【正文】 高一般為1018M，大多數(shù)大堂裝修采用高檔建材，如花崗巖、大理石墻、地面，藝術(shù)天花吊頂。裝修風(fēng)格雖然豪華但不繁瑣，極具現(xiàn)代氣息。9. 會(huì)所會(huì)所一般設(shè)于平臺(tái)花園所在樓層，與平臺(tái)花園連為一體。會(huì)所內(nèi)設(shè)有健身房、泳池、康樂(lè)中心等。本次調(diào)查的部分樓盤未設(shè)會(huì)所。10. 商務(wù)中心、會(huì)議室大多數(shù)寫(xiě)字樓都設(shè)有商務(wù)中心和會(huì)議室，部分商務(wù)中心設(shè)在底層大堂內(nèi)，提供傳真、復(fù)印、票務(wù)等服務(wù)。會(huì)議室多分大、中、小型三種，面積在100500 m178。之間。 11. 餐廳部分寫(xiě)字樓設(shè)有員工專用餐廳，或在商業(yè)部分內(nèi)，或在會(huì)所內(nèi)。amp。 物業(yè)管理大多數(shù)由發(fā)展商屬下的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，并由品牌物業(yè)管理公司擔(dān)任物管顧問(wèn)，提供最基本的物管服務(wù)，包括保安、公共空間的清潔、公共設(shè)施的維修、管理、費(fèi)用、公告等內(nèi)容?；緦?shí)現(xiàn)了物業(yè)管理自動(dòng)化系統(tǒng)。amp。 營(yíng)銷策略1. 宣傳手段一般通過(guò)報(bào)紙廣告、條幅、圍墻廣告，宣傳頁(yè)、開(kāi)盤儀式、展覽會(huì)等方式進(jìn)行宣傳，多數(shù)樓盤設(shè)售樓處，但都未提供樣板間。部分樓盤制作了較為精美的樓書(shū)、光盤等，宣傳效果較佳，如喜年中心通過(guò)多種廣告及公關(guān)活動(dòng)，目前銷售率達(dá)到92%。2. 優(yōu)惠方式據(jù)調(diào)查，大部分樓盤在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期和預(yù)售期并無(wú)特別的優(yōu)惠。不同的付款方式有一定的折扣。amp。 中央商務(wù)大廈主打廣告語(yǔ)： CBD核心 聚變新經(jīng)濟(jì)推進(jìn)層次注解陽(yáng)光?CBD圓心 陽(yáng)光商務(wù) 陽(yáng)光CBD 聚變?cè)瓌?dòng)力_商務(wù)CBD聚變企業(yè)形象_成熟CBD聚變完善配套_精英CBD聚變?nèi)瞬帕鱛高效CBD超速抵達(dá)商務(wù)頂峰 聚變?cè)葱? 陽(yáng)光商務(wù)_陽(yáng)光里的人性辦公空間_陽(yáng)光品質(zhì)處處體現(xiàn)于細(xì)節(jié)之美 結(jié)構(gòu)CBD 陽(yáng)光水世界靈動(dòng)的生態(tài)園林_陽(yáng)光會(huì)所_皇牌物管以人為本的陽(yáng)光服務(wù)_5A智能聚變高效商務(wù)空間促銷活動(dòng)2002年9月17日，中央商務(wù)大廈聘請(qǐng)全國(guó)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家在特報(bào)二樓大會(huì)堂作關(guān)于城市經(jīng)濟(jì)方面的論壇。在售樓處現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取入場(chǎng)券。上臺(tái)作講演有茅于軾、金碚、郭萬(wàn)達(dá)三位先生?；顒?dòng)評(píng)價(jià)：不過(guò)從會(huì)場(chǎng)的情況判斷，以商業(yè)炒作的目光來(lái)看還是很成功的，特報(bào)二樓大會(huì)堂已經(jīng)坐了7080%的聽(tīng)講者。售樓處外立面amp。 喜年中心主打廣告語(yǔ)：喜悅、時(shí)控、發(fā)展本無(wú)界限、連接成功的樞紐推進(jìn)層次喜悅、生命本無(wú)界限_享受現(xiàn)代生活的樞紐_私密與開(kāi)放本無(wú)界限_探索本無(wú)界限_時(shí)間、商務(wù)的生命線_永不間斷的商務(wù)服務(wù)空間_使商務(wù)辦公真正實(shí)現(xiàn)永不間斷開(kāi)盤活動(dòng)開(kāi)盤當(dāng)日的活動(dòng)：喜年中心于2002年5月10日開(kāi)盤，央視名嘴王小丫現(xiàn)場(chǎng)主持“喜年商務(wù)嘉年華” 252。 喜年開(kāi)盤日即喜年封頂日 252。 喜年開(kāi)盤前即成交50％以上，知名遠(yuǎn)洋運(yùn)輸企業(yè)、深燃?xì)饧瘓F(tuán)等名企赫然在目 252。 王小丫主持喜年《開(kāi)心詞典》———“喜年業(yè)主盛大抽獎(jiǎng)活動(dòng)”提出的跳板理論、跳板支撐點(diǎn)有幾個(gè)：一是喜年中心所處的特殊地理區(qū)位，表現(xiàn)為基礎(chǔ)設(shè)施的環(huán)境配套，地鐵的聯(lián)通與站址選擇，令國(guó)際空港近在咫尺，東西遙望蛇口港與鹽田港，形成立體化交通網(wǎng)絡(luò)，特別是地鐵穿城而過(guò)，將概念化為現(xiàn)實(shí)；二是產(chǎn)業(yè)和商務(wù)高地的獨(dú)特位置，這一帶是深圳硅谷和中心商務(wù)區(qū)、皇崗口岸的接駁點(diǎn)，這里是相關(guān)產(chǎn)業(yè)、技術(shù)、信息、人才、資金、產(chǎn)品的交匯地帶，具有最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)配套環(huán)境；三是品牌效應(yīng)和借勢(shì)效應(yīng)。一方面是大的跨國(guó)企業(yè)如知名遠(yuǎn)洋運(yùn)輸企業(yè)的相關(guān)鏈接帶動(dòng)效應(yīng)，另一方面發(fā)展商花樣年投資這一藝術(shù)地產(chǎn)和國(guó)際化特色的雙重驅(qū)動(dòng)；四是項(xiàng)目本身?yè)碛兄T多高素質(zhì)的配置，例如喜年的寫(xiě)字樓自有的商務(wù)配置和社區(qū)商務(wù)配套、喜年的情景式辦公、喜年的空中竹園、喜年的信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、喜年的服務(wù)計(jì)劃以及喜年的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃等等。在按揭方面的特點(diǎn)：置業(yè)者在喜年中心交付一成首期款即可簽約買樓，另二成資金于年內(nèi)付清，該二成資金可供置業(yè)者在年內(nèi)自由周轉(zhuǎn)。以60平方米的獨(dú)立空間為例：置業(yè)者首付一成四萬(wàn)元即可買樓，另二成八萬(wàn)元在年底前付清即可，相當(dāng)于發(fā)展商為置業(yè)者在當(dāng)年內(nèi)提供了八萬(wàn)元的無(wú)息借款流動(dòng)資金支持，幫助中小企業(yè)解除發(fā)展中的資金周轉(zhuǎn)障礙，全力為他們提供創(chuàng)業(yè)支持?，F(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)照片amp。 特點(diǎn)一：樓書(shū)、LOGO、宣傳彩頁(yè)、售樓處的布置都是圍繞CBD 這一概念，無(wú)其他宣傳概念；amp。 特點(diǎn)二：在宣傳推廣中，大多圍繞CBD本身的地域特點(diǎn)和寫(xiě)字樓本體的硬件設(shè)施。例如：電梯、空調(diào)、建筑設(shè)計(jì)的概念等等；amp。 特點(diǎn)三：銷售周期大多在810個(gè)月左右，雖然，例如喜年中心、中央商務(wù)等在銷售期間有一定的促銷活動(dòng)，但是大量銷售時(shí)間都采用非常常規(guī)的銷售手法。即按部就班的銷售。amp。 特點(diǎn)四：在宣傳中都在談CBD的概念和地理位置，而沒(méi)有詳細(xì)論述CBD的經(jīng)濟(jì)概念。應(yīng)對(duì)措施：175。 我們?cè)谕茝V中要采取常規(guī)方式+獨(dú)有的推廣方式常規(guī)方式：宣傳CBD的地理論、禮頓中心本身的樓體建筑特點(diǎn)、硬件設(shè)施（空調(diào)、電梯）、物業(yè)管理公司的特點(diǎn)；特殊方式：禮頓中心的宣傳推廣要跳出樓體本身的推廣，避免就事論事，就樓體本身來(lái)談樓梯；而應(yīng)該重點(diǎn)宣傳我們的經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)、我們的價(jià)值體系，使目標(biāo)客戶覺(jué)得購(gòu)買我們的寫(xiě)字樓既具有良好的使用功能，又具有良好的保值、升值、投資功能。五、 深圳寫(xiě)字樓使用客戶分析調(diào)查目標(biāo)：深圳市辦公氛圍成熟的區(qū)域、深圳中心區(qū)（即CBD區(qū)）的寫(xiě)字樓使用客戶和裙樓商業(yè)的布置。羅湖區(qū)：嘉里中心、地王大廈、深圳發(fā)展銀行福田區(qū)：中信城市廣場(chǎng)福田中心區(qū)：江蘇大廈、投資大廈175。 嘉里中心 商業(yè)布置：項(xiàng)目北側(cè)為恒生銀行、南側(cè)中國(guó)工商銀行。分布的商業(yè)有嘉啡賓咖啡、ELEVE 24小時(shí)便利電、佳信德商務(wù)中心客戶分布：分布的客戶以貿(mào)易、船務(wù)、投資、實(shí)業(yè)公司、國(guó)外公司駐深圳辦事處。除一家廣告公司外，極少有咨詢服務(wù)類公司。國(guó)外公司代表處類別：美國(guó)、德國(guó)、荷蘭嘉里中心 24小時(shí)便利店175。 地王大廈商業(yè)分布：地王地下一層、地上五層都為商業(yè)分布。地下一層：麥當(dāng)勞、肯德基、屈臣士、中航健身會(huì)和休閑服裝專賣店；地上15層為品牌服裝、化裝品、時(shí)尚用品、眼鏡專賣店、星期五西餐廳。但商業(yè)氛圍只在12層比較明顯，超過(guò)3層就沒(méi)有什么氛圍；項(xiàng)目東側(cè)為渣打銀行、農(nóng)業(yè)銀行；項(xiàng)目西側(cè)為中國(guó)工商銀行客戶分布：駐深圳辦事處（例如美國(guó)友邦保險(xiǎn)、日本船務(wù)、韓國(guó)三星等等），咨詢服務(wù)類（律師事務(wù)所、咨詢公司），貿(mào)易、實(shí)業(yè)公司。175。 深圳發(fā)展大廈商業(yè)分布：東側(cè)有24小時(shí)便利店、南側(cè)為深圳發(fā)展銀行客戶分布：大型公司駐深圳代表處、投資類、地產(chǎn)類、貿(mào)易類知名企業(yè)：荷蘭喜力啤酒、和記黃埔地產(chǎn)、聯(lián)合證券175。 中信城市廣場(chǎng) 中信城市廣場(chǎng)現(xiàn)在的使用客戶非常集中。全部為金融類 29層為中信集團(tuán)自用，包括中信實(shí)業(yè)和中信證券； 1215層為國(guó)家發(fā)展銀行深圳分行 1922層為中國(guó)證券登記結(jié)算中心 17層為中洲集團(tuán) 其余層空置。 175。 江蘇大廈江蘇大廈分A、B兩座。A有高區(qū)1753F，低區(qū)615F；B座為公寓樓，但大多是作為公司在使用。A座首層為深圳發(fā)展銀行。A座1753F： A座615F： 實(shí)業(yè)貿(mào)易、投資地產(chǎn)類、證券類、咨詢服務(wù)類 貿(mào)易實(shí)業(yè)類、咨詢服務(wù)類、建筑設(shè)計(jì)類、國(guó)有機(jī)構(gòu)、其他類別B座615F。B座行業(yè)分布比較雜：日本、香港公司辦事處、貿(mào)易、電子科技、實(shí)業(yè)、投資、建筑、裝飾、機(jī)電設(shè)備、軟件開(kāi)發(fā)。175。 投資大廈商業(yè)分布：首層有珍鍋料理、美發(fā)店、富豪汽車展示廳、水果、小食品店。客戶分布：投資類、證券類、實(shí)業(yè)類、其他結(jié)論分析：amp。 比較成熟的寫(xiě)字樓在首層都有銀行機(jī)構(gòu)的分布amp。 由羅湖區(qū)_福田區(qū)_福田中心區(qū)可以清晰的分析出，羅湖區(qū)目前仍然是國(guó)外大型公司、香港公司駐深圳辦事機(jī)構(gòu)的的首選。并且大多分布在知名的寫(xiě)字樓，如地王、嘉里；而越向福田區(qū)轉(zhuǎn)移，深圳市企業(yè)分布的越來(lái)越多amp。 福田區(qū)及中心區(qū)的客戶分布首要為實(shí)業(yè)貿(mào)易公司、其次為投資地產(chǎn)類，再其次為咨詢服務(wù)類。而實(shí)業(yè)貿(mào)易行業(yè)類型較多，如機(jī)械、船務(wù)、紡織、醫(yī)藥、器械。而咨詢服務(wù)類多以律師事務(wù)所、咨詢代理公司、廣告公司、裝飾公司為主amp。 雖然在公司分布以實(shí)業(yè)貿(mào)易、投資地產(chǎn)、咨詢服務(wù)類為主，但是這類公司大多不會(huì)使用整層的面積，多為24個(gè)使用單位的組合。amp。 整層使用的客戶為：證券公司、基金管理公司、保險(xiǎn)公司，少量政府機(jī)構(gòu)。amp。 在深圳市的寫(xiě)字樓中沒(méi)有出現(xiàn)大量國(guó)有事業(yè)機(jī)構(gòu)整層使用的情況。n 喜年中心銷售周期：喜年中心于2002年5月10日開(kāi)盤，銷售期為8個(gè)月。在前6個(gè)月中銷售量面積達(dá)到70%。與2003年3月30日和31日辦理入伙。提出的理論：提出的跳板經(jīng)濟(jì)理論。按揭方式：三成首期，但購(gòu)買寫(xiě)字樓時(shí)，客戶只需要付一成，開(kāi)發(fā)商在一年內(nèi)提供二成免息貸款宣傳手法：相對(duì)新穎，與經(jīng)濟(jì)理論有連接。在購(gòu)買客戶中有如下特點(diǎn)：n 自用客戶為90%，投資客戶為10%；n 寫(xiě)字樓高層和低層比較好賣，投資客大多購(gòu)買低層位置；n 仍然以貿(mào)易公司為目前寫(xiě)字樓的購(gòu)買主體；n 面積需求空間在300—500平方米和200—300平方米居多。