【正文】 付使用的住宅項(xiàng)目，入住率已10 223668 712001530501001502002501998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 2 0 0 4 年計(jì)劃園區(qū)開發(fā)量置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 25 超過 85％， 20xx 年后交付的房屋因交房時(shí)間短等因素入住率相對(duì)低 ， 園區(qū)住宅總體入住情況尚屬正常。 圖 12： 199820xx 年園區(qū)開發(fā)量變化走勢(shì)（單位：萬平方米） 目前竣工戶數(shù)占批準(zhǔn)預(yù)售商品房套數(shù)的 %，目前實(shí)際入住及裝修完畢套數(shù)占竣工戶數(shù)的 % 至今 中新合作區(qū)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 350 萬平方米，共計(jì) 25926 套，樓盤總體銷售形勢(shì)看好。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)于 1997 年啟動(dòng)， 園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 在 8年 中 ， 一躍成為蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主渠道，中新合作區(qū)內(nèi)開發(fā)量迅猛增長(zhǎng)。 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 24 第二部分 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 一、園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢(shì) 97 年開始，園區(qū)開發(fā)量一路迅猛增長(zhǎng)， 20xx 年預(yù)計(jì)開發(fā)量 200 萬平方米。推進(jìn)環(huán)湖商業(yè)、文化設(shè)施建設(shè)把發(fā)展大商業(yè)、推進(jìn)大旅游作為今后發(fā)展的重要的 新增長(zhǎng)點(diǎn)和新亮點(diǎn)。這片地區(qū)最終將容納超過 60 萬的居民。 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 23 蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)金雞湖 70 平方公里 環(huán)湖區(qū)域這一園區(qū)中重點(diǎn)開放空間的開發(fā)工程。金雞湖不是哪個(gè)特權(quán)階層的 “ 后花園 ” ，而是所有人的公共湖 ，是蘇州 市 的“城中湖”、“城市肺” ；環(huán)金雞湖 22 公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價(jià)最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開放地帶足見中新雙方 “ 還湖于民 ” 的發(fā)展理念。 金雞 湖是小家碧玉的蘇州人大氣的一面。 金雞湖是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”，園區(qū)將打造 長(zhǎng)三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的 “ 城市休閑勝地 ” 。香港泛亞易道公司所提供的規(guī)劃方案將金雞湖沿岸地區(qū)分成了 8 個(gè)鮮明的片區(qū)，由一條連續(xù)性的開放空間系統(tǒng)將其串連起來， 2 個(gè)片區(qū) —— 城市廣場(chǎng)與湖濱大道的建設(shè)已經(jīng)順利完成。 景觀設(shè)計(jì)內(nèi)涵二元性概念：一方面，體現(xiàn)了蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實(shí)現(xiàn)建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化國(guó)際都市的目標(biāo)。 金雞湖 將成為中國(guó)最大的具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市湖泊公園 金雞湖及環(huán)湖地區(qū)將成為中國(guó)最大的具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市湖泊公園 。 圖 11：金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于工業(yè)園區(qū)的中心地帶， 環(huán)湖區(qū)域 70 平方公里 ， 1994 年中國(guó)政府與新加坡政府簽訂了一個(gè)合資協(xié)議，正式啟動(dòng)對(duì)這片 平方公里 濱水社區(qū)的開發(fā)，旨在建造一個(gè)符置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 22 合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 、具備環(huán)保功能的混合型濱水新社區(qū)。今后在湖東南的聯(lián)豐廣場(chǎng)也會(huì)成 較少 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 20 為一個(gè)副商業(yè)中心。 表 5： 古城區(qū) 新區(qū) 園區(qū)一期 園區(qū)二期 園區(qū)三期 規(guī)劃思路發(fā)展特點(diǎn) 展現(xiàn)古城風(fēng)貌，是旅游、政治、商業(yè)、金融中心 現(xiàn)代工業(yè)、旅游為特征 工業(yè)、居住、CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 以居住為主， 工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點(diǎn) 以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域 面積（公頃） 258 人口 萬 萬 10 萬（規(guī)劃） 20 萬（規(guī)劃） 30 萬（規(guī)劃） 勞工（約占人口60%） 萬 萬 6 萬 12 萬 18 萬 自然風(fēng)貌 以古城為主 以山景為主 以金雞湖西、綠化為主 以金雞湖東岸休閑、綠化為主 居住環(huán)境特征 古色古香， 園林精粹吳文化 ，配以成熟生活配套，但檔次不高 現(xiàn)代為主 新加坡風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 商業(yè)配套 豐富 較豐富，以獅山路、何山路兩條商業(yè)街為中心，各小區(qū)沿街商鋪為輔。其居住用地面積之大，完全可塑造純居住板塊，打造出比湖西更優(yōu)越更純粹的新城市生活，而且也將擁有更完善的國(guó)際性行政設(shè)施、生活?yuàn)蕵吩O(shè)施、教育配套、一流的居住環(huán)境，可體現(xiàn)出今后五至十年的未來居住水準(zhǔn)。今后該區(qū)主置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 19 要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設(shè)施。該區(qū)域以居住為主，工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點(diǎn)，另一特色為金雞湖東 的旅游生活氛圍。湖東地區(qū)是園區(qū)未來規(guī)劃的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 但從規(guī)劃用地上看出，一區(qū)工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 湖西（一區(qū)）是園區(qū)房地產(chǎn)最早開發(fā)的區(qū)域，湖西，其工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下，雖有工業(yè)企業(yè)帶動(dòng)人氣，然而就居住品質(zhì)而言，與多種性質(zhì)的物業(yè)混雜并非最理想的居住環(huán)境。 園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設(shè)施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)和當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊。其嶄新的居住環(huán)境與現(xiàn)代化的配套，翻開了蘇州城市進(jìn)程的新一頁 。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍(lán)圖共分為 3 個(gè)區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡(jiǎn)稱湖西）為第一 區(qū)，面積為 平方公里，金雞湖以東（簡(jiǎn)稱湖東）為二三區(qū)，共 平方公里。由于其檔次不是非常高，整個(gè)物業(yè)分 布較為零散，缺乏統(tǒng)一集中的開發(fā)；目前 高新區(qū)內(nèi)常住人口 230,000， 居民住宅小區(qū)有 20 余個(gè)。其發(fā)展得益于大量國(guó)內(nèi)外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動(dòng)了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來了相當(dāng)數(shù)量有較高購(gòu)買能力的客源。從城市的發(fā)展軌跡來看，城中心人口向外圍地區(qū)轉(zhuǎn)移也是蘇州城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。 未來居民也以蘇州原籍居民為主，因?yàn)楣懦菂^(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個(gè)水準(zhǔn)的可能 目前老城區(qū)的商業(yè)及生活配套設(shè)施檔次均不高，僅以商業(yè)為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀(jì)念品與小商品占了很大份額，因此老城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個(gè)水準(zhǔn)的可能。 古城區(qū)以 文化旅游、商業(yè)貿(mào)易為主體功能的發(fā)展格局 ， 圍繞其產(chǎn)業(yè)定位，在整體規(guī)劃中，新建筑與原有建筑物形成統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，商品房外立面基本為粉墻黛瓦這種較為單一古典的建筑風(fēng)格。 蘇州城市規(guī)劃與城市發(fā)展進(jìn)程 問題 2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動(dòng)誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 17 解答 ： 從蘇州城市的發(fā)展進(jìn)程，我們看到城市居住文化的升級(jí)與更新將是： 蘇州古城區(qū) → 蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西 ） → 園區(qū)（二區(qū)、湖東） → 園區(qū)（三區(qū)） 蘇州古城區(qū)： 已形成古色古香，江南 風(fēng)情的宜居氛圍 蘇州古城區(qū)以古城為中心發(fā)展起來， 古城區(qū)有 2500 年的歷史，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布，以江南風(fēng)情為建筑特色， 作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。 蘇州市二手房市場(chǎng)概況及分析 圖 8： 自 1999 年蘇州市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的開放和房改房上市辦法的實(shí)施以來，蘇州市二 手房的年成交面積每年以 300— 500％的速度大幅度提升。因此政府是決不愿看到房產(chǎn)價(jià)格的下跌的。 值得一提的是，在中國(guó)，政府的作用是至關(guān)重要的。 2. 地段的成熟度。其經(jīng)濟(jì)收入（購(gòu)買力） 決定了其能承受的房產(chǎn)總價(jià)， 100 平米還是 140 平米從居住功能方面而言也許只差一個(gè)房間，但房?jī)r(jià)卻相差 40％。 一是購(gòu)房自住的消費(fèi)者，一是為保值增值或投機(jī)獲利而購(gòu)房的投資者。 由此可見，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看房?jī)r(jià)下跌的可能性幾乎是微乎其微。更重要的是開發(fā)商可以通過減慢售房和開發(fā)速度來待價(jià)而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。何況房?jī)r(jià)的下降并不會(huì)馬上引來顧客，甚至還可能引發(fā)會(huì)進(jìn)一步跌價(jià)的心理期望，使?jié)撛诘馁?gòu)買者持幣待購(gòu)，反而使得銷售更困難。 房產(chǎn)不是普通的商品。 從供給方面來分析，可歸納為以下幾點(diǎn)： 1. 政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，也為了其土地批租收益，加大土地供應(yīng)量是在情理之中的； 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 15 2. 前幾年蘇州房?jī)r(jià)的飆生吸引了大量的開發(fā)商來蘇州淘金，大量新樓盤（例如湖東、相城等地）同時(shí)面市也是在所難免； 3. 受房產(chǎn)市場(chǎng)行情和銀行貸款政策變化影響，一些房產(chǎn)投機(jī)者紛紛拋售存貨； 4. 大批定銷房的上市； 5. 二手房拍賣的興起，消除了房產(chǎn)買賣過程中的信息不對(duì)稱和一些不法房產(chǎn)中介的暴利，無形中提高了二手房的成交數(shù) 量。按理說比較的東西要有可比性，同樣地段、同樣性質(zhì)的房子比較才有意義。 問題 1：蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？?jī)r(jià)格還有多少的上漲空間？ 解答：市場(chǎng)規(guī)律表明：任何商品的市場(chǎng)價(jià)格是由供求情況決定的。蘇州商品房的銷售價(jià)格一路走 高，主要?dú)w功于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、蘇州市民收入的增加以及江浙熱錢的涌入。 3. 到 20xx 年，蘇州市中心區(qū)域的預(yù)售單價(jià)已經(jīng)超過 3500 元 /平方米，同比增長(zhǎng) ％。 (3) 成交價(jià)格 圖 67 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 14 1. 1998 年以來，蘇州市商品房平均銷售單價(jià)一直保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 13 (2) 需求量 圖 5： 1998 年以來，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)全市銷售面積每年以平 均 %的速度增長(zhǎng)，由 1998 年的 萬平方米增長(zhǎng)到 20xx 年的 萬平方米，達(dá)到歷史最高水平。 年一季度蘇州市施工面積 萬平方米，新開工面積 萬平方米，分別較去年同期增長(zhǎng) ％、 ％，竣工面積則達(dá)到 萬平方米，同比增長(zhǎng) ％，商品房預(yù)售面積為 萬平方米。 2. 20xx 年至 20xx 年，蘇州市的新開工面積由 萬平方米猛增到 萬平方米， 20xx年僅上半年就達(dá)到 萬平方米，其上漲趨勢(shì)不斷。 (1) 供應(yīng)量 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 11 圖 24： 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 12 蘇州市自 1998 年以來整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)： 1. 20xx 年，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。 蘇州市商品房市場(chǎng)概況及分析 種種跡象表明，蘇州目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已從 20xx 年的供不應(yīng)求向供求平衡甚至供過于求急速轉(zhuǎn)變。 蘇州國(guó) 有 土地儲(chǔ)備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蘇州市政府表示 20xx 年將房?jī)r(jià)增長(zhǎng)控制在 10％，市土地儲(chǔ)備中心要通過提高土地供應(yīng)量進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控。 蘇州市 20xx 年第二次土地拍賣會(huì)上， 18 宗地塊中兩塊土地因無人問津而流拍。 20xx 年以來園區(qū)地價(jià)依然呈上漲勢(shì)頭， 4 月雅戈?duì)柕绕髽I(yè)拍得的 6 塊地 塊 ，最高樓面地價(jià)達(dá) 3438 元／平方米，最低也有 2548 元／平方米，平均樓面地價(jià) 2979 元／平方米，同比去年上漲了 60％以上。 20xx 年全市拍賣、招標(biāo)和掛牌交易經(jīng)營(yíng)性用地 596 宗（工業(yè)用地除外），共計(jì) 1651 萬平方米 。 ■ 20xx 年末 蘇州政府開始 醞釀 “期房限轉(zhuǎn) ”政策至今，一直沒有明確規(guī)定出臺(tái) 。針對(duì)蘇州大規(guī)模的城市規(guī)劃，隨著大量拆遷戶的進(jìn)入，使當(dāng)?shù)氐娜巳簶?gòu)成以及城市規(guī)劃從鄉(xiāng)鎮(zhèn)向都市居住區(qū)轉(zhuǎn)換。 ■ 園區(qū)內(nèi)將職工原來按月發(fā)放的購(gòu)房補(bǔ)貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來落實(shí)，園區(qū)內(nèi)職工住房補(bǔ)貼到位率大幅度提高，（基本為月工資的 30%）同時(shí)園區(qū)內(nèi)公積金 只能在園區(qū)使用，這樣大大推動(dòng)了園區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 蘇州市房地產(chǎn)政策概況 ■ 為了保護(hù)蘇州市區(qū)內(nèi)園林景觀和整體規(guī)劃，市區(qū)內(nèi)禁止建造高層建筑（十層以上） ■ 各區(qū)內(nèi)樓盤多層結(jié)構(gòu)封頂、小高層完成 40%— 50%后，房地產(chǎn)開發(fā)商才能得到預(yù)售證。 2． 5 蘇州市 20xx20xx 年財(cái)政收入及財(cái)政儲(chǔ)蓄總額 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 9 表 5：蘇州 20xx20xx 年財(cái)政收入及財(cái)政儲(chǔ)蓄總額（單位：億元） 年份 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 財(cái)政收入 財(cái)政儲(chǔ)蓄總額 937 1164 1470 從蘇州財(cái)政收入來看，自 20xx 年起，平均每年增加 100 億元左右的財(cái)政收入，意味著蘇州財(cái)政收入的穩(wěn)步增加，從側(cè)面反映蘇州整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)。 從人均可支配收入來看， 20xx 年達(dá)到 12361 元，比 20xx 年上漲 ％，從 20xx20xx年長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，平均漲幅 ％，雖然 20xx 年漲幅在 10％以下，但 20xx 年的上漲幅度高 過 15％，呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 2． 3 蘇州市 20xx20xx 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅 表 3：蘇州 20xx20xx 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：萬元） 年份 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 人均 GDP 3 漲幅 / % 19% % 人均可支配收入 9274 元 10515 元 10617 元 12361 元 漲幅 / % % % 蘇州人均 GDP20xx 年達(dá)到 萬元，比 20xx 年上漲 ％，為歷年來最高。 2． 2 蘇州市 20xx20xx 年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，其中房地產(chǎn)開發(fā)所