【正文】 部地區(qū)發(fā)展差異的擴(kuò)大，戶口制約的逐步弱化，西部人口向東部沿海地區(qū)移民是不可避免的，蘇州及長江三角洲作為中國最富裕、最適宜居住的地區(qū)將吸引越來越多的外地人來生活工作，當(dāng)然還要購房臵業(yè)。房產(chǎn)隨著時(shí)間的流逝，可能會變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環(huán)境的改善，增值是必然的。但隨著房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域和性質(zhì)的變化，簡單地按新開樓盤的平均價(jià)來分析判斷房價(jià)的漲跌是沒有意義的。一方面絕大多數(shù)市民認(rèn)為蘇州目前的房價(jià)偏高，特別是 20xx 年后增長過快，其增長率明顯高于蘇州市民收入水平的增長率；另一方面，蘇州較為寬松的房貸政策，特別是蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，其實(shí)際購買價(jià)格可以高于其心理價(jià)位。 2. 到 20xx 年，商品房現(xiàn)房的銷售價(jià)格更是有一個(gè)跨越式的增長，增幅達(dá)到 34％，到 20xx年依然保持強(qiáng)勁增長勢頭，已達(dá)到 元 /平方米的歷史新高。如果以 20xx 年蘇州年銷售商品房面積計(jì)，將要消化至少１年以上，供應(yīng)增長幅度超過需求增長幅度，蘇 州未來房地產(chǎn)市場的銷售去化將面臨一定的的壓力。其開發(fā)投資完成 億元，比上年增長 ％，施工面積達(dá)到 2576 萬平方米，同比增長 ％，竣工面積達(dá)到 萬平方米，同比增長 ％。同時(shí)，最近銀行出臺的貸款限制規(guī)定，一定程度上控制了投資性買房，房產(chǎn)商買地建房將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，使得開發(fā)商購地趨于理性。由于土地價(jià)格的比價(jià)效應(yīng)， 20xx20xx 年拍得的土地今明兩年上市的房屋的均價(jià)將有所上升。 二、蘇州市房地產(chǎn)市場情況 置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告 10 蘇州市土地市場概況及分析 蘇州市政府 實(shí)施 第一次土地使用制度 改革是 在 1994 年 ， 國有土地從無償劃撥轉(zhuǎn)為有償使用， 20xx 年 蘇州 市的土地使用制度進(jìn)行第二次重大改革 ， 從協(xié)議出讓到招標(biāo)拍賣，相繼出臺了《關(guān)于深化土地使用制度改革促進(jìn)城市化進(jìn)程的意見》、《蘇州市土地儲備實(shí)施方法》、《蘇州市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣暫行辦法》等一系列配套文件，并迅速組建了 “ 蘇州市土地儲備中心 ” ，使土地儲備和招標(biāo)拍賣成為我市土地管理中的新制度 ，目前 對除工業(yè)項(xiàng)目以外的經(jīng)營性用地一律實(shí)行以拍賣、招標(biāo)和掛牌出讓方式供地 。 ■ 20xx 年蘇州城建投入達(dá) 80 億元左右，創(chuàng)歷史新高。 而在財(cái)政儲蓄方面，在 20xx～ 20xx 年 3 年中每年增長約 100 億 元，而在 20xx 年，這一增長有了較大的變化，比 20xx 年增長了 300 億元，增長量相當(dāng)于前 3 年增長的總和。從 20xx～20xx 年平均人均 GDP 漲幅來看，其 ％的平均漲幅意味著人均 GDP5 年翻一番?？梢钥闯觯禾K州隨著長江三角洲整體經(jīng)濟(jì)上升的帶動而處于加速發(fā)展的態(tài)勢，同時(shí)，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經(jīng)濟(jì)狀況長期看好。對于一個(gè)文化積淀深厚的城市來說，必須在挖掘文化底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上，提煉出更有吸引力的精神形態(tài) ，不光是繼承，也是創(chuàng)新，使 文化的生命力 更具 穿透 力，從 歷史活到現(xiàn)在 。 ■ 蘇州文化的現(xiàn)在時(shí) —— 僅重視文化遺留，繼承與創(chuàng)新不多 蘇州 曾經(jīng)擁有深厚的文化不等于當(dāng)前也在重視文化建設(shè)，而宣揚(yáng)文化的真正價(jià)值也不同于時(shí)下為迎合商機(jī)所制造的文化泡沫。 ■ 城市 文化， 則 帶有一個(gè)地方特定風(fēng)采 。 1． 3 蘇州市在全國和江蘇省的地位 置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告 6 近年來 蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿了活力，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國大中城市前列。 1． 2 蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口； ■ 面積 蘇州全市總面積 平方公里，其中蘇州市區(qū)面積 1650 平方公里，建成區(qū) 平方公里，古城區(qū) 14 平方公里。 置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告 5 第一部分 宏觀市場篇 本部分將對目前蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景進(jìn)行研究分析，通過蘇州未來的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場的整體運(yùn)行情況作判斷和預(yù)測，了解開發(fā)項(xiàng)目所處的環(huán)境。地價(jià)上漲逼迫房價(jià)也逐步上揚(yáng)，園區(qū)房價(jià)趨勢又會呈現(xiàn)什么特點(diǎn)。隨著湖西房產(chǎn)開發(fā)的日益成市，可開發(fā)土地日益減少，湖東將成為下一片熱土，我們帶著戰(zhàn)略眼光看湖東，湖東新區(qū)必將領(lǐng)先城市發(fā) 展，這場浩大的造城運(yùn)動又將為居住方式帶來什么樣的改變？ 問題 3： 金雞湖板塊在整個(gè)蘇州房地產(chǎn)市場究竟處于何種地位？ 由于本項(xiàng)目所處的位臵是金雞湖東北，屬環(huán)湖地區(qū)的住宅項(xiàng)目。 根據(jù)項(xiàng)目情況，本地塊位于園區(qū)湖東板塊，金雞湖的東北，位臵上很好的銜接了開發(fā)成熟的湖西與未來開發(fā)重心湖東板塊，是園區(qū)一期 CBD 商貿(mào)區(qū)和二期未來行政文化中心的連接交匯之地 。且本地塊是距金雞湖較近，景觀資源最好的一塊地，因此在開發(fā)上需對于整個(gè)園區(qū)市場的現(xiàn)狀及未來發(fā)展走勢有一個(gè)比較深入的了解。這個(gè)特殊的地理位臵將對本項(xiàng)目起到重要的戰(zhàn)略作用，因此我們從金雞湖對于園區(qū)及蘇州市的意義及地位的研究來得出結(jié)論，從未來城市規(guī)劃上找出區(qū)域成為高檔住宅區(qū)的強(qiáng)大支撐。 置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告 4 第三部分：競爭個(gè)案研究 問題 5： 競爭還是互動？ 對于本項(xiàng)目所在的區(qū)域，我們將尋找項(xiàng)目主要的競爭樓盤。 一、蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析： 蘇州市概況 1． 1 蘇州市地理位臵及行政區(qū)劃分 ■ 地理位臵 蘇州位于中國經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域 —— 長江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無錫相接，北枕長江，是距上海最近的中心城市。蘇州工業(yè)園區(qū)目前建成區(qū)為金雞湖西岸 8 平方公里。 20xx 年工業(yè)總產(chǎn)值 已 居全國大中城市第二位，僅次于上海。 它延續(xù)著一個(gè)城市發(fā)展的歷史文脈，不僅是一個(gè)城市文化的象征，更是一個(gè)城市的寶貴財(cái)富。 蘇州很懂得去保護(hù)文化古跡，以此來保護(hù)文化 。 我們 [盼望蘇州的未來將興起一場文化復(fù)興運(yùn)動，不單單在城市文化的 硬件 建設(shè)上 ，也 在于地方文化的軟件營建 上，使古 城的文化將發(fā)揮出真實(shí)作用，從而創(chuàng)造新的更燦爛的城市文化。 2． 2 蘇州市 20xx20xx 年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，其中房地產(chǎn)開發(fā)所占比例及漲幅 表 2：蘇州 20xx20xx 年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開發(fā)所占比例（單位： 億元） 年份 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 固定資產(chǎn)投資額 810 比上年增長 % % % % 房地產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)所占比例 % % % % 房地產(chǎn)投資漲幅 / % % % 蘇州房地產(chǎn)投資比例在固定資產(chǎn)投資中所占比例一直處于上升的發(fā)展態(tài)勢， 1999～ 20xx 年置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告 8 平均增長 ％。 從人均可支配收入來看， 20xx 年達(dá)到 12361 元，比 20xx 年上漲 ％，從 20xx20xx年長期發(fā)展態(tài)勢來看，平均漲幅 ％，雖然 20xx 年漲幅在 10％以下，但 20xx 年的上漲幅度高 過 15％，呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢。 蘇州市房地產(chǎn)政策概況 ■ 為了保護(hù)蘇州市區(qū)內(nèi)園林景觀和整體規(guī)劃，市區(qū)內(nèi)禁止建造高層建筑（十層以上） ■ 各區(qū)內(nèi)樓盤多層結(jié)構(gòu)封頂、小高層完成 40%— 50%后，房地產(chǎn)開發(fā)商才能得到預(yù)售證。針對蘇州大規(guī)模的城市規(guī)劃，隨著大量拆遷戶的進(jìn)入，使當(dāng)?shù)氐娜巳簶?gòu)成以及城市規(guī)劃從鄉(xiāng)鎮(zhèn)向都市居住區(qū)轉(zhuǎn)換。 20xx 年全市拍賣、招標(biāo)和掛牌交易經(jīng)營性用地 596 宗（工業(yè)用地除外），共計(jì) 1651 萬平方米 。 蘇州市 20xx 年第二次土地拍賣會上， 18 宗地塊中兩塊土地因無人問津而流拍。 蘇州市商品房市場概況及分析 種種跡象表明，蘇州目前的房地產(chǎn)市場已從 20xx 年的供不應(yīng)求向供求平衡甚至供過于求急速轉(zhuǎn)變。 2. 20xx 年至 20xx 年，蘇州市的新開工面積由 萬平方米猛增到 萬平方米， 20xx年僅上半年就達(dá)到 萬平方米，其上漲趨勢不斷。 置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告 13 (2) 需求量 圖 5： 1998 年以來，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)全市銷售面積每年以平 均 %的速度增長，由 1998 年的 萬平方米增長到 20xx 年的 萬平方米，達(dá)到歷史最高水平。 3. 到 20xx 年，蘇州市中心區(qū)域的預(yù)售單價(jià)已經(jīng)超過 3500 元 /平方米，同比增長 ％。 問題 1：蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價(jià)格還有多少的上漲空間？ 解答：市場規(guī)律表明：任何商品的市場價(jià)格是由供求情況決定的。 從供給方面來分析，可歸納為以下幾點(diǎn)： 1. 政府為了穩(wěn)定房價(jià)，也為了其土地批租收益，加大土地供應(yīng)量是在情理之中的； 置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告 15 2. 前幾年蘇州房價(jià)的飆生吸引了大量的開發(fā)商來蘇州淘金，大量新樓盤（例如湖東、相城等地）同時(shí)面市也是在所難免； 3. 受房產(chǎn)市場行情和銀行貸款政策變化影響，一些房產(chǎn)投機(jī)者紛紛拋售存貨； 4. 大批定銷房的上市； 5. 二手房拍賣的興起，消除了房產(chǎn)買賣過程中的信息不對稱和一些不法房產(chǎn)中介的暴利，無形中提高了二手房的成交數(shù) 量。何況房價(jià)的下降并不會馬上引來顧客，甚至還可能引發(fā)會進(jìn)一步跌價(jià)的心理期望，使?jié)撛诘馁徺I者持幣待購，反而使得銷售更困難。 由此可見，從長遠(yuǎn)來看房價(jià)下跌的可能性幾乎是微乎其微。其經(jīng)濟(jì)收入（購買力） 決定了其能承受的房產(chǎn)總價(jià)， 100 平米還是 140 平米從居住功能方面而言也許只差一個(gè)房間，但房價(jià)卻相差 40％。 值得一提的是，在中國，政府的作用是至關(guān)重要的。 蘇州市二手房市場概況及分析 圖 8： 自 1999 年蘇州市房地產(chǎn)二級市場的開放和房改房上市辦法的實(shí)施以來，蘇州市二 手房的年成交面積每年以 300— 500％的速度大幅度提升。 古城區(qū)以 文化旅游、商業(yè)貿(mào)易為主體功能的發(fā)展格局 ， 圍繞其產(chǎn)業(yè)定位，在整體規(guī)劃中，新建筑與原有建筑物形成統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，商品房外立面基本為粉墻黛瓦這種較為單一古典的建筑風(fēng)格。從城市的發(fā)展軌跡來看，城中心人口向外圍地區(qū)轉(zhuǎn)移也是蘇州城市發(fā)展的必然趨勢。由于其檔次不是非常高，整個(gè)物業(yè)分 布較為零散，缺乏統(tǒng)一集中的開發(fā)；目前 高新區(qū)內(nèi)常住人口 230,000， 居民住宅小區(qū)有 20 余個(gè)。其嶄新的居住環(huán)境與現(xiàn)代化的配套，翻開了蘇州城市進(jìn)程的新一頁 。 但從規(guī)劃用地上看出，一區(qū)工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 湖西（一區(qū)）是園區(qū)房地產(chǎn)最早開發(fā)的區(qū)域，湖西，其工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下，雖有工業(yè)企業(yè)帶動人氣，然而就居住品質(zhì)而言，與多種性質(zhì)的物業(yè)混雜并非最理想的居住環(huán)境。該區(qū)域以居住為主，工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點(diǎn)，另一特色為金雞湖東 的旅游生活氛圍。其居住用地面積之大，完全可塑造純居住板塊，打造出比湖西更優(yōu)越更純粹的新城市生活，而且也將擁有更完善的國際性行政設(shè)施、生活?yuàn)蕵吩O(shè)施、教育配套、一流的居住環(huán)境，可體現(xiàn)出今后五至十年的未來居住水準(zhǔn)。今后在湖東南的聯(lián)豐廣場也會成 較少 置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告 20 為一個(gè)副商業(yè)中心。 金雞湖 將成為中國最大的具有國際水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市湖泊公園 金雞湖及環(huán)湖地區(qū)將成為中國最大的具有國際水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市湖泊公園 。香港泛亞易道公司所提供的規(guī)劃方案將金雞湖沿岸地區(qū)分成了 8 個(gè)鮮明的片區(qū)，由一條連續(xù)性的開放空間系統(tǒng)將其串連起來， 2 個(gè)片區(qū) —— 城市廣場與湖濱大道的建設(shè)已經(jīng)順利完成。 金雞 湖是小家碧玉的蘇州人大氣的一面。 置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告 23 蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會負(fù)責(zé)金雞湖 70 平方公里 環(huán)湖區(qū)域這一園區(qū)中重點(diǎn)開放空間的開發(fā)工程。推進(jìn)環(huán)湖商業(yè)、文化設(shè)施建設(shè)把發(fā)展大商業(yè)、推進(jìn)大旅游作為今后發(fā)展的重要的 新增長點(diǎn)和新亮點(diǎn)。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)于 1997 年啟動， 園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 在 8年 中 ， 一躍成為蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場的主渠道，中新合作區(qū)內(nèi)開發(fā)量迅猛增長。分析表明， 20xx 年底以前交付使用的住宅項(xiàng)目，入住率已10 223668 712001530501001502002501998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 2 0 0 4 年計(jì)劃園區(qū)開發(fā)量置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告 25 超過 85％， 20xx 年后交付的房屋因交房時(shí)間短等因素入住率相對低 ， 園區(qū)住宅總體入住情況尚屬正常。下面對各個(gè)板塊的現(xiàn)狀和特點(diǎn)以及未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行介紹和分析： （ 1）湖西板塊 板塊現(xiàn)狀： 競爭激烈，促使樓盤品質(zhì)不斷向上突破 湖西板塊位于園區(qū)西部，金雞湖與老城區(qū)中間，系園區(qū)內(nèi)的黃金板塊，開發(fā)啟動早，各開發(fā)商均在此投入了極大的人力物力和財(cái)力，周邊的生活配套較為齊全，截止至今，湖西板塊已開發(fā)樓盤近 30個(gè)，由于土地所剩不多，所以后續(xù)產(chǎn)品不會太多。但也因現(xiàn)已開發(fā)較多樓盤，使得該地區(qū)土地儲備量 較為稀缺，下一輪發(fā)展 將以湖東為 開發(fā)重點(diǎn) 。金雞湖東，曾經(jīng)是偏僻的遠(yuǎn)郊，如今卻成炙手可熱的都市黃金地段。這也是浙江南都、南京棲霞、天津順馳、上海中華企業(yè)等諸多國內(nèi)著名房地產(chǎn)企業(yè) “ 逐鹿 ” 湖東的原因。 湖西 代表樓盤： 東湖春之韻 、 南都玲瓏灣 。這一方面說明園區(qū)世界一流的規(guī)劃，理想的居住環(huán)境在消費(fèi)群中已獲得認(rèn)可，另一個(gè)重要的原因，應(yīng)歸功于蘇州工業(yè)園區(qū)特殊的社會保障體系，作為全國唯一的區(qū)域性公積金制度，目前已為萬名以上園區(qū)