業(yè)文化中心區(qū)達(dá)成投資協(xié)議 ，打算建造 68 層的摩天大廈。估計未來一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫字樓市場的另一熱點(diǎn)區(qū)域。