【正文】 有大規(guī)模 地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。 11 本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖 基地價(jià)值分析 宏觀分析 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)分析 12 揚(yáng)州 2023年市場(chǎng)發(fā)展概況 ?供需關(guān)系略微失衡，交易面積僅是施工面積一半。 區(qū)位： 地處蘇中區(qū)域，承接蘇南、蘇中與蘇北 經(jīng)濟(jì)活躍度： 在蘇中城市中較好 定位：長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)積聚基地， 承南啟北 服務(wù)型 城市 弊端：自身造血功能一般 揚(yáng)州地處蘇中沿江經(jīng)濟(jì)帶 蘇南經(jīng)濟(jì)輻射蘇北的關(guān)鍵傳承點(diǎn) 6 揚(yáng)州城市發(fā)展板塊 西部發(fā)展關(guān)鍵詞： 行政副中心： 在西部分區(qū)城市中心區(qū)附近預(yù)留市級(jí)行政中心區(qū)一處 商業(yè)服務(wù)副中心： 分別設(shè)置西部分區(qū)和河?xùn)|分區(qū) 市級(jí)文化、體育中心： 市級(jí)展覽中心、博物館、市體育中心等大型休閑設(shè)施布置在西部分區(qū)新城西區(qū) 教育中心 ： 西部建設(shè)揚(yáng)大職大、電大新校區(qū) 備注： 2023年沿江開發(fā)區(qū)占全市 GDP的 %；財(cái)政總收入 ，占全市的 %；出口 美元，占全市的 87%； 項(xiàng)目區(qū)域 揚(yáng)州 老城區(qū) 城市 CLD中心 沿江工業(yè)區(qū) 文化風(fēng)景區(qū) 7 揚(yáng)州市域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展指標(biāo) 序號(hào) 名稱 單位 年份 2023 2023 2023 2023 2023 1 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 505 559 922 1380(12%) 3330(9%) 2 市域戶籍總?cè)丝? 萬人 456 458 462 3 市域外來人口 萬人 12 15 20 4 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 美元 /人 1350 1490 2468 3500 8250 5 市區(qū)居民可支配收入 美元 840 945 1404 2023 4800 6 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比 __ :48:38 ::38 ： ： 8:53:39 5:47:48 7 城市化水平 % 備注：經(jīng)過城市化進(jìn)程發(fā)展 ,揚(yáng)州市區(qū)（主城區(qū)）人口約 60萬人左右 8 揚(yáng)州市域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展指標(biāo) ?人均 GDP2468美元 /人，根據(jù)國際慣例，健康房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期人均 GDP（美元 /人）在 3000— 8000之間 ?市區(qū)人均可支配收入 11379元 /年，每個(gè)家庭按照 3人計(jì)算，每年可支配收入為 34137元 與周邊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)與房?jī)r(jià)指數(shù)類比 經(jīng)濟(jì)發(fā)展： 蘇州： 50% 上海： 20% 南京： 60% 鎮(zhèn)江： 100% 淮安： 120% 房?jī)r(jià)指數(shù)： 蘇州： 80% 上海： 30% 南京： 70% 鎮(zhèn)江： 110% 淮安： 200% 與周邊城市數(shù)據(jù)類比分析： 9 揚(yáng)州城市化發(fā)展 2023年城市規(guī)模 ： 城市人口規(guī)模： 64萬 用地規(guī)模： 77平方公里左右 中期（ 2023年）： 75萬人 用地規(guī)模： 90萬平方公里 遠(yuǎn)期（ 2023年）： 100萬 用地規(guī)模： 120萬平方公里 特別關(guān)注： 揚(yáng)州市區(qū)土地投放量每年約在 5平方公里 左右，其中 左右用于住宅建設(shè) 2023年 ,市區(qū)出讓供地 10800畝 ，通過土地市場(chǎng)公開招拍掛出讓供地 3106畝 （南京 2023年出讓土地 6900畝） 揚(yáng)州 主城區(qū) 未來揚(yáng)州城區(qū) 10 揚(yáng)州市宏觀特征小結(jié) 特征 1 揚(yáng)州的地理位臵優(yōu)越，是長(zhǎng)江三角洲重要的承南啟北服務(wù)型城市，得天獨(dú)厚的綜合條件為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐， 揚(yáng)州是沿江“城市帶”上一個(gè)重要的城市。揚(yáng)州 188號(hào)地塊項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略 謹(jǐn)呈：揚(yáng)州市安廈正太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5/20/2023 規(guī)劃用地面積： 容積率： 總建筑面積： 建筑高度： 不大于 36米 建筑日照間距： 不小于 1： 配套商業(yè)： 避免沿城市道路帶狀布置 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 188地塊 2 我們的工作都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向 我們的目標(biāo) ?打造揚(yáng)州樣板性示范項(xiàng)目 ?控制投資風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)投資利潤的可兌現(xiàn)和最大化 ?塑造企業(yè)品牌 ?實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)與地產(chǎn)、近期與中期項(xiàng)目運(yùn)作良性互動(dòng) 3 項(xiàng)目背景與約束條件 ?所在版塊形象好 ?住宅市場(chǎng)供大于求 ?地塊控規(guī)政策導(dǎo)向性強(qiáng) ?市場(chǎng)局部泡沫 ?認(rèn)知程度較高的城西房地產(chǎn)版塊，區(qū)域整體檔次較高 ?政府大量出讓土地， 2023年市場(chǎng)供應(yīng)量顯著增加，導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求。 特征 2 特征 3 特征 4 揚(yáng)州土地市場(chǎng)供應(yīng)強(qiáng)勁，在 “賣地發(fā)展城建” 思想的引導(dǎo)下，揚(yáng)州市房地產(chǎn)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)將越發(fā)的激烈。 ?住宅市場(chǎng)持續(xù)火爆，商業(yè)地產(chǎn)供給充足，辦公房市場(chǎng)尚未形成。 北區(qū)瘦西湖西邊由于緊鄰西區(qū)，受西區(qū)發(fā)展影響，也帶動(dòng)了西北片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展。遠(yuǎn)期來看，隨著西區(qū)發(fā)展，政府通過地塊轉(zhuǎn)讓帶動(dòng)北區(qū)發(fā)展， 西北區(qū)也將成為政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之 西區(qū)板塊 京華城中城 保集半島 富麗康城 香格里拉 金都匯 17 西區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤掃描 案名 京華城中城 地理位臵 外觀 戶數(shù) 1862戶 （ 樓盤總戶數(shù) ） 456戶 （ 在售戶數(shù) ） 售價(jià)： 建筑風(fēng)格 3600元 /平方米 （ 小高層 ） 號(hào)稱 藝術(shù)古典主義建筑風(fēng)格 主力戶型圖（在售） 景觀實(shí)景圖 銷售情況 在售的二期高層 、 小高層是 06年 4月開盤 ， 主打套型為兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d ， 面積在 85135平方米 。 客戶群 中 、 青年人置業(yè)者為主導(dǎo) ， 公務(wù)員 、 教師等為主力 建筑風(fēng)格： 新海派建筑 19 西區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤掃描 案名 富麗康城 地理位臵 外觀 戶數(shù) 390戶 （ 樓盤總戶數(shù) ） 97戶 （ 在售戶數(shù) ） 售價(jià)： 3300元 /平方米 （ 小高層 ） 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約 主力戶型圖（在售） 景觀實(shí)景圖 銷售情況 客戶群 兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d主力戶型，面積在 90135平方米也有少量 60平米。 中、青年人置業(yè)者為主導(dǎo)，老年人占少數(shù) 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約 21 西區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤掃描 案名 金都匯 地理位臵 外觀 戶數(shù) 394戶 （ 住宅總戶數(shù) ） 268戶 （ 住宅在售戶數(shù) ） 售價(jià)： 住宅 3500元 /平方米 主力戶型圖（在售） 景觀實(shí)景圖 銷售情況 目前在售的 06年 6月 21日開盤的二棟住宅樓均是小高層 ，本期房屋套數(shù)共有 200套 ， 主打套型為一室一廳 ， 面積在2972平方米 。 ?凱運(yùn)天地和名都華庭代表著城東樓盤重點(diǎn)板塊 ?城東樓盤大多靠水，水文化的發(fā)掘是其推廣主旋律。 25 ?城北區(qū)域緊鄰老城區(qū)，配套成熟 ?城北屬于檔次較低的老居住區(qū)，在市民心目中形象較差。 28 ?西北板塊雖然屬于城北板塊，但由于緊鄰城西板塊，市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越城北板塊 ?緊鄰瘦西湖風(fēng)景區(qū)，本區(qū)域高檔樓盤在局部范圍內(nèi)吸引很大部分政府公務(wù)員來購買 ?城西北是 2023年政府地塊重點(diǎn)出讓區(qū)域 ?本區(qū)域的 111地塊前期炒作已經(jīng)引起了購房者的高度關(guān)注。 物業(yè)類型多樣，小高層正在逐漸被消費(fèi)群接受 特征 1 31 揚(yáng)州住宅市場(chǎng)特征的啟示 —— 快速入市 、取勢(shì)造勢(shì) 將是本項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵之道 城市發(fā)展地傾城西，通過造勢(shì)，本項(xiàng)目可最大化利用新城區(qū)的區(qū)域價(jià)值 ?以新政府大樓為核心的新城發(fā)展將成為揚(yáng)州未來 10年城市發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，為眾多購房者提供了大量的參與機(jī)會(huì)，而本項(xiàng)目正位于新城區(qū)核心 本項(xiàng)目應(yīng)該順應(yīng)揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)做“好”產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì) ?揚(yáng)州土地市場(chǎng)持續(xù)放量，市場(chǎng)供應(yīng)量充足。 未來供應(yīng)量將持續(xù)放量，本項(xiàng)目應(yīng)抓住該契機(jī)快速進(jìn)入市場(chǎng) 區(qū)域價(jià)值的取勢(shì)造勢(shì)將是本項(xiàng)目完全超越競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的差異化關(guān)鍵 ?傳統(tǒng)的封閉式純居住性小區(qū)，核心賣點(diǎn)以產(chǎn)品 —— 社區(qū)景觀環(huán)境為主 32 基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案針對(duì)性分析 競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)個(gè)案之 —— 奧都花城 項(xiàng)目規(guī)劃 ：由成功開發(fā)過棲月苑、月亮園等小區(qū)的本土開發(fā)商揚(yáng)州新能源虎豹房屋開發(fā)有限責(zé)任公司打造，開發(fā)商塑造了一定的品牌知名度，對(duì)奧都花城的銷售產(chǎn)生了較好的影響。 物管費(fèi)用 ： 1元 /㎡ (其中包括電梯費(fèi) /㎡ ) 34 基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案針對(duì)性分析 競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)個(gè)案之 —— 奧都花城 促銷措施 ： ● 2023年 9月 10日（教師節(jié)）前，凡專職教師本人購買奧都花城高層住宅的，憑有效證 件，給予 20元 /㎡的購房補(bǔ)貼； ● 2023年 9月 1日前，購買奧都花城高層住宅的客戶本人或其子女憑 2023年大學(xué)錄取通知 書原件及有效身份證件，給予 20元 /㎡的購房補(bǔ)貼。 ● 高層住宅 13層以上可以裝太陽能。 ● 運(yùn)動(dòng)主題：奧都體育館、近萬平米奧林匹克中心花園、奧林匹克城跑道。 戶型設(shè)計(jì) ： 面積： 60～ 300㎡，主導(dǎo)面積 85～ 135㎡ 特征：超短進(jìn)深 、超寬 、南北雙陽臺(tái)、超寬 臺(tái)、次衛(wèi)生間干濕分離、主臥豪華套房、衛(wèi)浴四件套、更衣室、八角景觀落地 窗、客臥全飄窗設(shè)計(jì) 價(jià)格手段 ：小高層 3600元 /㎡ 高層 3800元 /㎡ 疊加 4500元 /㎡左右 聯(lián)排 5000元 /㎡左右 37 基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案針對(duì)性分析 競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)個(gè)案之 —— 京華城中城 開發(fā)進(jìn)度 ：項(xiàng)目一期已交付，二期于四月八日開盤，銷售良好。近五十年改革開發(fā)發(fā)展以來，揚(yáng)州逐漸向旅游城市的方向發(fā)展，老城區(qū)以古韻為特色，批發(fā)、零售、餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)，西城區(qū)將發(fā)展為現(xiàn)代化的中國未來國際會(huì)議中心。 W（劣勢(shì)） ?項(xiàng)目有待拆遷，不可控制因素較多 ?本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目眾多，消費(fèi)者可選余地較大 ?本項(xiàng)目周邊生活配套較差 ?區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)銷售較為困難 ?開發(fā)商知名度較低 ?地塊周邊存在著較多的高壓線路 O（機(jī)會(huì)） ?政府將繼續(xù)對(duì)西區(qū)配套發(fā)展加大投入 ?周邊項(xiàng)目直接接近尾聲 ?周邊市場(chǎng)存在著熱銷戶型的空白 ?本區(qū)域持續(xù)熱點(diǎn)，吸引了很多主城區(qū)消費(fèi)人群購買 T（威脅） ?揚(yáng)州購房剛性需求逐漸稀釋，改善居住需求人群已經(jīng)完成購房需求 ?揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了局部泡沫 ?區(qū)域京華城中城 2023多畝用地，完善配套，持續(xù)開發(fā)將吸引眾多購房者 43 作為缺少知名度與美譽(yù)度的新開發(fā)企業(yè)而言，在宣傳自身優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，關(guān)鍵是打造好一期產(chǎn)品，引起市場(chǎng)關(guān)注。 第二要充分利用 差異化競(jìng)爭(zhēng)策略 ， 產(chǎn)品差異化、營銷差異化、服務(wù)差異化，打造揚(yáng)州西城第一樣板社區(qū)。 新城市核心 成熟配套 ?認(rèn)政府 ?內(nèi)心深處有很強(qiáng)的融入蘇南及上海都市圈的渴望 ?追求有城市魅力和內(nèi)涵的生活 ?對(duì)社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍關(guān)注程度不斷提高 新城市魅力 ?以京華城中城為代表的國際化項(xiàng)目出現(xiàn) ?周邊資源共享，可復(fù)制性較強(qiáng)，需要在自身產(chǎn)品細(xì)節(jié)如環(huán)保與人性功能上作出考慮。 50 區(qū)域客戶來源及演變分析 在中心配套資源復(fù)制性強(qiáng)的特點(diǎn)下，本項(xiàng)目如何完善配套資源本項(xiàng)目外圍定位的重要因素 ?交通到達(dá)性 ——消費(fèi)者來源的可能性 針對(duì)周邊配套設(shè)施稀缺的特點(diǎn)，本項(xiàng)目的引進(jìn)大型超市，解決公交配套尤為關(guān)鍵 ?消費(fèi)習(xí)慣 ——消費(fèi)者潛在需求挖掘 ?從市場(chǎng)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前市場(chǎng)購房客戶來源基本區(qū)域周邊的，對(duì)城市中心吸引較弱，形成明顯的區(qū)域分化，如何吸引城區(qū)客戶，解決其心中疑慮。 59 四、案名及組團(tuán)名建議 主推案名建議： 格調(diào) 小城 61 六 、 項(xiàng)目品牌整合策略 核心廣告推廣語： 健康人 〃 思想家 詮釋： （ 1） 強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目教育引擎 、 生態(tài)引擎雙健康引擎 ， 因此居住在此將享受健康的新生活 方式 ， 做新?lián)P州健康人； （ 2） 學(xué)院派大師思想學(xué)風(fēng) ， 不僅打造一個(gè)物質(zhì)家園 ， 更要打造一個(gè)有思想的棲居地 ， 有文化的新家園； （ 3） 沐浴百年揚(yáng)州風(fēng)華 ， 休閑圣地 ， 強(qiáng)調(diào)人人皆可為思想家； 62 學(xué)院派人文版圖 格調(diào) 188號(hào)