【正文】 社區(qū)商業(yè)將飛速擴(kuò)散。l 特色商品及消費(fèi)向特色街聚集，普通商品及消費(fèi)向社區(qū)商業(yè)擴(kuò)散。l 商業(yè)中心（或特色街）有價(jià)格整體走高的可能，而社區(qū)商業(yè)則有溫和調(diào)整或降低的可能。l 在日益規(guī)范化的基礎(chǔ)上，商業(yè)中心（或特色街）有大型化、訂單化、規(guī)?；内厔?shì)，而社區(qū)商業(yè)則有小型化、連鎖化、網(wǎng)絡(luò)化的趨勢(shì)。（二）總體趨勢(shì)供應(yīng)方面：逐年遞增，且規(guī)模與分布更日趨理性化。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，大型物業(yè)供應(yīng)較多，大型購(gòu)物中心和倉(cāng)儲(chǔ)式超市是供應(yīng)主力，而中型商鋪、小型商鋪（或店鋪）的供應(yīng)量較平穩(wěn)，主要位于中、小型商業(yè)街和新建或在建的住宅小區(qū)，尤其是一些大規(guī)模的住宅小區(qū)。此外，一些重新定位或重新裝修的商鋪相繼推出。需求方面：穩(wěn)中趨旺。從業(yè)態(tài)形式上看，新型業(yè)態(tài)（大型購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)連鎖式超市、專賣店、專業(yè)市場(chǎng)）構(gòu)成需求主體。從需求主體上看，國(guó)有資本、民營(yíng)資本和合資外資構(gòu)成三大主力，國(guó)有資本需求主要表現(xiàn)為國(guó)有銀行、證券、郵局及改制的連鎖超市集團(tuán)，民營(yíng)資本需求主要表現(xiàn)為各類專賣店和專業(yè)市場(chǎng)、小型店鋪，合資外資需求主要表現(xiàn)為超大型購(gòu)物中心、大型連鎖超市和倉(cāng)儲(chǔ)店。從需求特點(diǎn)上看，各類業(yè)態(tài)對(duì)商鋪產(chǎn)生更多需求，商鋪空置率下降，超市連鎖等其他業(yè)態(tài)對(duì)大型商鋪需求不減，國(guó)內(nèi)外投資進(jìn)入加快增大商鋪需求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇使商家擴(kuò)大規(guī)模。區(qū)域分布：多中心化。原有商業(yè)中心改造升級(jí)，提升功能、挖掘潛力。新建商檔商鋪和商業(yè)街一般集中在近郊人流集中、交通便利、環(huán)境較好的區(qū)域，設(shè)施先進(jìn)，經(jīng)營(yíng)有特點(diǎn)、特色。大型商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)在居民集中、地段便宜的城市邊緣。特色商業(yè)街則各自分散在既有特定的區(qū)域地段，輻射全市。此外，小型超市連鎖、零售店大多布置在居民區(qū)內(nèi)或小區(qū)附近，并形成一定的集聚點(diǎn)。市場(chǎng)價(jià)格：先升后降隨競(jìng)爭(zhēng)加劇、市場(chǎng)規(guī)范、供應(yīng)加大、需求理性，市場(chǎng)價(jià)格和利潤(rùn)回報(bào)有可能呈先升后降的走勢(shì)。但位置優(yōu)越的零售物業(yè)仍將保持其良好的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，市場(chǎng)供求關(guān)系的變化必然導(dǎo)致項(xiàng)目營(yíng)銷手段的變化。在目前供不應(yīng)求的情況下，項(xiàng)目租售并舉，但以租賃為主，待高價(jià)售出，一方面可保證穩(wěn)定收益、降低風(fēng)險(xiǎn)，另一方面最終可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，但隨著今后供應(yīng)的增加、市場(chǎng)的規(guī)范、投資的理性成熟，項(xiàng)目雖還是租售并舉，但會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐凿N售為主，不求最大利潤(rùn)，只求盡快回收投資，銷售取代租賃的趨勢(shì)將逐漸明顯。（三）投資重點(diǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目：政府鼓勵(lì)的4大類l 市區(qū)商業(yè)中心及大型購(gòu)物中心，滿足中高水平的消費(fèi)主體，總控制面積為45萬平方米左右。l 中小型網(wǎng)點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展餐飲業(yè)、旅店、文化娛樂，具有傳統(tǒng)文化特色的旅游商業(yè)區(qū)。l 社區(qū)商業(yè)，創(chuàng)造并提供更加全面、人性化和便利化的服務(wù)功能。鼓勵(lì)消費(fèi)水平比較高的社區(qū)開辦美容美發(fā)、茶館，建設(shè)休閑娛樂為一體的網(wǎng)點(diǎn)及特色街。l 發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)，重點(diǎn)要對(duì)四環(huán)路五環(huán)路附近農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行改造。重點(diǎn)區(qū)域：三、四環(huán)周邊地區(qū)　　城市中心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展快速，初步統(tǒng)計(jì)二環(huán)路以內(nèi)的營(yíng)業(yè)面積占全市的47%，且大型商業(yè)地產(chǎn)已基本飽和，開發(fā)向外擴(kuò)展是必然，對(duì)此，北京也將大力優(yōu)化三環(huán)和四環(huán)的周邊用地，形成新的商業(yè)發(fā)展空間，其中三環(huán)路周邊將加快形成市級(jí)和地區(qū)級(jí)商業(yè)中心，四環(huán)路周邊積極發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)。三、四環(huán)周邊地區(qū)今后將一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的旺地。重點(diǎn)業(yè)態(tài)：零售物業(yè)零售業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和方向?qū)⒅苯佑绊懮虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)方向并將直接成為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重點(diǎn)。其中，大型超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)處于明顯增長(zhǎng)趨勢(shì)，而百貨業(yè)需求比例相應(yīng)下降。休閑、娛樂、餐飲、健身等場(chǎng)所將大量出現(xiàn)在未來的零售物業(yè)中。重點(diǎn)類型：臨街底商社區(qū)的配套商業(yè)，即臨街底商，日益成為住宅項(xiàng)目的賣點(diǎn)、亮點(diǎn)和盈利點(diǎn)，對(duì)住宅項(xiàng)目有很大的互動(dòng)性，提高住宅項(xiàng)目的附加值。對(duì)外，可規(guī)劃形成區(qū)域商業(yè)中心或商業(yè)街，對(duì)內(nèi)，可規(guī)劃成為迅速發(fā)展的社區(qū)商業(yè)中心。同時(shí)，規(guī)模不大（其中１００平方米以下的商鋪?zhàn)罹邆渫顿Y價(jià)值），成本風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，易于改變和轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)方向，因此始終供不應(yīng)求。第四章　北京商業(yè)地產(chǎn)的投資探討一、商業(yè)地產(chǎn)的投資概述（一）投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好，開發(fā)企業(yè)進(jìn)入是趨勢(shì)，并在土地開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)、資金籌劃等方面優(yōu)勢(shì)明顯。但作為復(fù)合地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)畢竟與住宅、寫字樓項(xiàng)目不同，開發(fā)經(jīng)營(yíng)需遵循商業(yè)規(guī)律，開發(fā)商在此方面有很大不足，因此，開發(fā)企業(yè)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇同在?！　?duì)此，簡(jiǎn)單說，應(yīng)該從選擇商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、合作方式以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、商圈需求等幾個(gè)方面注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)模式。首先，從需求者角度進(jìn)行項(xiàng)目定位，是商業(yè)中心、商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)、特色街還是社區(qū)商業(yè)。其次，從服務(wù)對(duì)象角度進(jìn)行業(yè)態(tài)選擇，是大型購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)連鎖式超市、專業(yè)市場(chǎng)還是零售店鋪，是綜合型的還是專賣、特色型的。合作方式。由于經(jīng)營(yíng)商業(yè)非開發(fā)企業(yè)專長(zhǎng)，因此開發(fā)企業(yè)在選擇商業(yè)合作伙伴和確定與商家的合作方式上，應(yīng)尤為審慎。規(guī)劃設(shè)計(jì)。商業(yè)物業(yè)，特別是新型商業(yè)物業(yè)，根據(jù)其不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，都有其專業(yè)的人流、物流的設(shè)計(jì)要求和面積、倉(cāng)儲(chǔ)要求。因此，合作方式確定后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)商家要求應(yīng)先做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，再動(dòng)工建設(shè)。若先蓋好房子再選商家，往往會(huì)因設(shè)計(jì)不合理造成招商難，或出現(xiàn)追加投資、二次改建的被動(dòng)局面。商圈需求。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密，對(duì)此，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)了解所在區(qū)域現(xiàn)實(shí)與未來的城市規(guī)劃和商業(yè)布局，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息，避免信息不對(duì)位造成損失和同一區(qū)域內(nèi)眾多項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。（二）投資的基本考慮商圈的規(guī)模商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈，社區(qū)商業(yè)中心是小商圈。處于核心商圈肯定要優(yōu)于其他位置。一般而言，在傳統(tǒng)商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資的機(jī)會(huì)也非常小。在投資時(shí)，應(yīng)多關(guān)注新商圈，因?yàn)樾律倘Φ漠a(chǎn)生與商鋪的釋放成正比，投資機(jī)會(huì)比較多，只要我們能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機(jī)會(huì)，投資回報(bào)將會(huì)非常可觀。商圈的變動(dòng)商圈的成長(zhǎng)性是一個(gè)重要因素。在已經(jīng)成熟的商圈投資，其成本較高、難度很大。因此，在發(fā)展中的商圈投資，應(yīng)是首選，這應(yīng)在舊城改造及新區(qū)開發(fā)中尋找。主力店效應(yīng)有主力店的地方，就會(huì)有無窮的商機(jī)。一個(gè)大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心往往會(huì)帶動(dòng)周邊商業(yè)物業(yè)的全面升值，投資可借助主力店的作用充分挖掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌怠Ｈ缛A堂商場(chǎng)帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價(jià)值突現(xiàn)。廣場(chǎng)和人氣大到天安門廣場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng)，小到社區(qū)的休閑、娛樂中心，人流匯集的地方，就有商機(jī)人氣，這必是商業(yè)地產(chǎn)地段選擇或規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要方面。同樣大型演出場(chǎng)所、體育館、展覽館等和廣場(chǎng)一樣將使該區(qū)域形成特殊商圈，商鋪將產(chǎn)生特殊的價(jià)值。如北京的國(guó)際展覽中心、北京展覽館等附近的商鋪?zhàn)饨鸱浅８?，在舉辦活動(dòng)和展覽期間，這些場(chǎng)館周邊的快餐店的營(yíng)業(yè)收入是平時(shí)的幾倍。品牌店效應(yīng)　　與品牌客戶合作，這也是商業(yè)地產(chǎn)能否成功的重要因素之一。一是品牌客戶對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展?jié)摿Φ呢S富經(jīng)驗(yàn)，二是品牌客戶本身的聚客能力，這都有利于保證商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)的對(duì)接及商圈的形成。地理位置地理位置決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響，這在規(guī)劃設(shè)計(jì)及選擇項(xiàng)目時(shí)尤為重要。主要包括門前道路類別、顧客通達(dá)度等。道路類別直接影響消費(fèi)行為，對(duì)商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。人流方向和顧客通達(dá)度等因素也非常關(guān)鍵，交通隔欄、快速路、水系等都將影響人流動(dòng)向，進(jìn)而影響顧客通達(dá)度。商鋪的通用性規(guī)劃設(shè)計(jì)及選擇項(xiàng)目時(shí)，這也是考慮的主要方面?；A(chǔ)配套完善及商鋪的通用性，對(duì)于今后的出售、租賃還是經(jīng)營(yíng)、管理都有很大的影響。周邊的價(jià)格水平　　周邊的價(jià)格水平將直接影響項(xiàng)目的價(jià)格水平，不管是售價(jià)還是租金。二、商業(yè)地產(chǎn)的簡(jiǎn)單思考思考一：商業(yè)定位商業(yè)定位很關(guān)鍵，是服務(wù)于本小區(qū)的，是輻射周邊的，還是服務(wù)于全市的。若僅是服務(wù)于本小區(qū)的，服務(wù)功能就要全、要便利；若是服務(wù)于全市的，差異化、特色化經(jīng)營(yíng)就非常重要。同時(shí)，區(qū)域年消費(fèi)能力雖有一定比例增加，但大致還是維持在一定水平上，不會(huì)隨商業(yè)地產(chǎn)的增加而有較大波動(dòng)。因此，商業(yè)定位對(duì)消費(fèi)的分流、在與新舊商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)，十分重要。思考二：商業(yè)物業(yè)的管理　　商業(yè)地產(chǎn)關(guān)系到四方利益，開發(fā)商、投資人、經(jīng)營(yíng)者，包括周邊居住的業(yè)主。開發(fā)企業(yè)在租賃出售物業(yè)前后，一定要做商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃，起到組織、協(xié)調(diào)作用，尋求適當(dāng)方式進(jìn)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的整體控制力，維護(hù)整體形象、保證消費(fèi)品位和實(shí)現(xiàn)升值潛力。思考三：商業(yè)地產(chǎn)的二、三級(jí)市場(chǎng)目前，北京住宅的二、三級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)建立并逐步形成了一、二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，推進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。與之相比，目前商鋪二、三級(jí)市場(chǎng)還沒有出現(xiàn)，今后一定會(huì)有很大的發(fā)展空間。思考四：商業(yè)價(jià)值與業(yè)態(tài)規(guī)?！　∩啼亙r(jià)值并不取決于業(yè)態(tài)的大與貴，而是取決于租金利益的最大化和人流的多少。業(yè)態(tài)規(guī)模一定要符合商業(yè)規(guī)律，避免資源的無效浪費(fèi)。思考五：商業(yè)與房地產(chǎn)的對(duì)接　　房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)合趨勢(shì)越來越明顯，其中商業(yè)地產(chǎn)是今后主要方向。目前主要是開發(fā)企業(yè)與商業(yè)集團(tuán)的直接融合，但這不應(yīng)是對(duì)接的唯一和主要的方式。今后，對(duì)接方式預(yù)計(jì)會(huì)更多地依賴于既懂商業(yè)規(guī)律又懂房地產(chǎn)運(yùn)作的專業(yè)公司的市場(chǎng)中介作用的發(fā)揮，有效實(shí)現(xiàn)商業(yè)與房地產(chǎn)的最佳復(fù)合和充分實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的一、二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，從而全面推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的更好、更快、更健康的發(fā)展。29 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