【正文】 社區(qū)商業(yè)將飛速擴散。l 特色商品及消費向特色街聚集，普通商品及消費向社區(qū)商業(yè)擴散。l 商業(yè)中心（或特色街）有價格整體走高的可能，而社區(qū)商業(yè)則有溫和調(diào)整或降低的可能。l 在日益規(guī)范化的基礎(chǔ)上，商業(yè)中心（或特色街）有大型化、訂單化、規(guī)模化的趨勢，而社區(qū)商業(yè)則有小型化、連鎖化、網(wǎng)絡(luò)化的趨勢。（二）總體趨勢供應(yīng)方面：逐年遞增，且規(guī)模與分布更日趨理性化。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，大型物業(yè)供應(yīng)較多，大型購物中心和倉儲式超市是供應(yīng)主力，而中型商鋪、小型商鋪（或店鋪）的供應(yīng)量較平穩(wěn)，主要位于中、小型商業(yè)街和新建或在建的住宅小區(qū)，尤其是一些大規(guī)模的住宅小區(qū)。此外，一些重新定位或重新裝修的商鋪相繼推出。需求方面：穩(wěn)中趨旺。從業(yè)態(tài)形式上看，新型業(yè)態(tài)（大型購物中心、倉儲連鎖式超市、專賣店、專業(yè)市場）構(gòu)成需求主體。從需求主體上看，國有資本、民營資本和合資外資構(gòu)成三大主力，國有資本需求主要表現(xiàn)為國有銀行、證券、郵局及改制的連鎖超市集團(tuán)，民營資本需求主要表現(xiàn)為各類專賣店和專業(yè)市場、小型店鋪，合資外資需求主要表現(xiàn)為超大型購物中心、大型連鎖超市和倉儲店。從需求特點上看，各類業(yè)態(tài)對商鋪產(chǎn)生更多需求，商鋪空置率下降，超市連鎖等其他業(yè)態(tài)對大型商鋪需求不減，國內(nèi)外投資進(jìn)入加快增大商鋪需求，市場競爭加劇使商家擴大規(guī)模。區(qū)域分布：多中心化。原有商業(yè)中心改造升級，提升功能、挖掘潛力。新建商檔商鋪和商業(yè)街一般集中在近郊人流集中、交通便利、環(huán)境較好的區(qū)域，設(shè)施先進(jìn)，經(jīng)營有特點、特色。大型商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)在居民集中、地段便宜的城市邊緣。特色商業(yè)街則各自分散在既有特定的區(qū)域地段，輻射全市。此外，小型超市連鎖、零售店大多布置在居民區(qū)內(nèi)或小區(qū)附近，并形成一定的集聚點。市場價格：先升后降隨競爭加劇、市場規(guī)范、供應(yīng)加大、需求理性，市場價格和利潤回報有可能呈先升后降的走勢。但位置優(yōu)越的零售物業(yè)仍將保持其良好的競爭力。同時，市場供求關(guān)系的變化必然導(dǎo)致項目營銷手段的變化。在目前供不應(yīng)求的情況下，項目租售并舉，但以租賃為主，待高價售出，一方面可保證穩(wěn)定收益、降低風(fēng)險，另一方面最終可實現(xiàn)利潤最大化，但隨著今后供應(yīng)的增加、市場的規(guī)范、投資的理性成熟，項目雖還是租售并舉，但會逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐凿N售為主，不求最大利潤，只求盡快回收投資，銷售取代租賃的趨勢將逐漸明顯。（三）投資重點重點項目：政府鼓勵的4大類l 市區(qū)商業(yè)中心及大型購物中心，滿足中高水平的消費主體，總控制面積為45萬平方米左右。l 中小型網(wǎng)點，重點發(fā)展餐飲業(yè)、旅店、文化娛樂，具有傳統(tǒng)文化特色的旅游商業(yè)區(qū)。l 社區(qū)商業(yè)，創(chuàng)造并提供更加全面、人性化和便利化的服務(wù)功能。鼓勵消費水平比較高的社區(qū)開辦美容美發(fā)、茶館，建設(shè)休閑娛樂為一體的網(wǎng)點及特色街。l 發(fā)展專業(yè)市場和批發(fā)市場，重點要對四環(huán)路五環(huán)路附近農(nóng)產(chǎn)品市場進(jìn)行改造。重點區(qū)域：三、四環(huán)周邊地區(qū)　　城市中心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展快速，初步統(tǒng)計二環(huán)路以內(nèi)的營業(yè)面積占全市的47%，且大型商業(yè)地產(chǎn)已基本飽和，開發(fā)向外擴展是必然，對此，北京也將大力優(yōu)化三環(huán)和四環(huán)的周邊用地，形成新的商業(yè)發(fā)展空間，其中三環(huán)路周邊將加快形成市級和地區(qū)級商業(yè)中心，四環(huán)路周邊積極發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)。三、四環(huán)周邊地區(qū)今后將一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的旺地。重點業(yè)態(tài)：零售物業(yè)零售業(yè)的發(fā)展趨勢和方向?qū)⒅苯佑绊懮虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)方向并將直接成為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重點。其中，大型超級市場、專業(yè)市場處于明顯增長趨勢，而百貨業(yè)需求比例相應(yīng)下降。休閑、娛樂、餐飲、健身等場所將大量出現(xiàn)在未來的零售物業(yè)中。重點類型：臨街底商社區(qū)的配套商業(yè)，即臨街底商，日益成為住宅項目的賣點、亮點和盈利點，對住宅項目有很大的互動性，提高住宅項目的附加值。對外，可規(guī)劃形成區(qū)域商業(yè)中心或商業(yè)街，對內(nèi)，可規(guī)劃成為迅速發(fā)展的社區(qū)商業(yè)中心。同時，規(guī)模不大（其中１００平方米以下的商鋪最具備投資價值），成本風(fēng)險相對較小，易于改變和轉(zhuǎn)換經(jīng)營方向，因此始終供不應(yīng)求。第四章　北京商業(yè)地產(chǎn)的投資探討一、商業(yè)地產(chǎn)的投資概述（一）投資風(fēng)險的規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)市場前景看好，開發(fā)企業(yè)進(jìn)入是趨勢，并在土地開發(fā)、項目建設(shè)、資金籌劃等方面優(yōu)勢明顯。但作為復(fù)合地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)畢竟與住宅、寫字樓項目不同，開發(fā)經(jīng)營需遵循商業(yè)規(guī)律，開發(fā)商在此方面有很大不足，因此，開發(fā)企業(yè)運作商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險與機遇同在?！　Υ耍唵握f，應(yīng)該從選擇商業(yè)經(jīng)營模式、合作方式以及規(guī)劃設(shè)計、商圈需求等幾個方面注意規(guī)避風(fēng)險。經(jīng)營模式。首先，從需求者角度進(jìn)行項目定位，是商業(yè)中心、商業(yè)街、專業(yè)市場、特色街還是社區(qū)商業(yè)。其次，從服務(wù)對象角度進(jìn)行業(yè)態(tài)選擇，是大型購物中心、倉儲連鎖式超市、專業(yè)市場還是零售店鋪，是綜合型的還是專賣、特色型的。合作方式。由于經(jīng)營商業(yè)非開發(fā)企業(yè)專長，因此開發(fā)企業(yè)在選擇商業(yè)合作伙伴和確定與商家的合作方式上，應(yīng)尤為審慎。規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)物業(yè)，特別是新型商業(yè)物業(yè)，根據(jù)其不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，都有其專業(yè)的人流、物流的設(shè)計要求和面積、倉儲要求。因此，合作方式確定后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)商家要求應(yīng)先做好規(guī)劃設(shè)計，再動工建設(shè)。若先蓋好房子再選商家，往往會因設(shè)計不合理造成招商難，或出現(xiàn)追加投資、二次改建的被動局面。商圈需求。對商業(yè)地產(chǎn)的投入與市場需求關(guān)系緊密，對此，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)了解所在區(qū)域現(xiàn)實與未來的城市規(guī)劃和商業(yè)布局，以及競爭對手的信息，避免信息不對位造成損失和同一區(qū)域內(nèi)眾多項目的同質(zhì)化競爭。（二）投資的基本考慮商圈的規(guī)模商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈，社區(qū)商業(yè)中心是小商圈。處于核心商圈肯定要優(yōu)于其他位置。一般而言，在傳統(tǒng)商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資的機會也非常小。在投資時，應(yīng)多關(guān)注新商圈，因為新商圈的產(chǎn)生與商鋪的釋放成正比，投資機會比較多，只要我們能及時發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機會，投資回報將會非常可觀。商圈的變動商圈的成長性是一個重要因素。在已經(jīng)成熟的商圈投資，其成本較高、難度很大。因此，在發(fā)展中的商圈投資，應(yīng)是首選，這應(yīng)在舊城改造及新區(qū)開發(fā)中尋找。主力店效應(yīng)有主力店的地方，就會有無窮的商機。一個大型百貨商場、購物中心往往會帶動周邊商業(yè)物業(yè)的全面升值，投資可借助主力店的作用充分挖掘項目的商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值。如華堂商場帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價值突現(xiàn)。廣場和人氣大到天安門廣場、西單文化廣場，小到社區(qū)的休閑、娛樂中心，人流匯集的地方，就有商機人氣，這必是商業(yè)地產(chǎn)地段選擇或規(guī)劃設(shè)計的重要方面。同樣大型演出場所、體育館、展覽館等和廣場一樣將使該區(qū)域形成特殊商圈，商鋪將產(chǎn)生特殊的價值。如北京的國際展覽中心、北京展覽館等附近的商鋪租金非常高，在舉辦活動和展覽期間，這些場館周邊的快餐店的營業(yè)收入是平時的幾倍。品牌店效應(yīng)　　與品牌客戶合作，這也是商業(yè)地產(chǎn)能否成功的重要因素之一。一是品牌客戶對商業(yè)經(jīng)營及發(fā)展?jié)摿Φ呢S富經(jīng)驗，二是品牌客戶本身的聚客能力，這都有利于保證商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)的對接及商圈的形成。地理位置地理位置決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響，這在規(guī)劃設(shè)計及選擇項目時尤為重要。主要包括門前道路類別、顧客通達(dá)度等。道路類別直接影響消費行為，對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。人流方向和顧客通達(dá)度等因素也非常關(guān)鍵，交通隔欄、快速路、水系等都將影響人流動向，進(jìn)而影響顧客通達(dá)度。商鋪的通用性規(guī)劃設(shè)計及選擇項目時，這也是考慮的主要方面?；A(chǔ)配套完善及商鋪的通用性，對于今后的出售、租賃還是經(jīng)營、管理都有很大的影響。周邊的價格水平　　周邊的價格水平將直接影響項目的價格水平，不管是售價還是租金。二、商業(yè)地產(chǎn)的簡單思考思考一：商業(yè)定位商業(yè)定位很關(guān)鍵，是服務(wù)于本小區(qū)的，是輻射周邊的，還是服務(wù)于全市的。若僅是服務(wù)于本小區(qū)的，服務(wù)功能就要全、要便利；若是服務(wù)于全市的，差異化、特色化經(jīng)營就非常重要。同時，區(qū)域年消費能力雖有一定比例增加，但大致還是維持在一定水平上，不會隨商業(yè)地產(chǎn)的增加而有較大波動。因此，商業(yè)定位對消費的分流、在與新舊商業(yè)地產(chǎn)的競爭中處于優(yōu)勢，十分重要。思考二：商業(yè)物業(yè)的管理　　商業(yè)地產(chǎn)關(guān)系到四方利益，開發(fā)商、投資人、經(jīng)營者，包括周邊居住的業(yè)主。開發(fā)企業(yè)在租賃出售物業(yè)前后，一定要做商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃，起到組織、協(xié)調(diào)作用，尋求適當(dāng)方式進(jìn)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理，加強對項目的整體控制力，維護(hù)整體形象、保證消費品位和實現(xiàn)升值潛力。思考三：商業(yè)地產(chǎn)的二、三級市場目前，北京住宅的二、三級市場已經(jīng)建立并逐步形成了一、二、三級市場的聯(lián)動，推進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。與之相比，目前商鋪二、三級市場還沒有出現(xiàn)，今后一定會有很大的發(fā)展空間。思考四：商業(yè)價值與業(yè)態(tài)規(guī)?！　∩啼亙r值并不取決于業(yè)態(tài)的大與貴，而是取決于租金利益的最大化和人流的多少。業(yè)態(tài)規(guī)模一定要符合商業(yè)規(guī)律，避免資源的無效浪費。思考五：商業(yè)與房地產(chǎn)的對接　　房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)合趨勢越來越明顯，其中商業(yè)地產(chǎn)是今后主要方向。目前主要是開發(fā)企業(yè)與商業(yè)集團(tuán)的直接融合，但這不應(yīng)是對接的唯一和主要的方式。今后，對接方式預(yù)計會更多地依賴于既懂商業(yè)規(guī)律又懂房地產(chǎn)運作的專業(yè)公司的市場中介作用的發(fā)揮，有效實現(xiàn)商業(yè)與房地產(chǎn)的最佳復(fù)合和充分實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的一、二、三級市場聯(lián)動，從而全面推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場的更好、更快、更健康的發(fā)展。29 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