【導(dǎo)讀】B、開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì)...

　　

【正文】 9865 M2 58000 M2 寫字樓面積 37650M2 28000 M2 32680 M2 42750 M2 41650 M 層高 米 米 米 米 米 大型餐廳 1000 M2 無 無 850M2 無 室內(nèi) 停車場 地下二層 地下一層 地下二層 地下二層 地下二層 泊車位 120 170 400 300 400 首層大廳 200 無 800 M2 600M2 800 M2 多功能會(huì)議廳 無 有 有 無 有 煙感報(bào)警 有 有 有 有 有 自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 有 有 有 有 有 中央空調(diào) 有 有 有 有 有 監(jiān)控設(shè)備 有 有 有 有 有 大型購物 無 有 超市 無 無 物業(yè)管理 昆侖物業(yè)（擬） 顯高物業(yè) 福斯特物業(yè) 中植物業(yè) 洗浴中心 無 SOKO 會(huì)所 暫無 暫無 暫無 游泳館 無 SOKO 會(huì)所 暫無 暫無 暫無 健身房 無 SOKO 會(huì)所 暫無 暫無 暫無 （ 4）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓客戶特征 A、地王大廈 投資型客戶分析 寫字樓名稱 單位名稱 樓層 行業(yè) 使用性質(zhì) 地王大廈 萬盛科技發(fā)展有限責(zé)任公司 9 層 消防器材 產(chǎn)權(quán) 地王大廈 新萬達(dá)貿(mào)易黑龍江分公司 10 層 國際食品代理 產(chǎn)權(quán) 地王大廈 哈爾濱和成公司 8 層 工業(yè)安保設(shè)備 產(chǎn)權(quán) 地王大廈 哈爾濱市益發(fā)紡織公司 9 層 服裝 產(chǎn)權(quán) 地王大廈 日月廣告 12 層 廣告?zhèn)髅? 產(chǎn)權(quán) 地王大廈 黑龍江弘博律師事務(wù)所 4 層 法律 產(chǎn)權(quán) 地王大廈 諾氏制藥有限公司 6 層 外企醫(yī)藥代辦 產(chǎn)權(quán) 地王大廈 哈爾濱世騰農(nóng)牧有限公司 8 層 林木種植 產(chǎn)權(quán) 地王大廈 位于開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)贛水路 28 號，毗鄰昆侖小區(qū)、新加坡 24 大酒店，地理位置極其優(yōu)越。建成初期受到投資型客戶的重視， 大廈 30%的寫字間產(chǎn)權(quán)被投資型客戶購買， 37%的寫字間被企業(yè)購買自用，未售出部分有大廈物業(yè)部門進(jìn)行租賃。 投資型客戶多為女性公務(wù)員及集團(tuán)企業(yè)的中高級管理人員，年齡在3545歲之間，居住區(qū)域在開發(fā)區(qū)及南崗區(qū)居多。 B、 開發(fā)區(qū) 南崗集中區(qū) 寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì) 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) 是 哈爾濱市 高檔寫字樓最為密集的地區(qū)之一， 也 是外資企業(yè)最為集中的地區(qū)，而且是各大型跨國企業(yè)在 哈爾濱 或 東北地區(qū) 辦公首選之地，因此各種產(chǎn)業(yè)類型的外資公司都有分布，主要以 IT 業(yè)、制造業(yè)和服務(wù)業(yè)為主。 在過去的幾年里， IT 產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，大量的 IT 公司進(jìn)入這 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) ，不僅推動(dòng)了 南崗集中區(qū) 寫字樓市場的發(fā)展，而且從各產(chǎn)業(yè)類型租戶結(jié)構(gòu)來看， IT 類公司目前所占比例為 29％， IT 公司已經(jīng)成為這一地區(qū)最重要的租戶。 雖然目前 IT 產(chǎn)業(yè)景氣下降， IT 公司租用面積有所下降，但 依然保持著比較大的比例，從這一點(diǎn)上顯示 南崗集中區(qū) 對于主流經(jīng)濟(jì)形勢的變動(dòng)非常敏感。 C、寫字樓客戶企業(yè)規(guī)模 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)企業(yè)多為高新技術(shù)企業(yè)， 在企業(yè)雇員的人數(shù)多為 25 50 人左右，這個(gè)比例占 80%左右。但在工作環(huán)境的要求上比較注重空間的科學(xué)性，一般這些企業(yè)在選擇辦公面積上不少與 400 平方米； 從寫字樓市場需求的潛力上來看，由于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的及 CBD 聚集效應(yīng)的影響，開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)近幾年需求一度看漲，未來的開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)將成為寫字樓 市場的黃金地帶。 道里中心區(qū) 近年來， 道里區(qū)依托中心城區(qū)的比較優(yōu)勢和 機(jī)場資源，發(fā)展“空港產(chǎn)業(yè)圈”，以中央商務(wù)區(qū)為龍頭，形成集群效應(yīng)，全力推動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)。道里區(qū)截取產(chǎn)業(yè)鏈“高端”環(huán)節(jié)，吸引人才、資本、信息等生產(chǎn)要素向區(qū)域內(nèi)流動(dòng)，充分利用中心城區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施和商務(wù)配套設(shè)施完善，資金流、信息流、人才流和物流密集等優(yōu)勢，吸引更多的跨國公司總部或地區(qū)總部以及外埠在哈企業(yè)總部入駐。截至目前，進(jìn)入哈市的 10 戶世界 500 強(qiáng)企業(yè)有 5戶落戶在道里區(qū)。此外， 47 戶中直金融及國內(nèi)大型保險(xiǎn)、商業(yè)企業(yè)及日本、法國、美國等國的跨國公司也先后入駐。他們還對全區(qū)適合發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)資源和空間進(jìn)行合理定位和空間布局 ，規(guī)劃轄區(qū)國內(nèi)、跨國企業(yè)及高科技、加工制造、金融等企業(yè)布局，形成集群效應(yīng)。發(fā)揮區(qū)域內(nèi) 香格里拉、凱萊商務(wù)酒店、“財(cái)富中心” 的集群作用，引導(dǎo)、鼓勵(lì)友誼路、中央大街和尚志大街等地區(qū)空置寫字樓按照國際化標(biāo)準(zhǔn)提升。 目前，松花江畔開發(fā)建設(shè)的萬達(dá)商業(yè)圈已 全面開業(yè) ， 并 與中央大街、東大直街形成三足鼎立 的態(tài)勢 ，構(gòu)筑 了 該區(qū)新的物流港灣。投資 76 億元， 26 占地 1 平方公里融合了商住和商服的綜合功能區(qū)的愛建新城，拔地而起的商業(yè)街，吸引了上海、北京、深圳及國外的商業(yè)財(cái)團(tuán)來這里搶占投資熱土，今年 9 月末愛建商業(yè)街正式建成并投入使用。 （ 1） 道里中心區(qū)寫字樓租售價(jià)位調(diào)查 寫字樓名稱 層 數(shù) 使用面積 售 價(jià)（ S） 租（ 天 /米 2） 銷售率 出租率 財(cái)富中心 22 層 148300 M2 —— 元 —— 35% SOMO 5 層 35480M2 4800/米 2（建） —— 20% —— 宏光大廈 22 層 敞開 1000 M2 8200/米 2 元 50% —— 社科大廈 14 層 1668 M2 —— 元 —— 100% （ 2）道里中心 區(qū)賓館寫字間租賃價(jià)格 調(diào)查 賓館名稱 地址 服務(wù)等級 日租金 / 米 2 哈爾濱曼 哈頓商務(wù)酒店 道里區(qū)兆鱗街 71 號 ★★★ 元 哈爾濱北疆賓館 道里區(qū)中馬路 13 號 ★★ 元 哈爾濱希爾西大酒店 道里區(qū)兆鱗街 ★★★ 元 哈爾濱友誼宮 道里區(qū)友誼路 ★★★★ 元 （ 3）道里中心區(qū) 寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 項(xiàng)目 財(cái)富中心 SOMO 社科大廈 宏光大廈 開發(fā)商 泰富控股公司 愛達(dá)投資置業(yè) 省社科院 三電房地產(chǎn) 寫字樓等級 賓館 ★★★★ 創(chuàng)業(yè)型 辦公樓 商住 落成時(shí)間 20xx 1992 1999 網(wǎng)絡(luò)設(shè)施 光纖 adsl 無 adsl 電梯 3 部三菱 2 部觀光電梯 4 部 2 部德國 奧達(dá) 總建筑面積 23420M2 20xx0M2 23780M2 48000M2 寫字樓面積 16380M2 13420M2 16400 M2 120xxM2 層高 米 米 米 米 大型餐廳 21 層旋轉(zhuǎn)餐廳 無 無 無 室內(nèi) 停車場 地下一層 地下一層 地下一層 地下一層 泊車位 室內(nèi) 50 室外 60 100 80 60 首層大廳 800M2 400 M2 350 M2 無 多功能會(huì)議廳 1200M2 無 無 無 煙感報(bào)警 有 有 有 有 27 自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 有 有 有 有 中央空調(diào) 分戶中央 無 無 無 監(jiān)控設(shè)備 有 有 不完整 有 大型購物 無 社區(qū) 無 無 物業(yè)管理 美聯(lián)百勝 愛建物業(yè) 社會(huì)科學(xué)院 三電物業(yè) 洗浴中心 有 社區(qū)營業(yè) 無 無 游泳館 有 社區(qū)營業(yè) 無 無 健身房 有 社區(qū)營業(yè) 無 無 （ 4）道里中心區(qū)寫字樓客戶特征 A、道里 中心區(qū) 寫字樓客戶調(diào)查 寫字樓名稱 單位名稱 樓層 行業(yè) 使用性質(zhì) 社科大廈 哈爾濱市鑫業(yè)音響公司 2 層 音響批發(fā) 租賃 社科大廈 展鵬電子有限責(zé) 任公司 4 層 家用電器 租賃 社科大廈 大連東芝哈辦事處 5 層 東芝電器 租賃 社科大廈 北京科諾華電子技術(shù)有限公司 4 層 電子產(chǎn)品 租賃 社科大廈 達(dá)華工程管理集團(tuán) 4 層 工程投標(biāo)、咨詢 租賃 社科大廈 黑龍江聯(lián)合石油化工有限公司 7 層 潤滑油 租賃 社科大廈 十億網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司 2 層 網(wǎng)絡(luò)工程 租賃 社科大廈 順合汽車工業(yè)貿(mào)易有限公司 1 層 汽車銷售 租賃 社科大廈 東方餃子王管理公司 2 層 餐飲 租賃 社科大廈 哈爾濱市華人設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)公司 4 層 網(wǎng)站制作 租賃 社科大廈 黑龍江中 現(xiàn)信息有限公司 2 層 農(nóng)業(yè)信息網(wǎng) 租賃 社科大廈 北方土特產(chǎn)禮品店 1 層 工藝品 租賃 社科大廈 廣東 金正公司黑龍江分公司 14 層 音響產(chǎn)品 租賃 社科大廈 哈爾濱零點(diǎn)信息有限公司 14 層 信息中介 租賃 社科大廈 哈爾濱龍啟廣告有限責(zé)任公司 11 層 廣告制作 租賃 B、 道里中心區(qū) 寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì) 由于哈爾濱 市 是省會(huì)城市，長期以來省市政府 以 哈爾濱火車站為分界線 ，自然分割成兩個(gè)行政辦公區(qū)域， 黑龍江省委、省政府及直屬機(jī)關(guān)大多數(shù)分布在南崗區(qū)，哈爾濱市委、市政府及直屬機(jī)關(guān)則分布在道里區(qū)。 道里區(qū)自 1954 年開始即成為了哈爾濱市政務(wù)辦公區(qū)， 1989 年哈爾濱成為計(jì)劃單列市，道里區(qū)又得到了蓬勃的發(fā)展。 28 道里區(qū)毗鄰松花江畔，旅游餐業(yè) 極度 發(fā)達(dá)，旅行社、食品、文化娛樂 等企業(yè)成為了寫字樓的重要客戶群體。 道里區(qū)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相繼建成了曼哈頓商廈、金帝商廈、聯(lián)升廣場 、振龍商城 成為服裝、輕工產(chǎn)品的積聚地，相伴而來的全國各地廠商大量進(jìn)入大道里區(qū)。道里區(qū)的商務(wù)寫字樓的需求也隨即擴(kuò)大。目前，道里寫字樓的用戶多為糧油食品、輕工、服裝、旅游、航空票務(wù)等行業(yè)。 C、 道里中心區(qū) 寫字樓客戶企業(yè)規(guī)模 道里中心區(qū)寫字樓客戶屬于商業(yè)物流行業(yè)， 一般在人數(shù)上都不超過 30人，其中寫字間的內(nèi)業(yè)人員僅在 710 人左右，所以在選擇寫字樓面積上5080平方米的占有大的比例，接近于 70%左右。 三、 哈爾濱寫字樓市場調(diào)研結(jié)論分析 （一） 企業(yè)選擇寫字樓的特征 新辦小企業(yè)首選住宅辦公 由于租用辦公樓的支出相對較高，剛剛起步的小企業(yè)會(huì)選擇在住宅內(nèi)辦公，以較低的成本投入，滿足公司辦公場所的需求，住宅成為辦公場所的基本構(gòu)成之一。 29 有實(shí)力的服務(wù)性行業(yè)開始注重企業(yè)形象 哈爾濱市內(nèi)一些相對具有實(shí)力的服務(wù)性行業(yè)，如：會(huì)計(jì) 師事務(wù)所 、 律師事務(wù)所、廣告公司、 保險(xiǎn) 公司、 商貿(mào)行業(yè)，它們需要一定的辦公面積，并且開始對公司形象有所關(guān)注， 逐漸成為專業(yè)寫字 樓的主要 客戶 來源。 星級 賓館 酒店 成為寫字樓租客 的附加選擇 由于 哈爾濱市內(nèi)星級 賓館的服務(wù)配套，形象都相對較好，它們 已經(jīng) 成為外地企業(yè)所青睞的對象，這些 外地 企業(yè)會(huì)與賓館商定幾間長包房，安置自己的辦事處或分支機(jī)構(gòu)。 以上 三種辦公 特征 ，實(shí)際上顯示了三類辦公需求 ： （ 1） 需要辦公面積但是租金承受能力較低，無力關(guān)注形象； （ 2） 需要較大辦公面積且對形象較為關(guān)注 ； （ 3） 需要辦公面積較小但十分關(guān)注形象。 這 三種 需求呈現(xiàn)出 明顯的三個(gè)層次，整個(gè) 哈爾濱 市對于 寫字 樓的需求已經(jīng)由純粹的物質(zhì)需求發(fā)展到對形象的需求，而純寫字樓所承載的精神價(jià)值，正是企業(yè)對于形象的追求。 （二） 寫字樓 — 高首付高利率帶來高成本 企業(yè) 對 寫 字樓 使用面積的需求， 通常都 在 100300 平方米 之間 ， 哈爾濱在售寫字樓使用面積均價(jià) 元左右， 而目前購買寫字樓的貸款很多都是首付 5 成、貸款 8 年， 相 對于住宅而言，顯然資金壓力較大；另外，購買寫字樓的貸款利率也高出 住 宅利率近 1%， 還有房產(chǎn)稅等需要交納 30 的各種稅費(fèi)，約占投資額的 20%左右。這些高額的費(fèi)用支出，無 疑給寫字樓投資帶來了不可回避的成本風(fēng)險(xiǎn)。 所以大多數(shù)的企業(yè)選擇租賃而不購買。 與高比例的 住宅 類投資客戶相比，寫字樓因?yàn)樘峁┌唇译y度較大，因此投資客戶相對較少， 只有 隨著金融 政策 的逐步放開，寫字樓投資客戶 才會(huì)涌現(xiàn)。 （三） 會(huì)展經(jīng)濟(jì)將帶動(dòng) CBD 寫字樓旺銷 種種跡象表明，在今年 哈爾濱 春 季度房展會(huì)后 的旺季大比拼中，無論住宅、寫字樓，還是商業(yè)物業(yè)， 會(huì)展中心 及其周邊區(qū)域的各類項(xiàng)目都表現(xiàn)出強(qiáng)勁的銷售勢頭，需求旺盛，很多業(yè)內(nèi)人士把它歸結(jié)為大的經(jīng)濟(jì)形勢良性發(fā)展，給了消費(fèi)者信心，但更多人則認(rèn)為， CBD 整體市場狀況已經(jīng)初現(xiàn)端倪， 客戶 看好區(qū)域市場前景。 會(huì)展中心周邊 的發(fā)展形成了所謂的“羊群效應(yīng)”，大多數(shù)知名外 資企業(yè) 進(jìn)入 哈爾濱市 時(shí)都希望在 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) 設(shè)立自己的機(jī)構(gòu)，因此類似華旗飯店、新加坡大酒店 這樣的 五星級酒店 內(nèi) 都 有大量的跨國公司 入住 ，但是每一單位租用面積并不很大，客觀上抬高了 開發(fā)區(qū) 的租金。作為附帶作用， 會(huì)展中心 附近 的福斯特大廈的產(chǎn)權(quán)客戶中 也集中 了 大量有實(shí)力的公司，加上該 區(qū)域 基礎(chǔ)設(shè)施以及商業(yè)氛圍漸成氣候，使得 會(huì)展中心周邊 成為哈爾濱 市寫字樓市場最具實(shí)力以及代表性的區(qū)域。 31 （四）開發(fā)區(qū)寫字樓客戶的特征 通過 對福斯特的產(chǎn)權(quán)客戶、新加坡大酒店 、華旗飯店的租客調(diào)查，開發(fā)區(qū)內(nèi)的寫字樓客戶呈現(xiàn) 二 個(gè)特征： 對寫字樓的要求普遍較高 開發(fā)區(qū)內(nèi)的 客戶