鄭州某項(xiàng)目市場(chǎng)定位核心策劃報(bào)告doc-資料下載頁(yè)
2025-07-18 15:37本頁(yè)面
【正文】 目名稱 功能性質(zhì) 價(jià)格（元/㎡） 付款及優(yōu)惠折扣錦江國(guó)際花園 商住兩用 2600（不帶裝修）3050（帶裝修） 一次性：3%，按揭：1%金成國(guó)際廣場(chǎng) 3100（高層公寓）2600（多層住宅） 一次性：4%，按揭：2%德億時(shí)代城 住宅 3500 一次性：3%，按揭：2%青年居易 住宅 2100 一次性：4%，按揭：2%建業(yè)城市花園 住宅 2950（三期）3200（四期預(yù)售價(jià)） 一次性：3%，按揭：1%華林都市家園 住宅 1900 一次性：5%，按揭：無(wú)未來(lái)花園 住宅 3400 一次性：5%，按揭：無(wú)兆邦花園 住宅 2600 一次性：10%，按揭2%麗江水花園 住宅 2200 一次性：3%，按揭：1%富田隴?；▓@ 住宅 2100 一次性：3%，按揭1%辦公樓：項(xiàng)目名稱 功能性質(zhì) 價(jià)格（元/㎡） 優(yōu)惠折扣金成國(guó)際廣場(chǎng) 3100（高層公寓）2600（多層住宅） 一次性：4%，按揭：2%財(cái)富廣場(chǎng) 辦公 3380 一次性：2%，按揭：無(wú)中州都會(huì)廣場(chǎng) 辦公 3500 一次性：2%，按揭：無(wú)綠洲商務(wù)大廈 辦公 3380 一次性：1%，按揭：無(wú)商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱 價(jià)格范圍（元/㎡）錦隆陽(yáng)光都市 5800富田麗景花園 4100—6100寶隆華庭 12000青年居易 495021世紀(jì)社區(qū)—湖左岸 3200華林都市家園 4000風(fēng)和日麗 4500麗江水花園 5800新世紀(jì)小區(qū) 4900—5700（三）本項(xiàng)目市場(chǎng)銷售單價(jià)建議市場(chǎng)依據(jù)：※ 通常大中型項(xiàng)目是以相對(duì)低價(jià)入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。隨著項(xiàng)目小區(qū)的日益成熟，配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在后期逐步提高樓價(jià)售價(jià)，獲取更高的投資回報(bào)?！?從市場(chǎng)調(diào)研分析可以清晰看到，鄭州市現(xiàn)行住宅的中檔樓盤價(jià)位在18002800元/平米之間、辦分樓的價(jià)位在30003500 元/㎡之間、首層商業(yè)的價(jià)格按項(xiàng)目所在的位置的差異其價(jià)格也在320012000元/㎡之間，這說(shuō)明價(jià)位體系已然形成，定價(jià)考慮市場(chǎng)依據(jù)和認(rèn)可度?！?從銷售節(jié)奏來(lái)分析，為了取得剛進(jìn)入市場(chǎng)就贏得先機(jī)的良好勢(shì)態(tài)，為項(xiàng)目在后期有較大調(diào)價(jià)空間，樹(shù)立項(xiàng)目?jī)r(jià)格和形象整體逐步走高的市場(chǎng)印象，入市均價(jià)不宜太高；※ 根據(jù)我司調(diào)研，定位中檔價(jià)位中高檔樓盤較符合鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，目標(biāo)客戶相對(duì)最大化 市場(chǎng)承接力較強(qiáng)； ※ 項(xiàng)目所處片區(qū)是一個(gè)未來(lái)發(fā)展的區(qū)域，項(xiàng)目又是一中等規(guī)模的項(xiàng)目，市場(chǎng)配套、規(guī)劃前景、人們認(rèn)知程度還有待時(shí)間檢驗(yàn)，入市價(jià)格要留出發(fā)展空間?！?本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的銷售平均價(jià)格基本在小高層住宅2800元/㎡，高層商務(wù)樓3200元/㎡，如：小高層住宅：“德億時(shí)代城”銷售均價(jià)為3400元/㎡、 “未來(lái)花園”銷售均價(jià)為3400元/㎡；高層商務(wù)樓：“綠洲商會(huì)大廈”銷售均價(jià)3380/㎡、“錦江國(guó)際大廈”銷售均價(jià)為3050元/㎡、“金成國(guó)際”銷售均價(jià)為3100元/㎡。住宅價(jià)格推論：內(nèi)容 地段 周邊配套 交通狀況 規(guī)模 景觀環(huán)境 噪音 戶型設(shè)計(jì) 建筑造型 物業(yè)管理 發(fā)展商實(shí)力 交樓時(shí)間 營(yíng)銷策劃 總計(jì) 折實(shí)均價(jià) 價(jià)格實(shí)現(xiàn) 比較價(jià) 權(quán)重 加權(quán)平均值權(quán)重 15％ 15％ 10％ 15％ 5％ 5％ 10％ 5％ 5％ 5％ 5％ 5％ 100％ 相比值 住宅 德億時(shí)代城 3500 100％ 3193 30％ （取2500） 鑫苑名家 2050 100％ 1904 20％ 錦江國(guó)際 2600 100％ 2372 25％ 兆幫花園 2600 100％ 2644 5％ 未來(lái)花園 3400 100％ 3094 20％ 辦公樓價(jià)格推論：內(nèi)容 地段 周邊配套 交通狀況 規(guī)模 景觀環(huán)境 噪音 戶型設(shè)計(jì) 建筑造型 物業(yè)管理 發(fā)展商實(shí)力 交樓時(shí)間 營(yíng)銷策劃 總計(jì) 折實(shí)均價(jià) 價(jià)格實(shí)現(xiàn) 比較價(jià) 權(quán)重 加權(quán)平均值權(quán)重 15％ 15％ 10％ 15％ 5％ 5％ 10％ 5％ 5％ 5％ 5％ 5％ 100％ 相比值 辦分樓 財(cái)富廣場(chǎng) 3380 100％ 3140 25％ （取3100） 中州都會(huì)廣場(chǎng) 3500 100％ 3265 25％ 綠洲商會(huì) 3380 100％ 3210 25％ 金成國(guó)際 3100 100％ 2644 25％ 建議入市售價(jià)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)類比住宅物業(yè)小區(qū)、辦公用房與首層商業(yè)的市場(chǎng)銷售價(jià)格推論，建議本項(xiàng)目的住宅與商服（均價(jià)）分別為：住宅為每平方米2500元；SOHO為2600元/㎡；商業(yè)為5000元/㎡；辦公樓為3100元/㎡；（最終市場(chǎng)銷售價(jià)格將隨市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行調(diào)整確定）。(四)定價(jià)分析（價(jià)格優(yōu)勢(shì)所在）住宅價(jià)格（2500元/㎡）全市范圍內(nèi)小高層的價(jià)位為2200～3500元/㎡在全市整體樓市的價(jià)格體系屬中檔價(jià)位（全市范圍內(nèi)小高層價(jià)位在2200～3500元），相對(duì)周邊（同類型）價(jià)位低300～500元/㎡左右，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，價(jià)格上升空間在200～300元/㎡。寫字樓價(jià)格（3100/㎡）全市范圍內(nèi)寫字樓的價(jià)格在2600～3500元/㎡和周邊同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤比較，價(jià)格要低200元/㎡左右。因小面積寫字樓總價(jià)低，月供低的優(yōu)勢(shì)明顯，以80㎡的戶型為例，3100元/㎡計(jì)算，首付七萬(wàn)元，月供僅1200元（七成二十年計(jì)算）每月月供小于租金，租不如買。SOHO定價(jià)（2600元/㎡）和在售小戶型住宅比，單價(jià)總價(jià)不存在優(yōu)勢(shì)，但作為白領(lǐng)小戶型酒店公寓（目前小戶型的升級(jí)版），其價(jià)位能為市場(chǎng)所認(rèn)同，且相比商務(wù)公寓存在單價(jià)和總價(jià)優(yōu)勢(shì)，以50㎡單價(jià)2600元/㎡為例，首付2萬(wàn)元，月供僅800元，對(duì)月收入2000～3000元的白領(lǐng)族存在吸引力。產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)定價(jià)(5000元/㎡)取決于投資回報(bào)方案（略）（五 ）項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升潛力分析項(xiàng)目位于CBD的邊緣。同時(shí)也有望成為未來(lái)中心的附屬功能物業(yè)，同時(shí)與類比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較，本項(xiàng)目未來(lái)升值的期望值較高，售價(jià)可有一定幅度的上楊（具體上楊幅度另詳）具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：本項(xiàng)目表還處于立項(xiàng)階段，還有充足的時(shí)間和機(jī)會(huì)適應(yīng)市場(chǎng)；本項(xiàng)目位于未來(lái)城市發(fā)展新區(qū)邊緣，將有可能成為新區(qū)的附屬物業(yè)；本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合定位適中，將來(lái)對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)變能力較強(qiáng)；本項(xiàng)目的綜合功能齊全，戶型結(jié)構(gòu)配比可以滿足各個(gè)階層的消費(fèi)群體。（六）價(jià)格表模擬價(jià)格表的制定價(jià)格表是根據(jù)己確定的核心均價(jià)為基礎(chǔ)，通過(guò)各項(xiàng)調(diào)差而制定的各單位價(jià)格明細(xì)表。A、棟間差的確定考慮對(duì)比的因素主要有：※ 朝向 ※ 高度 ※ 景觀 ※ 密度 ※ 結(jié)構(gòu) ※ 噪音或污染一般情況下，棟間差不宜大于核心均價(jià)的5%。B、戶型差的確定考慮對(duì)比的因素主要有：※ 朝向 ※ 景觀 ※ 實(shí)用性 ※ 結(jié)構(gòu) ※ 面積 ※ 噪音或污染在北方，一般情況下，戶型差不宜大于核心均價(jià)的10%。C、樓層差確定一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為小高層或高層以及棟間遮擋情況而定。小高層住宅樓層差為核心均價(jià)的5%，高層住宅樓層差為3%。價(jià)格模擬表以一梯四戶的小高層，均價(jià)2800元/㎡為例，定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是朝向差（10％）與層差（5％）分別計(jì)算, 層差之間又將高層(512)層差與低層（14）層層差分開(kāi)計(jì)算，得出每房?jī)r(jià)格，同時(shí)以八層為標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)，其價(jià)格模擬表如下：朝向 房號(hào) 一層 二層 三層 四層 五層 六層 七層 八層 九層 十層 十一層 十二層 總價(jià) 均價(jià)東南 A 2710 2740 2770 2835 2865 2900 2950 3008 3068 3125 3185 3245 35401 2950西南 B 2690 2720 2750 2815 2845 2880 2930 2985 3045 3100 3160 3220 35160 2930西北 C 2420 2440 2470 2530 2555 2585 2630 2685 2735 2790 2840 2900 31575 2631東北 D 2470 2500 2525 2585 2615 2645 2690 2745 2820 2850 2905 2955 32305 2692整棟樓共有48套住宅，通過(guò)以上計(jì)算，每平方米單位均價(jià)為2800元。25 / 25
試題試卷相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1